Двустаен апартамент в София от собственик: колко са, къде са и как да ги различите

Кой пуска обявите за двустайни

Как класифицирахме: гледаме телефона и текста. Номер, който стои зад една-две обяви в целия масив, и текст без агенционни думи (ексклузивно, номер на оферта, името на фирма) броим за частен. Номер зад десетки обяви в един и същи нов комплекс е строител или негов брокер. Всичко останало е агенция. Грешки има и в двете посоки, но редът на величината е ясен. Пазарът на двустайни в София е пазар на посредници. На всяка обява от собственик се падат около 12 агенционни. Причината не е, че собствениците не искат да продават сами. Много от тях подписват с агенция още в първата седмица, след като телефонът им звъни от брокери повече, отколкото от купувачи.

Защо собственикът иска повече на квадрат

На пръв поглед обявите от собственици са по-скъпи: €2 770/кв.м срещу €2 521/кв.м при агенциите и €2 369/кв.м при строителите. Това не значи, че без агенция плащате повече. Причината е в състава. Собствениците продават предимно готови апартаменти във вече обитавани сгради, средно по-малки (65 кв.м срещу 69 кв.м при агенциите) и по-често в централни квартали. Строителите продават основно на зелено, където квадратът е най-евтин, защото е застроена площ и още не е завършен. Агенциите имат от всичко по малко. Ако сравните еднакви апартаменти в един и същи квартал, разликата се стопява, а в някои квартали собствениците дори са по-евтини. Самата дума „собственик“ в текста не е гаранция. Тя е в 69 обяви, но част от тях са на строители, които пишат „продава собственикът“, и на агенции, които пишат „ексклузивно от собственика“. „Директно“ е още по-подвеждащо: в 240 обяви с тази дума голяма част са „директно от инвеститора“, тоест от строител.

Къде има най-много обяви от собственици

Кв. Център води с 29 обяви от собственици, следван от кв. Младост 4 и кв. Гоце Делчев. Това са квартали с много стари жилища, чиито собственици се сменят. В новите комплекси под Витоша частните обяви са предимно препродажби на апартаменти, купени на зелено преди години. Колоната вдясно е важна. Където частните обяви са по-скъпи на квадрат от всички, собствениците обикновено продават по-добри апартаменти в квартала. Където са по-евтини, те най-често са по-стари от новото строителство около тях. Използвайте я като ориентир, не като правило.

Колко всъщност спестявате без агенция

Комисионата на агенция от купувача в София обикновено е 2–3% плюс ДДС. При медианата на частните обяви €179 000 това е между €4 296 и €6 444. Сума, с която се обзавежда кухня. Има и втори, по-малко видим ефект. Собственик, който не плаща на брокер, има повече място за отстъпка. Агенцията, която е договорила комисиона и от продавача, пази цената, защото комисионата е процент от нея. Собственикът мисли за сумата, която ще получи на ръка, и често е по-гъвкав, особено ако разговорът е спокоен и конкретен. Какво губите без агенция: някой, който да организира документите, да напише предварителния договор и да уреди нотариуса. Това се решава с адвокат за няколкостотин евро, което пак е по-малко от комисионата. Всички разходи по сделката са събрани в разходите при покупка на двустаен.

Как да разпознаете истинска обява от собственик

1. Потърсете телефона в сайта за имоти. Ако излизат десет апартамента в различни квартали, не говорите със собственика.
2. Потърсете снимките. Една и съща снимка на дневна в пет обяви с различни цени значи, че имотът е пуснат през няколко агенции.
3. Слушайте как говори. Собственикът знае на кой етаж е мазето, кога е сменен асансьорът и колко е била сметката за парно през януари. Брокерът знае цената и площта.
4. Попитайте кой ще присъства на нотариуса. Ако отговорът е „ще видим“ или има пълномощно, проверете пълномощното преди да платите каквото и да е.
5. Внимавайте с „без комисиона за купувача“. Това често значи, че агенция взима комисиона от продавача. Не е лошо, но не сте в сделка без посредник.

Обяви с „без комисиона“ в текста са 495 с €2 369/кв.м. По-ниската цена на квадрат идва от това, че повечето от тях са на строители, които продават на зелено.

Собственикът е този, който е в нотариалния акт

При покупка от частно лице цялата проверка, която иначе би направила агенцията, е ваша. Не е сложна, но трябва да е подредена. Първо, сверете името от личната карта с името в нотариалния акт. Ако не съвпадат, питайте защо: наследство, брак, дарение. Второ, проверете дали има съсобственици. Апартамент, купен по време на брак, е общ, дори в акта да пише само едно име, и съпругът също трябва да подпише. Трето, поискайте удостоверение за тежести от Имотния регистър с дата от последните дни. То показва ипотеки, възбрани и заведени искове. Ако продавачът е наследник, трябва удостоверение за наследници и всички да са съгласни. Ако живеят в чужбина, сделката може да мине с пълномощно, но то трябва да е нотариално заверено и да е издадено наскоро. Пълният списък е в проверката на имота преди капаро.

Пазарлъкът със собственик е различен

Собственикът често е живял в апартамента и цената му е отчасти емоционална. Критиката към плочките в банята не сваля цената, а разваля разговора. Работи друго: спокойно сравнение с цифри. Кажете каква е медианата на квадрат в квартала и колко са подобните обяви. Покажете, че имате одобрен кредит или пари и можете да подпишете бързо. За много собственици сигурността и бързината струват няколко процента. Сделките обикновено се сключват 3–7% под обявената цена, а при собственик, който е пуснал обявата преди повече от два месеца, разликата може да е и по-голяма. Капарото при частна сделка е по предварителен договор, в който пишат цената, срокът за нотариуса и какво става, ако някоя от страните се откаже. Не давайте капаро без такъв договор, дори за малка сума.

Обявите от собственици, подбрани за вас

Частните обяви са малко и изчезват бързо, защото брокерите ги следят не по-зле от купувачите. Ако искате да виждате само тях или поне първо тях, опишете в заявката бюджета, кварталите и какво не приемате. Изпращаме актуални обяви, при които телефонът и текстът изглеждат като на собственик, с ориентир за цената спрямо квартала. Услугата е безплатна. Не сме агенция и не взимаме комисиона от никого, така че нямаме причина да ви насочваме към един или друг имот.

Често задавани въпроси

Проверете вашия квартал

Всеки от 136 квартала и 104 села около София има своя страница с цените, площите, сградите и какво има наоколо.

• кв. Център€2 779/кв.м
• кв. Младост 4€2 708/кв.м
• кв. Гоце Делчев€3 412/кв.м
• кв. Манастирски ливади€2 758/кв.м
• кв. Малинова долина€2 374/кв.м
• кв. Овча купел€2 302/кв.м
• кв. Надежда 2€2 296/кв.м
• кв. Хаджи Димитър€2 644/кв.м
• кв. Света Троица€2 685/кв.м
• кв. Дружба 2€2 484/кв.м
• кв. Витоша€2 486/кв.м
• кв. Зона Б-18€2 628/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Проверка на имота
• Разходи при покупка
• Цени на двустайни
• Спешно продавам двустаен
• Двустаен в София