Двустаен на зелено в София: колко струва и какво рискувате

Почти всеки втори двустаен в сайтовете е в строеж

Толкова голям дял на незавършени сгради има по една проста причина: строителите продават рано, защото с парите на купувачите финансират строежа. Затова апартаментите се появяват в сайтовете още при изкопа и остават там до последния непродаден. По зони строящите се двустайни са 824 под Витоша, 1 670 във външния пояс и 607 в центъра и широкия център. Останалите 122 са в селата и градовете около София. В кварталите под Витоша строящите се апартаменти са голямата част от предлагането, а в старите панелни комплекси са по-скоро нови блокове по краищата.

Кога обещават ключа

Обявите посочват година на въвеждане в експлоатация. Повечето обещават 2027 г. 243 са със срок 2029 или 2030 г., тоест сградата вероятно е в самото начало. Колкото по-далечен е срокът, толкова по-ниска е по правило цената, защото рискът е по-голям. Срокът в обявата е намерение, не задължение. Задължението е в договора, заедно с неустойка за закъснение. Прочетете я преди да подпишете: колко е на месец и от кой момент започва да тече.

Къде се строи най-много и колко е отстъпката

Последната колона показва колко по-евтин е квадратът в строеж спрямо готовите нови сгради в същия квартал. Където числото е голямо, отстъпката за риска е реална. Където е малко или отрицателно, купувате на зелено почти на цената на готовото и поемате риска без компенсация.

Застроена площ: 72 кв.м не са 72 кв.м

Площта в обявите за ново строителство почти винаги е застроена, тоест в нея влиза дял от стълбищата, коридорите, асансьорната шахта и понякога от покрива. Реалната площ в апартамента, която стъпвате и обзавеждате, е с около 15–20% по-малка. Нека сметнем. Типичните 72 кв.м застроена площ са около 59 кв.м чиста. Ако цената е €2 293/кв.м за застроена, на чист квадратен метър тя е около €2 796/кв.м. Това е над медианата на готовите нови апартаменти (€2 757/кв.м), при които също се обявява застроена площ, но вече можете да я измерите. Искайте от строителя таблица с разпределението: чиста площ на всяко помещение, тераса, дял от общите части. Сериозните строители я дават без въпроси. Повече за площите в квадратурата на двустайния.

Как се плаща и кога влиза кредитът

Типичната схема при покупка на зелено е плащане на части, обвързани с етапите на строежа: първа вноска при предварителния договор, следващи при Акт 14 и Акт 15, остатък при Акт 16. Процентите се договарят и са различни при всеки строител. Колкото повече платите в началото, толкова по-голяма отстъпка можете да поискате. Ипотечен кредит повечето банки отпускат едва от определен етап, най-често след Акт 14, и често само за сгради, които банката вече е одобрила. Първите вноски почти винаги са от собствени пари. Думата „разсрочено“ се среща само в 4 обяви, така че за удължено плащане без банка трябва да питате изрично. Нотариален акт получавате или веднага, за идеални части от терена и бъдещия обект, или в края. Първият вариант е по-сигурен, защото още от началото сте собственик на нещо реално.

Рисковете, за които се плаща отстъпката

• Закъснение. Най-честият риск. Година закъснение е година наем, който плащате отгоре.
• Фалит на строителя. Рядък, но тежък. Проверете от колко години работи фирмата, колко сгради е завършила и дали са с Акт 16.
• Промяна на проекта. Преразпределение на етажите, по-малки тераси, друга дограма. Договорът трябва да описва апартамента в детайли, с приложена схема.
• Тежести върху терена. Строежът често се финансира с банков кредит срещу ипотека на терена. Банката трябва писмено да се съгласи вашият апартамент да бъде освободен.
• Довършване. Апартаментът обикновено се предава на шпакловка и замазка. Баня, подове, врати и кухня са ваш разход. Поискайте оферта от майстор преди да подпишете.
• Отопление. Сред строящите се двустайни с посочено отопление 802 са на газ и 885 на ТЕЦ. Проверете дали присъединяването е в цената.

Как да проверите разрешението за строеж и какво още да поискате преди капаро е описано в проверката на имота. Готовата алтернатива и нейната цена са в двустаен с Акт 16.

От строителя или от предишен купувач

Строителите публикуват директно 790 обяви за двустайни, с медиана €2 369/кв.м. Останалите обяви за апартаменти в строеж са през агенции, част от които работят ексклузивно за конкретен комплекс, и през хора, купили на зелено по-рано и продаващи договора си преди Акт 16. Последният случай е особен. Купувате не апартамент, а правата по предварителен договор или нотариален акт за идеални части. Цената обикновено е над тази на строителя, защото първият купувач иска печалба, но понякога апартаментът е на по-добър етаж или с по-изгодни условия. Трябва ви съгласието на строителя за прехвърлянето и пълна история на плащанията: колко е платено, колко остава и към кого. И в двата случая искайте да видите разрешението за строеж и последния подписан акт. Строител, който не може да покаже Акт 14 за сграда, обявена със срок след година, вероятно не е толкова напред, колкото казва.

За кого има смисъл

• За хора, които имат къде да живеят две години. Ако не плащате наем, отстъпката е чиста печалба.
• За купувачи с пари в брой. Те могат да поискат най-голяма отстъпка срещу по-голямо първоначално плащане.
• За хора, които искат да изберат разпределение и етаж. Най-добрите апартаменти в сградата се продават първи, на зелено.
• Не е добър избор, ако сте под наем с изтичащ договор, ако целият бюджет е с кредит и нямате резерв за довършване или ако ви трябва адрес и детска градина в конкретен срок.

Сравнете зелено и готово на една маса

Най-честата грешка при покупка на зелено е, че купувачът сравнява само строящи се сгради помежду им. Ако ни пишете в заявката бюджета, кварталите и кога ви трябва ключът, ще ви пратим и двете: подбрани апартаменти в строеж и готови нови апартаменти в същите квартали, с цената на чист квадрат, където може да се сметне. Не работим за строители и не взимаме комисиона. Услугата е безплатна.

Често задавани въпроси

Цените по квартали

Изберете квартал, за да видите разпределението на цените и какво да проверите на огледа.

• кв. Овча купел€2 302/кв.м
• кв. Дружба 1€2 312/кв.м
• кв. Кръстова вада€2 866/кв.м
• кв. Манастирски ливади€2 758/кв.м
• кв. Витоша€2 486/кв.м
• кв. Малинова долина€2 374/кв.м
• кв. Банишора€2 500/кв.м
• кв. Дружба 2€2 484/кв.м
• кв. Овча купел 2€2 196/кв.м
• кв. Овча купел 1€2 283/кв.м
• кв. Център€2 779/кв.м
• кв. Бояна€2 498/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Двустаен с Акт 16
• Квадратура на двустаен
• Проверка на имота
• Двустаен до €150 000
• Кредит за двустаен