Двустаен апартамент в кв. Бакстон
Медианната обявена цена на двустаен апартамент в кв. Бакстон е €190 000, а основната маса от обявите е между €169 900 и €224 200. Кв. Бакстон е във външния пояс на София, на 5,5 км от центъра, и двустайният тук е най-масовото жилище. Всеки €100 000 тук купува към 36 кв.м, а обичайният двустаен е 68 кв.м.
За сравнение ще гледате и Красна поляна 1 (3,8 км), Красна поляна 3 (3,2 км) и Славия (1,4 км). 41% от двустайните апартаменти в квартала са „на зелено“, което значи договор със строител и чакане на Акт 16. Всяка втора-трета обява тук е за сграда в строеж (41%), и това дърпа медианата на квадрат надолу. Газът е обичаен в кв. Бакстон: 71% от обявите с посочено отопление са на газ. В нашата класация по цена на квадратен метър Бакстон е 79-и от 103 квартала, броено от най-евтиния.
Бакстон е обичайният адрес за първо собствено жилище с банков кредит. Купуват предимно млади двойки за първо жилище и семейства, които тепърва ще се разрастват. Цената на квадрат в този квартал е ясно над градската. Събрахме офертите за продажба на двустайни от септември 2026 и ги групирахме според въпросите на купувача.
Бакстон: от бюджета до вноската
Сметката по таван на бюджета, от 32 оферти в кв. Бакстон:
- До €100 000 двустаен тук няма, така че с този бюджет търсете в Красна поляна 1 и Красна поляна 3.
- До €150 000: 3 обяви, или 9% от всички, приблизително 53 кв.м при медианната цена на квадратен метър.
- До €200 000: 18 оферти (56%), което значи по-малко от половината.
- До €250 000 покривате 97% от обявите; 1 обява искат над €300 000.
Общо в брой за медианния двустаен в квартала ще ви трябват най-малко €37 000, преди ремонт и обзавеждане.
Ако бюджетът ви е под €169 900, тук търсите по-дълго или ще трябва да приемете отстъпка с етажа и състоянието. Изборът в кв. Бакстон е ясен: €190 000 стигат за 68 кв.м в по-старите сгради или за 65 кв.м в нова сграда с Акт 16.
Самоучастието при ипотека обикновено е 15–20%. За двустаен от €190 000 това са €29 000–€38 000. Не забравяйте разходите: около €8 000–€10 000 отиват за данък, такси и проверка на имота. Ориентировъчната вноска за €152 000 (80% от цената) е €620 на месец за 30 години. Изчислете и други суми в ипотечния калкулатор.
Съседи, едностаен и тристаен: как се сравнява Бакстон
Ако мислите за едностаен: в София той е към €120 000, тоест €70 000 под двустайния в кв. Бакстон. Скокът към тристаен тук е €95 000: €285 000 срещу €190 000, според 84 обяви.
| Район | Разстояние | Двустаен (медиана) | €/кв.м | Източник |
|---|---|---|---|---|
| Бакстон | · | €190 000 | €2 815/кв.м | 32 обяви |
| Овча купел | 1,5 км | €160 000 | €2 302/кв.м | 240 оферти |
| Красна поляна 3 | 3,2 км | €150 200 | €2 778/кв.м | 15 обяви |
| Красна поляна 1 | 3,8 км | €126 000 | €2 558/кв.м | 20 оферти |
| Разсадника | 3,9 км | €162 000 | €2 666/кв.м | 24 оферти |
Разликата между Овча купел и Бакстон е €513/кв.м, което при 68 кв.м дава приблизително €35 000. Ако Бакстон ви идва скъпо, погледнете Овча купел: там медианата е €160 000.
Овча купел (1,5 км) има 240 оферти и медианна площ 68 кв.м; 78% от тях са в строеж. Ако двете места ви устройват, разликата в цената е чиста печалба, а не компромис.
Цени на двустайни апартаменти в кв. Бакстон
Медианата на 32 оферти за двустаен в кв. Бакстон е €190 000. Без най-евтините и най-скъпите 20% обявите са между €169 900 и €224 200. От 103 квартала, за които има достатъчно обяви, 78 са по-евтини на квадрат от Бакстон. Медианата на квадрат е €2 815/кв.м, тоест с около 12% по-скъпо от средното за София (€2 516/кв.м).
- до €100 хил.0 оферти (0%, в града 2%)
- €100–150 хил.3 обяви (9%, в града 28%)
- €150–200 хил.15 оферти (47%, в града 42%)
- €200–250 хил.13 обяви (41%, в града 18%)
- €250–300 хил.0 обяви (0%, в града 6%)
- над €300 хил.1 обява (3%, в града 4%)
Обяви по ценови диапазон тук; в скоби е делът от всички 32 обяви и същият дял за столицата.
Ето какво имаше най-долу в списъка: двустаен от 50 кв.м в блок от 1980 г. за €119 000, на 4-ти от 7 етажа; 46 кв.м за €147 900 (€3 215/кв.м; на 8-ми от 16 етажа, в блок от 1980 г.). Преди да се зарадвате на ниска цена, проверете състоянието и собствеността. Това са поискани, а не платени цени. Разликата при реалната сделка като правило е няколко процента в полза на купувача.
Не се срамувайте да предложите към €13 300 по-малко от €190 000: продавачите в квартала най-често очакват отстъпка. Ако обява тук е над €224 200, питайте какво точно обяснява разликата от €34 000 спрямо медианата.
Разпределение на 32 обяви за двустайни в кв. Бакстон по обявена цена (imot.bg, септември 2026).
Търсите двустаен апартамент? Кажете ни какво ви трябва
Средните цени на сайта важат за квартала. Заявката ги превръща в конкретни двустайни за вашия бюджет, етаж и тип строителство.
- Отговор до един работен ден
- Тухла, панел или ново строителство
- Данните ви не отиват при брокери
Бакстон в числа за купувача
Седем показателя за покупка на двустаен, оценени по данни за кв. Бакстон; средно 2,6.
- Цена спрямо София2
Квадратът в двустаен в кв. Бакстон е около €2 815, с 11,9% над градските €2 516. За 68 кв.м това прави около €190 000.
- Избор на обяви3,5
Преброихме 32 обяви за двустайни тук. Подходящият може да се чака.
- Ново строителство3
53,1% ново строителство в квартала при 63% за цяла София (в строеж и с Акт 16). На зелено квадратът е €2 720.
- Транспорт3
Нормална мрежа от спирки тук: 8 автобусни спирки и 6 трамвайни. В час пик пътят се удължава.
- Ежедневие2,5
За всекидневните нужди Бакстон има 2 супермаркета, 4 аптеки, 1 детска градина и 1 медицински център.
- Зеленина и паркове2
2 парка и 4 градинки между блоковете в кв. Бакстон. Площадките за деца са 7.
- Потенциал за отдаване2,5
4% брутно за Бакстон, при градски 4,5%.
Средно 2,6 от 5 за Бакстон. Плюсът, който се вижда веднага, е избор на обяви: 3,5. Ако цена спрямо София е важно за вас, сравнете Бакстон със кв. Красна поляна 1.
- + Избор на обяви в този квартал: 3,5
- − Цена спрямо София: 2, слабо място
- − Зеленина и паркове: 2, слабо място
Формула върху данни за Бакстон, не потребителски отзиви. Средната (2,6) е само от показателите с оценка.
Строителство и отопление на двустайните в Бакстон
| Период | Обяви | Медиана | €/кв.м | Площ |
|---|---|---|---|---|
| Преди 1990 (панел, ЕПК, стара тухла) | 6 | €158 600 | €2 781/кв.м | 51 кв.м |
| 1990–2020 | 7 | €190 000 | €2 836/кв.м | 70 кв.м |
| Акт 16 от 2021 г. насам | 4 | €211 400 | €2 917/кв.м | 70 кв.м |
| В строеж („на зелено“) | 13 | €190 000 | €2 720/кв.м | 69 кв.м |
Купуването „на зелено“ спестява 7% на квадрат: €2 720/кв.м срещу €2 917/кв.м за готово. 5% надценка при новото: толкова стои Акт 16 (€2 917/кв.м) срещу стария фонд (€2 781/кв.м) в кв. Бакстон.
ТЕЦ: 21%, газ: 71%. Газът и локалното отопление са сериозна част от пазара, така че питайте за сметките през зимата. 34% от офертите са във високи сгради (10+ етажа); типичната сграда е 7-етажна. Ако не ви пречи партер (5 оферти) или последен етаж (6 обяви), имате по-широк избор и по-добра цена. Какво обещават продавачите тук: гледка в 3 обяви, обзавеждане в 3 обяви и „лукс“ в 5 оферти.
При новото строителство в квартала изискайте Акт 16 или Удостоверение за въвеждане в експлоатация и попитайте за месечната такса за поддръжка.
Въпроси за сградата тук, преди да дадете капаро:
- Колко е таксата за входа или за поддръжката на комплекса и какво покрива.
- Кога е въведена сградата и какви са актовете: Акт 16 или разрешение за ползване.
- Работи ли асансьор и преди колко време е ремонтиран.
Колко пари трябват за двустаен в кв. Бакстон
Колко пари в брой трябват за двустаен в кв. Бакстон? Зависи от цената, затова ги сметнахме три: €170 хил., €190 хил. и €224 хил. Допускаме „По-евтин вариант“ директно от собственик, „Типичен двустаен“ през агенция и „Горната петина“ от строител; лихва 2,6% за 30 години. Адвокатската проверка е сметната за €200, банковата оценка за €200.
| По-евтин вариант | Типичен двустаен | Горната петина | |
|---|---|---|---|
| Цена на жилището | €169 900 | €190 000 | €224 200 |
| Самоучастие | €25 485 (15%) | €38 000 (20%) | €44 840 (20%) |
| Сума на кредита | €144 415 | €152 000 | €179 360 |
| Комисиона 2,5% + ДДС | няма | €5 700 | няма |
| Откъде | собственик | агенция | строител |
| Нотариус и вписване | €1 120 | €1 240 | €1 424 |
| Оценка, такса, адвокат | €1 122 | €1 160 | €1 297 |
| Местен данък 3% | €5 097 | €5 700 | €6 726 |
| Вноска при 2,6% за 30 г. | €578 | €609 | €718 |
| Колко квадрата | около 60 кв.м | около 67 кв.м | около 80 кв.м |
| Общо в брой | €32 824 | €51 800 | €54 287 |
Вноската расте от €578 до €718, а парите в брой от €32 824 до €54 287. За сравнение, наемът на двустаен в квартала е около €640 месечно, повече от вноската в средния сценарий.
Най-големият разход над самоучастието е данъкът: €5 700 при €190 000. Ставката в Столична община е 3%.
При 3% вместо 2,6% вноската за €190 000 става около €641. Пробвайте вариантите в калкулатора.
Етаж, шум и паркиране в кв. Бакстон
Много от сградите в кв. Бакстон са високи: 11 обяви от 32 са с 10+ етажа. Средните етажи като правило са най-спокойни: над шума от улицата, под покрива.
| Етаж | Обяви | Дял |
|---|---|---|
| Партер или първи | 5 | 16% |
| Среден | 21 | 66% |
| Последен | 6 | 19% |
| 10+ етажа в сградата | 11 | 34% |
По картата тук се виждат 11 заведения за хранене, кафе и вечерно излизане. Заведенията са събрани на едно място, извън тях е спокойно. 14 спирки на наземния транспорт в квартала значат и натоварени улици. Проверете дали спалнята гледа към двора.
В малките сгради съседите са малко, но всеки се усеща повече. Най-честният тест е вечерен оглед в тишина. Гаражи и паркоместа в 32 обяви отсъстват; ако колата е важна, това е първият въпрос към продавача. Училищата и градините тук са 1, площадките 7, игрищата 4. За семейство това е предимство, за човек, който работи от вкъщи, не непременно.
Освен шума, помислете и за слънцето: спалня към вътрешната страна и хол на юг или изток е разпределението, което искат най-много купувачи. При 32 обяви в кв. Бакстон имате от какво да изберете и по посока.
Честите грешки при покупка на двустаен в кв. Бакстон
Най-болезнените грешки не са в избора на място, а в детайлите на покупката. Изброяваме ги с конкретните числа за Бакстон.
- Кредитът се урежда накрая. Първо одобрение от банка, после оферта; обратният ред струва €10 хил. при лош късмет.
- Сравнение само по крайна цена. Обява за €181 хил. с по-малко площ може да е по-неизгодна от тази за €190 хил.; делете на квадратите.
- Отоплението на сляпо. При газ (71% от посочилите тук) погледнете абонаментните такси и сметките за миналата зима.
- Площта на хартия. Обявените 68 кв.м обикновено включват общи части; на практика живеете приблизително 56 кв.м. Мерете цената на чист квадрат.
- Забравените такси. Данъкът, нотариусът и вписването правят приблизително €7 200 отгоре. Ако бюджетът ви е €190 хил., гледайте до €183 хил..
- Без адвокат, за да се спестят пари. €150–400 за адвокат срещу сделка за €190 хил. е приблизително 0,2%; спестяването е мнимо.
- „На зелено“ без проверка на строителя. 41% от двустайните в кв. Бакстон са в строеж. Вижте завършените сгради на строителя, дали строежът е с банково финансиране и как ще се вдигне ипотеката.
Ако искате някой да погледне обявата, преди да дадете капаро, пратете заявка.
Откъде да започнете търсенето в кв. Бакстон
По-евтина алтернатива наблизо е кв. Красна поляна 1, с типичен двустаен към €126 000 срещу €190 000 в кв. Бакстон.
| Място | Км | Медиана | €/кв.м |
|---|---|---|---|
| кв. Бакстон (тук) | 0 | €190 000 | €2 815/кв.м |
| кв. Павлово | 0 | €184 000 | €2 342/кв.м |
| м-т Гърдова глава | 1,4 | €179 300 | €2 573/кв.м |
| кв. Борово | 1,4 | €207 000 | €3 238/кв.м |
| кв. Славия | 1,4 | €170 000 | €2 296/кв.м |
Работещ филтър тук: цена до €224 хил., площ над 56 кв.м и подредба по най-нови. Директно от собственик: 4 обяви в базата. Строителите продават сами 1 обява. Филтър до €224 хил. покрива 80% от обявите в квартала; по-нисък таван от €170 хил. оставя към 20%. Най-добрият час за оглед е късният следобед: хващате и светлината, и трафика.
Съседният тип място в съседство е с. Владая (€190 хил., €2 702/кв.м). Там обаче давате €100 отгоре. Скъсете търсенето с безплатна заявка: подбор на обяви, преценка на цената и списък какво да проверите.
Какво ни питат за Бакстон
Добра ли е инвестицията в двустаен в кв. Бакстон за препродажба?
Никой не може честно да предскаже цените. Сегашната медиана в кв. Бакстон е €190 000. Двустаен с добро разпределение винаги има купувач. При продажба до 3 години след покупка проверете данъчните последици. Документите в ред ускоряват продажбата. Тристайните в Бакстон са с медиана €285 000 по 84 обяви. 13 от 32 обяви тук са за сгради в строеж.
Каква е цената на квадратен метър за двустаен в кв. Бакстон?
В кв. Бакстон квадратът в двустаен излиза около €2 815. Долната петина на обявите е под €2 437/кв.м, горната над €2 981/кв.м. За сравнение, градската медиана е €2 516/кв.м, а за ново строителство в строеж €2 293/кв.м. Сградите в строеж дърпат средното надолу. Внимавайте дали обявата е по застроена или по чиста площ, разликата стига 15–20%. Новите сгради обикновено се обявяват по застроена площ. Тристайните в Бакстон са с медиана €285 000 по 84 обяви. В нашата подредба на 103 квартала Бакстон е 79. по евтиност.
Колко е далеч метрото от Бакстон?
Метро в кв. Бакстон няма. Има трамвай, 6 спирки. Кв. Бакстон е на около 5,5 км от центъра на София. Близостта до метро помага и при препродажба. В нашата подредба на 103 квартала Бакстон е 79. по евтиност. В кв. Бакстон минава и трамвай, 6 спирки по картата. Разстоянието до спирката се мери в минути пеша, не в километри.
Каква е разликата в цената между едностаен, двустаен и тристаен в кв. Бакстон?
Двустаен е около €190 000. Тристаен е около €285 000 (84 обяви). В цяла София медианите са €120 000, €173 200 и €260 900. Помислете колко години ще живеете там. Двустайният се отдава най-лесно. В нашата подредба на 103 квартала Бакстон е 79. по евтиност. Разликата във вноската между двустаен и тристаен е по-малка, отколкото изглежда.
За колко се продава двустаен в кв. Бакстон?
Типичната оферта за двустаен в кв. Бакстон е около €190 000, по обявите за продажба тук (32 в извадката). Повечето цени са между €169 900 и €224 200. На квадрат това е €2 815, с около 11,9% над средното за София (€2 516/кв.м). Площта на типичния двустаен тук е около 68 кв.м. Цените са от септември 2026 и се обновяват с всяко събиране на обяви. Наемът на двустаен в квартала е около €640 на месец.
Струва ли си двустаен на последен етаж в кв. Бакстон?
Обикновено да, с около 7% на квадрат спрямо средните етажи. В кв. Бакстон 6 обяви са на последен етаж. При последен етаж проверете покрива и изолацията. От кв. Бакстон до центъра по права линия са около 5,5 км. При партер питайте за мазето и кой е отдолу. М-т Гърдова глава е на 1,4 км от Бакстон. Последният етаж в стар блок значи риск от течове.
Каква заплата е нужна за двустаен в кв. Бакстон?
Банките обикновено искат вноската да не е повече от около 40–50% от нетния доход. При вноска около €609 за типичния двустаен в кв. Бакстон това означава нетен доход на домакинството поне около €1 350. Всяка банка има свои критерии. Другите кредити и лизинги намаляват лимита. Кредитните консултанти обикновено са безплатни за купувача. Предварителното одобрение ви дава по-силна позиция при пазарлъка. Разстоянието от Бакстон до центъра е около 5,5 км.
Има ли училища и детски градини в кв. Бакстон?
По OpenStreetMap в кв. Бакстон има 1 детска градина и 7 детски площадки. Картата не показва свободните места. Супермаркетите тук по картата са 2. Разстоянието от Бакстон до центъра е около 5,5 км. Двустаен е добър старт, но с второ дете става тесен. Училище в пешеходна близост се цени и при препродажба.
Двустайни в съседните райони
Сравнете цената на квадрат с най-близките райони — разликата понякога е колкото разходите по сделката.
- кв. Красна поляна 1€2 558/кв.м
- кв. Красна поляна 3€2 778/кв.м
- кв. Славия€2 296/кв.м
- кв. Разсадника€2 666/кв.м
- кв. Овча купел€2 302/кв.м
- кв. Павлово€2 342/кв.м
- с. Владаянаселено място
От другия край на града
Преди да дадете капаро
Търсите двустаен в кв. Бакстон?
Преглеждаме обявите вместо вас и махаме дублираните, изтеклите и „примамките“ с нереална цена. Получавате кратък списък с реални двустайни и сравнение с медианата за квартала.
- Съвпадения по етаж, площ и бюджет
- Само актуални обяви
- Две минути за попълване
Цените за кв. Бакстон са изчислени от 32 обяви за продажба на двустайни апартаменти в района в imot.bg, събрани през септември 2026, и от отворената карта OpenStreetMap за транспорт и магазини. Това са офертни цени, не сключени сделки. Обновено 26 септември 2026 г.