Блог · 2 октомври 2026 г. · данни от 6 925 обяви за двустайни

Наем или вноска: в кои квартали на София кредитът за двустаен излиза по-евтино от наема

Медианният двустаен в София се предлага за €173 200, а медианният наем на двустаен е €650 на месец. При кредит с 15% самоучастие, срок 30 години и лихва 2,8% вноската е около €605. Направихме същата сметка квартал по квартал. Това е аритметика, не препоръка какво да правите.

53от 97 квартала с вноска под наема

23,1години наем струва медианният двустаен

€605вноска за медианен двустаен срещу наем €650

3,4%лихва, при която вноската се изравнява с наема

Заявка без агенция Цените по квартали

Първо допусканията

Сравнението „наем или вноска“ е популярно, защото е просто. Простотата обаче идва от допусканията, затова ги изреждаме преди числата. Ако някое от тях не важи за вас, резултатът също няма да важи.

Цена. Медианната офертна цена на двустаен в квартала от нашата извадка. Цената на сделката обикновено е малко по-ниска.
Наем. Медианният наем от обявите за двустайни под наем в същия квартал. Взимаме само квартали с поне пет обяви за наем и пет за продажба.
Кредит. Финансиране 85% от цената, срок 30 години, фиксирана лихва 2,8% за целия срок. Това е допускане в рамките на обявените условия през 2026 г., не оферта и не прогноза.
Какво не влиза. Самоучастието, данъкът и таксите при покупка, поддръжката, застраховките и ремонтите. За тях има отделен раздел по-долу.

С тези условия получихме 97 квартала. В някои от тях обявите за наем са малко, понякога само пет или шест, и там медианата е ориентир, не точно число.

В повечето квартали вноската е под наема

В 53 от 97 квартала вноската по кредита е по-ниска от медианния наем. Медианната разлика е €21 в полза на вноската. Не е много. Достатъчно е лихвата да се вдигне с половин пункт или цената да е над медианата, за да се обърне знакът.

С колко вноската е над или под медианния наем

Модерно предградие−34,9%
Свобода−29,8%
Обеля 2−28,5%
Обеля−27,5%
Обеля 1−27,4%
Докторски паметник+38,9%
Медицинска академия+45,8%
Лозенец+49,6%
Изток+58,5%
Яворов+65%

Отрицателна стойност значи вноска под наема. Горе: кварталите с най-евтини жилища спрямо наема, долу: с най-скъпите. Лихва 2,8%, 30 години, 15% самоучастие.

Разделението не е между „добри“ и „лоши“ квартали, а между квартали, в които цените са избягали напред, и такива, в които наемите все още ги догонват. В Модерно предградие вноската е с 34,9% под наема, в Свобода с 29,8%. В Яворов е обратното: вноската е с 65% над наема, а в Лозенец с 49,6%. Там наемането е по-евтиният начин да живеете, поне на хартия. Една подробност, която често се изпуска: сравняваме медианен наем с медианна цена, но наемните обяви и обявите за продажба не са за едни и същи апартаменти. Под наем по-често се дават обзаведени жилища в готови сгради, а за продажба се предлагат и много нови в строеж. В квартали с много ново строителство това накланя сравнението. Затова, ако имате конкретна обява наум, сравнете я с наеми на подобни жилища в същия блок или в съседните, не с медианата на целия район.

Колко години наем струва един двустаен

Друг начин да видите същото е да разделите цената на годишния наем. Медианният двустаен в нашата извадка струва 23,1 години наем. Обърнато в проценти, това е брутна доходност около 4,3% годишно, преди данъци, празни месеци и ремонти. Ако обмисляте покупка за отдаване, реалистичните числа по квартали са в двустаен за инвестиция.

Цена, изразена в години наем

Модерно предградие15,5 г.
Свобода16,8 г.
Обеля 217,1 г.
Обеля17,3 г.
Обеля 117,3 г.
Красна поляна 117,5 г.
Яворов39,4 г.
Изток37,8 г.
Лозенец35,7 г.
Медицинска академия34,8 г.
Докторски паметник33,1 г.
Оборище31,9 г.

Медианна цена на двустаен, разделена на медианния годишен наем в квартала. Горе: шестте квартала с най-малко години, долу: шестте с най-много.

В горната част на графиката са квартали в покрайнините и големите панелни комплекси, в долната са централните. Там жилището е скъпо, а наемът не расте със същото темпо, защото наемателите имат таван на бюджета си. Наемателите в Изток или Яворов имат таван на бюджета, който не следва цените на жилищата, и това държи наемите ниско спрямо тях. Двата големи пазара в средата са поучителни. В Малинова долина двустаен струва 19,9 години наем, а вноската е €585 срещу наем €700. В Младост 4 е 24,4 години, вноска €665 срещу €650. Два съседни района, две различни отговора.

Какво става, ако лихвата е друга

Цялата сметка виси на едно число, лихвата. Не правим прогноза накъде ще върви тя. Показваме само колко чувствителен е резултатът. При 2,8% вноската е под наема в 53 квартала. При 3,8% са останали 29, а при 4,5% само 15.

В колко квартала вноската е под наема при различна лихва

652,3%

532,8%

433,3%

293,8%

154,5%

От общо 97 квартала. Срок 30 години, самоучастие 15%, фиксирана лихва за целия срок.

За медианния двустаен в града точката на равновесие е около 3,4%. Под нея вноската е по-ниска от медианния наем, над нея е по-висока. Повечето ипотечни кредити в България са с променлива лихва или с фиксиран период от няколко години, така че вноската ви след пет или десет години може да е различна. Ако вземате кредит, попитайте банката как точно се изчислява лихвата след фиксирания период и сметнете вноската поне с един пункт отгоре.

Какво сметката не вижда

Сравнението „вноска срещу наем“ прилича на ябълки срещу ябълки, но не е. Наемателят плаща наема и е свободен. Собственикът с кредит плаща вноската и още няколко неща, които рядко влизат в разговора.

Разходите на собственика извън вноската

Самоучастие15% от цената, при медианния двустаен около €25 980. Тези пари не носят доход, докато са в стените.
Разходи при покупкатаДанък, нотариус, вписване, оценка и евентуално комисиона, общо ориентировъчно около 4% от цената. Разбивката е в разходите при покупка.
ОбзавежданеПовечето обяви за наем са за обзаведени жилища. Купеното жилище се обзавежда за ваша сметка. Как обзавеждането се отразява на цената, има в обзаведения двустаен.
Поддръжка и данък сградиТакса вход, ремонти, данък сгради и такса смет. Малки суми месечно, но всяка година.
ГъвкавостНаемателят може да се премести за месец. Собственикът продава за месеци и плаща разходи по сделката.

От другата страна стои фактът, че вноската постепенно погасява главница, а наемът не. След 30 години жилището е ваше. Колко струва това, зависи от цените след 30 години, а тях никой не знае. Затова тази статия спира до аритметиката.

Как да четете тази сметка

Ако от графиките останете с впечатлението, че в 53 квартала е „по-изгодно да купите“, прочетете още веднъж допусканията. Сметката казва нещо по-скромно: че месечната сума за кредита е в същия порядък като наема. Тоест човек, който вече плаща наем и има спестено самоучастие, вероятно може да обслужва вноска за подобно жилище, без бюджетът му да се промени драстично. Това е полезно като проверка на реалистичността, не като решение. Двама души с една и съща вноска могат да стигнат до различни отговори. Единият планира да остане в квартала двадесет години и иска да подреди жилището по свой вкус. Другият не знае къде ще работи след три години и цени свободата да се премести. И двамата смятат правилно, просто имат различни цели. Нашата работа е да ви дадем числата, а изборът е ваш. Има и обратен случай. Ако в квартала, който харесвате, вноската е много над наема, това не значи, че не трябва да купувате там. Значи, че плащате за нещо отвъд покрива над главата: за мястото, за сградата, за сигурността, че никой няма да ви поиска да напуснете. Кажете си колко струва това за вас и сравнете с разликата в калкулатора.

Сметнете за вашия квартал

Вземете медианната цена и наема от страницата на квартала или конкретна обява, която гледате, и сменете допусканията. Калкулаторът показва вноската, разликата с наема и парите, които ви трябват в брой преди първата вноска.

Вноска срещу наем за конкретен двустаен

Цена на жилището 173000 €Месечен наем на подобно жилище 650 €Годишна лихва 2.8 %Самоучастие 15 %

Срок 30 години, анюитетни вноски, фиксирана лихва. Разходите при покупка са ориентир 4% от цената. Това е сметка, не финансов съвет.

Ако тепърва проверявате дали ще ви одобрят, вижте какво значи „подходящ за кредит“ в обявата и условията за кредит за двустаен. А ако двоумението е между по-голямо жилище под наем и по-малко собствено, полезна е и сметката за цената на втората стая.

Наем срещу вноска: нашата оценка

2,9от 5

Доколко сравнението „наем или вноска“ помага при решение за двустаен
Редакционна оценка на Двустаен.com по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.

Яснота на сметката4,5
Две числа и една формула. Лесно се повтаря за всяка обява.
Зависимост от лихвата1,5
Половин пункт променя резултата в десетки квартали: 53 при 2,8%, 43 при 3,3%.
Пълнота на разходите2
Самоучастието, данъците и поддръжката не са в сравнението.
Надеждност на наемите3
В малките квартали обявите за наем са единици. Медианата е ориентир.
Разлика между кварталите4
От 15,5 до 39,4 години наем за едно жилище.
Полза за първи купувач3,5
Показва дали вноската е в обхвата на наема, който вече плащате.
Полза за инвеститор2,5
Брутната доходност около 4,3% е преди данъци и празни месеци.
Риск от погрешен извод2
Лесно е да прочетете „по-евтино е да купя“, а сметката не казва това.

Вноската за медианен двустаен в София е близо до медианния наем и в повече от половината квартали е под него при днешните допускания. Разликата е малка и зависи силно от лихвата, затова сметката е отправна точка за разговор с банката, не решение.

Спестете си месец в преглеждане на обяви

Преглеждаме обявите вместо вас и махаме дублираните, изтеклите и „примамките“ с нереална цена. Получавате кратък списък с реални двустайни и сравнение с медианата за квартала.

Съвпадения по етаж, площ и бюджет
Какво да проверите в документите
Само актуални обяви

Изпрати заявка

Често задавани въпроси

По-евтино ли е да купя двустаен с кредит, отколкото да го наемам?

Като месечна сума в 53 от 97 квартала вноската е под медианния наем при лихва 2,8%. Сметката обаче не включва самоучастието, разходите при покупка и поддръжката, затова не е отговор за всеки.

Каква вноска се пада за медианен двустаен в София?

При цена €173 200, 15% самоучастие, 30 години и 2,8% лихва около €605 на месец. Медианният наем на двустаен е €650.

При каква лихва вноската става равна на наема?

За медианния двустаен в града около 3,4%. Над тази лихва вноската е по-висока от медианния наем.

Колко години наем струва двустаен в София?

Медианно 23,1 години. От 15,5 години в Модерно предградие до 39,4 в Яворов.

Защо в центъра наемът е много под вноската?

Цените там са високи, а наемите са ограничени от бюджета на наемателите. Затова на хартия наемането в централните квартали излиза по-евтино.

Откъде са наемите?

От обявите за двустайни под наем в същия квартал. Включваме само квартали с поне пет обяви за наем и пет за продажба. Това са офертни наеми, не договорени.

Колко пари трябват в брой при покупка с кредит?

Самоучастие, обикновено 15–20% от цената, плюс разходите по сделката, ориентировъчно около 4%. При медианния двустаен това са над €32 000.

Давате ли съвет дали да купя или да наемам?

Не. Показваме сметката при ясни допускания. Решението зависи от доходите, плановете и спестяванията ви, а за кредита питайте банката или независим консултант.

Страниците на кварталите

Всички 136 квартала → · Таблица с цените →

Още от блога

Наръчници по темата:

Всички статии в блога →

Числата са от собствено преброяване на 6 925 обяви за продажба на двустайни апартаменти в София и околността (imot.bg, септември 2026). Това са офертни цени, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район, за да не се смесва ефектът на мястото с ефекта на признака. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.