Обновено 26 септември 2026 г. · 6 925 обяви за двустайни в преброяването

Разходи при покупка на двустаен: какво се плаща освен цената

За двустаен на медианна за София цена (€173 200) разходите по сделката без агенция са около €6 459. С посредник и кредит сумата стига €12 552.

Заявка без агенция Ипотечен калкулатор

Перата едно по едно

Местен данък при придобиване. В Столична община 3% от по-високата стойност между договорената цена и данъчната оценка. В съседните общини ставката е различна, обикновено 2–3%; проверете актуалната.
Нотариална такса. По степенувана тарифа, расте с цената. За имот за €150–200 хил. е около €800–1 100 с ДДС, заедно с дребните нотариални услуги.
Вписване в Имотния регистър. 0,1% от цената.
Комисиона на агенция. Обикновено 2–3% плюс ДДС от купувача. При покупка директно от собственик е 0.
Адвокатска проверка. €150–400 според сложността. При наследствен имот или ново строителство по-скоро горната граница.
При кредит. Оценка за банката €150–250, такса обработка 0–1% от кредита, застраховки на имота и живота.

Всички суми са ориентир от практиката към 2026 г. Проверете актуалните ставки на общината и тарифата на нотариуса преди сделката.

Редът на плащанията има значение за кеша. Данъкът и нотариалните такси се плащат в деня на сделката или преди нея и не се финансират от ипотечния кредит. Тоест, дори при 85% кредит, тези 3,7% от цената трябва да са налични в брой заедно със самоучастието.

Пълна сметка за медианния двустаен

Разходи при цена €173 200
Перо	Директно	С агенция	С агенция и кредит
Данък придобиване 3%	€5 196	€5 196	€5 196
Нотариална такса	€840	€840	€840
Вписване 0,1%	€173	€173	€173
Адвокат	€250	€250	€250
Комисиона 2,5% + ДДС	0	€5 200	€5 200
Оценка за банката	0	0	€200
Такса обработка 0,5%	0	0	€693
Общо	€6 459	€11 659	€12 552
Дял от цената	3,7%	6,7%	7,2%

Най-голямото перо винаги е данъкът, а веднага след него, ако има агенция, комисионата. Именно комисионата прави разликата между около 3,7% и над 6,7%. Разбираемо е защо обявите от собственик се търсят толкова, макар да са само 6,8% от предлагането.

При три различни цени

Разходи без и с агенция при различни цени на двустаен
Цена	Без агенция	С агенция	В лева, с агенция
Долна една пета €138 600	€5 347	€9 547	18 672 лв
Медиана €173 200	€6 459	€11 659	22 803 лв
Горна една пета €219 000	€7 939	€14 539	28 436 лв

Долната една пета от обявите за двустайни в София е под €138 600, горната над €219 000. В целия този диапазон разходите без агенция са около 3,7–3,8% от цената, защото данъкът е фиксиран процент, а нотариалната такса расте бавно. С агенция стават над 6,5%.

За бюджетиране е най-лесно да приемете 4% отгоре при покупка директно и 7% с посредник. Ако купувате с кредит, добавете още около половин процент.

Данъчната оценка и защо не бива да я „играете“

Данъкът при придобиване се плаща върху по-високата стойност от договорената цена и данъчната оценка. В София данъчните оценки обикновено са значително под пазарните цени, така че основата е реалната цена.

Понякога продавачът предлага в нотариалния акт да се впише по-ниска цена, за да се плати по-малко данък. Не приемайте. Разликата, която плащате „на ръка“, не е защитена от договора, при спор или развалена сделка не можете да я докажете, а при кредит банката финансира по вписаната цена. Спестените няколкостотин евро не си струват риска.

Има и данъчна последица за бъдещето: при продажба на имота след години по-ниската вписана цена може да означава по-висока облагаема печалба за вас, ако продажбата не попада в освобождаванията за единствено жилище или за имот, държан над определен срок. Проверете правилата с счетоводител, ако сте в такава ситуация.

Същото важи в обратна посока, когато вие продавате след години. Документираната цена на покупката и разходите по сделката са основата, от която се смята евентуалната печалба. Пазете нотариалния акт, платежните нареждания и фактурите за нотариус, данък и комисиона.

Извън Столична община

Селата и градовете около София в друга община имат собствена ставка на местния данък. Там, където има достатъчно обяви в извадката ни, като гр. Елин Пелин, гр. Костинброд, с. Нови хан и гр. Самоков, двустайните са с медиана между €90 700 и €124 500. Разлика от половин процент в ставката при такава цена е стотина евро, не повече.

По-важното извън града е друго: проверете дали имотът е в регулация, какъв е достъпът до него и дали няма неуредени сервитути. Тези неща струват повече от всяка такса.

Разходи след покупката

Декларация по чл. 14 от ЗМДТ в общината в двумесечен срок. Оттам тръгват годишният данък върху недвижимия имот и таксата за битови отпадъци.
Прехвърляне на партидите за ток, вода, парно или газ, интернет. Някои доставчици искат такса или депозит.
Такса за входа или за управление на етажната собственост. В новите сгради с асансьори и охрана може да е осезаема сума месечно.
Застраховка на имота. При кредит е задължителна, без кредит е разумна.
Обзавеждане и ремонт. При стар фонд 14,5% от обявите, почти винаги има нещо за правене.

Годишният данък върху недвижимия имот и таксата за отпадъци в София се смятат от данъчната оценка, не от пазарната цена. За типичен двустаен това са суми от порядъка на няколко десетки до двеста-триста евро годишно, в зависимост от оценката и района. Проверете точната сума в общината след декларирането.

Капаро и предварителен договор

Капарото не е разход, но е пари, които може да загубите. Обикновено е между 5% и 10% от цената и се дава при подписване на предварителен договор, в който са описани срокът за нотариален акт, как се плаща остатъкът и какво става, ако някоя страна се откаже. Преди да го дадете, документите трябва да са проверени. Какво точно да поискате е описано в проверката преди капаро.

Ако сделката се развали по вина на продавача, той обикновено връща капарото в двоен размер; ако по ваша вина, го губите. Затова условията за отказ трябва да са написани ясно, а не да се разчита на устна уговорка.

Къде може да се спести

Данъкът и вписването са фиксирани, там няма какво да се договаря. Остават три пера, при които има място.

Комисионата. Най-голямото спестяване е покупка без посредник. Обявите от собственици са 472 от 6 925, а 495 обяви пишат „без комисиона“ в текста. При медианна цена това са около €5 200. Ако все пак работите с агенция, процентът подлежи на разговор, особено при по-скъпи имоти.
Таксата за обработка на кредита. Някои банки я опрощават частично или изцяло при промоции или при превод на заплата. Питайте изрично, защото в стандартната оферта не винаги се споменава.
Нотариусът. Таксата е по тарифа, но нотариусът събира отделно за изготвяне на документи и дребни услуги. Поискайте разбивка предварително.

Едно перо не бива да се реже: адвокатската проверка. Спестените €200–300 са нищо спрямо загубата при проблем с титула. Същото важи за оценката на техническото състояние, ако купувате стар имот.

И един често пропускан разход: времето. Между капарото и нотариуса минават обикновено 30–60 дни, при кредит понякога повече. Ако плащате наем междувременно, заложете и него в бюджета.

Сметка за конкретен имот

Ако вече имате набелязан двустаен, пуснете заявка с цената и общината, и дали ще има кредит. Ще ви върнем разбивка на разходите за вашия случай, заедно с подбрани обяви от собственици в същия диапазон, ако искате да сравните. Безплатно. Не сме агенция и не взимаме комисиона.

Опишете двустайния, който искате да купите

Средните цени на сайта важат за квартала. Заявката ги превръща в конкретни двустайни за вашия бюджет, етаж и тип строителство.

Безплатно, без договор
Две минути за попълване
Не сме агенция — без комисиона

Изпрати заявка

Често задавани въпроси

Колко са разходите при покупка на двустаен?

Без агенция около 3,7–3,8% от цената, с агенция над 6,5%. За €173 200 това е €6 459 или €11 659.

Колко е данъкът при придобиване в София?

3% от по-високата стойност между договорената цена и данъчната оценка. В съседните общини ставката може да е различна.

Кой плаща нотариалните такси?

По закон купувачът, освен ако страните не са договорили друго. Практиката в София е купувачът да плаща данъка и таксите.

Каква е комисионата на агенция?

Обикновено 2–3% плюс ДДС от купувача. При покупка от собственик без посредник е 0.

Какви са допълнителните разходи при кредит?

Оценка €150–250, такса обработка 0–1% от кредита, застраховки. За медианния двустаен общо около €893 отгоре.

Мога ли да впиша по-ниска цена в акта?

Технически да, ако е над данъчната оценка, но губите защита за разликата и банката финансира по вписаната цена. Не си струва.

Кога се плащат данъкът и таксите?

Данъкът при придобиване се плаща преди подписването на нотариалния акт, нотариалната такса и вписването в деня на сделката. Комисионата на агенцията обикновено също.

Кварталите, за които става дума

Всеки от 136 квартала и 104 села около София има своя страница с цените, площите, сградите и какво има наоколо.

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

Материалът е с информационен характер и не замества правен, данъчен или финансов съвет. Цените са от собствено преброяване на 6 925 обяви за продажба на двустайни апартаменти в imot.bg (септември 2026) — офертни цени, не сключени сделки. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.