Кой етаж е най-изгоден: цената на двустаен етаж по етаж, в рамките на квартала

Кривата в една графика

Започваме направо с резултата. Всяка лента показва колко по-скъп или по-евтин е медианният квадратен метър на този етаж в сравнение с медианата на квартала, в който е обявата. Така Лозенец не се смесва с Люлин и остава само ефектът на етажа.

Формата е проста. Партерът и първият етаж са под нулата. От втория до петия етаж кривата лежи почти на нулата, разликите са в рамките на един процент. От шестия етаж нагоре започва лек възход, който стига върха на 8.–10. етаж. След това кривата се обръща надолу и над петнадесетия етаж отново е под медианата.

Защо суровите цени лъжат за етажа

Ако просто подредим медианите по етажи за целия град, разликите изглеждат по-големи. Партерът е €2 352/кв.м, 8.–10. етаж €2 595/кв.м. Тази разлика от €243 на квадрат обаче не е само етажът. Високите етажи са по-чести в новите квартали и в кулите, партерите са разпръснати навсякъде, включително в евтините покрайнини. Затова ни трябва сравнението вътре в квартала. То отговаря на въпроса, който купувачът наистина си задава: ако остана в този квартал и сменя само етажа, колко ще платя повече или по-малко. Отговорът е винаги по-скромен от суровата разлика. Когато продавач ви покаже градски таблици „по етажи“, имайте наум, че там е смесен и адресът.

Скучната среда, която е най-интересна

Вторият, третият, четвъртият и петият етаж са 4 090 обяви, повече от половината от всички с посочен етаж. В квартала техните цени практически не се различават една от друга. Вторият и третият етаж са точно на медианата, четвъртият е +0,8%, петият +0,2%. Какво значи това на практика? Че ако избирате между трети и пети етаж в един и същи блок, цената не би трябвало да е аргумент. Ако продавачът на петия иска осезаемо повече „заради етажа“, той продава нещо, за което пазарът не доплаща. Обратното също е вярно: ако третият етаж е обявен по-евтино от петия, без друга разлика в апартаментите, вероятно сте намерили по-добрата оферта.

Долу: партер и първи

Партерът е единственият етаж с осезаема и последователна отстъпка, −4,6%. Първият етаж е −1,7%, тоест наполовина. Подробно за партера и последния етаж сме писали в партер и последен етаж и тук няма да го повтаряме. Ще добавим само едно наблюдение от кривата: първият етаж е по-близо до средата, отколкото до партера. Продавачите на първия етаж често искат да се отличат от партера, а купувачите често ги слагат в една кошница. В това разминаване е мястото за пазарлък. Практически: ако харесвате първи етаж в квартал, където партерите се продават с отстъпка, не плащайте медианата на квартала. Поискайте поне половината от отстъпката на партера. А ако първият етаж е над магазин или вход с много движение, поискайте и повече. Кривата е средна стойност, а не таван.

Горе: защо върхът е на 8.–10. етаж, а не най-горе

Възходът над шестия етаж е логичен: повече светлина, по-малко шум, понякога гледка. Около 8.–10. етаж достига +2,8%. Колко струва самата гледка, сме мерили в панорамна гледка. По-интересно е защо след това кривата пада. Нашето обяснение, което е предположение, а не измерване: над десетия етаж обявите са предимно в два типа сгради. Едните са високите панелни блокове от осемдесетте, където асансьорите са стари и редовно спират. Другите са нови кули, продавани от строителя по ценова таблица, често още на зелено и със застроена площ. И в двата случая високият етаж не носи допълнителна премия. Етажите над 10 обаче са с по-малко обяви, 244 общо, затова ги приемете като ориентир. Как етажността на сградата сама по себе си влияе на цената, е в височина на сградата.

Етажът е относително понятие

Седмият етаж в осемнадесететажна кула и седмият етаж в осеметажен блок са различни неща. Затова направихме втора проверка: в сградите с поне шест етажа разделихме етажите на трети спрямо височината на сградата и пак сравнихме с квартала. Последния етаж оставихме настрана.

Горната третина е с около 3,2% пред долната. Това е по-силен ефект от абсолютния номер на етажа. Практическият извод: питайте не само „кой етаж“, а и „от колко“. Пети от шест и пети от шестнадесет се продават различно, и с право.

Колко струва вашият етаж

Калкулаторът по-долу взима медианата на квадратния метър за вашия квартал и прилага отклонението от кривата за избрания етаж. Медианите по квартали са в цените по квартали. Площта сверете с документите, не с обявата, както обясняваме в квадратура на двустаен.

Сметката показва колко малко струва етажът сам по себе си. За типичен двустаен от 69 кв.м разликата между партера и върха на кривата е около €12 800. Това е по-малко от разликата между добре и зле поддържан вход в същия квартал.

Как да изберете етаж, без да преплащате

Ако бюджетът е стегнат, вторият до петият етаж дават най-много избор без премия. Ако искате светлина и гледка, целете горната третина на сградата, но не плащайте за нея повече от няколко процента. Ако харесвате партер или първи етаж, искайте отстъпката, която пазарът реално дава, не тази от разговорите. И не забравяйте асансьора. В старите ниски сгради четвъртият и петият етаж са на стълби, което кривата не показва. На тази тема сме посветили отделна статия. На огледа проверете асансьора, покрива и шума от улицата, както е описано в огледа на двустаен. Сравнете например Младост 1 и Лозенец: кривата важи и за двата, но медианите им са различни. Последен съвет за пазарлъка. Когато продавачът обосновава цената с етажа, попитайте с колко точно според него етажът вдига цената. Повечето отговори са „с десетина процента“. Нашите числа показват, че в квартала дори най-скъпият етаж е само с няколко процента над медианата. Това не е повод за обида, а спокоен аргумент с данни, който обикновено работи по-добре от общото „много е скъпо“.

Етажът и цената: нашата оценка

Често задавани въпроси

Страниците на кварталите

• кв. Младост 1€3 069/кв.м
• кв. Лозенец€4 120/кв.м
• кв. Дружба 1€2 312/кв.м
• кв. Люлин 5€1 958/кв.м
• кв. Младост 4€2 708/кв.м
• кв. Център€2 779/кв.м
• кв. Манастирски ливади€2 758/кв.м
• кв. Надежда 4€2 295/кв.м

Всички 136 квартала → · Таблица с цените →

Още от блога

• Партер и последен етажПартер, първи и последен етаж: колко отстъпка дават реално обявите за двустаенПартерът в София е с −4,3% спрямо другите етажи в същия квартал, последният етаж почти без разлика, а в старите блокове е по-скъп.
• Височина на сградатаКолко етажа има блокът и мести ли това цената на двустайнияРазделихме 6 925 обяви за двустаен по етажност на сградата. Медианата варира от €2 333/кв.м до €2 685/кв.м, но в един квартал разликата почти изчезва.
• Панорамна гледкаПанорамна гледка и „гледка към Витоша“: колко реално се плаща254 обяви за двустаен в София обещават гледка. В същия квартал тя носи едва +1,6%, а „към Витоша“ −1,6%. Плащате етажа, не гледката.
• Без асансьорПети етаж без асансьор: колко отстъпка дава пазарът за стълбитеВ старите 4–5-етажни сгради горните етажи не са по-евтини: +3,2% спрямо долните в същия квартал. Кога стълбите са проблем и кой да не купува горе.
• Кръгла цена на квадратКогато цената на квадрат излиза точно кръгла: двустаен, сметнат по ценова листа447 обяви за двустаен в София дават точно €2 500, €3 000 или друго кратно на 50 на квадрат. Цената е сметната от квадрата и пазарлъкът е там.
• Тихи кварталиКъде да търсите тишина в София и как да я проверите, преди да купитеПодредихме 68 квартала по заведения, спирки и бензиностанции на km² срещу зеленината. Кои излизат най-тихи и какъв шум картата изобщо не вижда.
• Преустроени гарсониериДвустаен в обявата, едностаен в акта: преустроената гарсониера52 обяви за двустаен в София са преустроени гарсониери, почти всички от 38 до 50 кв.м. Какво пише в акта, как гледа банката, как да се пазарите.

Наръчници по темата:

• Цени на двустайни
• Оглед на двустаен
• Квадратура на двустаен

Всички статии в блога →