Двустаен апартамент в София: какво реално се продава и на каква цена

Двустайните в София в осем числа

Всичко на тази страница е изчислено от собствен скрейп на обявите в imot.bg през септември 2026. Това са офертни цени, тоест сумата, която продавачът иска. Сделката обикновено се затваря малко под нея, но обявите са единственият източник, който показва целия пазар в един и същи момент.

• 6 925 обяви. Толкова двустайни за продажба събрахме в София-град и близките селища. В най-големите квартали скрейпът спира около 240 обяви на район, така че там реалното предлагане е още по-голямо.
• €173 200 медиана. Половината обяви са под тази сума. Една пета са под €138 600, една пета над €219 000.
• €2 516/кв.м. Медианата на цената за квадратен метър. Между най-евтиния и най-скъпия квартал с достатъчно обяви разликата е 3,5 пъти.
• 69 кв.м. Типичната обявена площ. До 55 кв.м са само 760 обяви, над 75 кв.м са 1 936 обяви.
• 46,5% в строеж. 3 223 обяви са за жилища, които още не са завършени. Почти всеки втори двустаен в сайтовете се продава на зелено.
• 6,8% от собственици. 472 обяви по нашата класификация. Агенциите държат 5 663, строителите публикуват директно 790.
• 64% на ТЕЦ. Сред обявите, които изобщо посочват отоплението. На газ са 32%.
• 4,5% брутна доходност. Медианният наем на двустаен е €650 на месец (3 666 обяви за наем). Дванадесет наема са толкова процента от медианната продажна цена.

Колко пари за какъв двустаен

Разпределението по цена е по-стръмно, отколкото повечето хора очакват. Под сто хиляди почти няма избор, а най-плътният слой обяви е между €150 и €200 хил.

В кошницата €150–200 хил. са 42,1% от всички обяви. Ако бюджетът ви е там, вече избирате квартал и етаж, а не просто дали изобщо има нещо. Между €100 и €150 хил. изборът е между по-стар панел в по-далечен квартал и апартамент в строеж. Под €100 хил. остават 157 обяви, от които 51 са в селата и градовете около София. Разбивка по бюджети има в двустаен до €100 хил. и двустаен до €150 хил..

Четири зони, четири различни пазара

Централната зона тук е тясна: кв. Център, кв. Оборище, кв. Докторски паметник и кв. Сердика. Широкият център обхваща 37 квартала, сред които Лозенец, Изток, Гео Милев и Банишора. Медианата на жилище в двете зони излиза една и съща, но квадратният метър в самия център е с €149 по-скъп. Голямата разлика е между вътрешния град и външния пояс. В Люлин, Дружба, Надежда, Обеля и Овча купел квадратният метър е около €2 319/кв.м, с 18,5% по-евтино от широкия център. Под Витоша цените са по средата, защото там почти всичко е ново строителство, а част от него още не е завършено. Центърът е описан подробно в двустаен в центъра.

Кварталите, които изпъкват

От 136 квартала 103 имат поне пет обяви за двустаен и за тях можем да кажем нещо с някаква увереност. Ето кои се открояват в четири посоки.

Пълната таблица с всички квартали, персентилите и площите е в цените на двустайните по квартали. За кварталите с по няколко обяви на страниците им показваме оценка по съседство и винаги го казваме изрично.

Нов, с Акт 16 или от 80-те: как годината мести цената

Две неща правят впечатление. Първо, панелът от 70-те и 80-те вече не е евтин на квадрат: €2 707/кв.м е над медианата на града. Причината е, че тези апартаменти са малки и са в утвърдени квартали с метро и училища. Второ, апартаментите на зелено са най-евтините на квадрат, €2 293/кв.м. Тази цена обаче е за застроена площ, в която влиза дял от стълбища и коридори, а ключът идва след година или две. Разликата между готово и незавършено е обяснена подробно в двустаен с Акт 16 и в двустаен на зелено.

По-големият двустаен е по-евтин на метър

Малките двустайни до 55 кв.м струват €2 812/кв.м, а тези над 90 кв.м €2 300/кв.м. Баня, кухня, входна врата и дял от покрива има във всеки апартамент, независимо колко е голям, и това вдига цената на метър при малките. Практическият извод: ако сравнявате две обяви само по цена на квадрат, винаги гледайте и площта. Двустаен от 58 кв.м на €2 700/кв.м и такъв от 80 кв.м на €2 450/кв.м може да са еднакво честно оценени. Какво значи „застроена“ срещу „чиста“ площ и кое разпределение работи, има в квадратурата на двустайния.

Покупката стъпка по стъпка

1. Сметнете целия бюджет, не само цената. Към цената добавете около 4–5% разходи: местен данък 3% в Столична община, нотариус, вписване, адвокат. При имот за €173 200 това са около €6 699. Детайли в разходите при покупка.
2. Ако ще теглите кредит, говорете с банка преди огледите. Банките финансират обикновено до 80–85% от оценката. При медианната цена самоучастието е около €34 640 плюс разходите, а вноската по €138 560 за 30 години при 2,7% е около €562. Проверете с калкулатора.
3. Изберете два-три квартала. Цяла София е твърде много. Филтрирайте по маршрута до работа и училище и по бюджета от таблиците горе.
4. Гледайте поне пет апартамента. Едва след петия оглед започвате да усещате кое е нормално за цената.
5. Преди капаро проверете документите. Нотариален акт, скица, удостоверение за тежести. Списъкът е в проверката на имота.
6. Пазарете се с аргументи. Обявените цени обикновено падат с 3–7% при сделка. Сравнение с медианата на квартала е по-силен аргумент от „много е скъпо“.

Ако не искате да прекарате три месеца в сайтовете

Търсенето на двустаен обикновено отнема повече време от самата покупка. Обявите се повтарят по няколко пъти, едно и също жилище е пуснато от три агенции с три различни цени, а новите комплекси се рекламират с визуализации, които нямат много общо с гледката от петия етаж.

Затова направихме безплатна заявка. Описвате бюджета, кварталите, дали ще ползвате кредит и какво не приемате (партер, газ, ново строителство без Акт 16). Получавате подбрани актуални обяви, с предимство за тези от собственици, ориентир дали цената е честна спрямо квартала и списък с документите за проверка. Не сме агенция, не взимаме комисиона и няма да ви звъним.

Често задавани въпроси

Проверете вашия квартал

Изберете квартал, за да видите разпределението на цените и какво да проверите на огледа.

• кв. Ботунец€1 628/кв.м
• кв. Обеля€1 693/кв.м
• кв. Люлин 5€1 958/кв.м
• кв. Обеля 2€1 800/кв.м
• кв. Дружба 1€2 312/кв.м
• кв. Младост 4€2 708/кв.м
• кв. Овча купел€2 302/кв.м
• кв. Банишора€2 500/кв.м
• кв. Студентски град€2 781/кв.м
• кв. Витоша€2 486/кв.м
• кв. Кръстова вада€2 866/кв.м
• кв. Център€2 779/кв.м
• кв. Лозенец€4 120/кв.м
• кв. Докторски паметник€5 723/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Цени на двустайни
• Двустаен до €150 000
• Двустаен с Акт 16
• Двустаен на зелено
• Двустаен от собственик
• Разходи при покупка