Наемът и отоплението: колко повече се иска за газ и защо локалното е по-евтино

Почти половината наеми не казват как се отоплява жилището

Започваме с неудобната част. От 3 666 обяви за наем на двустаен 1 784 оставят полето за отопление празно. Това е 48,7%, повече от дела сред обявите за продажба, който е 42,6%. Наемодателите явно смятат, че наемателят ще попита. Наемателите питат, но обикновено след като са харесали снимките.

Ако отдавате, попълнете полето. Ако търсите, питайте още в първото съобщение и поискайте сума от последната зимна сметка. Числото казва повече от думите „ниски сметки“. За купувача, който ще отдава, празното поле е и сигнал за конкуренцията: половината обяви в квартала не дават на наемателя информация, която вашата може да даде.

Газ срещу ТЕЦ в един и същ квартал

Сравнение газ срещу ТЕЦ има в 13 квартала, в които има поне две наемни обяви с газ и три с ТЕЦ. Медианата на разликите е +8,3% на квадрат в полза на газа, а газът е по-скъп в 10 от тях. Ако погледнете целия град без квартали, разликата почти изчезва: €10,13/кв.м срещу €10,00/кв.м, или +1,3%. Това е класическият ефект на смесването. Наемите на газ са съсредоточени в няколко южни квартала, а тези с ТЕЦ са пръснати из целия град, така че градската медиана сравнява различни места, а не различно отопление. За целия апартамент медианите са €700 за газ и €649 за ТЕЦ на месец. Тук обаче има и разлика в площта: медианата е 68 кв.м при газа и 65 кв.м при ТЕЦ, затова по-полезно е сравнението на квадрат вътре в квартала. Обзавеждането не обяснява разликата, защото обзаведени са 26,9% от наемите на газ и 26,9% от тези с ТЕЦ.

Най-ясните случаи са там, където и двете групи не са съвсем символични. Във Витоша наемите на газ са с +18,5% над ТЕЦ, в Овча купел с +10,9%, в Кръстова вада с +5,5%, но там ТЕЦ обявите са само 5. В Дианабад посоката е обратна (−16,8%), при само 2 обяви на газ.

При покупка газът е по-евтин, под наем по-скъп

При покупка двустайните на газ се предлагат с −6,8% на квадрат спрямо ТЕЦ в същия квартал. Причината разгледахме в ТЕЦ или газ: 63,8% от обявите с газ са в строеж, срещу 34,9% при ТЕЦ, а сграда в строеж е по-евтина на квадрат навсякъде. Ако оставим само новото строителство, разликата при покупка се свива до −1,8%.

Под наем се дават само готови жилища, а газът при тях почти винаги означава нова сграда. Наемателят плаща не за котела, а за всичко, което идва с него: нова дограма, изолация, асансьор, често паркомясто. Затова премията по-скоро принадлежи на годината на сградата, отколкото на отоплението. Как се движат цените по години, има в годината на строеж. За доходността на хартия това изглежда добре. Наем +8,3% при цена −6,8% дава около 16,2% по-висока брутна доходност. Ако сравним честно, с готово ново срещу готово ново, остават около 10,3%. И двете числа стъпват на 13 квартала, затова ги приемаме като посока, не като обещание. Как се смята брутната доходност по площ, е в доходността по площ.

Локалното отопление: отстъпка за неизвестната сметка

Локално отопление означава, че жилището няма парно и газ, а се топли с климатици, електрически уреди или печка. Под наем то е по-често, отколкото при продажба: 5,3% от наемите срещу 2,9% от завършените обяви за продажба. В 28 квартала със сравнение наемът на квадрат е −3,9% спрямо ТЕЦ, а по-висок е само в 11 от тях.

Отстъпката е логична. Наемателят не знае колко ще му излезе токът през януари и си я взима предварително. В Младост 4 локалното е с −11,4%, в Център с −9,6%, в Лозенец с −18%, при 4 до 6 обяви с локално отопление на квартал. В централните квартали локално отопление често има в старите кооперации без парно, за които сме писали в двустаен в центъра.

Кой плаща сметката и кога тя става ваша

В обичайния договор наемателят плаща консумацията: парно, газ или ток. Има обаче суми, които остават при собственика или минават към него, щом жилището опустее. Разликите по вид отопление са следните.

• ТЕЦ. Сградната инсталация се разпределя между всички апартаменти и обикновено се начислява и при спрени радиатори, включително в празните месеци. Попитайте за последната годишна изравнителна сметка.
• Газ. Котелът е ваше имущество. Годишният сервиз и ремонтите обикновено са за сметка на собственика, освен ако не сте уговорили друго. Повреда през декември значи бързо плащане.
• Локално. Климатиците също са ваши. Почистването и ремонтите им се уговарят изрично, а наемателят плаща тока, който изглежда като висок наем през зимата.
• Изолацията. Санираната сграда сваля сметката на всеки вид отопление, а наемателят го усеща още първата зима. Какво включва санирането и как да го проверите, е в санирания блок.

Ако търсите наемател без посредник, всичко това трябва да е написано в договора, защото няма кой да го уточни вместо вас. Как изглежда пазарът на обявите без комисиона, вижте в наема без комисиона, а какво още очакват наемателите от обзавеждането, в обзаведен под наем.

Какво да запишете в договора за наем

Повечето спорове между наемател и наемодател около отоплението идват от неща, които никой не е записал. Списъкът по-долу е за собственик, който отдава за първи път. Отметките се запазват в браузъра ви.

Ако тепърва избирате какво да купите, видът отопление е част от сметката, но не най-голямата. Повече тежат кварталът, площта и състоянието на сградата, които сме събрали в двустаен като инвестиция и в панел или тухла. Обявите на газ под наем най-често ще намерите в Манастирски ливади и съседните южни квартали.

Отоплението при отдаване: нашата оценка

Често задавани въпроси

Районите, за които стана дума

• кв. Витоша€2 486/кв.м
• кв. Кръстова вада€2 866/кв.м
• кв. Овча купел€2 302/кв.м
• кв. Дианабад€3 144/кв.м
• кв. Манастирски ливади€2 758/кв.м
• кв. Младост 4€2 708/кв.м
• кв. Център€2 779/кв.м
• кв. Лозенец€4 120/кв.м

Всички 136 квартала → · Таблица с цените →

Още от блога

• ТЕЦ или газТЕЦ, газ или нищо: какво казва обявата за отоплението на двустайния36,7% от обявите за двустайни в София посочват ТЕЦ, 18,2% газ, а 42,6% не казват нищо. Къде е газът и колко струва разликата.
• Саниран блокДвустаен в саниран блок: колко се доплаща за изолацията и какво стои зад думатаПреброихме 31 обяви за двустаен в саниран блок в София. Колко е премията в същия квартал, какво включва санирането и какво да проверите.
• Година на строежОт 1920 г. до строящите се: как годината на строеж променя цената на двустайнияНай-скъп квадрат имат сградите отпреди 1960 г. (€3 370/кв.м), най-евтин строящите се (€2 270/кв.м). Защо 80-те са по-скъпи от новото в същия квартал.
• Какво се дава под наемКакво всъщност се дава под наем: наемният двустаен срещу този, който купуватеСравнихме 3 666 наема с 6 925 обяви за продажба: наемният двустаен е по-малък, по-рядко е на газ и почти никога не е в нова сграда.
• Цените по етажи в сградаЕтаж по етаж: как строителят цени двустайните в една и съща сградаВ 126 групи обяви, които приличат на една сграда, квадратът поскъпва медианно с 0,7% на етаж. Как строителят цени етажите и как да изберете.
• След ремонт или за ремонт„След ремонт“ или „за ремонт“: колко струва ремонтът в цената на двустаенВ същия квартал двустаен „след ремонт“ е обявен средно с 17,2% по-скъпо. Кога е по-изгодно да купите за ремонт и как да познаете козметиката.
• Кухня или кухненски боксКухненски бокс или отделна кухня: две епохи на един и същ двустаен84,6% от обявите с кухненски бокс са за ново строителство, 79,2% от тези с отделна кухня са в сгради отпреди 2000 г. Какво значи това за живота.

Наръчници по темата:

• Двустаен за инвестиция
• Панел, тухла или ново
• Двустаен в центъра

Всички статии в блога →