Продава двустаен апартамент в кв. Лозенец
Двустаен в кв. Лозенец е балансът, който много купувачи търсят: не е в самия център, но до него има само 2,5 км. Обявите за двустаен тук започват от €195 000, но средата на пазара е към €291 200 за 80 кв.м. В кв. Лозенец медианата е €291 200, а медианата на квадрат €4 120/кв.м; площта стои към 80 кв.м.
Сградите от обявите имат средно по 6 етажа, а предлаганият двустаен обикновено е на 4-ти етаж. Около 28% от обявите са за сгради в строеж, другото е готово жилище с история. Медианната площ е 80 кв.м, малко над градските 69. В нашата класация по цена на квадрат Лозенец е 98-ми от 103 квартала, броено от най-евтиния.
В кв. Лозенец купуват хора, които работят в близост, и семейства, които продават голямо жилище в покрайнините, за да се приближат. Инвеститорите в квартала смятат с наем около €680 на месец, което прави брутно 2,8% на година. Адресът се плаща: квадратът тук е над медианния за града. Числата на страницата са обявени, от собствен скрейп през септември 2026, а не цени на сключени сделки.
Колко пари трябват за двустаен в Лозенец
Ето колко от 96 обяви за двустаен в кв. Лозенец влизат във всеки бюджет:
- До €100 000 двустаен апартамент тук не открихме, така че с този бюджет търсете в съседните райони.
- До €150 000 попадат 0 обяви (0%), така че тази сума тук не стига.
- До €200 000 са 1 обява; толкова пари купуват към 49 кв.м в квартала.
- До €250 000: 21 обяви (22%), а над €300 000 остават 40 обяви.
Сумата в брой, която реално трябва да имате, е €56 000–€73 000, а ремонтът е отделна тема.
Ако бюджетът ви е под €250 000, тук търсите с месеци или ще трябва да приемете компромис с етажа и състоянието. Дилемата в кв. Лозенец е проста: €291 200 са за 65 кв.м в по-старите сгради или за 61 кв.м в нова сграда с Акт 16.
При цена €291 200 собственото участие е между €44 000 и €58 000, според банката. Отгоре добавете 4–5% за данък, нотариус, вписване, адвокат и евентуална комисиона: още €12 000–€15 000. Ориентировъчната вноска за €233 000 (80% от цената) е €950 на месец за 30 години. Пробвайте и други суми в ипотечния калкулатор.
Сравнение на цените с Иван Вазов и Хладилника
Разликата между едностаен (€123 500) и двустаен в кв. Лозенец е €168 000, а срещу нея получавате отделна спалня. Тристаен тук е към €442 900 по 173 оферти, тоест €152 000 над двустайния. Двустайният е най-ликвидният формат: купуват го и млади двойки, и инвеститори, и хора, които сменят жилището си.
| Район | Отстояние | Типична цена | Цена/кв.м | Данни |
|---|---|---|---|---|
| Лозенец | тук | €291 200 | €4 120/кв.м | 96 оферти |
| Иван Вазов | 1,4 км | €260 000 | €4 489/кв.м | 10 обяви |
| Хладилника | 1,7 км | €285 000 | €3 800/кв.м | 19 обяви |
| Стрелбище | 2 км | €240 000 | €3 205/кв.м | 72 обяви |
| Яворов | 2,3 км | €340 100 | €4 956/кв.м | 16 обяви |
Яворов води с €4 956/кв.м, Стрелбище е най-долу с €3 205/кв.м; Лозенец е между тях. Спрямо Иван Вазов двустаен апартамент тук е по-скъп с около €31 000 по медиана.
За Иван Вазов пазарът е: 10 обяви, 68 кв.м медианна площ, €4 489/кв.м и 70% стар фонд. Сравнението помага най-вече в пазарлъка: цената в Иван Вазов е аргумент, който продавачът в кв. Лозенец трудно ще отрече.
Какво искат продавачите в кв. Лозенец
Медианата на 96 обяви за двустаен в кв. Лозенец е €291 200. Ако отрежем крайностите, остава диапазон от €250 000 до €379 000. В класацията ни по €/кв.м (1 = най-евтин) кварталът заема 98-мо място от 103. Медианата на квадратен метър е €4 120/кв.м, тоест над €2 516/кв.м за града, с цели 64%.
Ето какво имаше най-долу в списъка: €195 000 за 74 кв.м, на 3-ти от 5 етажа, в сграда от 2007 г.; двустаен от 76 кв.м в сграда от 2016 г. за €220 000, на партер в сграда с 6 етажа. Партерните апартаменти традиционно са с отстъпка и това се вижда и тук.
- до €100 хил.0 обяви (0%, в града 2%)
- €100–150 хил.0 оферти (0%, в града 28%)
- €150–200 хил.1 обява (1%, в града 42%)
- €200–250 хил.20 обяви (21%, в града 18%)
- €250–300 хил.35 оферти (36%, в града 6%)
- над €300 хил.40 обяви (42%, в града 4%)
Обяви по ценови диапазон тук; в скоби е делът от всички 96 оферти и същият дял за София.
Това са поискани, а не платени цени. Разликата при реалната сделка по правило е няколко процента в полза на купувача.
При €291 200 пазарлък от 3–7% означава €8 700–€20 400, практически колкото струват данъкът и таксите по сделката.
Разпределение на 96 обяви за двустайни в квартала по обявена цена (imot.bg, септември 2026).
Искате само актуални обяви, без дубликати и без изтекли?
Ако продавате двустаен, също пишете: ще ви кажем къде стои цената ви спрямо обявите в района и колко бързо се движат сходните.
- Какво да проверите в документите
- Ориентир за цената на кв.м
- Тухла, панел или ново строителство
Редакционна оценка: Лозенец
Лозенец през очите на купувач с 96 обяви пред себе си: какво е силно и какво не.
- Цена спрямо София1
98. място от 103 квартала по цена на квадрат (1 = най-евтин). Тук се плаща за мястото, не за квадратите.
- Избор на обяви4,5
Преброихме 96 обяви за двустайни в кв. Лозенец. Цените са от €195 000 до €506 411.
- Ново строителство3
39 обяви са за нови сгради (40,6%): 27 в строеж и 12 с Акт 16 от 2021 г. насам. С Акт 16 медианата е €372 500.
- Транспорт5
2,5 км до центъра, с метро наблизо и 18 автобусни спирки. Метрото е най-силният аргумент при препродажба.
- Ежедневие5
15 супермаркета, 16 аптеки, 12 училища, 19 детски градини и 41 медицински центъра тук по картата. Колата не е нужна за покупките.
- Зеленина и паркове4,5
24 парка и 3 градинки между блоковете в квартала. Лозенец е известен със зеленината си.
- Потенциал за отдаване1,5
Под средното: 2,8% брутна доходност тук. За инвестиция има по-добри адреси.
Общата оценка 3,5 е средна от 7 показателя с данни. Най-високо Лозенец стои по транспорт. Ако цена спрямо София е важно за вас, сравнете Лозенец със кв. Иван Вазов.
- + Транспорт в кв. Лозенец: 5
- + Ежедневие в този квартал: 5
- − Цена спрямо София: 1, проверете на място
- − Потенциал за отдаване: 1,5, проверете на място
Лозенец: изчисление от 96 обяви и картата, не гласове на хора. Показател без данни не влиза в средната.
Стар фонд или Акт 16 в кв. Лозенец
| Строителство | Брой | Медианна цена | На кв.м | Типична площ |
|---|---|---|---|---|
| Строени до 1989 | 16 | €270 000 | €4 499/кв.м | 60 кв.м |
| Строени 1990–2020 | 25 | €280 000 | €3 544/кв.м | 76 кв.м |
| Нови, въведени 2021+ | 12 | €372 500 | €4 783/кв.м | 78 кв.м |
| На зелено | 27 | €283 000 | €3 447/кв.м | 86 кв.м |
От обявите с посочено отопление 57% са на ТЕЦ и 19% на газ, при 64% ТЕЦ за града. Сградите в кв. Лозенец са средно 6-етажни, но 28 обяви са на 10 и повече етажа. Партер или първи етаж са 11%, последен етаж 10%; те по правило са с отстъпка.
Новото се плаща: €4 783/кв.м за Акт 16 срещу €4 499/кв.м за сгради отпреди 1990 г. Купуването „на зелено“ спестява 28% на квадрат: €3 447/кв.м срещу €4 783/кв.м за готово.
При новите сгради тук искайте Акт 16 или удостоверението за въвеждане и попитайте за месечната такса за поддръжка.
Попитайте продавача за:
- Типът конструкция: панел, ЕПК, пълзящ кофраж или тухла; от нея зависят шумът и ремонтите.
- Има ли преустройства по конструкцията в апартамента или на съседите.
- Има ли саниране на сградата и преди колко години е сменян покривът.
- Каква е таксата за входа или за поддръжката на комплекса и кое покрива.
- Работи ли асансьор и преди колко време е ремонтиран.
Три примерни бюджета
Колко пари в брой трябват за двустаен в кв. Лозенец? Зависи от цената, затова ги сметнахме три: €250 хил., €291 хил. и €379 хил. Сценариите: „По-евтин вариант“ директно от собственик, „Средният случай“ директно от собственик и „По-скъпият вариант“ от строител. Кредитът е при 2,6%, срок 30 години. Проверката на документите: €350; оценка €150.
| По-евтин вариант | Средният случай | По-скъпият вариант | |
|---|---|---|---|
| Обявена цена | €250 000 | €291 200 | €379 000 |
| Приблизителна площ | около 61 кв.м | около 71 кв.м | около 92 кв.м |
| Оценка, такса, адвокат | €1 500 | €1 738 | €2 016 |
| Откъде | собственик | собственик | строител |
| Нотариус, Имотен регистър | €1 600 | €1 791 | €2 279 |
| Самоучастие по кредита | €50 000 (20%) | €43 680 (15%) | €75 800 (20%) |
| Кредит | €200 000 | €247 520 | €303 200 |
| Комисиона 2,5% + ДДС | няма | няма | няма |
| Вноска на месец | €801 | €991 | €1 214 |
| Данък при покупка | €7 500 | €8 736 | €11 370 |
| Нужни пари в брой | €60 600 | €55 945 | €91 465 |
Данъкът от €8 736 в средния сценарий е по ставката на Столична община, 3%, върху по-високата от цената и данъчната оценка. €60 600 в брой за по-евтиния вариант срещу €91 465 за по-скъпия: разликата е €30 865.
За сравнение, наемът на двустаен тук е около €680 месечно, по-малко от вноската в средния сценарий. При 3% вместо 2,6% вноската за €291 200 става около €1 044. Пробвайте вариантите в калкулатора.
Купувате, за да отдавате? Сметката в кв. Лозенец
В кв. Лозенец имаме и двете страни на пазара: 120 обяви за наем с медиана €680 и продажби приблизително €291 200. Разделено на цената от €291 200, това са 2,8% брутно на година; градското ниво е 4,5%.
| Ред | Годишно |
|---|---|
| Наем €680 × 12 | €8 160 |
| Резерв за поддръжка | −€500 |
| Празен период (един месец) | −€680 |
| Данък 10% върху 90% от наема | −€734 |
| Нетно | €6 246 |
| Нетна доходност върху €302 200 | 2,1% |
С кредит картината е различна: при 20% самоучастие и 25 години вноската е приблизително €1 069 на месец, тоест всеки месец доплащате приблизително €389 от джоба си. €6 246 нетно на година при вложени €302 200 е малък резултат. Ако купувате с кредит само за отдаване, наемът няма да покрие вноската. Изплащането само от наем иска към 48 години, без да броим промяната в цената. Сметката не съдържа кредит. С ипотека доходността на собствения капитал излиза по-добре, но и рискът е по-голям.
На 2,5 км от центъра търсенето е най-вече от работещи. Добре подбран наемател за дълго дава повече от висок наем с чести смяна. Най-близките пазари с данни за наем: кв. Иван Вазов (3,1%, 1,4 км) и кв. Левски (5,2%, 1,6 км). Отклоненията произтичат най-вече от цената на входа, не от наема.
Шум, етаж, кола: практичното в кв. Лозенец
Медианната обява в кв. Лозенец е на 4-и етаж в сграда с 6 етажа, а 28 обяви се намират в блокове с 10 и повече етажа. На средните етажи най-често е най-тихо.
| Етаж | Обяви | Дял |
|---|---|---|
| Партер или първи | 11 | 11% |
| Среден | 75 | 78% |
| Последен | 10 | 10% |
| 10+ етажа в сградата | 28 | 29% |
По картата тук има 150 заведения за хранене, кафе и вечерно излизане. Огледайте апартамента в петък вечер, не само във вторник следобед. Близостта до спирка (в квартала са 33) подкрепя цената при препродажба. Апартамент на главната улица е удобен, но шумен; вторият ред сгради е добър компромис.
Училищата и градините тук са 31, площадките 56, игрищата 25. Вижте къде именно са спрямо прозорците. Паркомясто или гараж се предлага само в 3 обяви от 96. Ако имате кола, попитайте за него още на първия разговор. Шумоизолацията в кв. Лозенец зависи изцяло от строителя, не от мястото. Елате след 19 ч и останете пет минути без да говорите.
Тишината нерядко се крие в задната страна: северните двустайни са по-тихи лятото, но по-студени зимата. При 96 обяви в този квартал имате от какво да изберете и по изложение.
Откъде да започнете търсенето в кв. Лозенец
Разширете търсенето към кв. Стрелбище (€240 хил.) и кв. Южен парк (€241 хил.). Разликата с Лозенец е €51 200 при типичните цени.
| Място | Км | Медиана | €/кв.м |
|---|---|---|---|
| кв. Лозенец (тук) | 0 | €291 200 | €4 120/кв.м |
| кв. Иван Вазов | 1,4 | €260 000 | €4 489/кв.м |
| кв. Южен парк | 1,4 | €241 400 | €3 381/кв.м* |
| кв. Левски | 1,6 | €132 400 | €1 830/кв.м |
| кв. Хладилника | 1,7 | €285 000 | €3 800/кв.м |
| кв. Медицинска академия | 1,9 | €271 500 | €3 852/кв.м |
* оценка по съседство, собствените обяви са малко
Обявите от собственик в кв. Лозенец са 8 обяви от 96 в извадката ни. Търсете ги с думи като „собственик“ и „без посредник“. Огледите насрочвайте денем за светлината и повторете вечер за шума. Запазете търсене в портала с нотификация за нови обяви тук; в първите дни собствениците са най-гъвкави. Работещ филтър в квартала: 2-стаен, €250 хил.–€379 хил., от 70 до 92 кв.м, с изключение на партер.
Другият тип пазар в съседство е с. Бусманци (€177 хил., €2 313/кв.м). Спестяването от €114 200 се плаща с друг ритъм. Скъсете търсенето с безплатна заявка: подбор на обяви, преценка на цената и списък какво да проверите.
Какво ни питат за Лозенец
Удобно ли е да се придвижвам от Лозенец без кола?
Добре покрит е кварталът Лозенец: 33 спирки на картата. Метро: М2. Разстоянието до центъра е около 2,5 км. Двустаен близо до спирка се продава по-лесно. Броим спирки, не линии. По цена на квадрат Лозенец е на 98. място от 103 квартала (1 = най-евтин). Типичният двустаен в кв. Лозенец е около €291 200.
Има ли пазарлък при двустайните в кв. Лозенец?
Обикновено да, с няколко процента. За €291 200 разлика от €8 700 до €20 400 е реална в кв. Лозенец. Цените в обявите са офертни, не цени на сделки. Обявите, които стоят месеци, имат по-голямо поле. По цена на квадрат Лозенец е на 98. място от 103 квартала (1 = най-евтин). Сравнимите обяви от същия квартал са най-добрият аргумент. Не давайте капаро, преди да сте проверили документите.
Колко е комисионата при покупка на двустаен в кв. Лозенец?
Около €8 736 за типичен двустаен в кв. Лозенец, ако агенцията взима 2,5% плюс ДДС. В кв. Лозенец 9 обяви пишат изрично „без комисиона“. Нашата заявка е безплатна, не сме агенция и не взимаме комисиона. Кв. Иван Вазов е на 1,4 км от Лозенец. Не плащайте комисиона преди нотариалната сделка. Някои агенции взимат комисиона и от двете страни.
Агенция ли сте и взимате ли комисиона за Лозенец?
Независим информационен сайт. Цените в кв. Лозенец са изчислени от обявите, а инфраструктурата от OpenStreetMap. При покупка от собственик не плащате комисиона. Числата са офертни, не цени на сделки. Кв. Иван Вазов е на 1,4 км от Лозенец. Тристайните в Лозенец са с медиана €442 900 по 173 обяви. Обявите събираме сами и ги чистим от дубликати.
Колко зелени площи има около Лозенец?
В кв. Лозенец зелените площи на картата са 27. 2 обяви за двустаен споменават гледка. Разходката до парка е добър тест на огледа. Училищата в кв. Лозенец са 12, детските градини 19. Типичният двустаен тук е около €291 200. Паркът под прозореца значи и шум от детски площадки.
По-евтин ли е двустаен на партер в кв. Лозенец?
Обикновено да, с около 7% на квадрат спрямо средните етажи. В кв. Лозенец 10 обяви са на последен етаж. При последен етаж проверете покрива и изолацията. Първият етаж над магазин понякога е шумен. Последният етаж в стар блок значи риск от течове. За сравнение, едностайните в Лозенец са с медиана €123 500.
Как да проверя двустаен в кв. Лозенец преди покупка?
Поискайте номер на нотариалния акт още преди огледа. С него проверявате собственика и тежестите в Имотния регистър. 27 от 96 обяви в кв. Лозенец са за сгради в строеж. Тристайните в Лозенец са с медиана €442 900 по 173 обяви. Не подписвайте предварителен договор без проверка. В нашата подредба на 103 квартала Лозенец е 98. по евтиност. Съпругът на продавача също трябва да подпише, ако имотът е семейна имуществена общност.
Струва ли си да платя за гледка в кв. Лозенец?
Да, 2 обяви. Обикновено към града или парк. Цената на гледката не е фиксирана. Южното изложение е по-ценно от гледката. Гледката на последен етаж идва с риска от покрива. Едностаен в кв. Лозенец се предлага около €123 500 (11 обяви). Най-близкото съседно място е кв. Иван Вазов, на 1,4 км.
Стигат ли €290 хил. за двустаен в кв. Лозенец?
Сметнете поне €250 000, ако търсите по-евтината част от пазара, и около €291 200 за типичен вариант. Горната петина започва от €379 000. Числата са според 96-те оферти за двустайни, които преброихме в кв. Лозенец. Разходите по сделката са още около €10 777. Тристайните в Лозенец са с медиана €442 900 по 173 обяви. Ако бюджетът е твърд, попълнете заявката и ще търсим и в съседните райони. Предварителното одобрение от банка показва реалния таван. По цена на квадрат Лозенец е на 98. място от 103 квартала (1 = най-евтин).
Двустайни в съседните райони
Сравнете цената на квадрат с най-близките райони — разликата понякога е колкото разходите по сделката.
- кв. Иван Вазов€4 489/кв.м
- кв. Яворов€4 956/кв.м
- кв. Хладилника€3 800/кв.м
- кв. Стрелбище€3 205/кв.м
- кв. Докторски паметник€5 723/кв.м
- кв. Южен парк≈ €241 хил.
- с. Бусманцинаселено място
Други места около София
Прочетете преди огледа
Заявка за кв. Лозенец
Не сме агенция и не взимаме комисиона. Заявката е безплатна: пишете какво търсите, ние връщаме съвпаденията и въпросите, които да зададете преди капарото.
- Отговор до един работен ден
- Сметка на кредита и разходите
- Ориентир за цената на кв.м
Източник: собствено преброяване на публичните обяви за двустайни апартаменти за продажба — 96 в кв. Лозенец — плюс OpenStreetMap за спирки, магазини и паркове. Разделението „собственик/агенция/строител“ е по телефон и текст и може да греши в единични случаи. 26 септември 2026 г.