Обновено 26 септември 2026 г. · 6 925 обяви за двустайни в преброяването

Проверка на имота преди капаро: документите, които да видите

От 6 925 обяви за двустайни в София 3 223 са в строеж, 1 005 в сгради отпреди 1990 г. Всеки от тези случаи иска различен набор документи, преди да дадете и едно евро капаро.

Подай заявка Ипотечен калкулатор

Защо проверката е преди капарото

Капарото обикновено е 5–10% от цената. За двустаен на медианна цена това са €8 660–€17 320. Ако след това се окаже, че имотът има възбрана или че продавачът не е единственият собственик, връщането на тези пари може да отнеме месеци, а понякога съд.

Затова редът е: първо копия на документите, после проверка (сами или с адвокат), чак тогава предварителен договор и капаро. Продавач, който отказва да покаже нотариалния акт преди капаро, ви казва нещо важно.

Основните документи за всеки имот

Нотариален акт (титул за собственост). Показва кой е собственик и на какво основание: покупка, наследство, дарение, делба. Сверете имената и площта с обявата.
Скица от кадастъра (АГКК). Схема на самостоятелния обект с идентификатор и площ. Трябва да съвпада с акта.
Данъчна оценка. Нужна е за нотариуса и показва, че данъците на имота са платени.
Удостоверение за тежести от Имотния регистър. Ипотеки, възбрани, искови молби, договорни ипотеки. Вадете го скоро преди сделката, не разчитайте на стари.
Удостоверение за семейно положение или наследници. Ако имотът е придобит по време на брак, съпругът също подписва. При наследство всички наследници трябва да са съгласни.
Документ от етажната собственост. Че няма задължения към входа. В новите сгради и договорът за управление.

Документите са смислени само ако са актуални и съвпадат помежду си. Имената на продавачите в акта трябва да са същите като в личните им карти, идентификаторът в скицата като в данъчната оценка, площта навсякъде в разумни граници. Разминаване не значи непременно проблем, но всяко трябва да има обяснение на хартия.

Какво се добавя според вида сграда

Двустайни в София по етап на строителство и какво да проверите
Сегмент	Обяви	Дял	Допълнителни документи
В строеж	3 223	46,5%	Разрешение за строеж, одобрени проекти, акт за учредяване на право на строеж, график и банкова гаранция или ипотека върху терена
Въведени от 2021 г.	1 133	16,4%	Акт 16 или удостоверение за въвеждане в експлоатация, нотариален акт за апартамента, идеални части
Строени 1990–2020	698	10,1%	Удостоверение за въвеждане (ако има), история на прехвърлянията
Преди 1990 г.	1 005	14,5%	Реституция, приватизация или стари актове, узаконени преустройства, мазе и таван

Почти половината от предлагането е „на зелено“, затова този сценарий заслужава повече внимание. Изразът „Акт 16“ се среща в текста на 584 обяви, но в част от тях става дума за очакван Акт 16, не за вече издаден. Поискайте копие.

Ако купувате на зелено

Разрешение за строеж и одобрен архитектурен проект. Проверете ги в районната администрация или в общинския регистър.
Кой е собственик на терена и дали строителят има право на строеж, записано в нотариален акт.
Има ли ипотека върху терена или строежа в полза на банка и какво се случва с нея при вашата покупка.
Етапът на строителство: Акт 14 (груб строеж), Акт 15, Акт 16. Плащането да е обвързано с етапите.
Спецификацията към договора: дограма, отопление, мазилки, врати. Всичко, което не е написано, не е обещано.
Площта: застроена и идеални части, в квадратни метри и в проценти.
Неустойки при забава и срок за Акт 16, записани в договора.

Повече за рисковете при този вид покупка има на страницата двустаен на зелено.

Ако купувате в стара сграда

1 005 обяви за двустайни са в сгради отпреди 1990 г., медианата им е €160 000. Тук документите често имат история: жилището е било общинско и приватизирано, наследено от няколко поколения, преустроено без разрешение.

Проследете прехвърлянията назад поне до приватизацията или до последната сделка с купувач, различен от роднина.
Проверете дали всички наследници са подписали, ако имотът е наследен. Липсващ наследник може да се появи години по-късно.
Ако е махната стена или е присъединена тераса, питайте дали е узаконено. Неузаконено преустройство може да се окаже проблем при кредит.
Мазето и таванът: принадлежат ли към апартамента по акт, или е „по навик“.

Кой продава: собственик, агенция или строител

В извадката ни 472 обяви изглеждат пуснати от собственици, 5 663 от агенции, 790 от строители. Проверката е една и съща, независимо кой продава. Агенцията не е гарант за документите, освен ако не го е поела изрично в договора си с вас.

При покупка директно от собственик проверката е изцяло ваша отговорност. Затова адвокат за €150–400 е разумен разход, особено при наследствени имоти. Повече за тези сделки има в купуването от собственик.

Какво можете да проверите сами

Справка по имот в Имотния регистър (онлайн, с регистрация и такса). Вижда се историята на вписванията.
Кадастралната карта: идентификатор, площ, граници.
Търговския регистър, ако продавачът е фирма, включително строител. Има ли запори, ликвидация, несъстоятелност.
Интернет: името на строителя и адреса на проекта. Мнения от купувачи в други негови сгради.

Удостоверението за тежести и окончателната проверка обикновено ги прави нотариусът преди сделката. Добре е обаче да сте видели основното още преди предварителния договор.

Ако не искате да правите това сами, адвокат по недвижими имоти ще прегледа пакета за няколко дни. Попитайте предварително какво включва цената: само проверка на документи или и изготвяне на предварителен договор. Второто е по-ценно, защото добре написаният договор ви пази, ако нещо се обърка между капарото и нотариуса.

Сигнали, при които да спрете

Продавачът настоява за капаро „още днес, защото има и друг купувач“, преди да сте видели документите.
Площта в обявата, в акта и в скицата са три различни числа, а обяснението е неясно.
Имотът е придобит преди по-малко от година, а цената е значително над покупната. Може да е нормално след ремонт, но попитайте.
Пълномощно вместо собственик на сделката. Проверете дали пълномощното е нотариално заверено, скорошно и конкретно за този имот.
Строителят предлага предварителен договор без нотариална заверка на подписите и без график на плащанията, обвързан с етапи.
Цената е с над 20% под медианата на квартала без видима причина. Ниската цена рядко е подарък.

Сравнението с медианата е най-лесният филтър. Долната една пета от обявите за двустайни в София е под €138 600, а под €100 000 са само 157 обяви. Ако нещо е далеч под тези граници в квартал, където медианата е по-висока, търсете причината в документите, не само в снимките.

Никой от тези сигнали сам по себе си не значи измама. Значи, че преди да платите, трябва да се изясни. Добросъвестният продавач обикновено няма проблем да изчака една-две седмици за проверка.

Когато купувачът е бърз, а продавачът бърза още повече, грешките са от двете страни. Разумният компромис е предварителен договор с малко капаро и ясно условие, че сделката е обвързана с чистота на документите.

Запишете в него и кой плаща кои разходи, в какъв срок се издава удостоверението за тежести и какво става, ако то покаже вписване, за което не сте знаели.

Нужен ви е списък за конкретен имот

Опишете в заявката какъв е имотът (стар, нов, на зелено) и какви документи вече имате. Ще ви изпратим персонален списък какво още да поискате и на какво да обърнете внимание, заедно с ориентир дали цената е в рамките на пазара за квартала. Безплатно. Не сме агенция и не взимаме комисиона, и не заместваме адвокат.

Търсите двустаен апартамент? Кажете ни какво ви трябва

Преглеждаме обявите вместо вас и махаме дублираните, изтеклите и „примамките“ с нереална цена. Получавате кратък списък с реални двустайни и сравнение с медианата за квартала.

Тухла, панел или ново строителство
Ориентир за цената на кв.м
Не сме агенция — без комисиона

Искам подбрани обяви

Често задавани въпроси

Какви документи да поискам преди капаро?

Нотариален акт, скица от кадастъра, данъчна оценка, удостоверение за тежести, удостоверение за семейно положение или наследници.

Колко е обичайното капаро?

5–10% от цената. За медианен двустаен това са €8 660–€17 320.

Какво да проверя при ново строителство?

Разрешение за строеж, право на строеж, ипотека върху терена, етап (Акт 14/15/16), спецификация и неустойки.

Нужен ли ми е адвокат?

Не е задължително, но при €150–400 цена е евтина застраховка, особено при наследствени имоти и покупка на зелено.

Какво значи тежест върху имота?

Ипотека, възбрана, искова молба или друго вписване, което ограничава собствеността. Проверява се с удостоверение от Имотния регистър.

Нотариусът не проверява ли всичко?

Проверява собствеността и тежестите към датата на сделката. Техническото състояние, спецификацията и договорните условия са ваша грижа.

Какво е Акт 16?

Протоколът, с който сградата се приема като завършена, последван от удостоверение за въвеждане в експлоатация. Без него жилището не може да бъде законно обитавано и партидите не се откриват на ваше име.

Цените по квартали

Всеки от 136 квартала и 104 села около София има своя страница с цените, площите, сградите и какво има наоколо.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен, данъчен или финансов съвет. Цените са от собствено преброяване на 6 925 обяви за продажба на двустайни апартаменти в imot.bg (септември 2026) — офертни цени, не сключени сделки. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.