Двустаен в саниран блок: колко се доплаща за изолацията и какво стои зад думата

Защо обявите са толкова малко

Всеки, който е минавал през Люлин или Младост напоследък, знае, че санираните блокове не са рядкост. Защо тогава само 0,4% от обявите ги споменават? Причината е техническа. Сайтът показва само първите около двеста знака от текста на обявата, а там продавачите слагат площта, етажа, строителството и понякога квартала. Санирането идва по-късно, в третия или петия ред, и в нашия скрейп не влиза. Затова числата по-долу описват обявите, в които продавачът е сметнал санирането за достатъчно важно, за да го напише веднага. Това само по себе си е информация: щом го слага отпред, той вярва, че ще му помогне да вземе по-добра цена. Медианата на тези 31 двустайни е €156 000 при 61 кв.м, тоест €2 672/кв.м. Градската медиана е €2 516/кв.м.

Малка извадка: 31 обяви и само 7 квартала, в които има поне две обяви със саниране и поне четири без. Числата са ориентир, не правило.

Какви блокове се санират

Отговорът не изненадва. От обявите с посочена година на строеж 16 от 22 са от 70-те и 80-те, а най-голямата група е 1980-те с 13 обяви. Това са панелните и едроплощните блокове, строени с минимална изолация, в които зимата се усещаше през стената. При още 9 обяви годината изобщо не е посочена, което е типично за по-старите сгради. Отоплението също говори. В 13 от 31 обяви със саниране е посочено парно от ТЕЦ. Това е важно, защото при централно отопление ползата от изолацията се вижда директно в сметката, а не само в усещането за по-топла стена.

Ако търсите двустаен в панел и се колебаете между тухла и панел, погледнете сравнението панел или тухла. Санираният панел често е по-топъл от несаниран тухлен блок от същите години, а това рядко се пише в обявите.

Колко се доплаща в същия квартал

Суровата разлика между €2 672/кв.м и градската медиана е +6,2%, но тя смесва ефекта на мястото. Затова сравняваме вътре в един квартал: медианата на кв.м при санираните срещу медианата при останалите двустайни там. Направихме го в 7 района и в 5 от тях разликата е положителна. Медианата на разликите е +8,4%. На практика при двустаен от 61 кв.м в квартал с €2 400/кв.м това са около €12 300 отгоре. Сумата не е малка, но не е и шокираща, особено ако изолацията наистина свали сметките и влагата в ъглите.

Разсейването е голямо: от −12% до +106,8%. При две обяви на квартал един луксозно обзаведен апартамент може да вдигне медианата, а един запуснат да я свали. Затова не бихме казали на никого, че санирането „струва точно 8%“. Казваме, че обикновено е в плюс, а в Люлин 1 и Света Троица виждаме, че може и да не е.

Какво всъщност е направено

„Саниран“ не е стандарт, а дума. В най-пълния вариант блокът е с топлоизолация по фасадата, изолиран покрив, нова дограма на стълбището и входа, понякога и ремонтиран асансьор. В по-скромния е изолирана само фасадата, а покривът тече както преди. Срещат се и блокове, при които собствениците са изолирали само своите апартаменти, на петна, и продавачът пак пише „саниран“. Попитайте конкретно: кога е направено, по програма или със средства на собствениците, какво е включено. В някои блокове по програмите за енергийна ефективност е сменена и дограмата в самите апартаменти, в други само в общите части. Обикновено за такива сгради има техническо обследване и енергиен сертификат, които домоуправителят пази. Поискайте да ги видите.

На самия оглед започнете отвън. Обиколете блока и погледнете ъглите и цокъла: там изолацията се поврежда първа, а петната от влага издават лошо изпълнение. После се качете до последния етаж и попитайте съседите за покрива. Хората, които живеят под него, помнят всеки теч и обикновено с удоволствие разказват за него.

Сметката за ТЕЦ: какво да очаквате

Най-честият довод на продавача е по-ниската сметка за парно. Той е основателен, но цифрата зависи от прекалено много неща, за да я обещаем: от етажа, от това дали апартаментът е ъглов, от дограмата, от навиците на хората вътре. Среден етаж в саниран блок с добра дограма е друг свят в сравнение с ъглов последен етаж без изолиран покрив. Затова не вярвайте на процент от обявата. Поискайте реалните сметки или справка от топлофикацията за последните две отоплителни сезона и ги сравнете с тези на съсед в несаниран блок, ако имате такъв. Ако продавачът не ги пази, това също е отговор. Калкулаторът отдолу показва колко години ще връщате премията, ако спестявате определена сума на сезон. Числата вкарайте вие.

Ако калкулаторът покаже двадесет и повече години, това не значи, че санирането не си струва. Значи, че плащате не само за сметката, а за по-сух въздух, за липсата на мухъл в ъгъла на спалнята и за по-лесна препродажба. Просто е добре да знаете за какво точно давате парите.

Кой плаща, когато изолацията остарее

Санирането не е вечно. Мазилката върху изолацията се пука, лепилото отслабва, покривната хидроизолация има свой живот. Когато дойде ремонтът, той обикновено е работа на етажната собственост и разходите се поделят между собствениците, най-често според идеалните им части. Точният механизъм зависи от решенията на общото събрание, затова тук е мястото да проверите с юрист или нотариус, а не с продавача. Практическият съвет е прост: преди капаро прочетете последните протоколи на входа. Там ще видите дали вече се говори за нов покрив, за вноска за асансьор или за спор с изпълнителя. Как да подредите тази проверка, сме описали в проверката на имота преди покупка. Ако блокът е стар, погледнете и как ремонтът влиза в цената на двустаен, а за височината на сградата колко етажа има блокът и защо това има значение. Сред кварталите с по две такива обяви са Люлин 7, Свобода и Гоце Делчев.

Санираният блок: нашата оценка

Често задавани въпроси

Районите, за които стана дума

• кв. Ботунец€1 628/кв.м
• кв. Гоце Делчев€3 412/кв.м
• кв. Хаджи Димитър€2 644/кв.м
• кв. Люлин 1€2 130/кв.м
• кв. Люлин 7€2 515/кв.м
• кв. Света Троица€2 685/кв.м
• кв. Свобода€2 249/кв.м
• кв. Бакстон€2 815/кв.м

Всички 136 квартала → · Таблица с цените →

Още от блога

• След ремонт или за ремонт„След ремонт“ или „за ремонт“: колко струва ремонтът в цената на двустаенВ същия квартал двустаен „след ремонт“ е обявен средно с 17,2% по-скъпо. Кога е по-изгодно да купите за ремонт и как да познаете козметиката.
• Височина на сградатаКолко етажа има блокът и мести ли това цената на двустайнияРазделихме 6 925 обяви за двустаен по етажност на сградата. Медианата варира от €2 333/кв.м до €2 685/кв.м, но в един квартал разликата почти изчезва.
• Южно изложениеЮжно изложение: всички го пишат, но колко реално се плаща за него215 обяви за двустаен в София споменават юг, само 17 север. В един квартал южното изложение носи +2% на кв.м. Как да го проверите.
• Партер и последен етажПартер, първи и последен етаж: колко отстъпка дават реално обявите за двустаенПартерът в София е с −4,3% спрямо другите етажи в същия квартал, последният етаж почти без разлика, а в старите блокове е по-скъп.
• Най-изгодният етажКой етаж е най-изгоден: цената на двустаен етаж по етаж, в рамките на кварталаСравнихме 6 680 обяви за двустайни с медианата на квартала им: партерът е −4,6%, 8.–10. етаж +2,8%, а средата почти няма разлика.
• Обзаведен под наемОбзавеждате ли двустаен, който ще отдавате: какво показват наемите в СофияВ 3 666 обяви за наем на двустаен в София обзаведените не са по-скъпи в същия квартал (−1,2%). Кога мебелите се изплащат.
• Наем и отоплениеНаемът и отоплението: колко повече се иска за газ и защо локалното е по-евтиноНаемите на газ са с +8,3% на квадрат над ТЕЦ в същия квартал, а локалното отопление е с −3,9%. Малки извадки, ясна посока и кой плаща сметката.

Наръчници по темата:

• Панел, тухла или ново
• Проверка на имота
• Двустаен в Люлин
• Оглед на двустаен

Всички статии в блога →