Пети етаж без асансьор: колко отстъпка дава пазарът за стълбите

За кои сгради говорим

Взехме обявите за двустайни в сгради, построени преди 1990 година, с четири или пет етажа. Това са тухлените кооперации в центъра и около него, ниските блокове от петдесетте и шестдесетте, част от ранните панели. В такива сгради асансьор обикновено не е предвиден. Има изключения, затова винаги питайте, но за целите на сравнението приемаме, че горните етажи са на стълби. Такива обяви са 185. От тях 64 са на четвърти или пети етаж, 72 на първи или втори. Сред всички стари сгради с посочена етажност тези с 4–5 етажа са 18,5%. Мнозинството от старите двустайни са в осеметажни блокове, които обикновено имат асансьор, макар и не винаги работещ.

Къде са

Най-много такива обяви намерихме в Център, Надежда 4 и Западен парк. Следват Лозенец, Оборище и Докторски паметник. Картината е ясна: това са старите квартали, в които тухлената кооперация е нормата. В панелните комплекси от седемдесетте и осемдесетте ниските блокове са по-рядко срещани.

Ако търсите в центъра, въпросът за асансьора ще дойде почти при всяка втора обява. Разликите между тухла и панел, включително в поддръжката на общите части, сме описали в панел или тухла.

Сравнението, което изненадва

Суровите числа подсказват отстъпка: горните етажи са €2 771/кв.м, долните €2 948/кв.м. Но тук се смесват кварталите. Когато сравним горните с долните етажи вътре в един квартал, медианата на разликата е +3,2% за 18 квартала, а горе е по-скъпо в 10 от тях. Внимание към размаха: от −46,2% до +31,7%. В отделните квартали обявите са малко, понякога една-две. Затова числото е ориентир. По-сигурно е сравнението с високите стари сгради, където асансьор обикновено има: там горе срещу долу е +2,7%, за 48 квартала. Двете числа са почти еднакви.

Изводът ни е предпазлив, но ясен: в обявите горният етаж в сграда без асансьор се оценява почти като горен етаж в сграда с асансьор. Продавачът не отбива стълбите от цената. Ако за вас те са минус, трябва сами да го превърнете в аргумент.

Горе и долу не са еднакви апартаменти

Има още една подробност, която прави сравнението по-трудно. Двустайните на горните етажи в тези сгради са по-малки: медианата им е 60 кв.м, а на долните 66 кв.м. Обща медианна цена горе €171 000, долу €165 000. В старите кооперации последният етаж понякога е надстроен по-късно или е разделен по различен начин, затова апартаментите под покрива рядко са копие на тези отдолу. По-малкият апартамент обикновено е по-скъп на квадрат, просто защото кухнята и банята струват еднакво, независимо от площта. Част от премията горе може да идва от това. Затова, когато сравнявате конкретна обява, сравнявайте апартаменти с близка площ в една и съща сграда или поне на една и съща улица, а не етаж срещу етаж в целия квартал. Ако площта по документи е по-малка от обявената, това е още един повод да сметнете цената на квадрат наново.

Защо пазарът не смята стълбите

Едно обяснение е, че горните етажи в старите кооперации имат реални предимства: повече светлина, по-малко шум от улицата, понякога тераса към двора. За част от купувачите това компенсира стълбите напълно. Друго обяснение е, че в обявите асансьорът почти не се споменава. Само 21 обяви от всички 6 925 изобщо казват нещо за асансьор в първите двеста знака, а изрично „без асансьор“ пишат 2. Купувачът научава за стълбите, когато ги изкачи. И третото: старите тухлени сгради са на места, където търсенето е силно. Там продавачът може да си позволи да не прави отстъпка. Как стои въпросът в сградите до три етажа, където и стълбите са по-малко, сме описали в сграда до три етажа. Как цената се променя етаж по етаж в целия град, показваме в най-изгодния етаж.

Сметката на стълбите

Пет етажа не звучат страшно на огледа. Звучат различно с две торби от магазина, с количка или в седмицата след операция. Калкулаторът по-долу превръща етажа в стъпала. Броят стъпала на етаж е приблизителен, в старите кооперации обикновено са между шестнадесет и двадесет.

Кога горе е добрата сделка

Сред тези апартаменти има и много добри покупки. Ако сте двама, без деца и с добри колене, горният етаж в стара тухлена кооперация често дава повече светлина, по-малко прах от улицата и съседи само от едната страна. Таваните в старите сгради обикновено са по-високи от панелните, а стените по-дебели. Добрата сделка се получава, когато комбинирате тези предимства с отстъпка, която продавачът не е предвидил. Щом пазарът не смята стълбите, а за вас те не са проблем, не търсите отстъпка за тях. Но ако покривът не е ремонтиран или стълбището е занемарено, това вече са конкретни разходи, които си струва да изброите на продавача с примерни суми.

Кой да не купува горе

Не правим оценка на ничие здраве. Казваме само кои ситуации на огледите обикновено се оказват трудни на петия етаж без асансьор. Ако отметнете две или повече, вероятно ще сте по-спокойни долу или в сграда с асансьор.

Последното съображение е препродажбата. Пазарът сега не дава отстъпка, но кръгът от купувачи за петия етаж без асансьор е по-тесен. Когато дойде вашият ред да продавате, вероятно ще чакате по-дълго купувач, на когото стълбите не пречат.

На огледа

Изкачете стълбите сами, без да бързате, и вижте как се чувствате на площадката. Погледнете стълбището: осветление, парапет, мазилка. В старите кооперации покривът е общ и при последния етаж е най-близо до вас, затова питайте кога е ремонтиран. Подробности за горния и долния етаж има в партер и последен етаж, а за общите части в санирания блок. Ако в сградата се обсъжда монтиране на асансьор, питайте на какъв етап е. Такъв проект изисква съгласие на собствениците, проект и немалко пари, и в старите сгради се случва рядко. Не плащайте за асансьор, който още е само идея. Попитайте и съседите: те обикновено знаят повече от продавача за протоколите на общото събрание. Списъкът за огледа е в огледа на двустаен. Сравнете обявите например в Оборище и Западен парк, където такива сгради има достатъчно.

Горен етаж без асансьор: нашата оценка

Често задавани въпроси

Районите, за които стана дума

• кв. Център€2 779/кв.м
• кв. Надежда 4€2 295/кв.м
• кв. Западен парк€2 681/кв.м
• кв. Лозенец€4 120/кв.м
• кв. Оборище€4 000/кв.м
• кв. Докторски паметник€5 723/кв.м
• кв. Надежда 2€2 296/кв.м
• кв. Сухата река€2 498/кв.м

Всички 136 квартала → · Таблица с цените →

Още от блога

• Партер и последен етажПартер, първи и последен етаж: колко отстъпка дават реално обявите за двустаенПартерът в София е с −4,3% спрямо другите етажи в същия квартал, последният етаж почти без разлика, а в старите блокове е по-скъп.
• Сграда до три етажаДвустаен в малка кооперация: какво печелите с тишината и какво плащате за нея241 от 6 925 обяви за двустаен в София са в сгради до три етажа. Къде са, колко струват и какво губите без асансьор и с малко съседи.
• Най-изгодният етажКой етаж е най-изгоден: цената на двустаен етаж по етаж, в рамките на кварталаСравнихме 6 680 обяви за двустайни с медианата на квартала им: партерът е −4,6%, 8.–10. етаж +2,8%, а средата почти няма разлика.
• Саниран блокДвустаен в саниран блок: колко се доплаща за изолацията и какво стои зад думатаПреброихме 31 обяви за двустаен в саниран блок в София. Колко е премията в същия квартал, какво включва санирането и какво да проверите.
• Квартал за паритеНай-много квартал за парите: индекс на удобствата срещу цената на двустайнияИндекс на удобствата по картата срещу цената на квадрат в 68 квартала: кои дават най-много магазини, градини, лекари, зеленина и транспорт на евро.
• Думите в обявата„Лукс“ не струва нищо, „уютен“ струва много: какво казват думите в обявата за двустаенСравнихме обяви за двустайни в един и същ квартал: „лукс“ не вдига цената (−0,2%), а „уютен“ и „светъл“ вдигат. Какво всъщност издават думите.
• До молДо мола: ориентир в обявата, шум под прозорецаСамо 60 обяви за двустаен в София споменават мол. В същия квартал те са по-скоро по-евтини. Какво да проверите за шум, трафик и паркиране.

Наръчници по темата:

• Двустаен в центъра
• Панел, тухла или ново
• Оглед на двустаен

Всички статии в блога →