Партер, първи и последен етаж: колко отстъпка дават реално обявите за двустаен
Как сравнихме етажите
Суровите медиани подвеждат, защото партерите и последните етажи не са разпределени равномерно по града. Затова сравняваме вътре в квартала. За всеки квартал с поне две обяви на съответния етаж и поне четири на останалите смятаме с колко процента квадратният метър е по-евтин или по-скъп. После взимаме медианата от кварталите. Така Лозенец се сравнява с Лозенец, а не с Люлин. Партер е етаж нула в обявата. Последен етаж броим, когато етажът съвпада с етажността на сградата и тя е поне на три етажа. Проверихме и за очевидни грешки: обяви, в които етажът е по-висок от етажността, няма нито една. Средни етажи наричаме всичко от втория до предпоследния, и там са 71,6% от обявите.
Без сравнение по квартали. Офертни цени, септември 2026.
В суровата картина партерът е с €213 на квадратен метър под средните етажи, а последният етаж с €62. Колоните обаче смесват кварталите и затова не ги ползваме за изводи. Реалните разлики са по-долу.
Партерът: единствената последователна отстъпка
В 41 квартала, в които можем да сравним, медианната разлика за партера е −4,3%. По-скъп от останалите етажи е само в 14 от тях. Това е единственият етаж с ясна и повтаряща се отстъпка. Отстъпката е по-малка, отколкото казват разговорите по огледите, където често се чуват двуцифрени проценти. Една причина е, че 52,1% от обявите за партер са в сгради в строеж. В новото строителство партерът често идва с двор или градина, а тя се продава като предимство. Повече за това в двустаен с двор. Разликите между кварталите са големи. В Овча купел и Студентски град партерът е с −17%, в Малинова долина с −9,2%, а в Кръстова вада дори е +9,5% по-скъп. В нови сгради с градини партерът може да струва повече от първия етаж над него.
- Витоша−7%
- Манастирски ливади−6%
- Малинова долина−9,2%
- Кръстова вада+9,5%
- Овча купел−17%
- Бояна−1,7%
- Студентски град−17%
- Драгалевци+9,2%
Кварталите с най-много обяви за партер. Медиана на кв.м, офертни цени.
Първият етаж почти не се различава
Първият етаж има 80 сравними квартала и медианната разлика е −1%. Това е в рамките на шума. Продавачите на първи етаж явно не смятат, че трябва да свалят цената, а купувачите, ако съдим по броя обяви, не ги наказват особено. Има логика. В много блокове първият етаж е над висок цокъл или над магазини, прозорците не са на нивото на тротоара и крадецът трябва да се постарае. В новите сгради първият етаж често е над търговски площи или над входно фоайе. Разлика се усеща при панелните блокове с нисък цокъл, но тя се губи в медианата. В Люлин 8 първият етаж е с −6,4%, в Дружба 2 с −14,1%, а в Бояна е с +17,5%. Разбросът в отделните квартали е от −26,1% до +47,6%, така че общото правило не отменя проверката в конкретния квартал. Практически извод: ако продавачът на първи етаж ви предложи „отстъпка заради етажа“, тя е по-скоро жест, отколкото пазарна норма. Ако не я предложи, не очаквайте да я получите само с аргумента за етажа. По-силни аргументи са състоянието на апартамента, шумът от входа и това, което е под вас.
Последният етаж: изненадата в данните
Всички очакват отстъпка и за последния етаж: течове, жега през лятото, студ през зимата. В 86 сравними квартала медианната разлика е −0,2%, практически нула. Но когато разделим сградите по възраст, се появяват две съвсем различни картини. В сградите, въведени в експлоатация преди 2000 г., последният етаж се предлага с +6,7% над останалите етажи в същия квартал и е по-скъп в 27 от 39 квартала. В новите сгради и в строящите се разликата е −0,3%, по-скъп е в 25 от 53.
Медиана от 39 квартала, положителна в 27.
Медиана от 53 квартала, положителна в 25.
Сграда отпреди 2000 г.: посочена година на въвеждане преди 2000 и не е в строеж. Нова: от 2010 г. или в строеж.
Нямаме пряко доказателство защо е така, само хипотези от огледите. Първата: в старите блокове последният етаж е този, на който собствениците най-често са правили нещо сами. Ремонтиран покрив над апартамента, нова хидроизолация, остъклена тераса, понякога присъединено таванско помещение. Такъв имот се продава като „след основен ремонт“ и цената следва. Втората: последният етаж е най-далеч от улицата, от мазето и от шумния вход, а в квартали като Гоце Делчев и Толстой гледа над дърветата. В новите сгради последният етаж често е пентхаус с голяма тераса или мансарда със скосени тавани. Първото вдига цената, второто я сваля, и двете се неутрализират в медианата. Затова числото там е около нула. Предпазливо с извода. Хипотезите звучат логично, но не сме ги проверили обява по обява. Сигурно е друго: последният етаж в стар блок не е автоматично евтин и не бива да влизате в пазарлъка с тази нагласа.
Колко е отстъпката при вашата цена
Калкулаторът прилага медианните разлики към цена, която вие задавате. Приемаме, че това е цената на подобен двустаен на среден етаж в същия квартал. Отстъпките са ориентир от обявите, не от сделките, и в отделен квартал могат да са двойно по-големи или изобщо да липсват.
Медианни разлики в същия квартал: партер −4,3%, първи етаж −1%, последен етаж в сграда отпреди 2000 г. +6,7%.
Ако продавачът на партер иска цена като за среден етаж, имате аргумент. Ако продавачът на последен етаж в стар блок иска малко повече, погледнете покрива, преди да спорите. Цените по квартали има в цени на двустайни в София.
На огледа: какво гледате на всеки от трите етажа
- Партер. Влага по стените откъм мазето, решетки или щори, колко близо е входът и кофите за боклук. Ако има двор, дали е ваш по акт или само по уговорка.
- Първи етаж. Височина на прозорците над тротоара, какво има отдолу: мазе, магазин или входно фоайе. Шум от входната врата и асансьора.
- Последен етаж. Следи от течове по таваните и ъглите, кога е ремонтиран покривът и кой го е платил. Изолация и температура през лятото.
Един и същ апартамент може да е добра сделка на партера и лоша на последния етаж, в зависимост от сградата. Затова въпросите не се заменят с общи правила. Как височината на сградата се отразява на цената, пишем в статията за височината на сградата, а кога гледката оправдава висок етаж, в панорамна гледка. Общия списък за огледа сме събрали в оглед на двустаен.
1. Коя е медианната разлика за партер спрямо другите етажи в същия квартал?
В 41 квартала медианата е −4,3%. Отстъпката е реална, но по-малка от разговорната.
2. Последен етаж в блок от 80-те години. Какво показват обявите?
В старите сгради последният етаж се предлага по-скъпо. Възможно обяснение са ремонтираните покриви и тераси.
3. Кой етаж почти не се различава от средните?
Първият етаж е с −1%, практически без разлика.
Етажите в обявите: нашата оценка
Партер, първи и последен етаж при двустайните в София
Редакционна оценка на Двустаен.com по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.
- Отстъпка за партер3,5
Реална и последователна, около −4,3% в същия квартал.
- Отстъпка за първи етаж1
Почти няма: −1%.
- Отстъпка за последен етаж, стари сгради0,5
Обратното, премия около +6,7%.
- Отстъпка за последен етаж, нови сгради1,5
Около нула: −0,3%.
- Надеждност на числата3,5
Партер и първи етаж имат 41 и 80 сравними квартала, достатъчно за ориентир.
- Разлики между кварталите1,5
Големи в двете посоки, общото правило не важи навсякъде.
- Риск от скрити проблеми на партера2,5
Влага и сигурност, проверими на огледа.
- Риск от скрити проблеми на последния етаж2,5
Покривът е общ, но течът е ваш.
Партерът е единственият етаж, при който отстъпката е реална и повтаряща се. Първият етаж се продава като всеки друг, а последният етаж в стар блок често струва повече. Влизайте в пазарлъка с данните за конкретния квартал и със състоянието на покрива, не с поговорката.
Бюджет, квартал, срок — останалото е наша работа
Попълвате кратка заявка: квартал, бюджет, кредит или кеш, срок. Връщаме ви подбрани актуални обяви за двустайни, с предимство на тези от собственици, ориентир дали цената е честна и какво да проверите в документите.
- Ориентир за цената на кв.м
- Какво да проверите в документите
- Отговор до един работен ден
Често задавани въпроси
С колко по-евтин е партерът?
В нашата извадка медианната разлика спрямо другите етажи в същия квартал е −4,3%. В отделни квартали е от −29,8% до +23,2%.
По-евтин ли е първият етаж?
Почти не. Медианната разлика е −1%, което е в рамките на шума.
Защо последният етаж в старите блокове е по-скъп?
Обявите показват +6,7%. Нашата хипотеза е, че там собствениците по-често са ремонтирали покрива и терасата. Не сме го проверили обява по обява.
А в новите сгради?
Разликата за последния етаж е −0,3%. Пентхаусите с големи тераси и мансардите със скосени тавани се компенсират.
Кой плаща ремонта на покрива, ако съм на последния етаж?
Покривът обикновено е обща част и разходите се делят между всички собственици. Проверете протоколите на етажната собственост и състоянието на покрива преди покупка.
Партер с двор по-скъп ли е?
Може да бъде. 52,1% от обявите за партер са в строеж, където дворът се продава като предимство, и в някои квартали партерът е по-скъп от средните етажи.
Как смятате разликата?
За всеки квартал сравняваме медианата на кв.м на съответния етаж с тази на останалите етажи, после взимаме медианата от кварталите. Така мястото не изкривява резултата.
Може ли да проверите дали цената на конкретен етаж е честна?
Да. Изпратете заявка с обявата, а ние връщаме сравнение с другите етажи в квартала. Безплатно е.
Още от блога
- Височина на сградатаКолко етажа има блокът и мести ли това цената на двустайнияРазделихме 6 925 обяви за двустаен по етажност на сградата. Медианата варира от €2 333/кв.м до €2 685/кв.м, но в един квартал разликата почти изчезва.
- Двустаен с дворДвустаен с двор: колко плащате за тревата и чия е тя129 обяви за двустаен в София споменават двор. Квадратният метър е под градската медиана, а дворът често е само право на ползване. Какво да проверите.
- Панорамна гледкаПанорамна гледка и „гледка към Витоша“: колко реално се плаща254 обяви за двустаен в София обещават гледка. В същия квартал тя носи едва +1,6%, а „към Витоша“ −1,6%. Плащате етажа, не гледката.
- Мазе и таванМазето, за което никой не пише: какво купувате заедно с двустайнияСамо 1,2% от обявите за двустаен в София споменават мазе, таван или склад. Как да проверите в акта и на огледа какво всъщност купувате.
- Непреходни стаи„Непреходни стаи“: думата, с която старият двустаен се защитава„Непреходни стаи“ пише в 168 обяви за двустайни, най-често за стари сгради. В същия квартал сред старите сгради те не са по-скъпи (−4,8%).
- Размах на ценитеЕдна улица, две цени: колко се разминават двустайните в един и същ кварталВ типичния квартал скъпият двустаен е с 31% по-скъп на квадрат от евтиния. Къде размахът е най-голям, защо и какво значи за пазарлъка.
- Какво се дава под наемКакво всъщност се дава под наем: наемният двустаен срещу този, който купуватеСравнихме 3 666 наема с 6 925 обяви за продажба: наемният двустаен е по-малък, по-рядко е на газ и почти никога не е в нова сграда.
Наръчници по темата:
Числата са от собствено преброяване на 6 925 обяви за продажба на двустайни апартаменти в София и околността (imot.bg, септември 2026). Това са офертни цени, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район, за да не се смесва ефектът на мястото с ефекта на признака. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.