Мазето, за което никой не пише: какво купувате заедно с двустайния

Една обява на осемдесет

86 от 6 925 означава, че допълнително помещение се появява в една от около 81 обяви. Думата „мазе“ е в 39 от тях, „таван“ в 14, а „склад“ в 39. Избено помещение, терминът от старите нотариални актове, не срещнахме нито веднъж. Трябва да сме честни за метода. Ние виждаме само началото на обявата, около двеста знака. Продавачът може да е описал мазето по-надолу или да го е отбелязал в отделно поле. Числото не казва, че само 1,2% от апартаментите имат мазе. Казва, че само толкова продавачи смятат мазето за достатъчно важно, за да го сложат в първите си изречения. И това също е информация.

На огледите мазето обикновено излиза на преден план едва когато купувачът попита, а понякога чак при нотариуса. Тогава се оказва, че „мазето“ е общо помещение за колела или че е продадено на съседа преди години с отделна сделка.

Кои обяви го споменават

Делът се мени според възрастта на сградата. При сградите, въведени в експлоатация преди 2000 г., мазе или таван споменават 1,4% от обявите. При построените след 2000 г. делът е 2%, а при сградите в строеж пада до 1%. Обяснението е практично. В новото строителство мазетата и складовете често се продават отделно, със своя цена, и строителят не ги вписва в обявата за апартамента. В старите блокове мазето е „по подразбиране“ и продавачът просто не се сеща да го спомене. Средната група, сградите от последните двадесетина години, е тази, в която продавачът обикновено има мазе с ясен номер в акта и иска да го покаже.

По квартали водят Студентски град с 16 обяви и Овча купел с 10. Извадката е малка и не бихме правили изводи за самите квартали. В двата случая става дума предимно за сравнително нови сгради, в които продавачът изрично добавя склад или мазе като аргумент в полза на цената.

Плаща ли се мазето

Медианата на обявите със споменато допълнително помещение е €2 625/кв.м, над градската €2 516/кв.м. Медианната площ също е по-голяма: 74 кв.м срещу 69. Понякога площта на мазето или склада е включена в общата площ на обявата, и тогава сметката за квадратен метър се изкривява. Сравнение в рамките на един и същи квартал е възможно само в 14 района, защото обявите са малко. Медианната разлика там е +3,7% и е положителна в 8 от тях. Това е ориентир, не премия, на която да разчитате в пазарлъка. По-полезно е друго: попитайте дали мазето е включено в посочената площ и ако е, пресметнете цената само за жилищната част.

Какво пише в нотариалния акт

Тук започва същинската работа. Мазето може да е записано по няколко начина и те не са равностойни. Формулировките зависят от годината на акта, затова ги сверете с нотариуса или с юрист, преди да подпишете предварителен договор.

• Принадлежност към апартамента. Най-честият случай в старите блокове. В акта пише, че жилището се продава „заедно с избено помещение“ с номер, площ и граници. Мазето върви с апартамента.
• Самостоятелен обект. Среща се в новото строителство. Мазето или складът има свой идентификатор в кадастъра и свой акт. Тогава трябва изрично да влезе в сделката, иначе остава на продавача.
• Общо помещение. Мазе, което не е записано никъде като ваше, обикновено е обща част на сградата. Ползването му е уговорка между съседите, не собственост.
• Таванско помещение. Същата логика. Таванът в стар блок често е обща част, дори ако някой го заключва от двадесет години.

Идеалните части от общите части на сградата са отделен въпрос. Те обикновено са посочени в акта и влияят на това каква част от разходите за покрива и фасадата ще поемате. Ако мазето е принадлежност, то също участва в сметката.

Долу, където никой не слиза

Слезте до мазето. Звучи очевидно, но на огледи много купувачи просто кимат, когато чуят, че има мазе. Там долу ще научите за сградата повече, отколкото от входа. Влажните петна, мирисът на мухъл и ръждясалите тръби казват каква е хидроизолацията и в какво състояние са общите инсталации. Попитайте кой има ключ за общото мазе и дали някой не ползва вашето. Не е рядкост то да е пълно със стари вещи на предишния собственик или на съсед, който „ще ги изнесе следващата седмица“. Уговорете в договора мазето да бъде предадено празно.

При таванското помещение гледайте покрива отвътре: следи от течове, състояние на гредите, има ли изолация. Ако апартаментът е на последния етаж, покривът е и ваш проблем, дори таванът да не е ваш. Как се отразява това на цената, пишем в партер и последен етаж.

Защо мазето има значение точно за двустаен

В двустаен от 65 кв.м рядко има килер. Велосипеди, зимни гуми, куфари, бурканите от село: всичко това отива или в мазето, или в спалнята. Разликата между двустаен с мазе и без мазе се усеща още през първата зима. Мазето е и индикатор. Ако продавачът не знае номера му, не е слизал там от години или не намира ключа, това казва нещо за начина, по който е поддържан и самият апартамент. Ако пък мазето е сухо, подредено и с ясен номер, вероятно и документите са в ред. Не е правило, но на огледите сме виждали тази връзка достатъчно често, за да я споменем. При покупка с кредит има още едно съображение. Банката оценява имота по документите и ако мазето е отделен обект, оценителят може да го опише отделно. Как точно, зависи от банката и си струва да попитате, преди да подпишете. Повече има в кредит за двустаен, а списъкът с документите е в проверка на имот. Ако търсите в малка кооперация, където мазетата и таваните по-често са големи и реални, прочетете и двустаен в сграда до три етажа.

Мазето и таванът в обявите: нашата оценка

Често задавани въпроси

Районите, за които стана дума

• кв. Студентски град€2 781/кв.м
• кв. Овча купел€2 302/кв.м
• кв. Бояна€2 498/кв.м
• кв. Илинден€2 680/кв.м
• кв. Овча купел 2€2 196/кв.м
• кв. Младост 2€2 735/кв.м
• кв. Център€2 779/кв.м
• кв. Банишора€2 500/кв.м

Всички 136 квартала → · Таблица с цените →

Още от блога

• Сграда до три етажаДвустаен в малка кооперация: какво печелите с тишината и какво плащате за нея241 от 6 925 обяви за двустаен в София са в сгради до три етажа. Къде са, колко струват и какво губите без асансьор и с малко съседи.
• Партер и последен етажПартер, първи и последен етаж: колко отстъпка дават реално обявите за двустаенПартерът в София е с −4,3% спрямо другите етажи в същия квартал, последният етаж почти без разлика, а в старите блокове е по-скъп.
• Гараж и паркомястоГараж и паркомясто към двустаен: в цената ли са и колко струват отделно117 обяви за двустаен в София споменават гараж или паркомясто, но рядко казват дали е в цената. Колко струва отделно и колко добавя към вноската.
• Думите в обявата„Лукс“ не струва нищо, „уютен“ струва много: какво казват думите в обявата за двустаенСравнихме обяви за двустайни в един и същ квартал: „лукс“ не вдига цената (−0,2%), а „уютен“ и „светъл“ вдигат. Какво всъщност издават думите.
• Готово, но непродаденоГотови, но непродадени: новите двустайни, които още чакат купувач704 двустайни в сгради, завършени 2020–2025, още се продават. В квартала си са с 19,4% над строящите се. Защо стоят и как да се пазарите.
• Промоция с краен срок„Промоция до края на месеца“: как да четете отстъпките в обявите за двустаенСамо 36 обяви за двустайни говорят за промоция или отстъпка, 495 обещават „без комисиона“. Кой сигнал е по-полезен и как да договаряте.
• Едностаен или двустаенЕдностаен или двустаен за отдаване: колко носи втората стая по кварталиСравнихме брутната доходност на едностаен и двустаен в 38 квартала на София: 4,4% срещу 4,3%. Какво не влиза в сметката.

Наръчници по темата:

• Проверка на имота
• Кредит за двустаен
• Оглед на двустаен
• Разходи при покупка

Всички статии в блога →