Двустайни апартаменти за продажба в кв. Разсадника
При 24 обяви в извадката ни двустаен в кв. Разсадника струва от €82 210 до €283 000, а медианата е €162 000. Панелът тук е масовият продукт, но между блоковете се появиха и нови сгради, които вдигат горната граница на цените. С кредит купувачите в квартала трябва да разполагат с към €40 000 в брой: самоучастие плюс такси и данъци.
В нашата класация по цена на квадрат Разсадника е 58-ми от 103 квартала, броено от най-евтиния. Новите проекти тук са около 25% от предлагането, достатъчно, за да има избор, без да доминират. Сградите в обявите имат средно по 7 етажа, а предлаганият двустаен най-често е на 3-ти етаж. Медианната площ е 63 кв.м, под градските 69.
В кв. Разсадника нерядко купуват хора, израснали наоколо, които остават в района. Разсадника е класическият адрес за първо собствено жилище с банков кредит. В кв. Разсадника нито спестявате, нито надплащате за адреса спрямо средното за София. Ако бързате, вижте първо цените и бюджета, а после сградите и документите.
Двустаен в кв. Разсадника: обявени цени през 2026
Средната по медиана обява за двустаен в кв. Разсадника иска €162 000, при €173 200 за цялата София. Ако отрежем крайностите, остава диапазон от €145 000 до €197 600. Сред 103 квартала с достатъчно обяви Разсадника е на 58-мо място по цена на квадрат, броено от най-евтиния. Медианата на квадратен метър е €2 666/кв.м, тоест на 6% над медианата за столицата.
Най-евтините оферти в момента на скрейпа: двустаен от 42 кв.м в сграда от 1997 г. за €82 210, на партер в сграда с 8 етажа; €125 000, 44 кв.м на последния, 5-и етаж, в строеж, със срок 2026 г. Част от тях са в строеж, така че ниската цена е платена с чакане и риск.
- до €100 хил.1 обява (4%, в града 2%)
- €100–150 хил.6 обяви (25%, в града 28%)
- €150–200 хил.13 обяви (54%, в града 42%)
- €200–250 хил.2 обяви (8%, в града 18%)
- €250–300 хил.2 оферти (8%, в града 6%)
- над €300 хил.0 оферти (0%, в града 4%)
Обяви по ценови диапазон тук; в скоби е делът от всички 24 обяви и същият дял за столицата.
Това са поискани, а не платени цени. Разликата при реалната сделка обикновено е няколко процента в полза на купувача.
Пресметнато: 3% от €162 000 са €4 900, 7% са €11 300; толкова е реалистичната рамка за пазарлък в квартала. Честната цена тук е близо до €2 666/кв.м за средна сграда и етаж; над €3 066/кв.м иска обяснение: нова сграда, гледка, паркомясто.
Разпределение на 24 обяви за двустайни в кв. Разсадника по обявена цена (imot.bg, септември 2026).
Разсадника: за кого си струва
Ето за кого двустайният в кв. Разсадника работи и защо. Средната цена на квадрат тук (€2 666/кв.м) подрежда профилите: нито един профил не е изключен.
Млада двойка
При медиана €162 000 самоучастието е около €32 000, а вноската при 30 години е €530. Горе-долу колкото за града, така че изборът е по-скоро за локацията, не за парите.
Купуване за наем
Доходността е под средната: 4,4% брутно при наем €600 и цена €162 000. От това число извадете данък, празни месеци и поддръжка.
Хибридна работа
Отделната спалня се оказва решение при работа от вкъщи: видеоразговорите вече не се провеждат от кухнята. При няколко дни от вкъщи седмично разстоянието в квартала се усеща по-малко.
Купувач без кредит
Без банка сделката става за две-три седмици, а продавачите ценят това: отстъпка от €4 900–€11 300 при €162 000 е реалистична. Проверката на документите все пак остава задължителна; банката иначе би я свършила вместо вас.
Първо жилище? Прочетете как става кредитът, преди да започнете огледите тук.
Искате само актуални обяви, без дубликати и без изтекли?
Попълвате кратка заявка: квартал, бюджет, кредит или кеш, срок. Връщаме ви подбрани актуални обяви за двустайни, с предимство на тези от собственици, ориентир дали цената е честна и какво да проверите в документите.
- Работим по квартал и бюджет
- Само актуални обяви
- Продавачите също могат да пишат
Колко квадрата е двустаен в Разсадника
63 кв.м е медианата в кв. Разсадника; най-малкият двустаен в извадката е 42 кв.м, най-големият 80 кв.м. Най-много обяви има в групата 56–65 кв.м. До 55 кв.м са 21% (в града 11%), 56–65 кв.м са 42%, 66–75 кв.м са 25%, а над 75 кв.м са 13%.
- до 55 кв.м21% (София 11%)
- 56–65 кв.м42% (София 27%)
- 66–75 кв.м25% (София 34%)
- над 75 кв.м13% (София 28%)
Как се разпределят обявите по квадратура тук.
Около 63 кв.м дава нормален хол, спалня с гардероб и баня, в която се побира пералня. Помнете разликата между застроена и чиста площ: при 63 кв.м по документ на практика разполагате с около 50–54 кв.м.
Колкото по-голям е двустайният, толкова по-евтин е квадратът: общата разлика между 55 и 80 кв.м е приблизително 13%. Пренесено към Разсадника: приблизително €3 000/кв.м за малкия и €2 600/кв.м за големия апартамент. В кв. Разсадника разликата изглежда така: към €164 000 за 55 кв.м срещу €207 000 за 80 кв.м, при €2 666/кв.м средно.
Разсадника по седем признака
Място с компромиси за покупка на двустаен: Разсадника, точка по точка.
- Цена спрямо София2,5
Квадратът в двустаен в кв. Разсадника е около €2 666, с 6% над градските €2 516. Диапазонът е €145 000–€197 600.
- Избор на обяви3
С 24 обяви Разсадника не дава голям избор. Цените са от €82 210 до €283 000.
- Ново строителство2,5
37,5% ново строителство тук при 63% за цяла София (в строеж и с Акт 16). Отпреди 1990 г. са 6.
- Транспорт3,5
2,5 км до центъра, без метро и 6 автобусни спирки. Колата е по-важна тук, отколкото в квартал с метро.
- Ежедневие3
3 супермаркета, 3 аптеки, 1 училище, 1 детска градина и 1 медицински център в квартала по картата. Плюс 3 малки магазина, 3 фурни и 2 хранителни магазина.
- Зеленина и паркове3
5 парка между блоковете тук.
- Потенциал за отдаване3
Наем около €600 при цена €162 000 дава брутно 4,4% годишно, при 4,5% за София.
Общата оценка 2,9 е средна от 7 показателя с данни. Транспорт (3,5) дърпа оценката на Разсадника нагоре. Слабото място е цена спрямо София (2,5), следвано от ново строителство.
- + Транспорт в кв. Разсадника: 3,5
- − Цена спрямо София: 2,5, компромис
- − Ново строителство: 2,5, компромис
Изчислено от обявите за продажба и от картата към септември 2026. Никой купувач на двустаен в този квартал не е гласувал тук.
Примерни сметки за покупка в кв. Разсадника
Взехме три цени в кв. Разсадника: €145 000, €162 000 и €197 600. Продавачите са различни („Скромният вариант“ през агенция, „Средният случай“ през агенция и „По-скъпият вариант“ директно от собственик), за да се види цената на комисионата.
| Скромният вариант | Средният случай | По-скъпият вариант | |
|---|---|---|---|
| Обявена цена | €145 000 | €162 000 | €197 600 |
| Откъде | агенция | агенция | собственик |
| Площ при медианната цена на квадрат | около 54 кв.м | около 61 кв.м | около 74 кв.м |
| Агенция (3% с ДДС) | €4 350 | €4 860 | няма |
| Нотариална такса + вписване | €995 | €1 112 | €1 298 |
| Самоучастие | €21 750 (15%) | €32 400 (20%) | €39 520 (20%) |
| Данък придобиване | €4 350 | €4 860 | €5 928 |
| Банка и адвокат | €1 166 | €1 198 | €1 340 |
| Сума на кредита | €123 250 | €129 600 | €158 080 |
| Вноска на месец | €493 | €519 | €633 |
| Нужни пари в брой | €32 611 | €44 430 | €48 086 |
€32 611 в брой за по-евтиния вариант срещу €48 086 за по-скъпия: разликата е €15 475.
При 3% вместо 2,6% вноската за €162 000 става около €546. Пробвайте вариантите в калкулатора. За сравнение, наемът на двустаен в квартала е около €600 месечно, повече от вноската в средния сценарий.
Данъкът се плаща върху по-високата от договорената цена и данъчната оценка. Тук е €4 350, €4 860 и €5 928.
Истинската цена на двустаен в кв. Разсадника с всички такси
€162 000 е числото, от което започваме за кв. Разсадника (2,5 км от центъра), като медиана от 24 обяви в нашия скрейп. Таксите не са големи поотделно, но заедно стигат цена на прилична кухня.
Данъкът при придобиване в Столична община е 3%, за €162 хил. това са €4 860. Уточнете актуалната ставка, общината може да я промени. Нотариусът таксува по държавна тарифа, около €950 при тази цена. Към тях добавете €162 за вписване, колкото е 0,1% от цената.
| Перо | Колко |
|---|---|
| Такса на нотариуса | €950 |
| Такса вписване | €162 |
| Юрист | €300 |
| Общински данък 3% | €4 860 |
| Общо без агенция | €6 300 |
| Комисиона 2–3% + ДДС | €3 888–€5 832 |
| Всичко с комисиона | до €12 100 |
Агенцията най-често взима 2–3% плюс ДДС от купувача, при тази цена €3 888–€5 832. От 24 обяви в района 2 са от собственик, при тях това перо е нула. За адвокат, който да прегледа титула и тежестите, предвидете €150–400, а необходима по здрав разум. Правилото, което ползваме за Разсадника: към цената добавете 3,9% за такси, а ако има посредник, още около три процента.
Ако теглите кредит, добавете оценка (€150–250), евентуална такса обработка до 1% и застраховка на имота.
Кой продава двустайните в Разсадника
Агенциите контролират 83% от обявите в кв. Разсадника, строителите 8%, а собствениците 8%, при 7% за София. 2 обяви от собственици не стигат за собствена статистика тук. 1 обява рекламират покупка без комисиона; проверете кой всъщност стои зад тях.
Как изглежда обява от собственик в квартала:
- Описанието е без рекламни фрази като „рядка възможност“ и „лукс на достъпна цена“.
- Няма фраза от рода на „за повече информация, звъннете на нашия брокер“.
- Търсене по снимка бързо показва дали апартаментът не е обявен от няколко агенции наведнъж.
Комисионата от купувача най-често е 2–3% плюс ДДС. При двустаен апартамент за €162 000 това са €3 900–€5 800. Без агенция обаче проверката на проверката на собствеността остава на ваш гръб; адвокат за €150–400 е по-евтин от всяка грешка.
Капарото най-често е 5–10% от цената, тоест €8 100–€16 200 при €162 000; давайте го по банков път, никога в брой.
Чрез онлайн заявката получавате актуални обяви за двустайни тук, първо от собственици, и оценка дали цената е честна.
Огледът: Разсадника отвътре
Обичайната обява в кв. Разсадника е 63 кв.м на 3-и етаж в сграда с 7 етажа. Преобладават смесен фонд; списъкът по-долу е за тях.
- Спалня на изток и хол на юг е класическата комбинация, която се продава лесно.
- При някоя от 2 обяви на последен етаж погледнете тавана за петна и попитайте кога е правен покривът.
- Минете покрай сградата вечерта и погледнете има ли къде да оставите колата.
- Питайте съседа отдолу дали е виждал теч от кухнята.
- Погледнете рамките: плесен по тях издава лоша вентилация.
- Поискайте зимни сметки. Те казват за изолацията повече от продавача.
- Един оглед е впечатление, два са информация.
- Старата дограма може да се смени, но сметнете разхода в офертата.
- Контактите и таблото: колко са и къде са сложени.
- Ако гледате някоя от 1 обява на ниските етажи, попитайте за влага от мазето и кой ходи покрай прозорците.
Освен огледа, попитайте директно: какви са разходите зимата, има ли ремонт на входа и кои мебели остават. Запишете отговорите; при 24 обяви тук лесно се объркват. Снимайте подробно, особено шахтите, таблото и ъглите. След четвъртия оглед апартаментите се сливат в едно.
Как да предложите цена за двустаен в Разсадника
Първо: числото в обявата не е цената на сделката. Практиката е 3–7% надолу, и повече при слаби места в имота; за Разсадника 3% са €4 860. Разстоянието между €145 000 и €197 600 е €52 600. Обява над €197 600 без видима причина (гледка, паркомясто, ремонт) е най-добрата цел за пазарлък.
Аргументите, които вършат работа в кв. Разсадника: старите инсталации, високите сметки от ТЕЦ и тъмните стаи. Общото „много е скъпо“ не впечатлява продавача. При €2 666/кв.м всеки квадратен метър разлика в площта е аргумент от €2 666; мерете и спорете с числа.
Долната граница от €145 000 е и прагът за бърза продажба: под нея цената вече се нуждае от обяснение. Оферта от €154 000 за апартамент, обявен за €162 000, е нормално начало; от там разговорът върви по аргументите. Сравнявайте и квадрата: тук долната пета е до €2 309/кв.м, скъпата от €3 174/кв.м. Апартамент отвъд горната граница трябва да има видима причина.
Стойност при препродажба: Разсадника
Медианата на площта в кв. Разсадника е 63 кв.м, при 69 кв.м за София. Най-ликвиден е обичайният размер, 56–65 кв.м.
| Площ | Обяви | Дял |
|---|---|---|
| до 55 кв.м | 5 | 21% |
| 56–65 кв.м | 10 | 42% |
| 66–75 кв.м | 6 | 25% |
| над 75 кв.м | 3 | 13% |
По цена на квадрат Разсадника е 58-и от 103 квартала с данни (1 е най-евтиният). Метро в квартала няма, ето защо стойността държат други неща: спирка, паркомясто, училище наблизо (по картата училищата са 1). Сравнете в Разсадника: в строеж €2 592/кв.м, строени преди 1990 €2 765/кв.м. Новото губи част от надценката, щом стане „вторично“, старото вече я е загубило.
Каквото и да купите тук, съхранявайте фактурите за подобренията, те работят при огледите. Бавно се продават партерите и таванските без асансьор; в кв. Разсадника те са 3 обяви от 24. Отстъпката при покупка следва да покрие и следващата отстъпка при продажба. Цена близо до градската (€2 666/кв.м срещу €2 516/кв.м) означава, че се движите с пазара. Купувачите на двустаен идват и от двете страни: млади хора, които надрастват едностайния (€130 000 в този квартал), и семейства, за които тристайният (€210 000) е скъп.
Често задавани въпроси за двустаен в кв. Разсадника
По-скъп ли е кв. Разсадника от средното за София?
Разсадника е малко по-скъп спрямо средното. Квадратът тук е около €2 666, а за София €2 516. Медианата на двустаен е €162 000 срещу €173 200 за града. Сравнението е от 24 обяви в кв. Разсадника, събрани през септември 2026. Наемът на двустаен тук е около €600 на месец. На зелено в Разсадника са 6 обяви от 24. Средното за града включва и околните села, където апартаментите са по-евтини. Не забравяйте, че в София почти половината обяви са за сгради в строеж, които са по-евтини на квадрат.
Какво получавам, ако пусна заявка за Разсадника?
Описвате в заявката какво търсите в кв. Разсадника: бюджет, площ, етаж, тип сграда. Получавате подбрани обяви и оценка на цената спрямо €2 666/кв.м за района. Телефон не искаме. За сравнение, едностайните в Разсадника са с медиана €130 000. Отговорът идва по имейл. Тристайните в Разсадника са с медиана €210 000 по 26 обяви. Можете да посочите и дали искате само сгради с Акт 16.
Има ли двустаен до 100 000 евро в кв. Разсадника?
Има 1. Типичният двустаен в кв. Разсадника е €162 000, долната петина започва около €145 000. Под €100 хил. в София са едва 2,3% от обявите за двустайни. Разликата до медианата е €62 000. Много евтините обяви понякога са за идеални части или с тежести. Ако бюджетът е €100 хил., заявката ще покаже реалните опции. Едностаен тук се предлага около €130 000 (4 обяви). Двустаен под наем в Разсадника върви около €600 месечно.
Колко струва квадратът в двустаен в кв. Разсадника?
Около €2 666 на кв.м, по обявите за продажба в кв. Разсадника (24 в извадката). Това е с около 6% над средното за София (€2 516/кв.м). Долната петина на обявите е под €2 309/кв.м, горната над €3 174/кв.м. Цената на квадрат е по-добрият начин да сравнявате обяви с различна площ. Най-близкото съседно място е кв. Зона Б-19, на 0,7 км. Партерите и последните етажи често са по-евтини на квадрат. Малките двустайни почти винаги са по-скъпи на квадрат от големите. Тристайните в Разсадника са с медиана €210 000 по 26 обяви.
Колко лева струва двустаен в кв. Разсадника?
€162 000, или около 316 844 лв. Квадратът е €2 666, около 5 214 лв. Старите обяви понякога са в двете валути. Тристаен в кв. Разсадника излиза около €210 000. Курсът е фиксиран и не се променя. Данъчната оценка вече също е в евро. В нашата подредба на 103 квартала Разсадника е 58. по евтиност.
На какво разстояние от центъра е кв. Разсадника?
По права линия около 2,5 км. Транспортът е основно с автобус. Пробвайте маршрута в час пик преди покупка. Кв. Зона Б-19 е на 0,7 км от Разсадника. Типичният двустаен в кв. Разсадника е около €162 000. Времето до работа е по-важно от разстоянието до центъра. По-далеч обикновено значи и по-голяма площ за същите пари.
Кой етаж е най-изгоден за двустаен в кв. Разсадника?
Обикновено да, с около 7% на квадрат спрямо средните етажи. В кв. Разсадника 2 обяви са на последен етаж. При последен етаж проверете покрива и изолацията. При партер питайте за мазето и кой е отдолу. Първият етаж над магазин понякога е шумен. На зелено в Разсадника са 6 обяви от 24.
ТЕЦ или газ в кв. Разсадника?
В кв. Разсадника парното от ТЕЦ се среща в 100% от обявите, в които изобщо е споменато отопление. Газ почти не се среща. Новите сгради по-често са на газ или термопомпи. Климатикът е честото допълнение и при двата варианта. Отоплението влияе и на цената: в София ТЕЦ обявите са около €2 627/кв.м, газовите €2 487. 6 от 24 обяви в кв. Разсадника са за сгради в строеж. Двустаен под наем в Разсадника върви около €600 месечно.
Колко зелени площи има около Разсадника?
OpenStreetMap показва 5 парка в кв. Разсадника. Гледката към зелено вдига цената. Паркът под прозореца значи и шум от детски площадки. Междублоковите пространства не винаги са поддържани. Училищата тук са 1, детските градини 1. Супермаркетите в квартала по картата са 3.
Съседите на Разсадника
Добър двустаен на честна цена рядко стои дълго, затова гледайте поне два-три съседни района. Ето какво има около Разсадника.
- кв. Илинден€2 680/кв.м
- кв. Зона Б-19€2 581/кв.м
- кв. Красна поляна 1€2 558/кв.м
- кв. Бакстон€2 815/кв.м
- кв. Захарна фабрика€2 171/кв.м
- кв. Сердика€2 115/кв.м
- с. Иваняненаселено място
От другия край на града
Наръчници
Заявка за кв. Разсадника
Попълвате кратка заявка: квартал, бюджет, кредит или кеш, срок. Връщаме ви подбрани актуални обяви за двустайни, с предимство на тези от собственици, ориентир дали цената е честна и какво да проверите в документите.
- Съвпадения по етаж, площ и бюджет
- Какво да проверите в документите
- Само актуални обяви
Източник: собствено преброяване на публичните обяви за двустайни апартаменти за продажба — 24 в кв. Разсадника — плюс OpenStreetMap за спирки, магазини и паркове. Разделението „собственик/агенция/строител“ е по телефон и текст и може да греши в единични случаи. 26 септември 2026 г.