Прагът на квартала: от колко започва нормален двустаен и какво получавате на тази цена

Защо гледаме 10-ия перцентил, а не най-евтината обява

Най-евтината обява в квартала почти винаги е изключение. Грешно въведена цена, апартамент с наследствен спор, сутерен, обявен като партер. Ако се ориентирате по нея, ще прекарате месеци в гонене на призраци. Затова взимаме 10-ия перцентил: цената, под която са десет процента от обявите в квартала. Това е най-евтиният нормален двустаен, който реално може да намерите, ако търсите внимателно и сте готови на компромис. Включени са 95 района с поне петнадесет обяви, сред тях и няколко града и села около София. Медианата на тези прагове е €135 500, а медианата на средните цени в същите квартали е €170 000. Разликата между прага и средата в типичния квартал е 20%. С други думи, най-евтиният нормален двустаен е с около една пета под средния. Две уговорки. Това са обявени цени, а сделката обикновено се сключва малко по-ниско. И в големите квартали извадката е ограничена до около 240 обяви, затова прагът е за обявите, които видяхме, а не за всички апартаменти на пазара. За ориентир при търсене това е достатъчно.

Десетте най-ниски прага

Най-ниският праг е в Елин Пелин, €90 800, следван от Модерно предградие с €91 400. В Костинброд прагът е €97 700. Елин Пелин и Костинброд са отделни градове с всекидневно пътуване до София, и това трябва да влезе в сметката. Колко струва пътят, сме разгледали в двустаен извън София. В самата София под €100 хил. започват само Модерно предградие, Красна поляна 1 и Люлин 1. Общо входна цена под €100 хил. имат 5 района, а под €130 хил. 43. За какво стигат тези пари на практика, има в двустаен до 100 000 евро. В списъка с извънградските обяви е и Боровец с праг €110 000. Боровец е планински курорт, не предградие, и двустаен там е ваканционен имот, не жилище за ежедневно пътуване до работа. Извън кварталите на града в данните влизат 5 района. Освен изброените това са Банкя и Бистрица, където прагът е по-висок, съответно €125 000 и €153 200. Там се плаща за въздуха и близостта до планината, не за евтиното жилище.

Където прагът стига €200 хил. и повече

В горния край Докторски паметник започва от €251 700, но там обявите са едва 18, а най-евтините са партерни. Прагът в такъв малък квартал се мести с всяка нова обява. По-надеждно е числото за Лозенец: 96 обяви и праг €237 900. Входна цена от €200 хил. нагоре имат само 5 квартала. Това е най-скъпият пояс около центъра и по него не се купува с компромис, а с бюджет.

Какво получавате на входната цена

Обичайната представа е, че най-евтиният двустаен е партер или последен етаж. Данните показват друго. В 59 от 95 района сред най-евтините десет процента няма нито един партер. Партерите са съществена част от прага (30% и повече) само в 14 района. Онова, което наистина отличава евтиния двустаен, е площта. Медианната площ на най-евтините обяви е 59 кв.м при 69 кв.м за всички двустайни. Входната цена купува по-малко квадратни метри, обикновено в панелен или тухлен блок от седемдесетте и осемдесетте. Това не е непременно лошо. Двустаен от петдесет и няколко квадрата с отделна спалня и нормална кухня е напълно годен за двама души, а по-малката площ означава и по-ниски сметки за отопление и по-евтин ремонт. Колко струва квадратът при малкия двустаен, сме сметнали в малкия двустаен, а кога партерът е разумен, в партера и последния етаж.

Има и квартали, в които прагът е много близо до средата. В Свобода разликата е само 8%, тоест там евтините и средните обяви са почти на една цена. В Илинден е обратното: 37%, и ако имате търпение, отстъпката от средното ниво е голяма.

Входната цена не е крайната сметка

Най-евтиният двустаен рядко е готов за живеене. Към цената добавете данък при придобиване, нотариални такси и вписване, а често и ремонт. Калкулаторът по-долу събира трите и сравнява резултата със средната цена в кварталите.

При медианни числа входната цена с ремонт и такси остава под средната цена на квартала, но разликата се стопява. Ако ремонтът е тежък, а площта малка, може да платите почти колкото за среден двустаен в добро състояние. Затова на огледа на евтин апартамент гледайте първо инсталациите, банята и дограмата: те определят дали ремонтът ще е козметичен или основен. Боята и ламинатът са най-малкият разход. Какво влиза в разходите при покупка, вижте в разходите при покупка.

Как да търсите на прага

Входната цена е реалистична цел, но изисква търпение. Обявите на прага се появяват рядко и изчезват бързо, защото всеки купувач с ограничен бюджет гледа точно тях. На огледите на такива апартаменти често се срещат по няколко души в един ден. Ето как да ги ползвате.

• Започнете от прага, не от средата. Задайте горна граница малко над 10-ия перцентил на квартала и гледайте всички обяви под нея всяка седмица.
• Приемете по-малката площ. Около 59 кв.м е нормата на прага. Добре разпределен по-малък двустаен често е по-удобен от голям с преходна стая.
• Проверете защо е евтино. Документи, тежести, наследници и състояние на блока. Евтиното трябва да има безобидна причина.
• Сравнете с наема. Ако сте на прага на бюджета си, погледнете и наема срещу вноската.

Кои са най-евтините обяви в цяла София и какво общо имат, разглеждаме в най-евтините обяви. Как се разполагат останалите обяви около средата на квартала, има в размаха на цените. За бюджет до €150 хил. вижте и двустаен до 150 000 евро, а за най-евтините панелни квартали Люлин 1 и Обеля.

Входната цена като ориентир: нашата оценка

Често задавани въпроси

Страниците на кварталите

• гр. Елин Пелин€1 612/кв.м
• кв. Модерно предградие€1 703/кв.м
• кв. Красна поляна 1€2 558/кв.м
• гр. Костинброд€1 808/кв.м
• кв. Люлин 1€2 130/кв.м
• кв. Орландовци€1 792/кв.м
• кв. Докторски паметник€5 723/кв.м
• кв. Яворов€4 956/кв.м
• кв. Лозенец€4 120/кв.м

Всички 136 квартала → · Таблица с цените →

Още от блога

• Най-евтините обявиПод прага на евтиното: какво всъщност са най-евтините обяви за двустаенРазглобихме най-евтините 5% от обявите за двустаен: под €111 900. Малки, извън града, в строеж или без година. Какво точно купувате на тази цена.
• Малък двустаенМалкият двустаен: по-ниска цена, по-скъп квадрат и почти винаги стара сграда760 обяви за двустайни до 55 кв.м, медиана €135 000. В същия квартал квадратът им е с 16,1% по-скъп. Кога малкият двустаен си струва.
• Партер и последен етажПартер, първи и последен етаж: колко отстъпка дават реално обявите за двустаенПартерът в София е с −4,3% спрямо другите етажи в същия квартал, последният етаж почти без разлика, а в старите блокове е по-скъп.
• Размах на ценитеЕдна улица, две цени: колко се разминават двустайните в един и същ кварталВ типичния квартал скъпият двустаен е с 31% по-скъп на квадрат от евтиния. Къде размахът е най-голям, защо и какво значи за пазарлъка.
• Най-изгодният етажКой етаж е най-изгоден: цената на двустаен етаж по етаж, в рамките на кварталаСравнихме 6 680 обяви за двустайни с медианата на квартала им: партерът е −4,6%, 8.–10. етаж +2,8%, а средата почти няма разлика.
• Читалище и култураЧиталището като белег на оформения квартал: какво показва картата на културата49 от 100 квартала нямат по картата нито едно читалище, библиотека или сцена. Какво казват тези обекти за възрастта на квартала и за цената.
• Гараж и паркомястоГараж и паркомясто към двустаен: в цената ли са и колко струват отделно117 обяви за двустаен в София споменават гараж или паркомясто, но рядко казват дали е в цената. Колко струва отделно и колко добавя към вноската.

Наръчници по темата:

• Двустаен до €100 000
• Двустаен до €150 000
• Разходи при покупка
• Двустаен в Люлин

Всички статии в блога →