Блог: какво показват обявите за двустайни в София
Статии, които не се пишат от общи приказки. Всяка тръгва от собственото ни преброяване на 6 925 обяви за двустайни апартаменти и сравнява обяви от един и същи квартал: колко обяви са дубликати, колко струва южното изложение, последният етаж, мебелите и паркомястото, кога цената е без ДДС, колко от обявената площ са общи части в кои квартали вноската по кредит е под наема, колко струва всяка година чакане за ново строителство и как да прецените дали една обява е на пазарна цена.
- Дубликати в обявитеЕдин апартамент, пет обяви: колко от двустайните в сайтовете са дубликатиСверихме 6 925 обяви за двустайни: 28,9% попадат в групи вероятни дубликати. Колко реални апартамента остават и как да ги разпознаете.
- Кой публикува обявитеДесет телефона и една четвърт от пазара: кой всъщност публикува обявите за двустайни1 916 телефона стоят зад 6 925 обяви за двустайни, а 10 от тях публикуват 25,5%. Какво означава това за цената и за купувача.
- Цени на 900Цени, които завършват на 900: какво казват окончанията в обявите за двустайниПреброихме окончанията на 6 925 цени на двустайни: 10,9% завършват на 900, 990 или 999. Кой ги ползва и как да настроите филтрите.
- Думите в обявата„Лукс“ не струва нищо, „уютен“ струва много: какво казват думите в обявата за двустаенСравнихме обяви за двустайни в един и същ квартал: „лукс“ не вдига цената (−0,2%), а „уютен“ и „светъл“ вдигат. Какво всъщност издават думите.
- Главни букви и емоджитаКогато обявата крещи: главни букви, три удивителни и емоджита в обявите за двустаен13,5% от обявите за двустаен започват с главни букви, 7% с три удивителни. Сравнихме цените им в един и същ квартал.
- Височина на сградатаКолко етажа има блокът и мести ли това цената на двустайнияРазделихме 6 925 обяви за двустаен по етажност на сградата. Медианата варира от €2 333/кв.м до €2 685/кв.м, но в един квартал разликата почти изчезва.
- Обзаведен двустаенОбзаведен двустаен: колко от надценката е за мебелите и колко за всичко останалоОбзаведените двустайни в София се предлагат с +20,3% на кв.м над необзаведените в същия квартал. Колко от това са мебели и как да ги впишете в договора.
- Южно изложениеЮжно изложение: всички го пишат, но колко реално се плаща за него215 обяви за двустаен в София споменават юг, само 17 север. В един квартал южното изложение носи +2% на кв.м. Как да го проверите.
- Преустроени гарсониериДвустаен в обявата, едностаен в акта: преустроената гарсониера52 обяви за двустаен в София са преустроени гарсониери, почти всички от 38 до 50 кв.м. Какво пише в акта, как гледа банката, как да се пазарите.
- „Подходящ за кредит“„Подходящ за кредит“: какво казва обявата и какво ще каже банкатаСамо 46 от 6 925 обяви за двустаен пишат за кредит в началото и всички са в строеж. Какво прави имота неподходящ за ипотека и колко самоучастие ви трябва.
- Двустаен с дворДвустаен с двор: колко плащате за тревата и чия е тя129 обяви за двустаен в София споменават двор. Квадратният метър е под градската медиана, а дворът често е само право на ползване. Какво да проверите.
- Гараж и паркомястоГараж и паркомясто към двустаен: в цената ли са и колко струват отделно117 обяви за двустаен в София споменават гараж или паркомясто, но рядко казват дали е в цената. Колко струва отделно и колко добавя към вноската.
- Саниран блокДвустаен в саниран блок: колко се доплаща за изолацията и какво стои зад думатаПреброихме 31 обяви за двустаен в саниран блок в София. Колко е премията в същия квартал, какво включва санирането и какво да проверите.
- След ремонт или за ремонт„След ремонт“ или „за ремонт“: колко струва ремонтът в цената на двустаенВ същия квартал двустаен „след ремонт“ е обявен средно с 17,2% по-скъпо. Кога е по-изгодно да купите за ремонт и как да познаете козметиката.
- До метро„До метро“: колко струват няколкостотин метра до станцията487 обяви за двустаен споменават метро. В същия квартал „до метро“ е с около 6,8% по-скъпо. Колко реално е „до“ и какво да проверите пеша.
- Панорамна гледкаПанорамна гледка и „гледка към Витоша“: колко реално се плаща254 обяви за двустаен в София обещават гледка. В същия квартал тя носи едва +1,6%, а „към Витоша“ −1,6%. Плащате етажа, не гледката.
- Сграда до три етажаДвустаен в малка кооперация: какво печелите с тишината и какво плащате за нея241 от 6 925 обяви за двустаен в София са в сгради до три етажа. Къде са, колко струват и какво губите без асансьор и с малко съседи.
- Мазе и таванМазето, за което никой не пише: какво купувате заедно с двустайнияСамо 1,2% от обявите за двустаен в София споменават мазе, таван или склад. Как да проверите в акта и на огледа какво всъщност купувате.
- Партер и последен етажПартер, първи и последен етаж: колко отстъпка дават реално обявите за двустаенПартерът в София е с −4,3% спрямо другите етажи в същия квартал, последният етаж почти без разлика, а в старите блокове е по-скъп.
- На булевард или на улицаДвустаен на булевард: шумът не личи в цената, адресът личи432 обяви за двустаен в София назовават булевард. В същия квартал те не са по-евтини. По-скъпи са обявите, които назовават улица.
- ТЕЦ или газТЕЦ, газ или нищо: какво казва обявата за отоплението на двустайния36,7% от обявите за двустайни в София посочват ТЕЦ, 18,2% газ, а 42,6% не казват нищо. Къде е газът и колко струва разликата.
- Година на строежОт 1920 г. до строящите се: как годината на строеж променя цената на двустайнияНай-скъп квадрат имат сградите отпреди 1960 г. (€3 370/кв.м), най-евтин строящите се (€2 270/кв.м). Защо 80-те са по-скъпи от новото в същия квартал.
- Малък двустаенМалкият двустаен: по-ниска цена, по-скъп квадрат и почти винаги стара сграда760 обяви за двустайни до 55 кв.м, медиана €135 000. В същия квартал квадратът им е с 16,1% по-скъп. Кога малкият двустаен си струва.
- Голям двустаенДвустаен колкото тристаен: кога големият двустаен е добра сделка472 обяви за двустайни от 90 кв.м нагоре, медиана €233 300. В същия квартал струват с 14,5% по-малко от тристаен. Кога има смисъл.
- Цената на втората стаяВтората стая на едро: колко повече струва двустаен от едностаен в един и същ кварталСравнихме едностайни и двустайни в 61 квартала на София: втората стая струва медианно €50 300, а квадратът в двустайния обикновено е по-евтин.
- Наем или вноскаНаем или вноска: в кои квартали на София кредитът за двустаен излиза по-евтино от наемаСметнахме вноската по кредит за медианен двустаен и я сравнихме с медианния наем в 97 квартала. В 53 от тях вноската е под наема при лихва 2,8%.
- Цена без ДДСЦена без ДДС: когато обявеният двустаен излиза с една пета по-скъпВ 41 обяви за двустайни ДДС се споменава още в началото, в 23 от тях цената е без него. Кога се дължи 20% отгоре и как да питате строителя.
- „До ключ“ в обявата„До ключ“: две думи, които всеки строител разбира по своему„До ключ“ се пише в 64 обяви за двустайни, но строителите влагат различен смисъл. Колко се плаща за него в квартала и чеклист какво да е в договора.
- Разсрочено плащанеДвадесет сега, осемдесет при ключовете: какво стои зад схемите на плащане при двустаен107 обяви за двустаен в София предлагат схема на плащане, най-често 20/80. Струва ли повече, колко рискувате преди Акт 16 и как да пресметнете вноските.
- Затворен комплекс„Затворен комплекс“ в обявата за двустаен: какво купувате и колко ви струва147 обяви за двустаен в София се хвалят със затворен комплекс. В същия квартал разликата в цената е +1,2%. Какво стои зад думите и какво плащате всеки месец.
- Застроена и чиста площОбявени 72 кв.м, собствени 58: коя площ плащате, когато купувате двустаенВ 117 обяви с две посочени площи обявената е медианно с 18,3% по-голяма. Как общите части вдигат реалната цена на кв.м и как да я пресметнете.
- Близо до парк„До парка“ в обявата за двустаен: паркът се хвали, но не се доплаща„Парк“ има в началото на 227 обяви за двустаен. В същия квартал разликата в цената е +0,3%. Кои паркове се споменават и как да проверите обещанието.
- Училище и детска градинаУчилище и детска градина: въпросът, на който обявите за двустаен почти не отговарятСамо 48 от 6 925 обяви за двустайни споменават училище или детска градина в началото. Как сами да проверите района, приема и пътя.
- Тераса и балконТераса, балкон или лоджия: колко всъщност плащате за квадратите навън197 обяви за двустайни хвалят терасата в началото, но в същия квартал те не са по-скъпи на кв.м (+0,4%). Защо и как да смятате площта.
- Кухня или кухненски боксКухненски бокс или отделна кухня: две епохи на един и същ двустаен84,6% от обявите с кухненски бокс са за ново строителство, 79,2% от тези с отделна кухня са в сгради отпреди 2000 г. Какво значи това за живота.
- Непреходни стаи„Непреходни стаи“: думата, с която старият двустаен се защитава„Непреходни стаи“ пише в 168 обяви за двустайни, най-често за стари сгради. В същия квартал сред старите сгради те не са по-скъпи (−4,8%).
- Ателие или апартаментАтелие на цената на апартамент: къде е разликата, щом цената е същата52 обяви за двустайни в София са всъщност ателиета. Цената почти не се различава (−1,1%), разликата е в документите. Какво да проверите.
- Най-изгодният етажКой етаж е най-изгоден: цената на двустаен етаж по етаж, в рамките на кварталаСравнихме 6 680 обяви за двустайни с медианата на квартала им: партерът е −4,6%, 8.–10. етаж +2,8%, а средата почти няма разлика.
- Без асансьорПети етаж без асансьор: колко отстъпка дава пазарът за стълбитеВ старите 4–5-етажни сгради горните етажи не са по-евтини: +3,2% спрямо долните в същия квартал. Кога стълбите са проблем и кой да не купува горе.
- Промоция с краен срок„Промоция до края на месеца“: как да четете отстъпките в обявите за двустаенСамо 36 обяви за двустайни говорят за промоция или отстъпка, 495 обещават „без комисиона“. Кой сигнал е по-полезен и как да договаряте.
- Година на завършванеКлючове догодина или след три години: колко струва чакането при двустаен в строежСравнихме 3 662 обяви за двустайни със срок за въвеждане от 2026 до 2029–30. Колко по-евтин е квадратът за всяка година чакане и кога наемът изяжда разликата.
- Ново предлаганеКранове и панели: къде в София се строят двустайни и къде пазарът е само старПреброихме 3 601 нови двустайни в 95 квартала: къде е строителството, къде новото е под 5% и какво значи това за пазарлъка и ремонта.
- Размах на ценитеЕдна улица, две цени: колко се разминават двустайните в един и същ кварталВ типичния квартал скъпият двустаен е с 31% по-скъп на квадрат от евтиния. Къде размахът е най-голям, защо и какво значи за пазарлъка.
- Входна ценаПрагът на квартала: от колко започва нормален двустаен и какво получавате на тази ценаКолко струва най-евтиният нормален двустаен във всеки от 95 квартала и града около София и какво получавате на тази цена: площ, етаж, състояние.
- Обзаведен под наемОбзавеждате ли двустаен, който ще отдавате: какво показват наемите в СофияВ 3 666 обяви за наем на двустаен в София обзаведените не са по-скъпи в същия квартал (−1,2%). Кога мебелите се изплащат.
- Наеми срещу продажбиКъде двустайните се отдават и къде се продават: съотношението наеми към продажби по кварталиНа 100 обяви за продажба на двустаен в София се падат 53 за наем. В кои квартали се отдава, в кои се продава и какво значи това за доходността.
- Едностаен или двустаенЕдностаен или двустаен за отдаване: колко носи втората стая по кварталиСравнихме брутната доходност на едностаен и двустаен в 38 квартала на София: 4,4% срещу 4,3%. Какво не влиза в сметката.
- Двустаен извън СофияДвустаен извън София: какво спестявате от цената и какво плащате с пътяДвустайните в градовете и селата около София са медианно по €1 657/кв.м срещу €2 535/кв.м в града. Къде, какво купувате и сметка за пътуването.
- Английски именаResidence, Park и Homes: какво купувате, когато сградата има английско име251 обяви за двустаен в София носят английска дума в описанието. Проверихме дали Residence или Park вдига цената на квадрат в същия квартал.
- До молДо мола: ориентир в обявата, шум под прозорецаСамо 60 обяви за двустаен в София споменават мол. В същия квартал те са по-скоро по-евтини. Какво да проверите за шум, трафик и паркиране.
- До университетДвустаен до университета: двама студенти, един наем и сметката зад него97 обяви за двустаен в София споменават студенти или университет. Къде са, колко струват и какво значи да отдадете жилището на двама студенти.
- Какво липсва в обяватаПоловината обяви мълчат за нещо: какво липсва в обявите за двустаен50,1% от обявите за двустаен в София нямат поне едно основно поле: отопление, година, етаж. Кое липсва най-често и какво да питате.
- Кръгла цена на квадратКогато цената на квадрат излиза точно кръгла: двустаен, сметнат по ценова листа447 обяви за двустаен в София дават точно €2 500, €3 000 или друго кратно на 50 на квадрат. Цената е сметната от квадрата и пазарлъкът е там.
- Кръгла квадратура„Около 70 квадрата“: защо площта в обявата за двустаен често е закръгленаПлощите в обявите за двустаен завършват на 0 или 5 много по-често от случайното. Защо „около 70 кв.м“ е оценка и къде да намерите истинското число.
- Цените по етажи в сградаЕтаж по етаж: как строителят цени двустайните в една и съща сградаВ 126 групи обяви, които приличат на една сграда, квадратът поскъпва медианно с 0,7% на етаж. Как строителят цени етажите и как да изберете.
- Квартал с един продавачКогато един телефон продава една трета от квартала: двустаен при доминиращ продавачВ 8 от 84 квартала един телефон държи поне една четвърт от обявите за двустаен. Какво значи това за избора, цената и пазарлъка.
- Най-евтините обявиПод прага на евтиното: какво всъщност са най-евтините обяви за двустаенРазглобихме най-евтините 5% от обявите за двустаен: под €111 900. Малки, извън града, в строеж или без година. Какво точно купувате на тази цена.
- Най-скъпите обявиНад прага на скъпото: кварталът, после площта, после всичко останалоНай-скъпите 5% от обявите за двустаен започват от €290 700. Какво ги прави скъпи: районът, площта или самият апартамент. Разлагане по данни.
- Вилни зони и местностиДвустаен в бивша вилна зона: по-евтиният квадрат и въпросите, които идват с него127 обяви за двустаен са във вилни зони и селища на Столична община. Цени, ново строителство, отопление и какво да проверите в общината.
- Оценка на обяваСкъпа ли е тази обява? Инструмент за оценка на двустаен спрямо кварталаИзберете квартал, въведете цена и площ и вижте къде е обявата сред останалите. 95 района, перцентили по нашите данни и осем причини за отклонение.
- Всичко пешаВсичко пеша: какво казва картата за магазините около двустайнияПреброихме магазини, аптеки, фурни, пощи и банки на km² в 68 квартала по OpenStreetMap. В най-гъстата третина квадратът е €2 781/кв.м. Защо това е корелация.
- Семейна картаСемейната карта на София: градини, училища, площадки и цената на квадратаДетски градини, училища и площадки по OpenStreetMap в 100 района, сложени до цените на двустайните. Къде картата е празна и какво да проверите сами.
- Релси в кварталаТрамвай и метро в квартала: какво показват спирките срещу цената на квадратаРайоните със станция на метрото са с +5,1% по-скъп квадрат, тези с трамвай с +5%. Разстоянието до метрото почти не мени цената. Данни и обяснение.
- Оживен кварталОживено или шумно: заведенията в квартала и цената на двустайнияЗаведения на km² по OpenStreetMap в 68 квартала срещу цената на двустайните. Оживените са по-скъпи, но това е корелация. Как да проверите шума вечер.
- Лекар и аптека наблизоАптеката под блока: кои квартали са покрити и какво казва това за ценатаПреброихме аптеките, кабинетите и болниците по OpenStreetMap в 100 квартала на София. Къде има, къде липсват и защо разликата в цената е корелация.
- Двустаен с кучеКупувате двустаен с куче: какво показва картата и какво питате на огледаКучешки площадки, ветеринари и зеленина по OpenStreetMap в 100 квартала, сложени до цените. Какво да проверите в сградата, ако купувате с куче.
- Квартали без основнотоНов апартамент, недовършен квартал: къде липсват магазинът, аптеката и градинатаВ 48 от 100 квартала на София картата не показва поне едно от шест основни неща. Кои са, колко струват и как да проверите дали ще построят.
- Третата стаяДвустаен или тристаен: колко струва третата стая в същия кварталВ 110 района сравнихме двустаен и тристаен: третата стая струва медианно €74 200, но квадратът в тристайния обикновено е по-евтин.
- Партер под наемПартерът и последният етаж под наем: къде отстъпката при покупка става доходностПартерът се купува с −4,3% спрямо средните етажи в квартала, а под наем не поевтинява. Сравнихме 3 666 наема и продажбите етаж по етаж.
- Какво се дава под наемКакво всъщност се дава под наем: наемният двустаен срещу този, който купуватеСравнихме 3 666 наема с 6 925 обяви за продажба: наемният двустаен е по-малък, по-рядко е на газ и почти никога не е в нова сграда.
- Доходност по площДоходност по площ: защо малкият двустаен носи повече на всяко вложено евроНаемът расте по-бавно от цената. Брутната доходност пада от 4,89% при малките до 3,81% при двустайните от 75–89 кв.м. Сметка по пет групи площ.
- Наем и отоплениеНаемът и отоплението: колко повече се иска за газ и защо локалното е по-евтиноНаемите на газ са с +8,3% на квадрат над ТЕЦ в същия квартал, а локалното отопление е с −3,9%. Малки извадки, ясна посока и кой плаща сметката.
- Готово, но непродаденоГотови, но непродадени: новите двустайни, които още чакат купувач704 двустайни в сгради, завършени 2020–2025, още се продават. В квартала си са с 19,4% над строящите се. Защо стоят и как да се пазарите.
- Голям или малък строителГолям проект или малка кооперация: какво казват обявите за двустайни в строежСравнихме 385 двустайни от големи проекти с 1 998 от малки продавачи в строеж: цена, срок, етажност и газ. Разликите са по-малки, отколкото мислите.
- Двустаен за възрастниДвустаен за мама и татко: как да изберете квартал и етаж за възрастен човекКои квартали в София имат аптека, лекар и парк наблизо и къде двустайният е на висок етаж без асансьор. Индекс по картата и чеклист за огледа.
- Квартал за паритеНай-много квартал за парите: индекс на удобствата срещу цената на двустайнияИндекс на удобствата по картата срещу цената на квадрат в 68 квартала: кои дават най-много магазини, градини, лекари, зеленина и транспорт на евро.
- Зеленина по кварталиКолко зелено има в квартала според картата и какво казва това за ценатаПаркове, градинки и площадки на km² в 68 квартала. В най-зелената трета медианата е €2 914/кв.м, в най-бедната €2 493/кв.м. Защо това не е цена на парка.
- Читалище и култураЧиталището като белег на оформения квартал: какво показва картата на културата49 от 100 квартала нямат по картата нито едно читалище, библиотека или сцена. Какво казват тези обекти за възрастта на квартала и за цената.
- Наем без комисиона„Без комисиона“ в обявата за наем: евтиното има авторОбявите за наем „без комисиона“ искат с 14,4% по-малко на квадрат в същия квартал. Три от четири обаче са един шаблон. Какво значи това за наемодателя.
- Тихи кварталиКъде да търсите тишина в София и как да я проверите, преди да купитеПодредихме 68 квартала по заведения, спирки и бензиностанции на km² срещу зеленината. Кои излизат най-тихи и какъв шум картата изобщо не вижда.
Спестете си месец в преглеждане на обяви
Ако продавате двустаен, също пишете: ще ви кажем къде стои цената ви спрямо обявите в района и колко бързо се движат сходните.
- С предимство от собственици
- Само актуални обяви
- Две минути за попълване
Още практични наръчници за покупката има в Съвети, а цените по квартали са в таблицата с цените.