Двустаен апартамент в Студентски град: купуване за живеене и за отдаване

Какво се продава в Студентски град

Кварталът е изцяло строен след 1990 г., поне в обявите: стари сгради в извадката ни няма (0). 91 от 215 обяви са в сгради, въведени след 2021 г., още 55 са в строеж, 35 са от 1990–2020.

Медианата е €186 000 при 67 кв.м, €2 781/кв.м. По цена на квадрат това е място 76 от 103, тоест в по-скъпата половина на града. Средните 60% от предлагането са между €159 000 и €230 000.

Най-ниската цена, която видяхме, е €99 880, най-високата €409 500. До €150 000 има 29 обяви, до €200 000 са 142. Кварталът е достъпен за среден бюджет, но не и за нисък: под градската долна една пета от €138 600 има малко предложения, и те обикновено са в строеж.

Наемите и брутната доходност

Наемният пазар тук е голям: в извадката на наемите има 120 обяви за двустайни с медиана €600 на месец. При продажна медиана €186 000 това прави 3,9% брутно годишно, под градските 4,5%.

Звучи парадоксално, но е логично. Именно защото всички знаят, че наемът тук „върви“, продавачите вече са го сложили в цената. Търсенето е сигурно, доходността е средна. Предимството на Студентски град е по-скоро кратък период без наемател, отколкото висок процент.

Сезонността също си казва думата: търсенето тук е най-силно в края на лятото и началото на есента, преди учебната година. Апартамент, освободен през март, понякога чака наемател по-дълго.

Интересно е сравнението с едностайните: те се отдават средно за €450, а се продават за €125 000. Брутната им доходност е 4,3%, малко по-висока от тази на двустайните.

Едностаен или двустаен за отдаване

Двустайният има две предимства за наемодателя. Може да се отдаде на двама студенти, които делят наема, и така търсенето е по-широко. Износването на едно жилище вместо на две е по-малко главоболие. Недостатъкът е, че влагате €61 000 повече, а наемът расте с по-малко.

Кои площи се отдават най-лесно

Най-много обяви са в диапазона 56–75 кв.м. За отдаване на студенти по-малкият двустаен често е по-добрата сметка: цената на входа е по-ниска, а наемателите рядко плащат много повече за допълнителни 10 квадрата.

Обзаведени са 25 от обявите, поне според текста. Ако купувате празен апартамент за отдаване, заложете разход за обзавеждане, който в сметката за доходността обикновено се пропуска.

Съседите: Дървеница, Мусагеница, Малинова долина

Най-висока доходност от съседите има кв. Малинова долина, 5%, при продажна медиана €167 500. Студентите се движат между тези квартали без особена разлика, така че за наемодателя границата на Студентски град е условна.

Ако целта е доходност, погледнете и броя наемни обяви в таблицата на наемите на всеки квартал. При малко обяви медианният наем е по-несигурен, а при много, както в Студентски град (120), конкуренцията между наемодателите е по-голяма и добрите наематели избират.

От брутна към нетна доходност

Брутната доходност не брои празните месеци, данъка и ремонтите между наемателите. Ако заложите един празен месец годишно, 10% от наема за поддръжка и данък 10% върху 90% от наема (така се облага наемът за физически лица, проверете актуалните правила), сметката за медианния двустаен изглежда така:

• €192 876 вложени. Цената плюс около €6 876 разходи по сделката (данък, нотариус, вписване, адвокат).
• €6 600 наем за 11 месеца. При €600 на месец.
• €1 254 данък и поддръжка. Приблизително, по допусканията по-горе.
• 2,8% нетно. Годишно, преди обзавеждане и преди евентуален кредит.

Подробно за всички такси при покупка има на страницата разходи при покупка.

Ако купувате, за да живеете тук

Студентски град не е само за наематели. По данни от OpenStreetMap в квартала има 7 висши училища, 14 супермаркета, 11 аптеки, 6 детски градини и 2 училища, 32 автобусни спирки. Съотношението е типично за място, строено около студентите: много заведения (165 ресторанта, кафенета, барове и закусвални), по-малко училища и градини.

За живеене това значи две неща. Вечер е оживено, а в някои части шумно. И в същия вход ще имате съседи наематели, които се сменят всяка година. Това не е проблем за всеки, но е добре да го знаете, преди да изберете сграда. Входове, в които повечето апартаменти са обитавани от собственици, се познават по поддръжката на общите части.

Ако имате деца или планирате, сравнете с кв. Дървеница и кв. Малинова долина: там цените на двустаен са €180 хил. и €168 хил., а кварталът е по-спокоен.

Партер и първи етаж са 37 обяви, последни етажи 24. Медианната сграда е на 6 етажа. В квартал с много заведения партерът на оживена улица е нещо, което ще се отрази и на наема, и на препродажбата.

Огледайте жилището вечер в четвъртък, не в неделя сутрин. Звукът от улицата и от съседите е най-честата причина наемателите да не подновяват договора.

За собственик, който живее в жилището, същото важи двойно. Изберете вход далеч от най-оживените заведения, по възможност с прозорци към вътрешен двор. Разликата в цената между такава обява и тази до главната улица е малка, а в качеството на съня голяма.

Готово с Акт 16 или в строеж

Готовите нови сгради в Студентски град са €2 978/кв.м, строящите се €2 405/кв.м. На медианен апартамент разликата е €25 800. За инвеститора това е около 3,6 години наем. Сравнете го с обичайните две-три години чакане до Акт 16 при сграда в ранен етап.

Иначе казано, отстъпката при покупка на зелено тук е съизмерима с пропуснатия наем, но не покрива риска от забавяне. Ако държите на доход от първия месец, готовото жилище е по-разумно. Сградите от 1990–2020 г. (35 обяви, медиана €180 000) са компромисът: по-ниска цена от новото и веднага годни за отдаване.

Заявка за двустаен в Студентски град

Ако купувате за отдаване, пишете в заявката целевия наем и максималната цена. Ще ви изпратим подбрани актуални обяви в Студентски град и съседните квартали, ориентир дали цената е честна и какво да проверите в документите. Безплатно, без комисиона и без обаждания. Не сме агенция.

Често задавани въпроси

Кварталите, за които става дума

Изберете квартал, за да видите разпределението на цените и какво да проверите на огледа.

• кв. Студентски град€2 781/кв.м
• кв. Дървеница€2 500/кв.м
• кв. Мусагеница€3 089/кв.м
• кв. Малинова долина€2 374/кв.м
• кв. Младост 1€3 069/кв.м
• кв. Дианабад€3 144/кв.м
• кв. Витоша€2 486/кв.м
• кв. Младост 2€2 735/кв.м
• кв. Изгрев€4 595/кв.м
• кв. Изток€4 162/кв.м
• кв. Симеоново€2 618/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Двустаен за инвестиция
• Двустаен в Младост
• Разходи при покупка
• Кредит за двустаен
• Двустаен или тристаен