Обновено 26 септември 2026 г. · 6 925 обяви за двустайни в преброяването

Ипотечен кредит за двустаен: колко пари трябват и каква е вноската

За медианния двустаен в София (€173 200) при 85% кредит, 2,7% лихва и 30 години вноската е около €597 на месец. Наемът на такова жилище е €650.

Търся двустаен Ипотечен калкулатор

Рамката на ипотечния кредит през 2026

Банките в България финансират обикновено до 80–85% от по-ниската стойност между цената и оценката. Лихвите по жилищни кредити през 2026 г. са около 2,4–3% годишно, а срокът стига до 30 години, при някои банки до 35. Това са ориентири: точните условия зависят от дохода, възрастта и банката, и се менят.

Две правила се помнят лесно. Първо, самоучастието не е единственият кеш, който ви трябва; отгоре са данъкът, нотариусът и таксите. Второ, банките гледат вноските по всички ваши кредити да не надхвърлят около половината от нетния доход, а на практика е по-спокойно под една трета.

Вноски при различни цени

Месечна вноска при 85% кредит, 30 години
Цена на двустайния	Кредит	при 2,4%	при 2,7%	при 3,0%
Долна една пета €138 600	€117 810	€459	€478	€497
Медиана на града €173 200	€147 220	€574	€597	€621
Горна една пета €219 000	€186 150	€726	€755	€785
По-голям в нова сграда €250 000	€212 500	€829	€862	€896

Разликата между 2,4% и 3% лихва за медианния двустаен е около €47 на месец, или €16 920 за целия срок. Затова си струва да поискате оферти от поне три банки.

Срокът: 20, 25, 30 или 35 години

Кредит €147 220 при 2,7%: вноска и обща лихва
Срок	Вноска	Обща лихва
20 години	€795	€43 580
25 години	€675	€55 280
30 години	€597	€67 700
35 години	€542	€80 420

По-дългият срок сваля вноската, но вдига общата лихва. Между 25 и 35 години вноската пада с €133, а платената лихва расте с €25 140. Много хора вземат дълъг срок за сигурност и после погасяват предсрочно, когато доходът позволи; питайте за таксите при предсрочно погасяване още при избора на банка.

Колко кеш ви трябва

Собствени средства при покупка с кредит (ориентир)
	При 85% кредит	При 80% кредит
Долна една пета, €138 600	€26 891	€33 821
Медиана на града, €173 200	€33 332	€41 992
Горна една пета, €219 000	€41 865	€52 815

В сумите влизат самоучастието, местният данък при придобиване (3% в Столична община), нотариалната такса, вписването, адвокатска проверка, оценката за банката и около 0,5% такса за обработка. Без комисиона за агенция: ако купувате чрез посредник, добавете 2–3% плюс ДДС. Подробна разбивка има в разходите при покупка.

За медианния двустаен това значи приблизително €33 хил. в брой при 85% финансиране. Това е и най-честата причина хората да отлагат покупката, не вноската.

Някои купувачи покриват част от самоучастието с потребителски кредит. Банките обикновено гледат на това неодобрително, а и общата вноска по двата кредита бързо надхвърля разумното. По-честият и по-безопасен вариант е помощ от семейството, документирана като дарение.

Банката ще поиска да види откъде идват парите за самоучастието, затова дръжте ги по сметка няколко месеца преди кандидатстването. Внезапни големи вноски в брой без обяснение забавят одобрението.

Вноска срещу наем

Медианният двустаен под наем е €650, вноската за медианния двустаен за продажба при 85% кредит е €597. Вноската е под наема, което обяснява защо толкова хора предпочитат да купят. По квартали картината е различна:

Вноска (85%, 2,7%, 30 г.) срещу наем на двустаен
Квартал	Медиана	Вноска	Наем
кв. Обеля 2	€122 800	€423	€600
кв. Люлин 8	€125 400	€432	€580
кв. Орландовци	€120 700	€416	€550
кв. Сердика	€150 000	€517	€650
кв. Стрелбище	€240 000	€827	€650
кв. Оборище	€295 000	€1 017	€770
кв. Лозенец	€291 200	€1 004	€680

В горните редове вноската е близо до наема или под него. В долните кредитът струва осезаемо повече от наема и покупката се оправдава само ако очаквате ръст на цената или ще живеете там дълго.

Какъв доход се иска

Ако банката допуска вноските да са до половината от нетния доход, за вноска от €597 ви трябват поне €1 194 нетно на домакинство. За спокойствие, при една трета от дохода, това са €1 791.

Двама кредитоискатели с доходи увеличават сумата, която банката ще отпусне. Съдлъжник или поръчител не е формалност: той отговаря за кредита, ако вие не платите. Вземете това решение с ясна глава, не в деня преди подписа.

Нетен доход на домакинство за вноската (85%, 2,7%, 30 г.)
Цена	Вноска	Доход при 50%	Доход при 33%
Долна една пета €138 600	€478	€956	€1 434
Медиана на града €173 200	€597	€1 194	€1 791
Горна една пета €219 000	€755	€1 510	€2 265
По-голям в нова сграда €250 000	€862	€1 724	€2 586

Удобно е да си направите сметка с ипотечния калкулатор, преди да ходите в банка. Така ще знаете в какъв ценови диапазон да търсите.

Кредит за апартамент на зелено

46,5% от обявите за двустайни са в строеж. Банките кредитират и такива покупки, но обикновено поетапно или след определен етап на строителството, например Акт 14. До тогава плащате вноските към строителя от собствени средства.

Това означава, че кешът, който ви трябва в началото, може да е по-голям от 15–20%. Попитайте банката на какъв етап отпуска кредита и дали строителят има споразумение с нея. Повече за рисковете има в покупката на зелено.

Стъпките от оферта до подпис

Предварително одобрение: с данни за дохода банката казва каква сума може да отпусне. Това ви дава граница за търсенето и аргумент пред продавача.
Избор на имот и предварителен договор с капаро. В договора запишете срок, достатъчен за кредита, обикновено 30–60 дни, и какво става, ако банката откаже.
Оценка от лицензиран оценител, възложена от банката. Ако оценката е под цената, кредитът се смята от оценката и разликата става ваше самоучастие.
Одобрение на кредита, подписване на договора с банката, учредяване на ипотека при нотариуса едновременно със сделката.
Превод на сумата към продавача, обикновено по сметка след вписването на акта.

Най-честият проблем в тази верига е третата стъпка. При обяви, които са над пазарната медиана за квартала, оценката често излиза по-ниска и купувачът трябва да доплати. Сравнете цената с медианата на квартала, преди да дадете капаро.

Променлива или фиксирана лихва

Повечето жилищни кредити у нас са с променлива лихва, обвързана с референтен индекс плюс надбавка на банката. Някои банки предлагат фиксиран период от няколко години в началото. Сигурността има цена: фиксираната лихва обикновено е малко по-висока.

Колко струва едно движение на лихвата: при кредит €147 220 за 30 години повишение от 1 процентен пункт, от 2,7% на 3,7%, вдига вноската от €597 на €678. Ако такова увеличение би ви затруднило, помислете за по-голямо самоучастие или по-евтин имот.

Проверете и какво пише в договора за промяна на надбавката. Индексът е обществен и се публикува, но надбавката на банката е договорна. Добрият договор я фиксира за целия срок, по-слабият позволява на банката да я коригира по свои правила.

Търсите двустаен в рамките на бюджета

В заявката напишете с колко собствени средства разполагате и каква вноска можете да поемете. Ще ви изпратим подбрани актуални обяви в ценовия диапазон, който тези числа позволяват, с ориентир за цената и списък с документите, които банката и вие трябва да проверите. Безплатно. Не сме кредитен посредник, агенция или банка и не взимаме комисиона.

Една заявка вместо двайсет обаждания до брокери

Не сме агенция и не взимаме комисиона. Заявката е безплатна: пишете какво търсите, ние връщаме съвпаденията и въпросите, които да зададете преди капарото.

Не сме агенция — без комисиона
Работим по квартал и бюджет
Сметка на кредита и разходите

Заявка — безплатно

Често задавани въпроси

Каква е вноската за двустаен в София?

За медианния (€173 200) при 85% кредит, 2,7% и 30 години около €597 на месец.

Колко самоучастие ми трябва?

15–20% от цената плюс разходите по сделката. За медианния двустаен около €33 хил. при 85% кредит.

Какви са лихвите през 2026?

Около 2,4–3% годишно за жилищни кредити. Точната лихва зависи от банката, дохода и срока.

За колко години мога да взема кредит?

Обикновено до 30 години, при някои банки до 35. Възрастта в края на срока също е ограничение.

По-изгодно ли е да купя, отколкото да наемам?

Медианният наем е €650, вноската €597. Разликата е малка, но покупката изисква и кеш за самоучастие и такси.

Дава ли се кредит за апартамент в строеж?

Да, но обикновено след определен етап, често Акт 14. Дотогава плащате със собствени средства.

Какво става, ако оценката е под цената?

Банката кредитира процент от по-ниската стойност. Разликата между цената и оценката става част от самоучастието ви, затова сравнете цената с медианата на квартала преди капарото.

Кварталите, за които става дума

Изберете квартал, за да видите разпределението на цените и какво да проверите на огледа.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен, данъчен или финансов съвет. Цените са от собствено преброяване на 6 925 обяви за продажба на двустайни апартаменти в imot.bg (септември 2026) — офертни цени, не сключени сделки. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.