Обновено 26 септември 2026 г. · 6 925 обяви за двустайни в преброяването

Оглед на двустаен апартамент: какво да гледате, питате и снимате

Партерните двустайни в София са обявени средно за €2 385/кв.м, средните етажи за €2 562/кв.м. Разликата от 6,9% не е случайна, и огледът е мястото да разберете дали е достатъчна.

Заявка без агенция Ипотечен калкулатор

Преди огледа

Добрият оглед започва вкъщи. Разгледайте снимките внимателно и отбележете какво липсва: баня без снимка, спалня само от един ъгъл, фасада, която не се вижда. Попитайте по телефон или имейл за годината на сградата, отоплението, етажа и дали има асансьор. Отговорите ще ви спестят половината огледи.

Проверете и цената предварително. Сравнете я с медианата за квартала и с медианата за същата площ. Двустаен, който е с 15% над квартала, изисква добро обяснение на място: ремонт, гледка, нова сграда. Ако такова обяснение няма, огледът е по-скоро за да разберете дали продавачът е готов да преговаря.

Вземете ролетка, фенерче и зареден телефон. Отидете в светлата част на деня, а ако жилището ви харесва, върнете се и вечер. Шумът, паркирането и осветлението на входа се виждат само тогава.

Пригответе си кратък списък с въпроси към продавача, еднакъв за всички огледи: защо продава, от кога е собственик, какви са месечните сметки, кога е правен ремонт и какво точно включва, има ли спорове в етажната собственост. Отговорите са сравними, само ако въпросите са едни и същи.

Етажът и какво значи за цената

Двустайни в София по етаж
Етаж	Обяви	Медиана	€/кв.м
Партер и първи	1 106	€161 600	€2 385/кв.м
Среден	4 961	€175 000	€2 562/кв.м
Последен	729	€169 000	€2 497/кв.м

На партера и първия етаж проверете за влага по стените откъм земята, решетки на прозорците, миризма от мазето и колко близо минават хората покрай прозорците. На последния етаж погледнете тавана за петна, питайте кога е ремонтиран покривът и дали има хидроизолация. Там разликата в цената е по-малка (€2 497/кв.м), вероятно защото гледката и тишината компенсират част от риска.

1 085 от обявите са в сгради с 10 и повече етажа. Там питайте за броя и състоянието на асансьорите, особено ако сте на високо.

Медианният етаж в обявите е 3-и, а медианната сграда в обявите е на 6 етажа. Ако ви предлагат 8-и етаж в осеметажен блок, това е последен етаж, дори в обявата да не пише.

Входът и сградата

Фасадата: пукнатини, саниране, подкожушена изолация.
Стълбището и входът: чисто ли е, работи ли осветлението, има ли информационно табло на етажната собственост.
Асансьорът: кога е подменен. Сменен асансьор в панелен блок е добър знак за организирана етажна собственост.
Мазето: сухо ли е, има ли миризма на канал.
Покривът, ако имате достъп: особено при плоските покриви на панелните блокове.
Пощенските кутии и звънците: колко от жилищата изглеждат обитавани.

Сградите отпреди 1990 г. са 1 005 от обявите за двустайни, повечето панел. При тях състоянието на общите части казва повече от ремонта в самия апартамент.

В апартамента, стая по стая

Хол и кухня

Отворете шкафовете под мивката: следи от течове. Проверете вентилацията над котлона. Ако е кухненски бокс, помислете къде ще е масата.

Спалня

Измерете я. Под 11 кв.м двойно легло и гардероб трудно се събират. Погледнете ъглите за мухъл, особено на външната стена.

Баня

Налягането на водата при пуснати два крана, наклонът към сифона, фугите. Питайте кога са сменени щранговете.

Електричество

Табло с автоматични предпазители или стари бушони. Броят контакти. Алуминиеви проводници в старите сгради са сигнал за ремонт.

Дограма и тераси

Отваряйте всеки прозорец. Остъклена тераса: узаконено ли е остъкляването и има ли течове около рамката.

Отопление

Радиатори във всички стаи, топломери, котел при газ. Поискайте сметките за последната зима.

Парно, газ или ток

Сред обявите с посочено отопление ТЕЦ е 64%, газ 32%, локално отопление 176 обяви. Парното е масово в панелните квартали, газът в новите комплекси на юг и запад.

При парно: има ли топломери или разпределители на радиаторите, кога е сменен абонатният пункт, какви са сметките през януари. При газ: годината на котела, последната профилактика, къде е изходът на комина. Сградите на газ са средно €2 487/кв.м, тези на ТЕЦ €2 627/кв.м, но по-важно от вида е колко плащат сегашните собственици.

Ако отоплението е с климатици, погледнете годината и класа им и къде са външните тела. В някои сгради етажната собственост не позволява монтаж по фасадата, а това ограничава какво можете да промените по-късно.

И една проста проверка, която много хора пропускат: пуснете водата в банята и кухнята едновременно, после светнете всички лампи и включете бойлера. Ако някой предпазител падне или налягането спадне осезаемо, инсталациите ще искат внимание скоро след нанасянето.

Оглед на ново или строящо се

46,5% от обявите за двустайни са в строеж, още 1 133 в сгради, въведени след 2021 г. При строящия се апартамент огледът е на мястото и на документите, не на жилището.

Посетете обекта в работен ден. Работят ли хора и машини, или строежът стои.
Вижте друга завършена сграда на същия строител. Как изглеждат общите части след две-три години.
Сравнете мястото на апартамента в плана с реалността: накъде гледа, какво има отсреща, къде ще е паркингът.
При готова сграда с Акт 16 проверете дали обещаното в спецификацията е изпълнено: дограма, врати, мазилки, отопление.

Документите за този случай са описани в проверката преди капаро.

Кварталът около входа

Обиколете пеша поне по 300 метра във всяка посока. Къде е най-близката спирка, магазинът, аптеката, училището, ако ви трябва. Колко време отнема пътят до метрото или спирката в час пик. Страниците на кварталите дават броя на тези обекти по данни от OpenStreetMap, но разходката показва дали са ви удобни.

Питайте съседите, ако срещнете някого на входа. Не за апартамента, а за сградата: има ли проблеми с водата, с парното, с шумни заведения. Това е най-евтиният източник на информация, който ще намерите.

Помислете и за онова, което още не е построено. Празен терен до блока днес може да е строителна площадка след година. Общинските устройствени планове са публични, а в районната администрация могат да ви кажат дали за съседния парцел има издадено разрешение за строеж.

След огледа: бележки и преговори

Запишете впечатленията още в колата или на спирката, докато са пресни. След третия оглед апартаментите започват да се сливат. Снимайте всичко, което ви е направило впечатление: пукнатина, петно, табло, радиатор. Тези снимки после са аргумент в разговора за цената.

Реалната сделка обикновено се сключва с 3–7% под обявената цена. За медианния двустаен в София това са €5 196–€12 124. Конкретните находки от огледа оправдават горната граница: подмяна на дограма, стара електрическа инсталация, влага, липсващ топломер. Сметнете ориентировъчно колко ще струва всяко нещо и го кажете спокойно, без да омаловажавате жилището.

Ако обявата е стояла дълго, продавачът обикновено е по-гъвкав. Ако е нова и в квартал с малко предлагане, по-добре е да не губите време с ниска оферта. Сравнете цената на квадрат с медианата на квартала на неговата страница, преди да предложите число.

И последно: не давайте капаро на огледа. Колкото и да ви харесва апартаментът, първо документите, после предварителният договор.

Подбор на обяви преди огледите

За да не ходите на двадесет огледа, за да харесате един, опишете в заявката какво търсите и кое е задължително. Ще ви изпратим подбрани актуални обяви, с предимство от собственици, ориентир дали цената е честна и въпросите, които да зададете преди да отидете. Безплатно. Не сме агенция и не идваме на огледа вместо вас.

Искате само актуални обяви, без дубликати и без изтекли?

Не сме агенция и не взимаме комисиона. Заявката е безплатна: пишете какво търсите, ние връщаме съвпаденията и въпросите, които да зададете преди капарото.

Безплатно, без договор
Без обаждания, ако не искате
Продавачите също могат да пишат

Искам подбрани обяви

Често задавани въпроси

Колко огледа са нормални преди покупка?

Няма правило, но повечето купувачи гледат между 5 и 15 апартамента. Добрият предварителен подбор по телефон намалява броя.

Какво да взема на огледа?

Ролетка, фенерче, телефон за снимки и списък с въпроси. Ако имате, и влагомер.

Партерът по-евтин ли е?

Да, средно €2 385/кв.м срещу €2 562/кв.м за средните етажи. Проверете влагата и сигурността.

На какво да внимавам при последен етаж?

Покрив, хидроизолация, петна по тавана, температура през лятото. Питайте кога е ремонтиран покривът.

Трябва ли да огледам вечер?

Ако апартаментът ви харесва, да. Шумът, осветлението и паркирането се виждат по-добре вечер.

Как проверявам отоплението?

Поискайте сметките за последната зима. При парно питайте за топломери, при газ за годината на котела.

Мога ли да доведа майстор на огледа?

Да, и при стари сгради е добра идея. Електротехник или ВиК майстор за половин час ще каже повече за инсталациите от всеки продавач. Предупредете предварително.

Цените по квартали

Всеки от 136 квартала и 104 села около София има своя страница с цените, площите, сградите и какво има наоколо.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен, данъчен или финансов съвет. Цените са от собствено преброяване на 6 925 обяви за продажба на двустайни апартаменти в imot.bg (септември 2026) — офертни цени, не сключени сделки. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.