Двустаен извън София: какво спестявате от цената и какво плащате с пътя

Колко по-евтино е извън града

Сравнението е просто. Двустайните в кварталите на София се предлагат медианно по €2 535/кв.м. Извън града, в населените места от нашата извадка, медианата е €1 657/кв.м. Медианната цена на цял апартамент е €112 000 срещу €174 900, при сходна площ от 66 кв.м.

Част от отстъпката обаче не идва от мястото. Голяма част от обявите извън София са в строеж, а незавършеното жилище и в града е по-евтино на квадрат. Тоест чистата разлика заради мястото е малко по-малка от тази медиана. Тази разлика обаче смесва много различни места. В нея влизат малки градове на двадесетина километра, села до самата околовръстна зона и планински курорти. Затова следващата стъпка е да ги разделим по разстояние.

Къде са обявите и колко са далеч

Най-много обяви има в Елин Пелин: 37, по €1 612/кв.м, на 24 км от центъра на София. Там двустаен излиза с 36,4% по-евтино на квадрат. Костинброд е по-близо, на 17 км, и по-скъп, €1 808/кв.м. В Нови хан и Божурище цената е между €1 890 и €1 952 на квадрат.

Ако оставим само местата до 30 км, остават 83 обяви със средна цена €1 726/кв.м, претеглена по броя обяви. Това е 31,9% под София. Останалите 59 обяви са в места, от които ежедневното пътуване до столицата е трудно. Там цената се движи по съвсем друга логика.

Боровец и Самоков не са предградия

Боровец е вторият по брой обяви в извадката, с 29 двустайни по €1 901/кв.м. Но Боровец е ски курорт на 63 км от София, а не място, от което се ходи на работа. Апартаментите там се купуват за ваканции и за отдаване на туристи, и цената им зависи от сезона, от управлението на комплекса и от лифтовете. Самоков е на 55 км, а Правец и Маджаре са на 60 и 70 км. Ако търсите дом, от който да пътувате до София всеки ден, извадете тези места от сравнението. Ще видите, че тогава отстъпката става по-малка, но и много по-честна. Обратното също е вярно. Ако някой ви предлага апартамент в курорт като алтернатива на двустаен в София, сравнявате две различни покупки. Едната е жилище, другата е имот за свободното време, с такса поддръжка, сезонни наематели и много по-тесен пазар при препродажба.

Какво купувате на по-ниската цена

Сградите извън София са по-ниски, медианно на 5 етажа, а делът на новото строителство е висок: 45,3% от обявите са за сгради от 2020 г. насам или в строеж, а 35,8% са в строеж в момента. Това значи, че често купувате на зелено, от строител, в място, където предлагането е малко и препродажбата може да отнеме повече време. Проверете кой строи, какво още е построил в същото място и как изглеждат неговите сгради след няколко години.

Отоплението е голямата неизвестна. В 64,2% от обявите изобщо не е посочено, а газ споменават 31,4%. На парно от топлофикацията извън София обикновено не може да се разчита, така че питайте конкретно: газ, термопомпа, климатици или ток. Разликата в сметките е голяма, а как се сравняват различните видове отопление, показахме в отоплението в обявата. Ниските сгради имат и плюсове. Входът е по-малък, съседите са по-малко, а таксите обикновено са по-ниски. Какво значи това за поддръжката, разгледахме в сградите до три етажа. Ако ви интересува най-ниската цена, на която може да се намери нормален двустаен, сравнете с входната цена по квартали: в Елин Пелин най-евтините десет процента от обявите започват около €90 800.

Сметката за пътя

Тук е истинският въпрос. По-ниската цена се плаща веднъж, а пътят всеки работен ден. Пример с нашите медиани: двустаен от 66 кв.м в Елин Пелин струва около €61 000 по-малко, отколкото в София. Ако пътувате с кола по 24 км в посока, двадесет дни в месеца и при допуснати €0,20 на километър, пътят излиза около €192 на месец. Спестеното стига за около 26,5 години такова пътуване.

Сметката обикновено изненадва по два начина. Парите за пътя изяждат спестеното по-бавно, отколкото хората очакват, особено при близките градове. Времето е онова, което тежи. Час и половина на ден в път са стотици часове годишно. Ако в семейството работят двама в София, а колата е една, трябва да заложите и втора кола или влак, който не винаги съвпада с работното време. Има и трети разход, който не влиза в калкулатора: препродажбата. След пет или десет години купувачът на вашия апартамент ще направи същата сметка, която правите сега. Ако в същото място тогава се продават и нови сгради, ще се състезавате с тях. Затова гледайте на отстъпката не само като на спестени пари, а и като на по-нисък таван при продажбата. Ако работите от вкъщи два дни седмично, сметката се променя в ваша полза: разходът за път и времето в колата падат с около две пети.

Преди да подпишете извън София

Покупката в малък град или село изисква малко по-различна проверка от тази в столицата. Освен обичайните документи от проверката на имот, добавете следните точки.

Местният данък при придобиване в общините около София е различен от столичния, обикновено между 2 и 3%, затова проверете актуалната ставка. Ако купувате с кредит, банките обикновено финансират и имоти извън София, но оценката може да е по-предпазлива; повече има в кредита за двустаен. А ако основната причина да гледате извън града е бюджетът, вижте първо кои квартали в София влизат в двустаен до 150 000 евро. Понякога разликата с най-евтините квартали на столицата е по-малка от цената на втората кола.

Двустаен извън София: нашата оценка

Често задавани въпроси

Районите, за които стана дума

• гр. Елин Пелин€1 612/кв.м
• к.к. Боровец€1 901/кв.м
• гр. Костинброд€1 808/кв.м
• с. Нови хан€1 952/кв.м
• гр. Самоков€1 620/кв.м
• с. Маджаре€960/кв.м
• гр. Божурище€1 890/кв.м
• с. Гара Елин Пелин€1 504/кв.м
• гр. Правец€1 450/кв.м
• гр. Драгоман≈ €121 хил.

Всички 136 квартала → · Таблица с цените →

Още от блога

• Входна ценаПрагът на квартала: от колко започва нормален двустаен и какво получавате на тази ценаКолко струва най-евтиният нормален двустаен във всеки от 95 квартала и града около София и какво получавате на тази цена: площ, етаж, състояние.
• ТЕЦ или газТЕЦ, газ или нищо: какво казва обявата за отоплението на двустайния36,7% от обявите за двустайни в София посочват ТЕЦ, 18,2% газ, а 42,6% не казват нищо. Къде е газът и колко струва разликата.
• Сграда до три етажаДвустаен в малка кооперация: какво печелите с тишината и какво плащате за нея241 от 6 925 обяви за двустаен в София са в сгради до три етажа. Къде са, колко струват и какво губите без асансьор и с малко съседи.
• Ново предлаганеКранове и панели: къде в София се строят двустайни и къде пазарът е само старПреброихме 3 601 нови двустайни в 95 квартала: къде е строителството, къде новото е под 5% и какво значи това за пазарлъка и ремонта.
• Релси в кварталаТрамвай и метро в квартала: какво показват спирките срещу цената на квадратаРайоните със станция на метрото са с +5,1% по-скъп квадрат, тези с трамвай с +5%. Разстоянието до метрото почти не мени цената. Данни и обяснение.
• Мазе и таванМазето, за което никой не пише: какво купувате заедно с двустайнияСамо 1,2% от обявите за двустаен в София споменават мазе, таван или склад. Как да проверите в акта и на огледа какво всъщност купувате.
• Наем или вноскаНаем или вноска: в кои квартали на София кредитът за двустаен излиза по-евтино от наемаСметнахме вноската по кредит за медианен двустаен и я сравнихме с медианния наем в 97 квартала. В 53 от тях вноската е под наема при лихва 2,8%.

Наръчници по темата:

• Двустаен до €150 000
• Двустаен до €100 000
• Кредит за двустаен
• Проверка на имота

Всички статии в блога →