Цени към 26 септември 2026 г.

Двустаен в кв. Център: цени и какво да проверите

Преброихме обявите в кв. Център една по една: медиана €192 900, типична площ 69 кв.м, 78 от тях в строеж. По-долу — цени, сгради, кредит и съвети за огледа.

Заявка — търся тук Колко струва

€192 900медианна цена, двустаен

€2 779на кв.м

232обяви за двустайни

69 кв.мтипична площ

Центърът е единственото място в София, където двустаен от 60 кв.м може да е в сграда на осемдесет години и пак да се продаде бързо. €192 900 е числото, около което се върти двустаен апартамент в кв. Център: толкова е медианата на 232 обяви от септември 2026. В кв. Център типичната цена е €192 900, а медианата на квадрат €2 779/кв.м; площта стои към 69 кв.м.

Сградите от обявите имат средно по 7 етажа, а предлаганият двустаен най-често е на 4-ти етаж. Медианната площ е 69 кв.м, колкото е и за града. Парното от ТЕЦ е посочено в 93% от обявите, в които изобщо пише какво е отоплението. В нашата класация по цена на квадрат Център е 75-и от 103 квартала, като броим от най-евтиния. Съседи по карта са Оборище (1,7 км), Докторски паметник (1,3 км) и Иван Вазов (2,3 км).

Инвеститорите тук смятат с наем приблизително €650 на месец, което прави брутно 4% годишно. В кв. Център купуват професионалисти, които работят наблизо, и такива, които продават тристаен в покрайнините, за да се приближат. Този текст е за купувача: колко да отделите, какво получавате за тези пари и кое да проверите преди капаро.

Какво има около двустайния в Център

Тук не се пита дали има магазин, а кой е по-близо; картата в кв. Център е гъста. Броевете по-долу са по OpenStreetMap за границите на квартала, на 0,2 км от центъра на София.

Разходки. Картата показва 80 парка и градинки, 39 площадки и 59 игрища и зали.
Образование. 35 училища и 21 детски градини на картата.
Пазаруване. 36 супермаркета и 422 малки магазина и фурни.
Кафе и вечеря. 914 заведения по картата: кафенета, ресторанти и закусвални.
Аптеки и лекари. 86 аптеки, 162 медицински центъра и кабинета и 16 болници по картата.

914 заведения значат живот, но и музика вечер; уточнете какво има под прозорците. Зеленината тук се усеща и в цената: купувачите с деца питат първо за парк. Всекидневните неща в квартала стават пеша, а това е стойност, която рядко пише в обявата. Броят на обектите е от OpenStreetMap и може да се разминава с реалността с година-две; разходката на място е по-точна. 56 училища и градини означават по-кратък сутрешен път с дете, а това се цени при препродажба.

Какво искат продавачите в кв. Център

€192 900: толкова струва типичният двустаен в кв. Център, ако се съди по 232 оферти. Шест от всеки десет оферти попадат в коридора €166 400 – €243 200. От 103 квартала, за които има достатъчно оферти, 74 са по-евтини на квадратен метър от Център. Медианата на квадрат е €2 779/кв.м, тоест 10% над общоградските €2 516/кв.м.

до €100 хил.3 обяви (1%, в града 2%)
€100–150 хил.18 обяви (8%, в града 28%)
€150–200 хил.130 обяви (56%, в града 42%)
€200–250 хил.38 обяви (16%, в града 18%)
€250–300 хил.23 оферти (10%, в града 6%)
над €300 хил.20 обяви (9%, в града 4%)

Колко оферти за двустаен апартамент има във всеки ценови диапазон тук; в скоби е делът от всички 232 обяви и същият дял за столицата.

Долният край на пазара беше така: €71 900, 44 кв.м на партер в сграда с 12 етажа, в сграда от 1995 г.; 47 кв.м за €90 000 (€1 915/кв.м; на 2-ри от 5 етажа, в сграда от 2003 г.). Партерът и ниските етажи са честа причина за по-ниска цена, не само състоянието. Обявената цена е началото на разговора. Отстъпка от 3 до 7% е нещо обичайно, а при стари обяви и повече.

При €192 900 отстъпка от 3–7% прави €5 800–€13 500, колкото струват данъкът и таксите по сделката. Добрата цена в квартала е приблизително €2 779/кв.м за типична сграда и етаж; над €3 196/кв.м изисква обяснение: нова сграда, гледка, паркомясто.

Моят бюджет€195 000 · 381 387 лв

—от обявите са на или под тази сума

Разпределение на 232 обяви за двустайни тук по обявена цена (imot.bg, септември 2026).

Подходящ ли е Център за вас

За кого има смисъл двустаен в кв. Център? Зависи от бюджета и от това колко ще останете. По-високата цена на квадрат тук (€2 779/кв.м) подрежда профилите: адресът е за хора със спестявания или продажба зад гърба си.

Първи собствен дом

Двустаен в квартала за около €192 900 значи ипотека от €154 000 и вноска от порядъка на €630 на месец. Над градското е, но за това плащате адрес, който трудно губи стойност.

Хибридна работа

Втората стая е решение при хибридна работа: срещите вече не се провеждат от кухнята. С два-три дни вкъщи седмично разстоянието тук тежи по-малко.

За отдаване под наем

При €650 наем месечно двустайният в кв. Център изплаща цената си за към 25 години брутно (4%). Нетно остава около процент по-малко, след данък и празни месеци.

Жилище за студент

Детето живее в едната стая, втората се дава: така двустаен апартамент в този квартал се изплаща още по време на следването.

Ако се колебаете за брой стаи, вижте двустаен или тристаен.

Опишете двустайния, който искате да купите

Не сме агенция и не взимаме комисиона. Заявката е безплатна: пишете какво търсите, ние връщаме съвпаденията и въпросите, които да зададете преди капарото.

Тухла, панел или ново строителство
Отговор до един работен ден
Не сме агенция — без комисиона

Изпрати заявка

Как се представя кв. Център, ако купувате двустаен

3,8от 5

Как кварталът Център стои за човек, който купува двустаен апартамент: 3,8 от 5.

Цена спрямо София2
Медиана €192 900 за двустаен и €2 779 на квадрат, с 10,5% над средното за града. Тук се плаща за мястото, не за квадратите.
Избор на обяви5
Преброихме 232 обяви за двустайни в кв. Център. От собственици са 29.
Ново строителство3,5
Сериозен дял ново строителство тук: 51,7% от офертите. Отпреди 1990 г. са 54.
Транспорт5
0,2 км до центъра, с метро наблизо и 83 автобусни спирки. Центърът е на ръка разстояние.
Ежедневие5
Всичко за всеки ден е пеша: 36 супермаркета, 86 аптеки, 35 училища, 21 детски градини и 67 медицински центъра. Плюс 246 малки магазина, 85 фурни и 91 хранителни магазина.
Зеленина и паркове3,5
Много зелено в квартала: 35 парка, 45 градинки и 39 детски площадки.
Потенциал за отдаване2,5
4% брутно за Център, при градски 4,5%. За инвестиция има по-добри адреси.

Общата оценка 3,8 е средна от 7 показателя с данни. Най-високо Център стои по избор на обяви. Ако цена спрямо София е важно за вас, сравнете Център със кв. Оборище.

+ Избор на обяви тук: 5
+ Транспорт в кв. Център: 5
− Цена спрямо София: 2, компромис
− Потенциал за отдаване: 2,5, под средното

Изчислено от обявите за продажба и от картата към септември 2026. Никой купувач на двустаен в този квартал не е гласувал тук.

Разходите по сделката за двустаен в кв. Център

€192 900 е числото, от което тръгваме за Център (0,2 км от центъра), съдейки по 232 обяви от септември 2026. Над него купувачът плаща данък, нотариус, вписване и най-често проверка от адвокат.

Местният данък от 3% прави €5 787 за типичния двустаен в кв. Център. Вижте актуалната ставка, общината може да я промени. Таксата на нотариуса за сделка от €193 хил. е към €1 100. Вписването в Имотния регистър е 0,1%, €193.

Разходи при покупка на двустаен за €192 900, кв. Център (ориентир)
Перо	Ориентир
Адвокатска проверка	€300
Данък при придобиване, 3%	€5 787
Такса вписване	€193
Такса на нотариуса	€1 100
Общо без агенция	€7 400
Комисиона 2–3% + ДДС	€4 630–€6 944
Общо с агенция	до €14 300

Агенцията най-често взима 2–3% плюс ДДС от купувача, при тази цена €4 630–€6 944. В извадката ни 29 обяви тук изглеждат публикувани от собственик, а 26 обяви пишат „без комисиона“. Проверката от юрист (€150–400) е незадължителна по закон, тоест под 0,2% от цената на двустаен в квартала. Правилото, което прилагаме за Център: към цената добавете 3,8% за такси, а ако има посредник, още около три процента.

Агенция или собственик в кв. Център

Собствениците в кв. Център публикуват сами 29 оферти, или 13% от всички; градският дял е 7%. Собствениците често надценяват: €3 212/кв.м срещу €2 779/кв.м средно, защото никой не им е казал реалната цена. 26 оферти рекламират покупка без комисиона; проверете кой всъщност стои зад тях.

Комисионата от купувача най-често е 2–3% плюс ДДС. При двустаен за €192 900 това са €4 600–€6 900. Агенцията не поема отговорност за документите в степента, в която мнозина вярват; юридическата проверка е нужна и в двата случая.

Как изглежда обява от собственик тук:

Обявата стои месеци и цената се намалява на стъпки: собствениците действат по-бавно от агенциите.
Огледът се уговаря директно, без формуляр и без „ще ви върна обаждане от офиса“.
Снимките са домашни, а телефонът за връзка не се появява в десетки други обяви.

При покупка от собственик предварителният договор се пише от адвокат, не от продавача; капаро от €9 600–€19 300 заслужава такава предпазливост.

Онлайн заявката е безплатна и без ангажимент: описвате бюджета си в квартала, а ние връщаме обяви и списък за проверка в документите.

Какво се проверява на място в Център

Медианният двустаен в кв. Център е на етаж 4 от 7, с площ към 69 кв.м. Фондът тук е главно смесен фонд, и чеклистът е съобразен с това.

Паркирането се гледа вечер, не в неделя сутрин.
Съседите и входът: кой живее над вас, има ли кучета.
Старата дограма може да се смени, но сметнете разхода в офертата.
Разберете с какво се отоплява жилището и колко излиза януари.
Годината на сградата: от нея тръгва целият списък.
Банята: вентилация, наклон на пода, следи от теч при съседа отдолу.
Партерът: 22 обяви от 232 в квартала са на партер или първи етаж. Уточнете влага, решетки и шум от входа.
Мазето е в акта или е „общо ползване“; уточнете.
Последният етаж: 40 обяви в извадката са под покрива. Попитайте за ремонта на покрива и лятната температура.

Питанията към продавача тук: защо продава, от колко време е собственик и какво влиза в цената. Ако нещо от списъка не е наред, това е аргумент в пазарлъка, не задължително причина да се откажете.

Оферта и пазарлък: Център

Двустаен, обявен за €192 900 в кв. Център, почти никога не се продава точно на това число. Практиката е 3–7% надолу, и повече при слаби места в апартамента; за Център 4% са €7 716. Това е опит от практиката, не наша статистика. Долната граница (20% от обявите) е €166 400, горната €243 200. Колкото по-близо е до тавана, толкова по-смело може да е офертата.

Не спорете за вкус, спорете за несанираната фасада, липсата на паркомясто и покривът над последния етаж. Подкрепете всеки с оферта за ремонт или с друга обява. При обявите от собственик квадратът е €3 212/кв.м, при общата медиана €2 779/кв.м. Частните продавачи нерядко надценяват, защото нямат постоянен досег с пазара.

Сравнявайте и квадрата: в Център долната пета е до €2 421/кв.м, горната от €3 826/кв.м. Така лесно виждате надценката в дадена обява. За продавача, който иска да приключи, ориентир е €166 400: огледайте я първа, но документите проверете двойно. Оферта от €183 000 за апартамент, обявен за €192 900, е разумно начало; от там разговорът върви по аргументите.

Какво ни питат за Център

Има ли двустаен до 100 000 евро в кв. Център?

Има 3. Типичният двустаен в кв. Център е €192 900, долната петина започва около €166 400. Под €100 хил. в София са едва 2,3% от обявите за двустайни. Разликата до медианата е €92 900. Ако бюджетът е €100 хил., заявката ще покаже реалните опции. Кв. Зона Б-5-3 е на 0,9 км от Център. Наемът на двустаен тук е около €650 на месец. Под €80 хил. в целия град двустайните са около 40.

Вноска или наем за двустаен в кв. Център?

По месечни суми покупката печели: €618 вноска срещу €650 наем. Покупката изисква самоучастие и разходи около €45 860. При кратък хоризонт наемът е по-гъвкав. Сделката струва пари и при покупка, и при продажба. Собственото жилище е и спестяване, наемът не е. Наемът на двустаен в кв. Център е около €650 на месец. Най-близкото съседно място е кв. Зона Б-5-3, на 0,9 км.

Кой стои зад информацията за Център?

Нищо не се плаща. Данните за Център идват от наш скрейп на обявите и от OpenStreetMap. Не посредничим в сделката. Числата са офертни, не цени на сделки. 78 от 232 обяви в кв. Център са за сгради в строеж. Не получаваме пари от продавачи или строители. Обявите събираме сами и ги чистим от дубликати.

Какво получавам за над €250 000 в кв. Център?

В кв. Център 43 обяви са над €250 хил., а горната петина започва от €243 200. Максимумът в извадката е €450 000. Обикновено там има по-голяма площ, гараж или нова сграда. Най-голямата площ е 100 кв.м. При скъп имот проверката на документите е още по-важна. Таксата за поддръжка в новите комплекси може да е осезаема. Кв. Зона Б-5-3 е на 0,9 км от Център.

Има ли магазини и аптеки в кв. Център?

Да, всичко е наблизо. По OpenStreetMap в кв. Център има 36 супермаркета, 86 аптеки и 85 фурни. Моловете тук са 2. Разходете се до магазина по време на огледа, това казва много за мястото. Малките магазини на партера понякога значат шум сутрин. Близкият магазин е плюс при отдаване под наем. Данните са от OpenStreetMap и могат да изостават.

По-скъп ли е кв. Център от средното за София?

По цена на квадрат кварталът Център е малко по-скъп (€2 779/кв.м). Градската медиана е €2 516/кв.м, най-евтините квартали са около €1 650–1 700, а най-скъпите над €4 500. От кв. Център до центъра по права линия са около 0,2 км. Сравнявайте квадрат с квадрат, не цена с цена. 78 от 232 обяви в кв. Център са за сгради в строеж.

Колко квадрата е двустаен в кв. Център?

Около средното за града: 69 кв.м. До 55 кв.м са 40, 56–65 кв.м 49, 66–75 кв.м 80, а над 75 кв.м 63. Чистата площ обикновено е с 15–20% по-малка от застроената. Кв. Център е на около 0,2 км от центъра на София. На зелено в Център са 78 обяви от 232. Поискайте разпределение, двустаен от 60 кв.м може да е по-удобен от такъв от 75.

Ако търсите и около Център

Сравнете цената на квадрат с най-близките райони — разликата понякога е колкото разходите по сделката.

Може да ви е интересно

Полезно при покупка

Подбрани обяви в кв. Център

Ако продавате двустаен, също пишете: ще ви кажем къде стои цената ви спрямо обявите в района и колко бързо се движат сходните.

Не сме агенция — без комисиона
Данните ви не отиват при брокери
Сметка на кредита и разходите

Търся двустаен

Източник: собствено преброяване на публичните обяви за двустайни апартаменти за продажба — 232 в кв. Център — плюс OpenStreetMap за спирки, магазини и паркове. Разделението „собственик/агенция/строител“ е по телефон и текст и може да греши в единични случаи. 26 септември 2026 г.