Двустаен в кв. Бояна — какво получавате за парите
€199 500 е числото, около което се върти двустаен в кв. Бояна: толкова е медианата на 152 обяви от септември 2026. Бояна е квартал на кооперации с по три-пет етажа, асансьор и паркомясто срещу доплащане. В кв. Бояна двустайният със средна цена означава към €49 000 собствени пари, ако останалото е ипотека.
В средата на 103 квартала: 46-о място по цена на квадрат. Сградите от обявите имат средно по 4 етажа, а предлаганият двустаен най-често е на 2-ри етаж. 48% от двустайните тук са „на зелено“, което значи договор със строител и чакане на Акт 16. Всяка втора-трета обява в квартала е за сграда в строеж (48%), и това дърпа медианата на квадратен метър надолу.
Инвеститорите тук смятат с наем към €800 на месец, което прави брутно 4,8% на година. Всички суми по-долу са обявени цени; при реална сделка по правило се договаря няколко процента по-ниско.
В кв. Бояна двустаен се купува по три неща: цена, сграда и път до работа.
Подходящ ли е Бояна за вас
Двустайният е най-гъвкавото жилище, но в кв. Бояна подхожда на някои купувачи повече от на други. Медианният двустаен апартамент тук е 75 кв.м за €199 500; от тези числа тръгва всяка сметка.
Млада двойка
Вноска към €650 при 80% кредит за 30 години и €40 000 собствени пари: това е входният билет в квартала. Горе-долу колкото за града, ето защо изборът е по-скоро за локацията, не за парите.
След децата
Двустаен тук се купува и от хора, чиито деца вече са излезли; за тях площта е по-малко важна от адреса.
Ново строителство
„На зелено“ в кв. Бояна се продава по €2 437/кв.м; купуващият плаща на етапи и изчаква Акт 16, така че трябва покрив дотогава.
Без ипотека
Без банка сделката става за две-три седмици, а продавачите обичат това: пазарлък от €6 000–€14 000 при €199 500 е постижим. Проверката на документите обаче остава същата; банката поне би я направила заедно с вас.
Ако купувате за инвестиция, сравнете и доходността по квартали.
Колко струва двустаен в кв. Бояна
€199 500: толкова струва обичайният двустаен в кв. Бояна, ако се съди по 152 оферти. Разликата между 20-ия и 80-ия персентил е €67 200: от €170 300 до €237 500. По този показател Бояна е в средата на класацията: 46-и от 103 квартала. €2 498/кв.м е медианната цена на квадрат тук, почти колкото общоградската медиана от €2 516/кв.м.
Долният край на пазара беше така: 46 кв.м за €119 990 (€2 608/кв.м; на последния, 4-ти етаж, в сграда от 2011 г.); €120 000, 59 кв.м на партер в сграда с 5 етажа, в сграда от 2016 г. Партерните жилища традиционно са с отстъпка и това се вижда и тук.
- до €100 хил.0 обяви (0%, в града 2%)
- €100–150 хил.15 обяви (10%, в града 28%)
- €150–200 хил.62 обяви (41%, в града 42%)
- €200–250 хил.51 оферти (34%, в града 18%)
- €250–300 хил.12 обяви (8%, в града 6%)
- над €300 хил.12 оферти (8%, в града 4%)
Колко обяви за двустаен има във всеки ценови диапазон в квартала; в скоби е делът от всички 152 обяви и същият дял за София.
Всички суми са офертни. На практика сделката нерядко се затваря с 3–7% под обявеното, особено при оферти, които стоят повече от месец.
Пресметнато: 3% от €199 500 са €6 000, 7% са €14 000; такава е обичайната разлика за пазарлък тук. Добрата цена в кв. Бояна стои към €2 498/кв.м за типична сграда и етаж; всичко над €2 873/кв.м изисква аргумент: нова сграда, гледка, паркомясто.
Разпределение на 152 обяви за двустайни в този квартал по обявена цена (imot.bg, септември 2026).
Двустаен в кв. Бояна: сметката на купувача
Броят на обявите по бюджет в кв. Бояна стои така (натрупано, от 152 обяви):
- До €100 000 двустаен тук няма, така че с този бюджет търсете в Драгалевци и Княжево.
- До €150 000 попадат 15 обяви (10%).
- До €200 000 са 77 оферти; толкова пари купуват към 80 кв.м в квартала.
- До €250 000: 128 обяви (84%), а над €300 000 остават 12 обяви.
Буфер от три-четири вноски (€2 000–€2 600) освен покупката е здравословен минимум.
При цена €199 500 собственото участие е между €30 000 и €40 000, в зависимост от банката. Не забравяйте разходите: към €8 000–€10 000 отиват за данък, такси и проверка на имота. Ориентировъчната вноска за €159 600 (80% от цената) е €650 на месец за 30 години. Изчислете и други суми в ипотечния калкулатор.
Сума над €237 500 тук дава избор: нова сграда, паркомясто или повече квадрати.
Застраховката на имота и живота добавя десетина-двайсет евро месечно; включете ги в сметката.
Спестете си месец в преглеждане на обяви
Попълвате кратка заявка: квартал, бюджет, кредит или кеш, срок. Връщаме ви подбрани актуални обяви за двустайни, с предимство на тези от собственици, ориентир дали цената е честна и какво да проверите в документите.
- Безплатно, без договор
- Продавачите също могат да пишат
- Отговор до един работен ден
Редакционна оценка: Бояна
Кв. Бояна, 3,2 от 5: цена, избор, сгради, транспорт, ежедневие, зеленина и отдаване.
- Цена спрямо София3
Медиана €199 500 за двустаен и €2 498 на квадрат, почти колкото средното за града. Половината обяви са под €199 500.
- Избор на обяви5
Голям пазар: 152 оферти в извадката ни. Цените са от €119 990 до €465 000.
- Ново строителство4,5
Новото доминира в кв. Бояна: 69,7% от офертите. С Акт 16 медианата е €235 000.
- Транспорт2,5
Без метро. Наземните спирки тук са 6.
- Ежедневие1
1 детска градина в квартала по картата.
- Зеленина и паркове3
2 парка и 1 градинка между блоковете тук. Площадките за деца са 5.
- Потенциал за отдаване3,5
Около средното: 4,8% брутна доходност в кв. Бояна. Нетната доходност е по-ниска след данъци и празни месеци.
Средно 3,2 от 5 за Бояна. Плюсът, който се вижда веднага, е избор на обяви: 5. Най-ниско: ежедневие 1 и транспорт 2,5.
- + Избор на обяви в този квартал: 5
- + Ново строителство тук: 4,5
- − Ежедневие: 1, компромис
- − Транспорт: 2,5, компромис
Изчислено от обявите за продажба и от картата към септември 2026. Никой купувач на двустаен в квартала не е гласувал тук.
Бюджетът в три примера
Колко пари в брой трябват за двустаен в кв. Бояна? Зависи от цената, затова ги сметнахме три: €170 хил., €200 хил. и €238 хил. Кой продава: „Долната петина“ през агенция, „Типичен двустаен“ през агенция и „Горната петина“ директно от собственик. Кредит 30 години, 2,6%. Адвокатската проверка е сметната за €250, банковата оценка за €200.
| Долната петина | Типичен двустаен | Горната петина | |
|---|---|---|---|
| Цена на жилището | €170 300 | €199 500 | €237 500 |
| Агенция (3% с ДДС) | €5 109 | €5 985 | няма |
| Банка и адвокат | €1 174 | €1 248 | €1 400 |
| Собствени средства | €25 545 (15%) | €39 900 (20%) | €47 500 (20%) |
| Нотариус и вписване | €1 120 | €1 300 | €1 488 |
| Площ при медианната цена на квадрат | около 68 кв.м | около 80 кв.м | около 95 кв.м |
| Месечна вноска (2,6%, 30 г.) | €580 | €639 | €761 |
| Кой продава | агенция | агенция | собственик |
| Сума на кредита | €144 755 | €159 600 | €190 000 |
| Данък при покупка | €5 109 | €5 985 | €7 125 |
| Нужни пари в брой | €38 057 | €54 418 | €57 513 |
€38 057 в брой за по-евтиния вариант срещу €57 513 за по-скъпия: разликата е €19 456.
€580, €639 или €761 месечно: за всяка от тези вноски банката ще гледа дохода ви. Сметнете точно в калкулатора. За сравнение, наемът на двустаен в квартала е около €800 месечно, повече от вноската в средния сценарий.
Нотариус и вписване излизат €1 120–€1 488, данъкът €5 109–€7 125.
Кредит за двустаен в Бояна: числата
Банките през 2026 финансират до 80–85% от цената, лихвите са в рамките на 2,4–3%, а срокът най-често е до 30 години. Смятаме с примерна лихва 2,5% върху €199 500, медианната цена в кв. Бояна (полите на Витоша).
| Самоучастие | 25 години | 30 години |
|---|---|---|
| 15% (€29 925), кредит €169 575 | €761 | €670 |
| 20% (€39 900), кредит €159 600 | €716 | €631 |
Не забравяйте и банката: оценител за €150–250, застраховка на имота и такса обработка от 0 до 1% (до €1 696 тук). Тествайте и песимистичен сценарий: при 3,5% вместо 2,5% вноската скача от €670 на €761. Грубият праг на банките е вноската да е под половината от нетния доход. За €670 на месец са нужни най-малко към €1 350 чисто. Банката не финансира таксите (към €7 600), затова собствените пари са самоучастие €29 925 плюс приблизително €7 600 такси, общо към €37 500.
Вноската срещу наема: двустаен под наем тук струва към €800 на месец по 55 обяви. Наемът е над вноската с €130. Ако имате самоучастието, аргументът за покупка е силен. Сменете параметрите в калкулатора, ако банката ви предлага други условия.
Нотариален акт, тежести, Акт 16: проверката в кв. Бояна
48% от двустайните в кв. Бояна в извадката ни са в строеж, а още 33 обяви са въведени след 2021. Това мести проверката от „кой е собственикът“ към „кога ще бъде завършена сградата“.
| Сграда | Обяви | €/кв.м |
|---|---|---|
| В строеж („на зелено“) | 73 | €2 437/кв.м |
| Акт 16 след 2021 | 33 | €3 114/кв.м |
| Строени 1990–2020 | 24 | €2 868/кв.м |
- Нотариален акт. Основният документ. Гледайте дали продавачът е единственият собственик и по какъв начин е придобил имота.
- Справка за тежести. От Имотния регистър: ипотеки, възбрани, искови молби. Поискайте го актуално, в седмицата на сделката.
- Акт 14, 15 и 16. Акт 14 е за завършен груб строеж, Акт 15 за приемане на сградата, Акт 16 (удостоверение за въвеждане в експлоатация) значи, че може да се живее законно.
- Пълномощно, ако има такова. Пълномощник, който иска парите в брой, е червен флаг.
- Неплатени сметки. Поискайте последните бележки за ток, вода, парно и такса вход.
- Ипотека или гаранция на строителя. Ако строежът е с банково финансиране, попитайте банката за условията по заличаване.
- Бележка от управителя. Изискайте удостоверение от управителя, че няма дългове към входа.
- Архитектурен план. Вземете плана на етажа; от него проверявате разпределението и квадратурата от 75 кв.м.
Реален график тук: най-напред акт и скица, после тежести, накрая данъчна оценка за нотариуса. Капарото дайте едва след като справката за тежести е чиста и имената в акта съвпадат с личната карта на продавача.
Цената в кв. Бояна на фона на съседите
| Място | Км | Медиана | На квадрат | База |
|---|---|---|---|---|
| Бояна | тук | €199 500 | €2 498/кв.м | 152 обяви |
| Павлово | 2,6 км | €184 000 | €2 342/кв.м | 39 обяви |
| Княжево | 3,2 км | €193 100 | €2 704/кв.м | 32 оферти |
| Драгалевци | 4 км | €219 000 | €2 783/кв.м | 103 оферти |
Сред съседите цената на квадратен метър се движи от €2 342/кв.м (Павлово) до €2 783/кв.м (Драгалевци). Медианата в кв. Бояна е €199 500, а в Павлово е €184 000, разминаване от €16 000. Числата са медиани на обявени цени; при съседи с малко обяви една сделка може да измести картината.
30 обяви за едностаен тук дават медиана €146 200; отделната спалня струва €53 000. За тристаен в квартала пригответе към €309 000; на квадрат това е €2 680/кв.м срещу €2 498/кв.м за двустаен.
Павлово (2,6 км) има 39 обяви и медианна площ 78 кв.м; 54% от тях са в строеж. Сравнението помага главно при пазарлъка: цената в Павлово е довод, който продавачът тук трудно ще отрече.
Бързо или спокойно: пазарът в Бояна
Предлагането в кв. Бояна (7,7 км от центъра) е широко: 152 обяви, а в големите квартали скрейпът ни се ограничава около 240. Изборът е широк, можете да сравните дузина апартамента за две-три седмици. С 70% нови сгради тук моментът зависи и от етапа: при Акт 14 цената е по-изгодна, при Акт 16 по-сигурна.
С бюджет €200 хил. в квартала имате избор между 77 обяви от 152; с €250 хил. вече 128 обяви. Медианата е €199 500, при €2 498/кв.м. От 6 925 двустайни в базата ни за София 152 обяви са тук, тоест 2,2%. Типичната площ е 75 кв.м при 69 кв.м за града.
Докато търсите, всеки месец под наем струва към €800 в кв. Бояна. Дванайсет месеца колебание е €9 600, осезаема част от самоучастието. По наблюдение, есента е удобен момент, защото предлагането е широко, а банките работят нормално. Ако не бързате, оползотворете тихите месеци за пазарлък. Приемането на еврото през 2026 не промени правилата на покупката. Цените вече се обявяват в евро, а закръгляванията при превалутирането понякога качва цената с няколкостотин евро.
Покупката от първия оглед до нотариуса най-често отнема 3–6 седмици с кредит. При добра обява разликата между купувач и наблюдател е няколко дни.
Как да не надплатите за двустаен в кв. Бояна
При цена към €199 500 една пропусната проверка струва повече от година наем. Разликата е в числата: в кв. Бояна те се мерят в десетки хиляди евро.
- Площта на хартия. Разлика от 15–20% между застроена и чиста площ при €2 498/кв.м прави €31 800 за стълбища и асансьорна шахта.
- Сравнение само по крайна цена. Цената на квадрат казва повече от крайната цифра; тук медианата е €2 498/кв.м.
- Етажната собственост. Протоколите на етажната собственост показват за спорове и вноски, за които продавачът не споменава.
- Само един оглед. Единичен оглед по обед в квартала крие половината картина.
- Доверие на рендера. 48% от двустайните тук са в строеж. Проверете завършените сгради на строителя, дали строежът е с банково финансиране и как ще се вдигне ипотеката.
- Зимните сметки. При газ (92% от посочилите тук) вижте абонаментните такси и сметките за последната зима.
- Цена над района. Съпоставете цената на квадрат с €2 498/кв.м за района и с диапазона €2 384/кв.м–€3 114/кв.м; всичко над тавана изисква обяснение.
- Ремонтът се подценява. Баня, подове и инсталации в двустаен от 75 кв.м лесно стигат пет цифри евро. Сложете ги в офертата си.
Нито една от тези грешки не е наивна; всички идват от нетърпение.
Често задавани въпроси за двустаен в кв. Бояна
Какво включва застроената площ в обявите в кв. Бояна?
Стени, част от стълбището, коридорите и асансьора. Всичко това влиза в застроената площ, с която в кв. Бояна се обявява типичният двустаен от 75 кв.м. Жилищната площ е около 62 кв.м. Сравнявайте обявите по една и съща мярка. Мазето и таванът понякога също са включени в застроената площ. В нотариалния акт площта е описана точно. Най-близкото съседно място е в.з. Бояна, на 0,6 км. По цена на квадрат Бояна е на 46. място от 103 квартала (1 = най-евтин).
Нови сгради или стари блокове преобладават в кв. Бояна?
Новото строителство доминира: 70%. От останалите 24 обяви са от 1990–2020. Числата са от 152 обяви. В града като цяло почти всяка втора обява е за сграда в строеж. Едностаен в кв. Бояна се предлага около €146 200 (30 обяви). При сгради в строеж проверете разрешението за строеж и графика на плащанията. Новото строителство се обявява по застроена площ. При готова сграда поискайте Удостоверение за въвеждане в експлоатация.
Колко струва квадратът в двустаен в кв. Бояна?
Около €2 498 на кв.м, според 152-те оферти за двустайни, които преброихме в кв. Бояна. Това е почти колкото средното за София (€2 516/кв.м). Долната петина на обявите е под €2 384/кв.м, горната над €3 114/кв.м. Цената на квадрат е по-добрият начин да сравнявате обяви с различна площ. Внимавайте дали обявата е по застроена или по чиста площ, разликата стига 15–20%. Партерите и последните етажи често са по-евтини на квадрат. Малките двустайни почти винаги са по-скъпи на квадрат от големите. За сравнение, едностайните в Бояна са с медиана €146 200.
Колко е най-ниската цена за двустаен в кв. Бояна?
€119 990. Толкова е най-евтиният двустаен, който видяхме в кв. Бояна: 46 кв.м, 4. от 4 етажа, строеж 2011 г. Медианата е €199 500, така че разликата е €79 510. Последният етаж понякога обяснява цената. Сравнете цената на квадрат, не само общата сума. 73 от 152 обяви тук са за сгради в строеж. Едностаен в квартала се предлага около €146 200 (30 обяви). Евтиното на партер или без асансьор може да се окаже трудно за препродажба.
Каква заплата е нужна за двустаен в кв. Бояна?
Банките обикновено искат вноската да не е повече от около 40–50% от нетния доход. При вноска около €639 за типичния двустаен в кв. Бояна това означава нетен доход на домакинството поне около €1 400. Двама кредитополучатели улесняват одобрението. Кредитните консултанти обикновено са безплатни за купувача. Предварителното одобрение ви дава по-силна позиция при пазарлъка. Другите кредити и лизинги намаляват лимита. За сравнение, едностайните в Бояна са с медиана €146 200.
Лесно ли ще продам после двустаен в кв. Бояна?
Зависи от сградата повече от района. В кв. Бояна 73 от обявите са в строеж, така че ще се конкурирате с нови сгради. Не можем да предскажем цените, никой не може честно. В нашата подредба на 103 квартала Бояна е 46. по евтиност. Средните етажи се продават най-бързо. Тристаен в кв. Бояна излиза около €309 000. Документите в ред ускоряват продажбата.
Добър ли е кварталът Бояна за млади семейства?
Става, с уговорки. На картата в кв. Бояна има 1 детска градина и 5 детски площадки. Двустаен от 75 кв.м събира семейство с едно малко дете. Ако след години ви трябва тристаен, тук той е около €309 000. Типичният двустаен тук е около €199 500. Тристаен в квартала излиза около €309 000. Детската стая в двустаен обикновено е спалнята, а родителите остават в хола.
Разширете търсенето
Продавачите и брокерите не винаги пишат точните граници на квартала. Проверете и съседните страници — част от обявите са там.
- кв. Драгалевци€2 783/кв.м
- кв. Княжево€2 704/кв.м
- кв. Павлово€2 342/кв.м
- кв. Витоша€2 486/кв.м
- в.з. Бояна≈ €200 хил.
- в.з. Беловодски път≈ €179 хил.
- с. Владаянаселено място
Може да ви е интересно
Наръчници
Търсите двустаен в кв. Бояна?
Средните цени на сайта важат за квартала. Заявката ги превръща в конкретни двустайни за вашия бюджет, етаж и тип строителство.
- Тухла, панел или ново строителство
- Не сме агенция — без комисиона
- С предимство от собственици
Цените за кв. Бояна са изчислени от 152 обяви за продажба на двустайни апартаменти в района в imot.bg, събрани през септември 2026, и от отворената карта OpenStreetMap за транспорт и магазини. Това са офертни цени, не сключени сделки. Обновено 26 септември 2026 г.