Продава двустаен апартамент в м-т Гърдова глава
Преброихме 26 оферти за двустайни в м-т Гърдова глава. Типичната е за €179 300, което прави €2 573/кв.м. М-т Гърдова глава е зона с къщи и ниски сгради, а двустаен апартамент тук практически винаги значи ново строителство с двор или малък комплекс. Всеки €100 000 тук купува приблизително 39 кв.м, а типичният двустаен е 71 кв.м.
Сградите от обявите имат средно по 5 етажа, а предлаганият двустаен най-често е на 2-ри етаж. 50% от двустайните в квартала са „на зелено“, което значи договор със строител и изчакване на Акт 16. Газът е обичаен тук: 83% от обявите с посочено отопление са на газ. В средата на 103 квартала: 52-ро място по цена на квадратен метър.
Купуват семейства с кола, които искат нова сграда и зеленина повече от бърз път до центъра. Събрахме обявите за продажба на двустайни от септември 2026 и ги подредихме според въпросите на купувача.
Какво искат продавачите в м-т Гърдова глава
В извадката ни от септември 2026 има 26 оферти за двустаен в м-т Гърдова глава, с медиана €179 300. Разликата между 20-ия и 80-ия персентил е €52 600: от €157 400 до €210 000. Медианата на квадрат е €2 573/кв.м, тоест почти колкото общоградската медиана от €2 516/кв.м. От 103 квартала, за които има достатъчно обяви, 51 са по-евтини на квадратен метър от м-т Гърдова глава.
Най-евтините оферти в момента на скрейпа: €119 990 за 46 кв.м, на последния, 4-ти етаж, в сграда от 2011 г.; двустаен апартамент от 59 кв.м в сграда от 2016 г. за €120 000, на партер в сграда с 5 етажа; двустаен апартамент от 75 кв.м с локално отопление за €147 500, на 2-ри от 4 етажа. Партерът и ниските етажи са честа причина за по-ниска цена, не единствено състоянието.
- до €100 хил.0 обяви (0%, в града 2%)
- €100–150 хил.4 обяви (15%, в града 28%)
- €150–200 хил.15 обяви (58%, в града 42%)
- €200–250 хил.6 обяви (23%, в града 18%)
- €250–300 хил.1 обява (4%, в града 6%)
- над €300 хил.0 оферти (0%, в града 4%)
Колко оферти за двустаен има във всеки ценови диапазон тук; в скоби е делът от всички 26 оферти и същият дял за столицата.
Всички суми са офертни. На практика сделката често се затваря с 3–7% под обявеното, особено при обяви, които стоят повече от месец.
Не се срамувайте да предложите около €12 600 по-малко от €179 300: собствениците в квартала обикновено очакват отстъпка.
Разпределение на 26 обяви за двустайни тук по обявена цена (imot.bg, септември 2026).
Бюджет за двустаен в м-т Гърдова глава
Колко от 26 оферти в м-т Гърдова глава покривате с всеки таван:
- До €100 000 двустаен тук няма, така че с този бюджет търсете в съседните райони.
- До €150 000: 4 обяви, или 15% от всички, към 58 кв.м при медианната цена на квадрат.
- До €200 000 са 19 обяви; толкова пари купуват към 78 кв.м в квартала.
- До €250 000 покривате 96% от офертите.
Буфер от три-четири вноски (€1 700–€2 300) освен покупката е разумен минимум.
€27 000–€36 000 самоучастие: такава сума иска кредиторът за двустаен тук на цена €179 300. Отгоре сложете 4–5% за данък, нотариус, вписване, адвокат и евентуална комисиона: още €7 000–€9 000. При кредит от €143 400 за 30 години и лихва около 2,7% месечната вноска е около €580. Точната сметка с вашата лихва и срок: ипотечен калкулатор.
Сума над €210 000 в м-т Гърдова глава купува избор: нова сграда, паркомясто или повече квадрати.
Държавната оценка най-често е под пазарната, а данъкът се смята върху по-високата сума.
Сградите: панел, тухла или ново строителство в м-т Гърдова глава
| Строителство | Брой | Медианна цена | На кв.м | Типична площ |
|---|---|---|---|---|
| 1990–2020 | 7 | €185 000 | €2 608/кв.м | 69 кв.м |
| Акт 16 от 2021 г. насам | 4 | €197 900 | €2 482/кв.м | 78 кв.м |
| В строеж („на зелено“) | 13 | €179 000 | €2 528/кв.м | 71 кв.м |
Апартаментите в строеж са €2 528/кв.м, 2% над готовото строителство (€2 482/кв.м); отстъпката е цената на риска и чакането.
ТЕЦ: 0%, газ: 83%. Газът и локалното отопление са голяма част от пазара, така че питайте за сметките през зимата. Медианната сграда е на 5 етажа, а високи блокове в офертите няма. Партер или първи етаж са 31%, последен етаж 19%; те обикновено са с отстъпка. Какво обещават продавачите в м-т Гърдова глава: гледка в 2 обяви, паркомясто или гараж в 2 обяви, обзавеждане в 1 обява и „лукс“ в 2 обяви.
При новото строителство тук искайте Акт 16 или Удостоверение за въвеждане в експлоатация и попитайте за таксата за поддръжка.
Какво да питате за сградата:
- Коя година е строена постройката и какви са актовете: Акт 16 или удостоверение за ползване.
- Има ли преустройства по носещите стени в апартамента или в съседните.
- Конструкцията: панел, ЕПК, пълзящ кофраж или тухла; от това зависят звукоизолацията и ремонтите.
- Има ли таван и паркомясто, и включени ли са в цената.
- Има ли асансьор и преди колко време е ремонтиран.
Искате само актуални обяви, без дубликати и без изтекли?
Преглеждаме обявите вместо вас и махаме дублираните, изтеклите и „примамките“ с нереална цена. Получавате кратък списък с реални двустайни и сравнение с медианата за квартала.
- Без обаждания, ако не искате
- Сметка на кредита и разходите
- Само актуални обяви
Какво виждаме в обявите в м-т Гърдова глава
Числата разказват едно, описанията друго. Ето какво забелязахме в 26 обяви в м-т Гърдова глава.
Типичната обява
Ако съберем медианите, типичната обява тук е двустаен от около 71 кв.м на 2. етаж в 5-етажна сграда, в сграда в строеж, на газ, за около €179 300. Отклоненията от този модел обикновено обясняват и отклоненията в цената. ТЕЦ се посочва в 0% от обявите с отопление.
Думите в обявите
От 26 описания в квартала 1 споменава обзавеждане, 2 изтъкват гледка, 2 предлагат паркомясто или гараж и 2 използват думата „лукс“. Паркомястото почти винаги е с отделна цена.
Долният край
Най-ниската цена, която видяхме тук, е €119 990 за 46 кв.м, около €2 608/кв.м. Последен етаж: питайте за покрива. Проверете тежестите преди капаро.
Собственици, агенции, строители
Пазарът в м-т Гърдова глава минава главно през посредници: 25 агенции срещу нито един собственик и 1 строители. В цяла София собствениците са 6,8% от обявите, тук 0%.
Сградите
Когато в този квартал се обяви двустаен, това най-често е нова малка сграда с 3–4 етажа или преустроен етаж от къща. Документите на такива имоти искат повече внимание. Сградите от 1990–2020 г. дават 7 обяви.
Бюджетни граници
С бюджет €200 хил. тук покривате 19 от 26 обяви. С €150 хил. остават 4. Добавете около 3,5% разходи над цената.
м-т Гърдова глава по седем признака
Редакционна оценка на м-т Гърдова глава за купувач на двустаен, на 6,9 км от центъра.
- Цена спрямо София3
52. място от 103 квартала по цена на квадрат (1 = най-евтин). М-т Гърдова глава стои в средата на пазара.
- Избор на обяви3,5
С 26 обяви м-т Гърдова глава дава нормален избор. Почти всички са през посредници.
- Ново строителство3,5
17 обяви са за нови сгради (65,4%): 13 в строеж и 4 с Акт 16 от 2021 г. насам.
- Транспорт2,5
5 автобусни спирки и 4 трамвайни по OpenStreetMap; 6,9 км до центъра. Колата е по-важна тук, отколкото в квартал с метро.
- Ежедневие2,5
За всекидневните нужди м-т Гърдова глава има 1 супермаркет, 3 аптеки, 2 училища, 3 детски градини и 1 медицински център. Плюс 4 малки магазина.
- Зеленина и паркове3
Малко зелено в градския смисъл в м-т Гърдова глава: 2 парка и 3 детски площадки.
- Потенциал за отдаване2,5
Наем около €590 при цена €179 300 дава брутно 3,9% годишно, при 4,5% за София. Наемите са по 8 обяви.
М-т Гърдова глава изисква компромис: 2,9 от 5. Плюсът, който се вижда веднага, е избор на обяви: 3,5. Най-ниско: транспорт 2,5 и ежедневие 2,5.
- + Избор на обяви тук: 3,5
- + Ново строителство в квартала: 3,5
- − Транспорт: 2,5, под средното
- − Ежедневие: 2,5, слабо място
Изчислено от обявите за продажба и от картата към септември 2026. Никой купувач на двустаен тук не е гласувал тук.
Транспорт и цена на двустаен в м-т Гърдова глава
В м-т Гърдова глава няма метро. Пътят до центъра е с наземен транспорт или кола, на 6,9 км. Наземният транспорт е 5 автобусни спирки и 4 трамвайни спирки по картата на OpenStreetMap. Най-близкото метро по карта е в Овча купел (М3), на приблизително 2,3 км.
Когато метрото е далеч, паркомястото става част от цената. Питайте за него още при първото обаждане. В часа пик 6,9 км могат да станат 25 минути, в празничен ден са около 10.
Паркомясто или гараж е упоменато в 2 оферти от 26 в м-т Гърдова глава; при другите питайте изрично. Улиците тук нерядко са стръмни и тесни, а зимата ги прави по-бавни; проверете пътя и в лошо време.
Няколко неща за пътя на място:
- В колко часа минава последният градски транспорт вечер в квартала.
- Колко минути пеша са до най-близката спирка от входа на блока.
- Как се излиза от квартала в посока центъра и колко се задръства сутрин.
Къде купувачите на двустаен губят пари в м-т Гърдова глава
Рисковете при покупка са сходни в цяла София, но тежестта им идва от фонда. Два-три дни проверка не са загуба на време.
- Наследници и съпрузи. Липсващ подпис на съпруга или наследник прави покупката уязвима.
- Фалшивият продавач. Сделки с пълномощно от чужбина са класически сценарий за измама; държте за среща с истинския собственик или видеовръзка.
- Договорът на агенцията. Предварителният договор трябва да има срок за нотариуса, условие за кредита и какво става с капарото, ако банката откаже.
- Разлика в площта. В договора стои застроена площ; ако на Акт 16 чистата излезе по-малка, нужна е клауза за намаляване на цената.
- Ипотеки и възбрани. Ипотека, възбрана или висящо дело минават с имота. Заличаването трябва да стане преди в деня на покупката.
- Недовършено строителство. Строителят може да спре или да забави сградата с години. Вижте какво е завършил досега и дали има ипотека върху парцела.
- Много собственици. Апартамент на трима наследници рядко се продава бързо; уточнете дали всички са съгласни писмено.
- „Имаме и друг купувач“. „Още един интерес“ е най-старият натиск; истинският продавач оставя ден-два за проверка.
Пазете всяко плащане с платежно и всяка уговорка на хартия. Продавач, който ви притиска да ги пропуснете, сам ви казва нещо.
Колко е вноската за двустаен в м-т Гърдова глава
Ето простата математика за м-т Гърдова глава. При €179 300 според 26 обяви, които преброихме в м-т Гърдова глава и лихва 2,7% вноските излизат както в таблицата.
| Самоучастие | 25 години | 30 години |
|---|---|---|
| 20% (€35 860), кредит €143 440 | €658 | €582 |
| 15% (€26 895), кредит €152 405 | €699 | €618 |
Сумата в брой, който трябва да имате в деня на сделката: около €33 800 при минималните 15%, а с 20% стават €42 800. Доходът е другото ограничение. За €618 на месец са нужни най-малко около €1 250 чисто. Не забравяйте и банката: оценка на апартамента €150–250, застраховка и евентуално такса обработка до 1%, при кредит от €152 хил. до €1 524. Пробвайте и песимистичен сценарий: при 3,7% вместо 2,7% вноската скача от €618 на €701.
Наемът на двустаен тук е към €590 (8 обяви), вноската при 15% и 30 години €618. Разликата е под €40 на месец. Сменете параметрите в калкулатора, ако банката ви предлага друго.
Цената в м-т Гърдова глава на фона на съседите
| Район | Разстояние | Двустаен (медиана) | €/кв.м | Източник |
|---|---|---|---|---|
| м-т Гърдова глава | 0 км | €179 300 | €2 573/кв.м | 26 обяви |
| Карпузица | 1,3 км | €180 000 | €2 436/кв.м | 41 обяви |
| Драгалевци | 5,4 км | €219 000 | €2 783/кв.м | 103 обяви |
| Витоша | 6 км | €166 300 | €2 486/кв.м | 238 обяви |
Най-евтиният квадрат в групата е в Карпузица (€2 436/кв.м), най-скъпият в Драгалевци (€2 783/кв.м). С Карпузица цените са практически равни, така че решават сградата и пътят. Внимавайте с оценките по съседство: където пише „оценка“, собствените обяви са под пет и числото е приблизително.
12 обяви за едностаен в м-т Гърдова глава дават медиана €147 700; втората стая излиза €32 000. За тристаен тук предвидете приблизително €277 200; на квадрат това е €2 507/кв.м срещу €2 573/кв.м за двустаен апартамент. Ако семейството ще расте, пресметнете дали двустаен сега и смяна след пет години е по-евтино от тристаен днес.
Карпузица (1,3 км) има 41 оферти и медианна площ 75 кв.м; 63% от тях са в строеж. Сравнението помага най-вече при пазарлъка: цената в Карпузица е довод, който продавачът в квартала трудно ще оспори.
Откъде да започнете търсенето в м-т Гърдова глава
Разширете търсенето към кв. Витоша (€166 хил.). Разликата с м-т Гърдова глава е €13 000 при медианите.
| Място | Км | Медиана | €/кв.м |
|---|---|---|---|
| м-т Гърдова глава (тук) | 0 | €179 300 | €2 573/кв.м |
| в.з. Беловодски път | 1,1 | €179 300 | €2 573/кв.м* |
| в.з. Бояна | 1,2 | €199 500 | €2 498/кв.м* |
| кв. Карпузица | 1,3 | €180 000 | €2 436/кв.м |
| кв. Павлово | 1,3 | €184 000 | €2 342/кв.м |
| кв. Бакстон | 1,4 | €190 000 | €2 815/кв.м |
* оценка по съседство, собствените обяви са малко
Запазете търсене в портала с нотификация за нови обяви в м-т Гърдова глава; в първите дни собствениците са най-гъвкави. Отидете и пеша от спирката до входа: така ще видите квартала, не само апартамента. Обявите от собственик тук са 0 обяви от 26 в извадката ни. Поради това повечето сделки тук минават през агенция. Търсенето, с което тръгваме в квартала: цена до €210 хил., площ от 59 кв.м и сортиране по дата.
Ако не искате да ровите сами, попълнете заявката. Получавате подбрани свежи обяви и ориентир дали цената е честна, без комисиона. Ако мислите и извън града, най-близо е с. Владая, с оценка €190 100. Съпоставете и времето до работа, не само медианата.
Какво ни питат за м-т Гърдова глава
Колко е най-ниската цена за двустаен в м-т Гърдова глава?
Най-ниската оферта в извадката ни в м-т Гърдова глава е €119 990 (46 кв.м, 4. от 4 етажа, строеж 2011 г.). Това е около €2 608/кв.м. Последният етаж понякога обяснява цената. Много евтината обява обикновено има причина: етаж, състояние или документи. Поискайте номера на нотариалния акт и проверете тежестите още преди огледа. Евтиното на партер или без асансьор може да се окаже трудно за препродажба. Едностаен тук се предлага около €147 700 (12 обяви).
Как да продам бързо двустаен в м-т Гърдова глава?
Обявете малко над реалната цена, защото купувачът ще се пазари с 3–7%. В м-т Гърдова глава медианата е €179 300. По цена на квадрат м-т Гърдова глава е на 52. място от 103 квартала (1 = най-евтин). За сравнение, едностайните в м-т Гърдова глава са с медиана €147 700. Скицата и удостоверението за тежести ускоряват сделката. Данъкът при продажба на единствено жилище по правило не се плаща, проверете условията.
С колко пари мога да купя двустаен в м-т Гърдова глава?
Зависи от сградата, но ориентирът е €157 хил.–€210 хил. Медианата в м-т Гърдова глава е €179 300, по 26 обяви за двустайни тук в извадката ни. Към цената прибавете около 3,5% разходи по сделката. Не забравяйте резерв за ремонт или обзавеждане. Предварителното одобрение от банка показва реалния таван. Комисиона на агенция не е включена в тези суми.
По-изгодно ли е да купя двустаен в м-т Гърдова глава, отколкото да плащам наем?
Наемът на двустаен в м-т Гърдова глава е около €590, а вноската при 80% кредит за типичния €179 300 е около €574. Вноската е по-ниска от наема. Но за покупка трябват и около €42 668 в брой. По цена на квадрат м-т Гърдова глава е на 52. място от 103 квартала (1 = най-евтин). Собственото жилище е и спестяване, наемът не е. Сделката струва пари и при покупка, и при продажба. Лихвата може да се промени, наемът също.
Удобен ли е м-т Гърдова глава за ежедневни покупки?
Основното го има. По OpenStreetMap в м-т Гърдова глава има 1 супермаркет и 3 аптеки. Мол в границите няма, за по-големи покупки се ходи другаде. В м-т Гърдова глава OpenStreetMap показва 2 училища. Данните са от OpenStreetMap и могат да изостават. Близкият магазин е плюс при отдаване под наем. От м-т Гърдова глава до центъра по права линия са около 6,9 км.
Има ли двустаен до 100 000 евро в м-т Гърдова глава?
€100 хил. са около 195 583 лв. В м-т Гърдова глава такива оферти не видяхме, при медиана €179 300. За този бюджет по-реално е едностаен или по-далечен район. В целия град под тази граница са около 2,3% от обявите. Много евтините обяви понякога са за идеални части или с тежести. Наемът на двустаен в м-т Гърдова глава е около €590 на месец. Под €80 хил. в целия град двустайните са около 40. Ако бюджетът е €100 хил., заявката ще покаже реалните опции.
Струва ли си двустаен в м-т Гърдова глава като инвестиция?
При наем около €590 и цена €179 300 брутната доходност в м-т Гърдова глава е около 3,9% годишно. За София средната е 4,5%. Нетната е по-ниска след данъци, празни месеци и ремонти. В нашата подредба на 103 квартала м-т Гърдова глава е 52. по евтиност. Обзавеждането вдига наема, но и първоначалната инвестиция. Данъкът върху наемния доход намалява нетната доходност.
На какво разстояние от центъра е м-т Гърдова глава?
Около 6,9 км по права линия. За софийски мащаб разстоянието от м-т Гърдова глава не е проблем. На картата в м-т Гърдова глава има 5 автобусни спирки. Сметнете колко часа месечно ще прекарвате в път. Времето до работа е по-важно от разстоянието до центъра. По-далеч обикновено значи и по-голяма площ за същите пари. Най-близкото съседно място е в.з. Беловодски път, на 1,1 км.
Има ли парно (ТЕЦ) в двустайните в м-т Гърдова глава?
В м-т Гърдова глава парното от ТЕЦ се среща в 0% от обявите, в които изобщо е споменато отопление. Газът е 83%. Питайте за сметките от последната зима. При стари щрангове проверете дали има топломери. Наемът на двустаен в м-т Гърдова глава е около €590 на месец. В нашата подредба на 103 квартала м-т Гърдова глава е 52. по евтиност.
Двустайни в съседните райони
Търсенето само в един квартал отрязва половината варианти. Съседите по-долу са на няколко спирки.
- кв. Бояна€2 498/кв.м
- кв. Драгалевци€2 783/кв.м
- кв. Витоша€2 486/кв.м
- в.з. Бояна≈ €200 хил.
- в.з. Беловодски път≈ €179 хил.
- кв. Карпузица€2 436/кв.м
- с. Владаянаселено място
Други места около София
Полезно при покупка
Търсите двустаен в м-т Гърдова глава?
Не сме агенция и не взимаме комисиона. Заявката е безплатна: пишете какво търсите, ние връщаме съвпаденията и въпросите, които да зададете преди капарото.
- С предимство от собственици
- Данните ви не отиват при брокери
- Работим по квартал и бюджет
Източник: собствено преброяване на публичните обяви за двустайни апартаменти за продажба — 26 в м-т Гърдова глава — плюс OpenStreetMap за спирки, магазини и паркове. Разделението „собственик/агенция/строител“ е по телефон и текст и може да греши в единични случаи. 26 септември 2026 г.