Двустаен в кв. Оборище — какво получавате за парите

Медианната обявена цена на двустаен в кв. Оборище е €295 000, а по-голямата част от обявите е между €227 100 и €365 000. Който търси двустаен тук, плаща местоположение, не квадратура, и пазарът го знае. На практика, €295 000 купуват в квартала към 72 кв.м.

По цена на квадратен метър кварталът е на 97-мо място от 103 квартала с достатъчно обяви. За сравнение ще гледате и Център (1,7 км), Яворов (1,5 км) и Докторски паметник (0,4 км). Сградите в обявите имат средно по 7 етажа, а предлаганият двустаен най-често е на 5-и етаж. Парното от ТЕЦ е посочено в 92% от офертите, в които изобщо пише какво е отоплението. Около 37% от обявите са за сгради в строеж, останалото е готово жилище с история.

В кв. Оборище купуват хора, които работят наблизо, и семейства, които продават голямо жилище в покрайнините, за да се преместят по-близо. Купувачите са хора, които ценят времето си повече от квадратните метри, и инвеститори, които знаят, че наемателят тук се намира бързо. По цена на квадрат кварталът е над средното за столицата. Числата на страницата са офертни, от собствен скрейп през септември 2026, а не цени на сключени сделки.

Колко струва двустаен в кв. Оборище

Средната по медиана обява за двустаен апартамент в кв. Оборище иска €295 000, при €173 200 за цялата София. Без най-евтините и най-скъпите 20% офертите са между €227 100 и €365 000. Сред 103 квартала с достатъчно оферти Оборище е на 97-мо място по цена на квадрат, като броим от най-евтиния. На квадратен метър това е €4 000/кв.м, на 59% над медианата за столицата.

Долният край на пазара изглеждаше така: двустаен от 55 кв.м в стара сграда от 1940 г. за €135 000, на последния, 2-ри етаж; 47 кв.м за €165 000 (€3 511/кв.м; на 3-ти от 4 етажа, в блок от 1960 г.); 62 кв.м за €168 000 (€2 710/кв.м; на 2-ри от 9 етажа, в строеж, със срок 2026 г.). Обърнете внимание, че ниската цена на сградите в строеж идва заедно с години чакане. Обявената цена е началото на разговора. Отстъпка от 3 до 7% е нещо обичайно, а при стари оферти и повече.

В пари: 3% от €295 000 са €8 900, 7% са €20 700; такава е реалистичната разлика за пазарлък в квартала.

Застроена, чиста площ и разпределение в кв. Оборище

Медианната площ на двустаен в кв. Оборище е 72 кв.м, при 69 кв.м за София. Групата над 75 кв.м държи 42% от предлагането. До 55 кв.м са 9% (в града 11%), 56–65 кв.м са 20%, 66–75 кв.м са 29%, а над 75 кв.м са 42%.

Около 72 кв.м дава просторен хол и спалня, в която влиза и бюро, особено ако сградата е по-стара и площта е близка до чистата. В обявата почти винаги пише застроена площ, в която се броят стените и дял от общите части. Чистата площ на 72 кв.м е към 58–61 кв.м. Тъй като 37% от обявите в квартала са в строеж, сравнявайте цената на полезен квадрат, не на застроен.

Колкото по-голям е двустайният, толкова по-евтин е квадратът: общата разлика между 55 и 80 кв.м е приблизително 13%. В кв. Оборище това прави около €4 500/кв.м при 55 кв.м и €3 900/кв.м при 80 кв.м. В кв. Оборище сметката изглежда така: около €246 000 за 55 кв.м срещу €310 000 за 80 кв.м, при €4 000/кв.м средно. Ако бюджетът е фиксиран, по-просторната площ в по-стара сграда нерядко излиза по-изгодна от малка в нова.

Двустаен в кв. Оборище или наблизо

Най-евтиният квадрат в групата е в Сухата река (€2 498/кв.м), най-скъпият в Докторски паметник (€5 723/кв.м). Ако търсите повече избор, погледнете Докторски паметник: там медианата е €350 000.

Едностаен тук се обявява средно за €145 000 (5 обяви), с €150 000 по-малко от двустаен. Тристаен в квартала е приблизително €360 500 по 134 обяви, тоест €66 000 над двустайния. Двустайният е най-лесният за препродажба формат: купуват го и млади двойки, и хора за отдаване, и хора, които намаляват жилището си.

За Докторски паметник пазарът е: 18 оферти, 63 кв.м типична площ, €5 723/кв.м и 67% стар фонд. Ползвайте таблицата по следния начин: когато обява тук е над типичната цена на съседните райони, следва да има нещо повече.

Годината на сградата и цената в кв. Оборище

Новото се плаща: €4 464/кв.м за Акт 16 срещу €4 190/кв.м за сгради отпреди 1990 г. Апартаментите в строеж са €3 232/кв.м, 28% под готовото строителство (€4 464/кв.м); разликата е цената на риска и чакането.

Парното от ТЕЦ доминира в кв. Оборище: 92% от обявите с данни, газ 2%. 26% от офертите са във високи сгради (10+ етажа); средната сграда е 7-етажна. Ако не ви пречи партер (4 обяви) или последен етаж (9 оферти), имате по-широк избор и по-добра цена.

При ново строителство проучете инвеститора, разрешението за строеж и дали плащанията са свързани с актовете.

Няколко въпроса към продавача:

• Какво става с мазе и място за автомобил, и влизат ли в цената.
• Кога е строена сградата и има ли актовете: Акт 16 или удостоверение за ползване.
• Правени ли са преустройства по конструкцията в апартамента или на съседите.
• Колко е таксата за входа или за поддръжката на комплекса и какво включва.
• Санирана ли е сградата и кога е ремонтиран покривът.

Оценка на кв. Оборище за купувач на двустаен

Метро, трамвай и пешеходни разстояния в кв. Оборище

Линията М1/М2 минава в кв. Оборище и това свива пътя до центъра до минути. OpenStreetMap отбелязва тук 12 спирки на автобус и 5 трамвайни спирки.

Близостта до метро е едно от редките неща, които не можете да промените с ремонт, поради това се плаща в цената. До Център (1,7 км) и Яворов (1,5 км) се стига бързо, ако там са училището или работата.

В кв. Оборище мнозина се оправят без кола, а това сваля разходите повече, отколкото изглежда. В кв. Оборище квадратът е €4 000/кв.м, по-евтин с 19% от Яворов, където метрото е по-далеч. Фондът също така играе роля, така че не приписвайте всичко на транспорта. Паркомясто или гараж се споменава в 1 обява от 107 в квартала; в останалите питайте изрично.

Няколко неща за транспорта на място:

• По какъв път излизате от квартала в посока центъра и дали стои сутрин.
• Колко минути пеша са до първата спирка и до входа на метрото от входа на блока.
• Колко шум има от главната улица, трамвая през нощта.

Пресметнете минутите дневно по 21 работни дни: това е таксата на адреса във време.

Истинската цена на двустаен в кв. Оборище с такси

Отправната точка е €295 000, типичната обявена цена на двустаен в кв. Оборище (приблизително €4 000/кв.м), като медиана от 107 обяви в нашия скрейп. Над него купувачът плаща данък, нотариус, вписване и почти винаги проверка от адвокат.

Таксата на нотариуса за сделка от €295 хил. е към €1 550. Вписването в Имотния регистър е 0,1%, €295. Данъкът при придобиване в Столична община е 3%, за €295 хил. това прави €8 850. Плаща се преди нотариуса, по сметка на общината.

Проверката от юрист (€150–400) е незадължителна по закон, най-евтината защита в цялата история за €295 хил.. Комисионата е отделна тема: 2–3% + ДДС, или €7 080–€10 620. Собствениците, които продават сами, са 6 обяви от 107; търсете ги, ако искате да спестите тази сума. Общата сума при покупка без кредит е към €306 100; с агенция става €316 700.

Какво виждаме в обявите в кв. Оборище

Числата разказват едно, описанията друго. Ето какво забелязахме в 107 обяви в кв. Оборище.

Собственици, агенции и строители в кв. Оборище

Агенциите държат 84% от обявите в кв. Оборище, строителите 10%, а собствениците 6%, при 7% за София. Медианата на собствениците е €4 288/кв.м срещу €4 000/кв.м за всички обяви тук. В 7 оферти в квартала продавачът изрично обещава, че няма комисиона за купувача.

Без посредник остават в джоба ви €7 100–€10 600, ако Оборище ви предложи двустаен на медианната цена от €295 000. Част от спестеното дайте за адвокат: той ще извади удостоверение за тежести и ще прочете нотариалния акт.

Няколко сигнала, че говорите със собственика:

• Описанието е без клишета от типа на „рядка възможност“ и „лукс на достъпна цена“.
• Първият въпрос по телефона е и най-полезният: собственик ли е човекът насреща.
• Искайте нотариалния акт на оглед. Собственикът го държи вкъщи, посредникът често „ще го донесе после“.

Капаро от €14 800 до €29 500 тук е нормално; преди да го дадете, поискайте удостоверение за тежести с дата.

Не сме агенция. Попълнете заявката и ще ви изпратим подбрани обяви без посредник в кв. Оборище плюс списък какво да изискате.

Проверка на имота преди капаро: Оборище

Продажбите „на зелено“ в кв. Оборище са 40 обяви от 107. Това мести проверката от „кой е собственикът“ към „ще бъде ли завършена сградата“.

• Разсрочване на плащанията. При €295 хил. разликата между 30% и 70% авансово е €118 000 под риск.
• Продавач фирма. Ако продава фирма, вижте Търговския регистър: кой подписва и има ли ликвидация.
• Схема или скица от АГКК. Погледнете дали мазето и таванът са описани, ако ги купувате.
• Входът и неговите пари. Питайте домоуправителя дали входът има задължения към асансьорната фирма.
• Разрешение за строеж. Трябва да е за същия парцел и същия брой етажи, които ви показват.
• Акт 14, 15 и 16. Акт 14 е за готов груб строеж, Акт 15 за приемане на сградата, Акт 16 (удостоверение за въвеждане в експлоатация) значи, че може да се живее нормално.
• Верига на собствеността. Дарение от роднини е обичаен случай; то е законно, но погледнете дали няма наследници с претенция.
• Удостоверение за тежести. Показва дали апартаментът не е ипотекиран или запориран. Поръчайте го и преди капаро, и преди подписа.

Практичен график в квартала: скица и удостоверение за тежести по интернет, данъчна оценка от общината, останалото от продавача. Всичко това се поръчва за дни, а спестява години съдебни дела. Не се връзвайте на „да го видим при нотариуса“.

Колко да свалите от обявената цена в кв. Оборище

Медианата в Оборище (€4 000/кв.м) е €295 000, но това е цената, която продавачите искат. В кв. Оборище медианата е €295 000 по офертните цени на 107 обяви, а сделките обикновено минават с 3–7% под обявеното. Отстъпката не е гарантирана; тя е резултат от аргументи. Една пета от обявите в кв. Оборище са под €227 100, една пета над €365 000. Ако апартаментът е приблизително €227 100, продавачът вече е в дъното и място за отстъпка има малко.

Пазарлъкът е по-успешен, ако назовете конкретни неща: няма гараж или паркомясто, чакането до Акт 16 и шум от улицата. Общото „много е скъпо“ не впечатлява продавача. При обявите от собственик квадратът е €4 288/кв.м, при общата медиана €4 000/кв.м. Частните продавачи нерядко надценяват, понеже нямат ежедневен досег с пазара.

На квадрат в Оборище диапазонът е €3 173/кв.м–€4 576/кв.м, с медиана €4 000/кв.м. Сметнете 72 кв.м по тези граници: €228 000 срещу €329 000. Долната граница от €227 100 е и прагът за бърза продажба: огледайте я първа, но документите вижте внимателно. Нямаме данни колко дълго стоят обявите тук, но едно работи навсякъде: обява, която се преповтаря седмици с една и съща цена, значи по-сговорчив продавач.

Често задавани въпроси за двустаен в кв. Оборище

Наблизо до Оборище

Добър двустаен на честна цена рядко стои дълго, затова гледайте поне два-три съседни района. Ето какво има около Оборище.

• кв. Център€2 779/кв.м
• кв. Яворов€4 956/кв.м
• кв. Докторски паметник€5 723/кв.м
• кв. Сухата река€2 498/кв.м
• кв. Подуяне€2 705/кв.м
• кв. Левски€1 830/кв.м
• с. Бусманцинаселено място

Други места около София

• кв. Христо Ботев≈ €177 хил.
• в.з. Врана – Герман≈ €150 хил.
• гр. Ихтиман≈ €91 хил.
• с. Ярлово≈ €175 хил.

Наръчници

• Двустаен в София
• Двустаен от собственик
• Двустаен за инвестиция
• Двустаен Студентски град
• Двустаен или тристаен
• Двустаен в центъра
• Оглед на двустаен
• Кредит за двустаен