Двустаен в кв. Красна поляна 1 — какво получавате за парите

Който е живял в панел, знае какво да очаква в кв. Красна поляна 1: радиатори на парно, хол към терасата и спалня от другата страна на блока. Преброихме 20 оферти за двустайни тук. Типичната е за €126 000, което прави €2 558/кв.м. С кредит купувачът в квартала трябва да има към €31 000 в брой: самоучастие плюс такси и данъци.

В средата на 103 квартала: 50-о място по цена на квадратен метър. В търсенето почти винаги влизат и Красна поляна 2 (0,5 км), Красна поляна 3 (0,7 км) и Разсадника (0,7 км). Сградите в обявите имат средно по 6 етажа, а предлаганият двустаен обикновено е на 5-и етаж. Старият фонд е 75% от обявите тук, и именно там са голяма част от по-ниски цени. Медианната площ е 49 кв.м, под градските 69.

Тук нерядко купуват хора, израснали в квартала, които не искат да сменят района. Купуват главно млади двойки за първо жилище и семейства, които тепърва ще растат. В кв. Красна поляна 1 нито спестявате, нито надплащате за адреса спрямо средното за София. По-долу са цените, площите, сградите и сметката за покупка, извадени от офертите на imot.bg към септември 2026.

Цената на двустаен в Красна поляна 1

В извадката ни от септември 2026 има 20 обяви за двустаен в кв. Красна поляна 1, с медиана €126 000. Без най-евтините и най-скъпите 20% обявите са между €98 900 и €160 000. Медианата на квадратен метър е €2 558/кв.м, тоест без съществена разлика от €2 516/кв.м за целия град. Сред 103 квартала с достатъчно обяви Красна поляна 1 е на 50-о място по цена на квадратен метър, като броим от най-евтиния.

За ориентир, най-ниските цени, които видяхме: €75 000 за 48 кв.м, на последния, 2-ри етаж, в блок от 1970 г.; 45 кв.м за €92 000 (€2 044/кв.м; на 2-ри от 3 етажа, в стара сграда от 1950 г.); 43 кв.м за €96 000 (€2 233/кв.м; на 2-ри от 3 етажа, в стара сграда от 1940 г.). Преди да се зарадвате на ниска цена, проверете състоянието и собствеността. Обявената цена е началото на разговора. Отстъпка от 3 до 7% е нормална практика, а при стари обяви и повече.

Не се срамувайте да предложите с €8 800 по-малко от €126 000: собствениците в квартала най-често залагат пазарлък.

Красна поляна 1 и околните райони: цени

Разликата между едностаен (€119 000) и двустаен в кв. Красна поляна 1 е €7 000, а срещу нея купувате отделна спалня. За тристаен тук предвидете към €199 000; на квадратен метър това е €2 206/кв.м срещу €2 558/кв.м за двустаен.

Най-евтиният квадрат в групата е тук, тук (€2 558/кв.м), най-скъпият в Бакстон (€2 815/кв.м). Медианата в кв. Красна поляна 1 е €126 000, а в Красна поляна 2 е €145 000, разминаване от €19 000. Сравнявайте и сградите, не само цените: по-евтиният квадрат понякога е по-старият фонд.

Красна поляна 2 (0,5 км) има 16 обяви и медианна площ 56 кв.м; 13% от тях са в строеж. Използвайте таблицата по следния начин: когато обява в този квартал е по-скъпа от медианата на съседните райони, следва да предлага причина.

В какви сгради са двустайните в кв. Красна поляна 1

Парното от ТЕЦ доминира тук: 100% от офертите с данни. Медианната сграда е на 6 етажа, а 2 обяви са в блокове с 10 и повече етажа. Ако не ви пречи партер (2 обяви) или последен етаж (3 оферти), имате по-широк избор и по-добра цена.

Не всички периоди в квартала имат достатъчно обяви за медиана, ето защо следете броя, не само цената.

При старите блокове тук вижте дали сградата е санирана и в какво състояние са покривът и тръбите.

Попитайте собственика за:

• Има ли течове от покрива или от горния етаж и как са отстранени.
• Как е решено отоплението: ТЕЦ, газ, термопомпа или климатици, и какви са сметките през зимата.
• Коя година е строена постройката и има ли актовете: Акт 16 или удостоверение за ползване.
• Колко е месечната такса за входа или за поддръжката на комплекса и какво покрива.
• Има ли саниране на сградата и преди колко години е сменян покривът.

Как се представя кв. Красна поляна 1, ако купувате двустаен

Пътят до центъра от Красна поляна 1

Най-близкото метро не е в кв. Красна поляна 1, така че всекидневният път започва с наземен транспорт. Наземният транспорт се свежда до 3 спирки на автобус по картата на OpenStreetMap.

С кола до центъра най-често се пътува между 10 и 20 минути, според часа. Когато метрото е далеч, паркомястото става част от цената. Попитайте още при първото обаждане.

В новите сгради паркомястото най-често се продава отделно; в старите блокове мястото за кола е каквото намерите вечер. Съседният Западен парк с по-добър достъп до метро излиза по €2 681/кв.м, при €2 558/кв.м тук. В кв. Красна поляна 1 автобусите са гъсти в сутрешните часове, но вечер интервалите се разреждат; проверете последните курсове.

На оглед тук уточнете и това:

• Шумът от булеварда при затворени прозорци.
• Кога тръгва последният градски транспорт вечер в квартала.
• Колко минути отнема пътят до офиса в понеделник сутрин, а не в празничен ден.

Училището и работата в две страни правят двойно пътя; сметнете и такъв вариант.

Бюджетът в три примера

Взехме три цени в кв. Красна поляна 1: €98 900, €126 000 и €160 000. Кой продава: „По-евтин вариант“ директно от собственик, „Типичен двустаен“ през агенция и „Горната петина“ от строител. Кредит 30 години, 2,6%. Адвокатската проверка е сметната за €200, банковата оценка за €150.

Над самоучастието в квартала остават €4 486, €9 290 и €6 850 разходи по сделката. Наемът тук е около €600; вноската за медианата е €404. Вноската излиза по-лека от наема.

В София местният данък е 3%: от €2 967 до €4 800 според цената.

€337, €404 или €512 месечно: за всяка от тези вноски банката ще гледа дохода ви. Сметнете точно в калкулатора.

Нотариус, данък, вписване: сметката в кв. Красна поляна 1

Смятаме върху €126 000: това е медианата за двустаен в Красна поляна 1 (€2 558/кв.м), като медиана от 20 обяви в нашия скрейп. Таксите не са големи поотделно, но заедно стигат цена на прилична кухня.

Данъкът при придобиване в Столична община е 3%, за €126 хил. това прави €3 780. Плаща се преди изповядването на покупката, по сметка на общината. Около €750 са за нотариуса, с ДДС. Още €126 (0,1%) са за вписване на акта.

Адвокатът струва €150–400, но за €126 хил. това е пренебрежима сума. Агенцията обикновено взима 2–3% плюс ДДС от купувача, при тази цена €3 024–€4 536. От 20 обяви в района 2 са от собственик, при тях това перо е нула. Общата сума при покупка без кредит е към €130 900; с агенция става €135 400.

При ипотечен кредит има и банкови разходи: оценка на имота €150–250, такса обработка 0–1% и застраховки.

Двустайните в кв. Красна поляна 1 отблизо

Прегледахме 20 обяви за двустайни в кв. Красна поляна 1. Това не са мнения на купувачи, а неща, които се повтарят в самите обяви.

Купуване от собственик в кв. Красна поляна 1

От 20 обяви в кв. Красна поляна 1 2 са от собственици (10%), 17 от агенции (85%) и 1 от строители (5%). За отделна медиана на собствениците тук обявите не стигат; в града те искат средно €2 770/кв.м.

За медианния двустаен апартамент в квартала спестената комисиона е €3 000–€4 500, горе-долу колкото нотариалната такса, таксата за вписване и адвокатът заедно. Покупката от собственик не е по-опасна по принцип, ала прегледът на документите е ваша отговорност.

Няколко знака, че говорите със собственика:

• Описанието е без клишета от типа на „рядка възможност“ и „лукс на достъпна цена“.
• Собственикът може да покаже нотариалния акт и данъчната оценка още на първия оглед.
• Собственикът пише с подробности: кой етаж е топъл, кога е правен ремонтът, колко е таксата за входа.

При покупка от собственик предварителният договор се пише от адвокат, не от продавача; капаро от €6 300–€12 600 оправдава такава предпазливост.

Заявката е без такса и не ви обвързва: описвате какво търсите тук, а ние връщаме обяви и списък за проверка в документите.

Документи при покупка на двустаен в Красна поляна 1

Старият фонд в кв. Красна поляна 1 преобладава: 15 обяви от 20. Проверката в района е най-вече юридическа: собственост, наследство, узаконени промени.

• Продавач фирма. При фирма искайте решение на съдружниците за продажбата.
• Входът и неговите пари. Разберете дали входът е саниран или предстои саниране и колко ще струва на всеки апартамент.
• Удостоверение за тежести. От Имотния регистър: ипотеки, възбрани, искови молби. Поискайте го актуално, в седмицата на покупката.
• Историята на апартамента. При стари имоти проследете предишните сделки: дарение, наследство, реституция.
• Нотариалният акт. Титулът за собственост. Сверете имената, площта и номера на обекта с данните в обявата.
• Схемата на апартамента. Чертежът показва какви стени са конструктивни, ако планирате преустройство.
• Пълномощното. Пълномощник, който иска парите в брой, е червен флаг.
• Сметки и такси. Уверете се, че няма неплатени сметки към ЕРМ и ВиК и към етажната собственост.

Продавач, който отказва копие от акта преди капаро, спестява време и на двама ви: минете към следващата обява. Реален график тук: скица и тежести онлайн, данъчна оценка от отдел „Местни данъци“, другото от продавача.

Обявена цена срещу платена цена в кв. Красна поляна 1

Първо: числото в обявата не е пазарната цена. 5% отстъпка от €126 000 прави €6 300, сума, която си заслужава една добре подготвена оферта. Разстоянието между €98 900 и €160 000 е €61 100. В него се побират разликите в етаж, година и състояние, и там е мястото за разговор.

Собствениците, които продават сами, нерядко надценяват в началото, но по-охотно отстъпват, щом обявата постои. Конкретни поводи за отстъпка в района са нисък етаж, старите инсталации и зимните сметки за парно. Това са неща, които и следващият купувач ще забележи.

Предложете писмено, с конкретна сума и срок, например €120 000 за обява от €126 000. Писмената оферта се приема по-сериозно от „ще дадете ли по-малко“. Ако срещнете обява приблизително €98 900 в кв. Красна поляна 1, огледайте я първа, но документите уточнете двойно. Сравнявайте и квадрата: в Красна поляна 1 долната пета е до €2 169/кв.м, скъпата от €2 707/кв.м. Сметнете 49 кв.м по тези граници: €106 000 срещу €133 000.

Кратки отговори за Красна поляна 1

Двустайни в съседните райони

Добър двустаен на честна цена рядко стои дълго, затова гледайте поне два-три съседни района. Ето какво има около Красна поляна 1.

• кв. Красна поляна 2€2 722/кв.м
• кв. Красна поляна 3€2 778/кв.м
• кв. Разсадника€2 666/кв.м
• кв. Бакстон€2 815/кв.м
• кв. Западен парк€2 681/кв.м
• кв. Илинден€2 680/кв.м
• с. Иваняненаселено място

Може да ви е интересно

• кв. Зоопарк≈ €235 хил.
• с. Плана≈ €176 хил.
• с. Реброво≈ €125 хил.
• кв. Слатина€2 717/кв.м

Наръчници

• Двустаен в София
• Спешно продавам двустаен
• Двустаен от собственик
• Двустаен до €150 000
• Панел, тухла или ново
• Двустаен до €100 000
• Кредит за двустаен
• Двустаен Студентски град