За нас и методологията

Защо направихме сайта

Когато търсиш двустаен в София, получаваш хиляди обяви, част от които са едно и също жилище, пуснато от различни брокери, а цената на квадрат варира в пъти между съседни квартали. Искахме да има едно място с числата — по квартали, с честни бележки къде данните са малко.

Методология

• Източник: публичните обяви за продажба в imot.bg, септември 2026; двустайни апартаменти — 6 925 обяви в София и околните населени места.
• Изключени са обяви с площ извън 35–140 кв.м, цена под €25 000 или цена на квадрат извън €700–9 000 (явни грешки или друг тип имот).
• В най-големите квартали извадката е ограничена до около 240 обяви на район — достатъчно за надеждна медиана.
• Медиана вместо средно, защото няколко луксозни обяви изкривяват средната.
• Райони с под пет обяви получават оценка по съседство — поне 15 обяви от най-близките квартали — и това е отбелязано на страницата им.
• „На зелено“ = в обявата пише, че сградата ще бъде въведена в експлоатация. „Акт 16“ = въведена 2021 г. или по-късно.
• Наемите за доходността са от отделно преброяване на обявите за наем на двустайни (3 666 обяви) в същия период.
• Транспорт, магазини, училища и паркове са преброени от OpenStreetMap в границите на района.

Какво открихме

Най-евтиният квартал с достатъчно обяви (Ботунец, €1 628/кв.м) и най-скъпият (Докторски паметник, €5 723/кв.м) се различават повече от три пъти по цена на квадрат. Почти половината обяви са за апартаменти в строеж. Собствениците са само 6,8% от обявите, а искат медианно €2 770/кв.м срещу €2 521/кв.м при агенциите — отчасти защото продават по-малки и по-централни жилища.

Какво не мерим

Не мерим цени на реални сделки — в България те не се публикуват по квартали в достатъчна подробност. Не мерим престъпност и шум по улиците. На страниците обясняваме как да ги прецените сами: вечерен оглед, разговор със съсед, справка в Имотния регистър.

Ограничения

Това са офертни цени, не сключени сделки. Една обява може да е изтекла или да е пусната от няколко посредника. Данните са моментна снимка и ги обновяваме периодично. Ако видите грешка, пишете на info@dvustaen.com.

Оценките

Оценката от 1 до 5 на всяка страница е редакционна: изчислена е по формула от данните (цена спрямо града, брой обяви, ново строителство, транспорт, магазини, зеленина, доходност). Не е средна от отзиви на потребители и не събираме рейтинги.