Двустайни апартаменти за продажба в кв. Витоша
Двустаен в кв. Витоша обикновено е в сграда, строена след 2005 г., с такса за поддръжка на комплекса и с по-голяма застроена площ. Обявите за двустаен апартамент тук започват от €94 000, но реалният център на пазара е около €166 300 за 69 кв.м. На практика, €166 300 купуват в квартала към 69 кв.м.
Медианната площ е 69 кв.м, колкото е и за града. Газът е обичаен тук: 95% от обявите с посочено отопление са на газ. Всяка втора-трета обява в кв. Витоша е за сграда в строеж (57%), и това дърпа медианата на квадрат надолу. По €/кв.м кварталът заема 44-то място от 103 квартала с достатъчно оферти.
Инвеститорите тук смятат с наем около €670 на месец, което прави брутно 4,8% годишно. Нивото в този квартал е типично за града, без отстъпка и без надценка за адреса. Страницата е за купувача: колко да предвидите, какво купувате за тези пари и кое да проверите преди капаро.
Цена на квадрат и цена на апартамент в кв. Витоша
Типичната цена за двустаен в кв. Витоша е €166 300, изчислена като медиана на 238 обяви. Шест от всеки десет обяви влизат в коридора €150 000 – €190 000. От 103 квартала, за които има достатъчно обяви, 43 са по-евтини на квадрат от Витоша. €2 486/кв.м е медианната цена на квадрат тук, практически равно на градските €2 516/кв.м.
Ето какво имаше най-долу в списъка: двустаен от 54 кв.м в строеж, със срок 2027 г. за €94 000, на 2-ри от 5 етажа; 40 кв.м за €95 712 (€2 393/кв.м; на последния, 4-ти етаж, в строеж, със срок 2028 г., с газово отопление); €99 990, 70 кв.м на партер в сграда с 4 етажа. Където пише „в строеж“, цената е за застроена площ и за апартамент, който още не съществува.
- до €100 хил.3 обяви (1%, в града 2%)
- €100–150 хил.50 обяви (21%, в града 28%)
- €150–200 хил.159 обяви (67%, в града 42%)
- €200–250 хил.22 обяви (9%, в града 18%)
- €250–300 хил.3 обяви (1%, в града 6%)
- над €300 хил.1 обява (0%, в града 4%)
Разпределение на офертите по цена в квартала; в скоби е делът от всички 238 оферти и същият дял за София.
Това са поискани, а не платени цени. Разликата при реалната сделка като правило е няколко процента в полза на купувача.
При €166 300 отстъпка от 3–7% прави €5 000–€11 600, почти колкото струват данъкът и таксите по сделката.
Разпределение на 238 обяви за двустайни тук по обявена цена (imot.bg, септември 2026).
В какви сгради са двустайните в кв. Витоша
| Период | Обяви | Медиана | €/кв.м | Площ |
|---|---|---|---|---|
| Строени до 1989 | 1 | няма медиана | ||
| Строени 1990–2020 | 24 | €191 400 | €2 946/кв.м | 67 кв.м |
| Нови, въведени 2021+ | 52 | €172 500 | €2 584/кв.м | 67 кв.м |
| На зелено | 136 | €158 100 | €2 303/кв.м | 70 кв.м |
Апартаментите в строеж са €2 303/кв.м, 11% под готовото строителство (€2 584/кв.м); отстъпката е цената на риска и чакането.
ТЕЦ: 3%, газ: 95%. Газът и локалното отопление са голяма част от пазара, така че питайте за сметките през зимата. Медианната сграда е на 5 етажа, а 13 обяви са в блокове с 10 и повече етажа. Ако не ви пречи партер (60 обяви) или последен етаж (16 обяви), имате повече избор и по-добра цена.
При новото строителство в кв. Витоша изискайте Акт 16 или Удостоверение за въвеждане в експлоатация и проверете месечната такса за поддръжка.
Въпроси за постройката тук, преди капаро:
- Санирана ли е сградата и преди колко години е ремонтиран покривът.
- Конструкцията: панел, ЕПК, пълзящ кофраж или тухла; от нея зависят шумът и преустройствата.
- Кои са хората във входа: живущи или наематели.
- Какво става с мазе и паркомясто, и включени ли са в цената.
- Правени ли са преустройства по конструкцията в апартамента или на съседите.
Транспорт и цена на двустаен в кв. Витоша
Без метро Витоша разчита на наземния транспорт и личния автомобил, а до центъра има 5,7 км. Наземният транспорт е 25 спирки на автобус по картата на OpenStreetMap. Ако търсите метро, то е в Хладилника (М2), 2 км по права линия.
Съседните Кръстова вада и Малинова долина са на 1,5 км и 2,1 км, което разширява кръга от спирки и магазини. В пиковия час 5,7 км могат да станат 25 минути, в празничен ден са към 10. За купувач без кола проверете разписанието в час пик, не в неделя следобед.
Паркомясто или гараж е упоменато в 1 обява от 238 в кв. Витоша; в останалите питайте отделно. В кв. Витоша колата е почти задължителна, особено ако детето учи или работата е в другия край на града. Съседният Кръстова вада с по-добър достъп до метро се обявява по €2 866/кв.м, при €2 486/кв.м тук.
На оглед тук вижте и това:
- Колко време ви отнема пътят до офиса в понеделник сутрин, а не в празничен ден.
- Кога тръгва последният градски транспорт вечер в квартала.
- Има ли свободни места за паркиране след работно време и има ли синя или зелена зона.
Питайте съседите колко време им отнема пътят; отговорите не особено често съвпадат с навигацията.
Спестете си месец в преглеждане на обяви
Преглеждаме обявите вместо вас и махаме дублираните, изтеклите и „примамките“ с нереална цена. Получавате кратък списък с реални двустайни и сравнение с медианата за квартала.
- Какво да проверите в документите
- Сметка на кредита и разходите
- Работим по квартал и бюджет
Какво виждаме в обявите в кв. Витоша
Числата разказват едно, описанията друго. Ето какво забелязахме в 238 обяви в кв. Витоша.
Наем срещу покупка
Двустайните под наем тук вървят около €670 на месец (120 обяви). При цена €166 300 това е около 4,8% брутно годишно. Двустайните се отдават по-лесно от тристайните.
Колко високо
76 от 238 обяви са на „неудобен“ етаж, партер или последен. Там цената на квадрат обикновено е по-ниска. Медианният етаж в квартала е 2.
Долният край
Най-евтината обява тук е за €94 000: 54 кв.м, 2. от 5 етажа, в строеж, на газ. Сградата още се строи, а там цената отразява чакането. Проверете тежестите преди капаро.
Сградите
При новото строителство в кв. Витоша обявите често са с визуализации вместо снимки. Поискайте да видите вече завършена сграда на същия строител. В извадката в този квартал отпреди 1990 г. са 1 обяви, в строеж 136.
Колко са големи
Най-малкият двустаен в извадката тук е 40 кв.м, най-големият 138 кв.м. Средата е около 65–70 кв.м. Поискайте разпределение: при 69 кв.м коридорът може да изяде много.
Къде още да гледате
Кръгът около Витоша: в.з. Малинова долина на 1,3 км, кв. Зоопарк на 1,3 км и в.з. Симеоново – Драгалевци на 1,3 км. Заявката позволява да включите и в.з. Малинова долина.
Редакционна оценка: Витоша
Силно място за покупка на двустаен: Витоша, точка по точка.
- Цена спрямо София3
44. място от 103 квартала по цена на квадрат (1 = най-евтин). Половината обяви са под €166 300.
- Избор на обяви5
238 двустайни за продажба в кв. Витоша, 203 от тях през агенции. От собственици са 9.
- Ново строителство4,5
Новото доминира тук: 79% от офертите. На зелено квадратът е €2 303.
- Транспорт3,5
Гъста мрежа от спирки в квартала: 25 автобусни спирки. В час пик пътят се удължава.
- Ежедневие4,5
За всекидневните нужди Витоша има 3 супермаркета, 9 аптеки, 4 училища, 7 детски градини и 5 медицински центъра. Плюс 27 малки магазина, 1 фурна и 7 хранителни магазина.
- Зеленина и паркове3
2 парка и 3 градинки между блоковете тук. Витоша е известен със зеленината си.
- Потенциал за отдаване3,5
4,8% брутно за Витоша, при градски 4,5%. Нетната доходност е по-ниска след данъци и празни месеци.
Общата оценка 3,9 е средна от 7 показателя с данни. Най-високо Витоша стои по избор на обяви. Витоша няма показател под 3.
- + Избор на обяви в кв. Витоша: 5
- + Ново строителство в този квартал: 4,5
Оценката за Витоша е редакционна: формула върху 238 обяви и OpenStreetMap, не мнение на купувачи.
Без комисиона: двустаен директно от собственик в кв. Витоша
Агенциите контролират 85% от обявите в кв. Витоша, строителите 11%, а собствениците 4%, при 7% за столицата. Интересното е, че собствениците искат средно €2 716/кв.м, над общата медиана от €2 486/кв.м. 9 обяви обещават покупка без комисиона; проверете кой всъщност стои зад тях. 26 обяви са от строители, а там комисиона по правило няма, но и пазарлъкът е по-труден.
Без посредник остават в джоба ви €4 000–€6 000, ако Витоша ви предложи двустаен апартамент на медианната цена от €166 300. Агенцията не поема риска за документите така, както мнозина мислят; адвокатската проверка е нужна и в двата случая.
Признаци, че зад обявата стои собственик:
- В текста се описват подробности, които брокерът не знае: кога е подменена дограмата, какво е платено за асансьора.
- Обявата стои месеци и цената се намалява на стъпки: собствениците реагират по-бавно от брокерите.
- Обявата без комисиона в текста още не значи собственик; понякога агенцията просто взима само комисиона от продавача.
Капаро от €8 300 до €16 600 тук е обичайно; преди да го дадете, поискайте удостоверение за тежести с дата.
Заявката е безплатна и не ви обвързва: описвате какво търсите в квартала, а ние пращаме обяви и какво да проверите в документите.
Истинската цена на двустаен в кв. Витоша с всички такси
За кв. Витоша (5,7 км от центъра) смятаме с €166 300, съдейки по 238 обяви от септември 2026. Цената от обявата обаче е само началото в сметката.
Нотариалната такса е по тарифа и расте с цената; за €166 хил. сметнете около €950 с ДДС. Вписването в Имотния регистър е 0,1%, €166. Основната сума е данъкът: €4 989, или 9 758 лв. за тези, които още мислят в лева. Плаща се преди изповядването на покупката, по сметка на общината.
| Перо | Сума |
|---|---|
| Нотариус | €950 |
| Данък при придобиване, 3% | €4 989 |
| Имотен регистър, 0,1% | €166 |
| Юрист | €300 |
| Общо без агенция | €6 400 |
| Комисиона 2–3% + ДДС | €3 991–€5 987 |
| Общо с агенция | до €12 400 |
Проверката от юрист (€150–400) е незадължителна по закон, но за €166 хил. това е дребна сума. Ако купувате през агенция, добавете €3 991–€5 987. Собствениците, които продават сами, са 9 обяви от 238; търсете ги, ако искате да спестите комисионата. Закръглено: цената плюс 3,8% отгоре без агенция и 7,5% с агенция.
Банката ще поиска оценка на имота (€150–250) и застраховка; таксата за обработка варира от 0 до 1%.
Какво ще търси следващият купувач в кв. Витоша
Медианата на площта в кв. Витоша е 69 кв.м, при 69 кв.м за София. Това е размерът, който пазарът тук търси, и при препродажба ще се сравнява с най-много конкуренти.
| Площ | Обяви | Дял |
|---|---|---|
| до 55 кв.м | 21 | 9% |
| 56–65 кв.м | 73 | 31% |
| 66–75 кв.м | 98 | 41% |
| над 75 кв.м | 46 | 19% |
Метро тук няма, поради това стойността пазят други неща: спирка, паркомясто, училище наблизо (по картата училищата са 4). Апартаментите с Акт 16 в кв. Витоша се обявяват за €2 584/кв.м, тези в строеж за €2 303/кв.м. Ако купувате на ранен етап, ръстът до завършването е ваш. По цена на квадрат Витоша е 44-и от 103 квартала с данни (1 е най-евтиният).
Каквото и да купите в този квартал, неутралният ремонт се харесва по-лесно от авторския. Кое се продава бавно: партер (60 обяви в Витоша), последен етаж без изолация (16 обяви) и северни апартаменти. Отстъпката при покупка трябва да покрие и следващата отстъпка при продажба. Разликата до тристайния тук (€88 700) е причината много семейства да се спират на двустаен. Ремонтът се изхабява за десетилетие, локацията не. Плащайте за мястото.
Кратки отговори за Витоша
Плаща ли купувачът комисиона за двустаен в кв. Витоша?
Зависи от агенцията, но практиката е 2–3% + ДДС. За €166 300 това прави €3 991–€5 987. Поискайте договор за посредничество и какво точно включва. В кв. Витоша 9 обяви пишат изрично „без комисиона“. Кв. Витоша е на около 5,7 км от центъра на София. При сграда в строеж строителят често продава без посредник. Не плащайте комисиона преди нотариалната сделка.
Има ли паркове в кв. Витоша?
OpenStreetMap показва 2 парка и 3 градинки в кв. Витоша. Гледката към зелено вдига цената. Зеленината около блока е едно от нещата, които не се купуват с ремонт. Училищата тук са 4, детските градини 7. В кв. Витоша има 3 супермаркета и 9 аптеки. Паркът под прозореца значи и шум от детски площадки.
За колко се продава двустаен в кв. Витоша?
Типичната оферта за двустаен в кв. Витоша е около €166 300, по обявите за продажба тук (238 в извадката). Повечето цени са между €150 000 и €190 000. На квадрат това е €2 486, почти колкото средното за София (€2 516/кв.м). Площта на типичния двустаен тук е около 69 кв.м. Обявената цена рядко е последната дума, пазарлък от няколко процента е нормален. В.з. Малинова долина е на 1,3 км от Витоша. Кв. Витоша е на около 5,7 км от центъра на София. Цените са от септември 2026 и се обновяват с всяко събиране на обяви.
Колко обяви за двустаен в кв. Витоша са от собственици?
Малък, но го има: 9 от 238. Частните обяви са около €2 716/кв.м. Без агенция не плащате комисиона, но проверката на документите е ваша. За сравнение, в София собствениците са 6,8% от обявите. Строителите също продават без комисиона. На зелено в Витоша са 136 обяви от 238. Проверете дали продавачът е единственият собственик. По цена на квадрат Витоша е на 44. място от 103 квартала (1 = най-евтин).
Продават ли се двустайни с гараж в кв. Витоша?
Рядко: 1 от 238. В централните части паркирането е сериозен проблем. Гаражът често е отделна сделка. Междублоковите паркинги вечер са пълни. На картата в кв. Витоша има 25 автобусни спирки. Паркомястото е плюс и при отдаване. От кв. Витоша до центъра по права линия са около 5,7 км.
Кой етаж е най-изгоден за двустаен в кв. Витоша?
Обикновено да, с около 7% на квадрат спрямо средните етажи. В кв. Витоша 16 обяви са на последен етаж. При последен етаж проверете покрива и изолацията. Последният етаж в стар блок значи риск от течове. Наемът на двустаен в кв. Витоша е около €670 на месец. Разстоянието от Витоша до центъра е около 5,7 км.
Какво включва застроената площ в обявите в кв. Витоша?
Защото в обявата е застроената площ. При 69 кв.м реално живеете на около 57 кв.м. Поискайте архитектурния план или скицата, там е описана и чистата площ. Така ще видите и колко е коридорът. Мазето и таванът понякога също са включени в застроената площ. В нотариалния акт площта е описана точно. 136 от 238 обяви в кв. Витоша са за сгради в строеж. При сравнение на цена на квадрат това има голямо значение.
Ако търсите и около Витоша
Продавачите и брокерите не винаги пишат точните граници на квартала. Проверете и съседните страници — част от обявите са там.
- кв. Кръстова вада€2 866/кв.м
- кв. Малинова долина€2 374/кв.м
- кв. Драгалевци€2 783/кв.м
- кв. Бояна€2 498/кв.м
- кв. Манастирски ливади€2 758/кв.м
- в.з. Малинова долина€2 682/кв.м
- с. Бистрицанаселено място
Още райони
- кв. Военна рампа≈ €148 хил.
- с. Мало Бучино≈ €145 хил.
- с. Голяновци≈ €125 хил.
- кв. Белите брези€3 309/кв.м
Наръчници
Търсите двустаен в кв. Витоша?
Преглеждаме обявите вместо вас и махаме дублираните, изтеклите и „примамките“ с нереална цена. Получавате кратък списък с реални двустайни и сравнение с медианата за квартала.
- Тухла, панел или ново строителство
- Съвпадения по етаж, площ и бюджет
- Работим по квартал и бюджет
Методика: медиана на офертните цени; площта е по обявите (при новото строителство обикновено застроена). Подробности в методологията. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.