Обновено 26 септември 2026 г. · 6 925 обяви за двустайни в преброяването

Двустаен в София до 100 000 евро: къде ги има и какво получавате

До €100 000 намерихме 157 обяви за двустайни, 2,3% от пазара. 106 от тях са в квартали на София, останалите в селата и градовете около нея. Типичната площ е 56 кв.м, с 13 кв.м под средното за града.

Търся двустаен Ипотечен калкулатор

157 обяви, 2,3% от пазара

Сто хиляди евро е психологическа граница, но за двустаен в София е долният край на пазара. Под нея попадат 157 обяви от 6 925. Медианата им е €90 000, а цената на квадрат €1 607/кв.м, с 36,1% под града. Разпределението е неравно. 106 обяви са в квартали, 51 в селата и градовете около София. Сред кварталите 67 обяви са във външния пояс, 13 под Витоша и 26 в центъра и широкия център. Последните почти винаги имат обяснение: партер, малка площ или стара сграда без ремонт.

Къде са двустайните до €100 хил.

Места с най-много обяви за двустаен до €100 000
Място	Обяви до €100 хил.	Най-ниска	Медиана в групата	До центъра
кв. Модерно предградие	11	€76 500	€89 400	4,7 км
кв. Люлин 1	10	€80 000	€98 000	6,5 км
с. Маджаре	9	€50 800	€63 014	70 км
кв. Банишора	9	€62 000	€89 700	1,7 км
кв. Малинова долина	8	€71 000	€94 950	7,4 км
гр. Елин Пелин	6	€62 999	€90 000	24 км
с. Нови хан	6	€75 000	€92 750	22 км
гр. Самоков	6	€75 992	€81 558	55 км
кв. Ботунец	5	€62 000	€73 000	16,2 км
кв. Красна поляна 1	5	€75 000	€96 000	3,2 км
кв. Орландовци	5	€94 000	€99 000	3,3 км
кв. Люлин 5	5	€94 999	€96 380	7,1 км
кв. Ботунец 2	3	€55 000	€55 000	16,3 км
кв. Център	3	€71 900	€90 000	0,2 км

Кв. Модерно предградие води с 11 обяви, следван от кв. Люлин 1 и с. Маджаре. В повечето от тези места обявите до €100 хил. са малцинство. Те са долният край на местния пазар, не типичното ниво.

Какво представлява двустаен за под сто хиляди

56 кв.м. Медианна площ. 78 от 157 обяви са до 55 кв.м, тоест малки панелни или тухлени двустайни.
53 на партер или първи етаж. 33,8% от групата, срещу около 16% за целия град. Ниският етаж е най-честата причина за ниска цена.
30 на последен етаж. Питайте за покрива и за изолацията.
36 строени преди 1990. Панел, ЕПК или стара тухла, често без саниране.
46 в строеж. Малки апартаменти на зелено в периферни квартали или в градове около София.
31 завършени след 1990. От тях 3 с Акт 16 от 2021 г. насам. Още 44 обяви не посочват година.

Чертите, които се повтарят: малка площ, нисък етаж, стара сграда или сграда в строеж, периферен квартал или място извън града. Никое от тях не прави жилището лошо, но всяко има цена, която се плаща по-късно: ремонт, по-висока сметка за отопление, по-дълъг път до работа, по-бавна препродажба.

Апартаменти в строеж под €100 хил.

46 от обявите до €100 хил. са за апартаменти, които още се строят. Най-много са в кв. Модерно предградие (10), в кв. Малинова долина (5), в гр. Елин Пелин (5) и в с. Гара Елин Пелин (3). Ниската цена тук има конкретна причина. Площта е застроена, тоест в нея влиза дял от стълбищата и коридорите, и реалната площ зад вратата е с около 15–20% по-малка. Апартаментът обикновено се предава на шпакловка и замазка, без баня и без подове, а довършването струва допълнително. Добавете чакането до Акт 16, през което плащате наем. Всичко това не прави офертата лоша, но я прави по-скъпа, отколкото изглежда. Подробности в двустаен на зелено.

Кварталите, в които малко над €100 хил. има избор

Ако бюджетът може да стигне до €115–125 хил., изборът се променя рязко. Ето кварталите, в които долните 20% от обявите за двустаен са до €125 хил.:

кв. Ботунец: долните 20% до €71 400, медиана €111 800, 10 обяви.
кв. Люлин 1: долните 20% до €98 000, медиана €130 000, 43 обяви.
кв. Красна поляна 1: долните 20% до €98 900, медиана €126 000, 20 обяви.
кв. Модерно предградие: долните 20% до €101 400, медиана €121 100, 55 обяви.
кв. Орландовци: долните 20% до €103 300, медиана €120 700, 43 обяви.
кв. Суходол: долните 20% до €104 500, медиана €114 900, 5 обяви.
кв. Обеля: долните 20% до €109 900, медиана €126 600, 45 обяви.
кв. Обеля 2: долните 20% до €111 300, медиана €122 800, 91 обяви.
кв. Люлин 8: долните 20% до €114 700, медиана €125 400, 96 обяви.
кв. Люлин 4: долните 20% до €114 900, медиана €140 000, 44 обяви.
кв. Люлин 5: долните 20% до €115 800, медиана €135 000, 106 обяви.
кв. Надежда 1: долните 20% до €117 100, медиана €146 800, 44 обяви.

Тук вече избирате между няколко апартамента в един квартал, а не приемате единствения, който съществува. Разликата от €15–25 хил. при кредит за 30 години е около €81 на месец във вноската.

Кредит за двустаен за €100 хил.

Вноска по кредит за двустаен за €100 000 (80% финансиране, 30 години)
Лихва	Кредит	Вноска на месец	Общо лихви за срока
2,4%	€80 000	€312	€32 320
2,7%	€80 000	€324	€36 640
3%	€80 000	€337	€41 320

Към вноската трябват €20 000 самоучастие и още около €4 100 разходи по сделката: данък 3%, нотариус, вписване, адвокат, плюс оценка на имота за банката. Ако апартаментът е в строеж, повечето банки финансират едва от определен етап нататък, а до тогава плащате от свои пари. Сравнете вноската с наема на двустаен: медианата е €650 на месец. Затова за хора със стабилен доход и спестени €25–30 хил. купуването често излиза по-изгодно от наема още от първата година. Повече за условията в кредит за двустаен.

Три проверки, които при евтин апартамент не се пропускат

Удостоверение за тежести от Имотния регистър. Ниската цена понякога е заради ипотека, възбрана или дял, който не се продава.
Състоянието на сградата: покрив, фасада, щрангове, асансьор. В панелен блок без саниране зимата струва повече, отколкото в санираните съседни блокове.
Реалната площ. Измерете. При стари апартаменти обявената площ понякога включва мазе или част от общите части.

Пълните списъци за документите и огледа са в проверка на имота и оглед на двустаен.

Нови обяви до €100 хил., преди да изчезнат

Обявите в долния край на пазара се продават най-бързо, защото към тях гледат и купувачи, и инвеститори за отдаване. Ако искате да ги виждате навреме, попълнете заявката с точния таван на бюджета, кварталите и дали приемате партер, стара сграда или строеж. Ще получите подбрани обяви и какво да проверите при всяка. Безплатно е. Не сме агенция и не взимаме комисиона, затова нямаме интерес да ви предлагаме по-скъп имот от този, който търсите.

Бюджет, квартал, срок — останалото е наша работа

Не сме агенция и не взимаме комисиона. Заявката е безплатна: пишете какво търсите, ние връщаме съвпаденията и въпросите, които да зададете преди капарото.

Ориентир за цената на кв.м
Съвпадения по етаж, площ и бюджет
Безплатно, без договор

Подай заявка

Често задавани въпроси

Колко двустайни в София има до 100 000 евро?

В извадката ни от 6 925 обяви за двустайни до €100 000 са 157, или 2,3%. 106 от тях са в квартали на София, останалите в селата и градовете около нея.

В кой квартал има двустаен до 100 000 евро?

Най-много обяви до €100 хил. има в кв. Модерно предградие (11), в кв. Люлин 1 (10), в кв. Банишора (9) и в кв. Малинова долина (8). Навсякъде другаде те са единични.

Каква площ има двустаен до 100 000 евро?

Медианата е 56 кв.м, с 13 кв.м по-малко от средния двустаен в София. 78 от обявите са до 55 кв.м.

Каква е вноската по кредит за двустаен за 100 000 евро?

При 80% финансиране (€80 000), 2,7% лихва и 30 години вноската е около €324 на месец. Трябват ви и около €24 100 собствени пари за самоучастие и разходи.

Струва ли си да чакам цените да паднат?

Никой не може да го гарантира. Данните ни показват състоянието през септември 2026, а не посоката. По-сигурният ход е да сметнете дали вноската по кредит е под наема, който и без това плащате (медианата за двустаен е €650), и да решите според собствения си план, а не според прогнози.

Изгодно ли е да купя на зелено за под 100 000 евро?

Може да е, но сметнете довършването, наема до Акт 16 и това, че площта е застроена. Реалната площ е с около 15–20% по-малка от обявената. Проверете и строителя, и разрешението за строеж.

Проверете вашия квартал

Всеки от 136 квартала и 104 села около София има своя страница с цените, площите, сградите и какво има наоколо.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен, данъчен или финансов съвет. Цените са от собствено преброяване на 6 925 обяви за продажба на двустайни апартаменти в imot.bg (септември 2026) — офертни цени, не сключени сделки. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.