Най-много квартал за парите: индекс на удобствата срещу цената на двустайния

Как е направен индексът

Индексът не е официален и не е взет отникъде. Направихме го сами, затова дължим подробно обяснение. Тръгнахме от кварталите с поне 8 обяви за двустаен и известна площ, които са 68. За всеки преброихме обектите в OpenStreetMap в пет групи и ги превърнахме в число от 0 до 100.

В индекса няма качество на училищата, шум, въздух, състояние на сградите, сигурност и задръствания. Те са важни, но не са на картата. Ако някое от тях е решаващо за вас, класацията е само първото сито.

Класацията: точки на 1000 евро

Начело е Банишора с 34,4 точки на 1000 евро. Кварталът е близо до центъра, с много магазини и спирки, а квадратът е €2 500/кв.м, почти колкото градската медиана. Следват Зона Б-5 и Красно село: с индекс от същия порядък, но с по-висока цена на квадрат.

В списъка влизат и по-евтини квартали с умерен индекс. Обеля 2 има индекс 51, но квадратът там е €1 800/кв.м и делението го качва нагоре. Това е честно по формулата, но не значи, че кварталът е оборудван като центъра. Значи, че за парите си получавате прилично количество удобства. Ако търсите най-ниската цена в квартал, а не най-много неща за нея, по-полезна е входната цена по квартали. Как да четете числото? Точките на 1000 евро нямат смисъл сами по себе си, служат само за сравнение. Банишора с 34,4 точки дава около 23,7% повече индекс за същите пари от Белите брези с 27,8. Разликите в долната половина на десетката са малки и не бива да ги четете като подредба по качество. По-полезно е да гледате кои квартали се появяват и в двете подреждания: и по индекс, и по индекс за парите.

Средното крие дупки

Простото средно има слабост: силен транспорт може да покрие липсата на зеленина. При 2 от първите десет поне една група е под 15-ия перцентил. Свобода е на 4-о място с перцентил 96 по транспорт и само 9 по зеленина. Ако имате малко дете и куче, това е важно.

Сравнението горе е ядрото на темата. Борово е най-добре оборудваният квартал по картата, но Банишора дава почти толкова за осезаемо по-малко пари. На 70 квадрата разликата в цената е около €51 660.

Защо индексът обича старите квартали

Тук идва голямото ограничение. Разделихме кварталите на три трети по индекс и погледнахме какво друго се променя. В най-слабо оборудваната трета 79% от обявите са за ново строителство, а медианното разстояние до центъра е 5,8 км. В най-оборудваната трета новото е 42%, а разстоянието 3,8 км.

Високият индекс значи стар, плътен и централен квартал. Ниският значи нов, рядко застроен или с вилен характер. Корелацията между индекса и цената е 0,44, а между индекса и разстоянието до центъра −0,41. С други думи, индексът не казва, че магазините вдигат цената. И двете следват мястото. Има и чисто технически причини. Картата се попълва бавно в новите квартали, затова те изглеждат по-празни, отколкото са. А делението на площ наказва просторните квартали: Драгалевци е на дъното с индекс 2, по-скоро защото е полупланински и разреден на голяма площ, отколкото защото там няма къде да се пазарува. Триъгълника пък има само 8 обяви, така че мястото му в класацията е ориентир. Какво значи липсата на основни неща в новите квартали, сме разгледали в кварталите без основното.

Сложете своите тегла

Средното с еднакви тегла е компромис. Ако нямате деца, детските градини не ви интересуват. Ако нямате кола, транспортът е всичко. Плъзгачите отдолу пресмятат класацията отново за всички 68 квартала с вашите тегла: 0 значи „не ме интересува“, 3 значи „много важно“.

Пробвайте да махнете транспорта: класацията се размества осезаемо, защото много евтини квартали са силни именно на спирки. Пробвайте само със зеленина и ще видите други имена. Колко зелено има всеки квартал по картата, има в зеленината по квартали, а къде всичко е на пешеходно разстояние, в пешеходните квартали.

Как да ползвате класацията

Изберете три-четири квартала от горната част, с вашите тегла. После направете две неща, които картата не може. Първо, вижте обявите в тях и сравнете конкретната цена с квартала, както е описано в оценката на обява. Средният квадрат в класацията е медиана и вътре в квартала разсейването е голямо. Второ, разходете се в делничен ден вечер. Магазинът на картата може да е затворен, паркът да е неосветен, а спирката да е на линия, която не ви върши работа. Ако метрото е решаващо, вижте и какво значи „близо до метро“ в обявите. Цените по райони в целия град са подредени в цените на двустайните в София, а бюджетните граници в двустайните до €150 000. Семействата ще намерят повече за училищата в училище и градина. И накрая, индексът е за квартала, не за улицата. В голям квартал от единия до другия край може да има два километра, и апартаментът до спирката живее различно от този в последния блок към полето. Страниците на кварталите, например Банишора или Младост 2, показват удобствата по картата, а точният адрес проверявате сами спрямо магазините и спирките около него.

Индексът „квартал за парите“: нашата оценка

Често задавани въпроси

Районите, за които стана дума

• кв. Банишора€2 500/кв.м
• кв. Зона Б-5€2 737/кв.м
• кв. Красно село€2 914/кв.м
• кв. Свобода€2 249/кв.м
• кв. Борово€3 238/кв.м
• кв. Надежда 4€2 295/кв.м
• кв. Белите брези€3 309/кв.м

Всички 136 квартала → · Таблица с цените →

Още от блога

• Входна ценаПрагът на квартала: от колко започва нормален двустаен и какво получавате на тази ценаКолко струва най-евтиният нормален двустаен във всеки от 95 квартала и града около София и какво получавате на тази цена: площ, етаж, състояние.
• До метро„До метро“: колко струват няколкостотин метра до станцията487 обяви за двустаен споменават метро. В същия квартал „до метро“ е с около 6,8% по-скъпо. Колко реално е „до“ и какво да проверите пеша.
• Училище и детска градинаУчилище и детска градина: въпросът, на който обявите за двустаен почти не отговарятСамо 48 от 6 925 обяви за двустайни споменават училище или детска градина в началото. Как сами да проверите района, приема и пътя.
• Всичко пешаВсичко пеша: какво казва картата за магазините около двустайнияПреброихме магазини, аптеки, фурни, пощи и банки на km² в 68 квартала по OpenStreetMap. В най-гъстата третина квадратът е €2 781/кв.м. Защо това е корелация.
• Партер и последен етажПартер, първи и последен етаж: колко отстъпка дават реално обявите за двустаенПартерът в София е с −4,3% спрямо другите етажи в същия квартал, последният етаж почти без разлика, а в старите блокове е по-скъп.
• Наем или вноскаНаем или вноска: в кои квартали на София кредитът за двустаен излиза по-евтино от наемаСметнахме вноската по кредит за медианен двустаен и я сравнихме с медианния наем в 97 квартала. В 53 от тях вноската е под наема при лихва 2,8%.
• Кръгла квадратура„Около 70 квадрата“: защо площта в обявата за двустаен често е закръгленаПлощите в обявите за двустаен завършват на 0 или 5 много по-често от случайното. Защо „около 70 кв.м“ е оценка и къде да намерите истинското число.

Наръчници по темата:

• Цени на двустайни
• Двустаен в София
• Двустаен до €150 000

Всички статии в блога →