Двустаен в кв. Красна поляна 3 — какво получавате за парите
Двустаен в кв. Красна поляна 3 в повечето случаи значи ЕПК или панел от 70-те или 80-те, с фасада, която вече е санирана или чака ред. Обявите за двустаен апартамент тук започват от €122 000, но средата на пазара е приблизително €150 200 за 60 кв.м. Всеки €100 000 в квартала се равнява на към 36 кв.м, а медианният двустаен е 60 кв.м.
В нашата класация по цена на квадрат Красна поляна 3 е 74-ти от 103 квартала, броено от най-евтиния. 60% от двустайните са в сгради отпреди 1990 г., с всички плюсове и минуси на панелните блокове и старата тухла. Старият фонд е 60% от обявите тук, и именно там са повечето по-ниски цени. Парното от ТЕЦ е посочено в 100% от офертите, в които изобщо пише какво е отоплението.
Красна поляна 3 е типичният адрес за първо собствено жилище с ипотека. Купуват главно млади двойки за първо жилище и семейства, които тепърва ще растат. По цена на квадрат кварталът е над средното за столицата. Този текст е за купувача: колко да отделите, какво получавате за тези пари и кое да проверите преди капаро.
Какво купувате в кв. Красна поляна 3 с €100, €150 или €200 хиляди
Сметката по таван на бюджета, от 15 обяви в кв. Красна поляна 3:
- До €100 000 двустаен тук няма, така че с този бюджет търсете в Красна поляна 1 и Красна поляна 2.
- До €150 000: 7 обяви, или 47% от всички, към 54 кв.м при медианната цена на квадратен метър.
- До €200 000: 15 обяви (100%), тоест по-голямата част от пазара.
- До €250 000 покривате 100% от обявите.
Банките кредитират до 80–85% от цената, така че за медианния двустаен в квартала от €150 200 ви трябват €23 000–€30 000 собствени пари. Разходите по сделката (данък при придобиване, нотариус, вписване, проверка) са приблизително 4–5%, тоест €6 000–€8 000. При кредит от €120 200 за 30 години и лихва към 2,7% месечната вноска е приблизително €490. Собствената си вноска проверете в калкулатора.
Диапазонът €129 000 – €176 000 тук подсказва разумния бюджет: под долната граница търсите изключение, над горната плащате нещо повече.
Какво искат продавачите в кв. Красна поляна 3
Средната по медиана обява за двустаен в кв. Красна поляна 3 иска €150 200, при €173 200 за цялата София. Ако отрежем крайностите, остава диапазон от €129 000 до €176 000. От 103 квартала, за които има достатъчно обяви, 73 са по-евтини на квадратен метър от Красна поляна 3. Медианата на квадратен метър е €2 778/кв.м, тоест с 10% над общоградската медиана от €2 516/кв.м.
- до €100 хил.0 оферти (0%, в града 2%)
- €100–150 хил.7 обяви (47%, в града 28%)
- €150–200 хил.8 оферти (53%, в града 42%)
- €200–250 хил.0 оферти (0%, в града 18%)
- €250–300 хил.0 обяви (0%, в града 6%)
- над €300 хил.0 обяви (0%, в града 4%)
Колко обяви за двустаен има във всеки ценови диапазон тук; в скоби е делът от всички 15 оферти и същият дял за София.
За ориентир, най-ниските цени, които видяхме: €122 000 за 51 кв.м, на партер в сграда с 4 етажа, с парно от ТЕЦ; двустаен апартамент от 51 кв.м за €123 000, на партер в сграда с 8 етажа; 45 кв.м за €125 000 (€2 778/кв.м; на 7-ми от 8 етажа, в блок от 1980 г., с парно от ТЕЦ). Партерът и ниските етажи са честа причина за по-ниска цена, не единствено състоянието. Това са поискани, а не платени цени. Разликата при реалната сделка обикновено е няколко процента в полза на купувача.
Не се притеснявайте да предложите около €10 500 по-малко от €150 200: собствениците в квартала по правило залагат пазарлък.
Разпределение на 15 обяви за двустайни тук по обявена цена (imot.bg, септември 2026).
Кой купува двустаен в Красна поляна 3
Ето за кого двустайният в кв. Красна поляна 3 работи и защо. Медианният двустаен тук е 60 кв.м за €150 200; оттам започва всяко решение.
Първо жилище
При медиана €150 200 самоучастието е около €30 000, а вноската при 30 години е €490. Кварталът е по-скъп, поради това първото жилище в квартала нерядко е по-малък двустаен или по-стара сграда.
Без ипотека
Кешът е коз при пазарлъка тук: бърза сделка без оценка и одобрение нерядко сваля цената с 3–7%, тоест €4 500–€10 500. Адвокатската проверка обаче остава същата; банката поне би я направила заедно с вас.
Намаляване на жилището
Двустаен в кв. Красна поляна 3 се купува и от хора, чиито деца вече са излезли; за тях площта е по-малко важна от адреса.
За отдаване под наем
При €600 наем на месец двустайният в този квартал изплаща цената си за към 21 години брутно (4,8%). От това число извадете данък, празни месеци и поддръжка.
Каквото и да е намерението, документите са едни и същи: проверка на имота преди капаро.
Спестете си месец в преглеждане на обяви
Попълвате кратка заявка: квартал, бюджет, кредит или кеш, срок. Връщаме ви подбрани актуални обяви за двустайни, с предимство на тези от собственици, ориентир дали цената е честна и какво да проверите в документите.
- Две минути за попълване
- Тухла, панел или ново строителство
- Работим по квартал и бюджет
Самоучастие и месечна вноска в кв. Красна поляна 3
Кредитът за двустаен в кв. Красна поляна 3 се смята лесно, ако знаете три числа: цена, самоучастие и лихва. Цена €150 200, лихва 2,6%, два варианта за самоучастие и два срока за Красна поляна 3.
| Самоучастие | 25 години | 30 години |
|---|---|---|
| 20% (€30 040), кредит €120 160 | €545 | €481 |
| 15% (€22 530), кредит €127 670 | €579 | €511 |
За 30 години при 2,6% ще върнете около €56 300 лихва върху €127 670 главница. Кредитът има и свои разходи: такса обработка 0–1% (€0–€1 277 за €128 хил.), оценка €150–250 и ежегодна застраховка. По правило спъва не вноската, а началната сума: €28 300 при 15% самоучастие или €35 800 при 20%, с таксите вътре. Доходът е второто ограничение. В кв. Красна поляна 3 това значи поне €1 000 нетно на месец за вноска от €511.
Вноската срещу наема: двустаен под наем в квартала се дава за около €600 на месец по 18 обяви. Вноската е с €89 по-ниска от наема, нечест случай в София. Със собствените си числа пробвайте в ипотечния калкулатор.
Годината на сградата и цената в кв. Красна поляна 3
| Сгради | Обяви | Цена | Цена/кв.м | Кв.м |
|---|---|---|---|---|
| Преди 1990 (панел, ЕПК, стара тухла) | 9 | €150 000 | €2 778/кв.м | 61 кв.м |
| 1990–2020 | 2 | малко обяви | ||
| В строеж („на зелено“) | 1 | малко обяви |
ТЕЦ: 100%, газ: 0%. ТЕЦ е нормата, а сметката зависи от абонатната станция и изолацията. Сградите тук са средно 8-етажни, но 4 обяви са на 10 и повече етажа. 1 обява са на последен етаж и 2 обяви на партер или първи, където пазарлъкът е по-лесен.
Не всички периоди в квартала имат достатъчно обяви за медиана, ето защо гледайте броя, не само цената.
За стария фонд основният въпрос е конструкцията: панел, ЕПК или тухла, и дали има промени по носещите стени.
Какво да питате за сградата:
- Работи ли асансьор и преди колко време е подменян.
- Коя година е въведена постройката и има ли актовете: Акт 16 или удостоверение за ползване.
- Има ли преустройства по носещите стени в апартамента или на съседите.
- Какво става с таван и място за кола, и влизат ли в цената.
- Кои са хората във входа: живущи или наематели.
Красна поляна 3 в числа за купувача
Кв. Красна поляна 3, 2,3 от 5: цена, избор, сгради, транспорт, ежедневие, зеленина и отдаване.
- Цена спрямо София2
Типичният двустаен в кв. Красна поляна 3 струва €150 200, при €173 200 за цяла София. Диапазонът е €129 000–€176 000.
- Избор на обяви3
15 двустайни за продажба тук, 13 от тях през агенции. Цените са от €122 000 до €198 000.
- Ново строителство1,5
1 обява е за нови сгради (6,7%): 1 в строеж. Отпреди 1990 г. са 9.
- Транспорт3
3,1 км до центъра, без метро и 1 автобусни спирки. Трамваят добавя 3 спирки.
- Ежедневие1,5
За всекидневните нужди Красна поляна 3 има 1 супермаркет, 1 аптека, 1 училище и 1 детска градина. Кв. Красна поляна 2 е на 0,4 км от Красна поляна 3.
- Зеленина и паркове1,5
Малко зелено в градския смисъл в квартала: 1 парк и 7 детски площадки. Площадките за деца са 7.
- Потенциал за отдаване3,5
Наем около €600 при цена €150 200 дава брутно 4,8% годишно, при 4,5% за София. Нетната доходност е по-ниска след данъци и празни месеци.
Средно 2,3 от 5 за Красна поляна 3. Потенциал за отдаване (3,5) дърпа оценката на Красна поляна 3 нагоре. Слабото място е ново строителство (1,5), следвано от ежедневие.
- + Потенциал за отдаване тук: 3,5
- − Ново строителство: 1,5, слабо място
- − Ежедневие: 1,5, проверете на място
Формула върху данни за Красна поляна 3, не потребителски отзиви. Средната (2,3) е само от показателите с оценка.
Всекидневието в кв. Красна поляна 3
В кв. Красна поляна 3 на картата са отбелязани малко обекти, така че ежедневието зависи от колата и от Красна поляна 1 и Красна поляна 2. За двустаен апартамент семейството гледа най-вече за градина, магазин и аптека; в кв. Красна поляна 3 ситуацията е следната.
- Кафе и вечеря. Заведения: 4.
- Разходки. Картата показва един парк, 7 площадки и 3 игрища и зали.
- Училища и градини. OpenStreetMap показва едно училище и една градина.
- Аптеки и лекари. OpenStreetMap брои една аптека.
- Пазаруване. Един супермаркет и 2 малки магазина и фурни.
Ако имате деца, проверете прием и разстояние до училището още преди огледа. Красна поляна 1 и Красна поляна 2 допълват това, което тук липсва: магазини, аптеки и училища. 4 заведения наоколо стигат за кафе в близост, без в квартала да е шумен квартал. 1 парка и градинки тук са повече, отколкото предлагат някои по-скъпи адреси, и това се усеща при препродажба. Картата е добра за първа представа, но разходката около блока в делничен ден казва повече.
Три примерни бюджета
Цената в обявата не е сумата, която ви трябва. За Красна поляна 3 сметнахме три покупки: от €129 000 до €176 000. Сценариите: „Скромният вариант“ през агенция, „Медианата“ директно от собственик и „Горната петина“ през агенция. Кредитът е при 2,6%, срок 30 години. Адвокатската проверка е сметната за €350, банковата оценка за €200.
| Скромният вариант | Медианата | Горната петина | |
|---|---|---|---|
| Цена | €129 000 | €150 200 | €176 000 |
| Кой продава | агенция | собственик | агенция |
| Колко квадрата | около 46 кв.м | около 54 кв.м | около 63 кв.м |
| Местен данък 3% | €3 870 | €4 506 | €5 280 |
| Сума на кредита | €103 200 | €120 160 | €140 800 |
| Посредник | €3 870 | няма | €5 280 |
| Нотариус и вписване | €929 | €1 050 | €1 176 |
| Вноска на месец | €413 | €481 | €564 |
| Банка и адвокат | €1 066 | €1 151 | €1 254 |
| Самоучастие по кредита | €25 800 (20%) | €30 040 (20%) | €35 200 (20%) |
| В брой преди ключа | €35 535 | €36 747 | €48 190 |
В София местният данък е 3%: от €3 870 до €5 280 според цената. Вноската расте от €413 до €564, а парите в брой от €35 535 до €48 190.
€600 наем срещу €481 вноска в кв. Красна поляна 3. За вноска от €481 банките обикновено искат нетен доход на домакинството около €1 050. Собствен сценарий сметнете в ипотечния калкулатор.
Огледът: Красна поляна 3 отвътре
Сградите в кв. Красна поляна 3 са обикновено 8-етажни, а двустайните към 60 кв.м. Фондът тук е предимно панелни блокове, и чеклистът е нагласен с това. Вземете телефон с фенер, ролетка и списъка.
- Попитайте съседа отдолу дали е имал теч от банята.
- Прозорците: затварят ли плътно, личи ли конденз по рамките.
- Щранговете на водата и канала: сменени ли са по вертикала.
- Панелните стени не търпят преустройства; сравнете плана с действителността.
- Натиснете осветлението и вижте розетките в кухнята; липсващи означават къртене.
- Качете се с него. Стар асансьор значи предстояща вноска за подмяна.
- Фасадните фуги: тъмни ивици отвън и мухъл по ъглите отвътре значат течове.
- Топлоизолация: саниран ли е блокът или само някои етажи.
Не се притеснявайте да отваряте шкафове и да пускате водата. Продавачът на двустаен за €150 хил. го знае. Освен огледа, попитайте на място: защо продава, от колко години е негов и какво влиза в цената.
Двустаен в кв. Красна поляна 3 за отдаване под наем
Наемите в Красна поляна 3 (3,1 км от центъра) са приблизително €600 за двустаен (18 обяви). Брутната доходност излиза 4,8%, над средното за столицата (4,5%).
| Какво | За година |
|---|---|
| €600 на месец, 12 месеца | €7 200 |
| Данък върху наема | −€648 |
| Ремонти и износване | −€300 |
| Празен период (един месец) | −€600 |
| Нетно | €5 652 |
| Нетна доходност върху €156 000 | 3,6% |
Нетната доходност от 3,6% е около средното за града. Стига, ако купувате с кеш и мислите в години. Обзавеждането е отделна инвестиция: за двустаен, готов за наем, пресметнете поне три-четири хиляди евро отгоре. Ако купите с кредит (20% самоучастие, 25 години, около 2,7%), вноската е €551, тоест наемът €600 е достатъчен с €49 отгоре. 28 години наем: толкова покриват €156 000 при нетни €5 652 на година. Това са €471 на месец чисто.
При 3,1 км от центъра интересът идва предимно от работещи. Добре подбран наемател за години носи повече от висок наем с честа смяна. За сравнение, наблизо: кв. Красна поляна 2 с 4,1% брутно при наем €500 и кв. Красна поляна 1 с 5,7% брутно при наем €600. Разликите идват главно от цената на входа, не от наема.
Какво може да се провали при сделка в Красна поляна 3
Повечето проблеми не тръгват от сградата, а от бързането. Няколко дни проверка не са излишни.
- Подозрително евтината обява. €122 000 при медиана €150 200 е знак: или имотът има проблем, или обявата е за друг имот. Погледнете, преди да се вълнувате.
- Фалшив собственик или пълномощно. Сверете личната карта с акта. Ако продава пълномощник, уточнете пълномощното в кантората, който го е заверил.
- Договорът на агенцията. Договорът трябва да съдържа срок за нотариуса, клауза за кредита и какво става с парите, ако банката откаже.
- Апартаментът, който „току-що се продаде“. Ако цената е под €129 хил. и агентът не дава адрес преди среща, бъдете скептични.
- Забравеният наследник. Поискайте удостоверение за наследници, ако имотът е наследен, и уточнете семейното положение към датата на придобиване.
- Много собственици. Ако в акта има двама или повече собственици, всички трябва да подпише или дава заверено пълномощно.
- Пари в плик. Парите в брой не оставят следа; при спор за €150 хил. това е последното, което ви трябва.
- Един имот, двама купувачи. Един имот може да бъде обещан на двама. Вземете удостоверение за тежести в деня преди нотариуса.
Правилото е просто: никакви пари, преди да знаете кой е собственикът и какво има върху имота. При €150 хил. малко проверка излизат по-малко от един прибързан подпис.
Кратки отговори за Красна поляна 3
Колко зелени площи има около Красна поляна 3?
Малко. Парковете са 1. От кв. Красна поляна 3 до центъра по права линия са около 3,1 км. Броим обекти на картата, не декари. Зеленината около блока е едно от нещата, които не се купуват с ремонт. Типичният двустаен в кв. Красна поляна 3 е около €150 200. Междублоковите пространства не винаги са поддържани.
Колко точни са цените за двустаен в кв. Красна поляна 3?
Това са обявени, офертни цени, не цени на сделки. За Красна поляна 3 медианата е €150 200, според 15-те оферти за двустайни, които преброихме в кв. Красна поляна 3. Сделките по практика се затварят с 3–7% по-ниско. Цените на сделки в Имотния регистър не са публични в удобен вид. Данъчната оценка е друго число, обикновено по-ниско. Наемът на двустаен тук е около €600 на месец. Медианата не се влияе от единични крайни обяви.
Двустаен с обзавеждане в кв. Красна поляна 3 по-скъп ли е?
Обзавеждането влиза в цената, но рядко се оценява от банката. В кв. Красна поляна 3 такива оферти са 1. Пазарете се с мебелите като аргумент. Опишете уредите в договора. Старите мебели често са по-скоро разход за изнасяне. За сравнение, едностайните в Красна поляна 3 са с медиана €143 000. Вградената кухня е единственото, което наистина вдига цената.
Колко обяви за двустаен в кв. Красна поляна 3 са от собственици?
Собствениците тук са 2, агенциите 13. Обяви „без комисиона“ почти няма. В заявката можете да поискате само обяви от собственици. На зелено в Красна поляна 3 са 1 обява от 15. Строителите също продават без комисиона. Наемете адвокат за проверка, това струва €150–400. Кв. Красна поляна 3 е на около 3,1 км от центъра на София.
Каква е цената на двустаен в ЕПК или панел в кв. Красна поляна 3?
Панелът в кв. Красна поляна 3 е не по-евтиният вариант: €2 778/кв.м срещу €2 778 за целия район. Предимството е, че сградата е готова, а кварталът е обжит. Изгодата зависи много от състоянието на апартамента. Наемът на двустаен тук е около €600 на месец. От кв. Красна поляна 3 до центъра по права линия са около 3,1 км. Проверете дали има узаконени преустройства. Санираният блок е плюс и по сметките за отопление.
Колко мога да сваля от цената на двустаен в кв. Красна поляна 3?
Обикновено да, с няколко процента. За €150 200 разлика от €4 500 до €10 500 е реална в кв. Красна поляна 3. Цените в обявите са офертни, не цени на сделки. Най-близкото съседно място е кв. Красна поляна 2, на 0,4 км. Сравнимите обяви от същия квартал са най-добрият аргумент. Наемът на двустаен тук е около €600 на месец.
Подходящ ли е кварталът Красна поляна 3 за семейство с деца?
Детските градини в кв. Красна поляна 3 са 1, училищата 1. Приемът в София е по точки, адресната регистрация има значение. Картата не казва нищо за качеството на училището. Близостта до градина спестява време всяка сутрин. Тристаен тук излиза около €202 000. Типичният двустаен в квартала е около €150 200.
Колко обяви за двустаен в кв. Красна поляна 3 споменават гледка?
1 обява споменава гледка от 15 в кв. Красна поляна 3. 4 са във високи сгради с 10+ етажа. Гледката се проверява на място, снимките лъжат. Гледката на последен етаж идва с риска от покрива. За сравнение, едностайните в Красна поляна 3 са с медиана €143 000. По цена на квадрат Красна поляна 3 е на 74. място от 103 квартала (1 = най-евтин).
Как работи безплатната заявка за двустаен в кв. Красна поляна 3?
Чрез заявката на страницата. Преглеждаме обявите в кв. Красна поляна 3 (в извадката ни са 15), отсяваме дублираните и ви изпращаме най-подходящите. Без телефон, без комисиона. Отговорът идва по имейл. Можете да посочите и дали искате само сгради с Акт 16. На зелено в Красна поляна 3 са 1 обява от 15. Тристаен тук излиза около €202 000.
Ако търсите и около Красна поляна 3
Търсенето само в един квартал отрязва половината варианти. Съседите по-долу са на няколко спирки.
- кв. Красна поляна 1€2 558/кв.м
- кв. Красна поляна 2€2 722/кв.м
- кв. Бакстон€2 815/кв.м
- кв. Факултета≈ €145 хил.
- кв. Разсадника€2 666/кв.м
- кв. Лагера€3 017/кв.м
- с. Иваняненаселено място
Може да ви е интересно
Наръчници
Търсите двустаен в кв. Красна поляна 3?
Преглеждаме обявите вместо вас и махаме дублираните, изтеклите и „примамките“ с нереална цена. Получавате кратък списък с реални двустайни и сравнение с медианата за квартала.
- Не сме агенция — без комисиона
- Данните ви не отиват при брокери
- Без обаждания, ако не искате
Цените за кв. Красна поляна 3 са изчислени от 15 обяви за продажба на двустайни апартаменти в района в imot.bg, събрани през септември 2026, и от отворената карта OpenStreetMap за транспорт и магазини. Това са офертни цени, не сключени сделки. Обновено 26 септември 2026 г.