Двустаен апартамент в София с Акт 16: готово ново строителство

Какво означава Акт 16 за купувача

Акт 16 е констативният протокол, с който държавна приемателна комисия или общината установява, че сградата е годна за ползване. След него се издава разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация, според категорията на строежа. Едва тогава апартаментът е жилище в пълния смисъл: може да се регистрира адрес, да се открият постоянни партиди за ток и вода и да се получи ипотечен кредит без ограничения. Преди него има още два етапа, които ще видите в обявите. Акт 14 значи завършен груб строеж: стени, плочи, покрив. Акт 15 значи, че строителят е предал сградата на инвеститора и тя чака комисията. Между Акт 14 и Акт 16 обикновено минава година или повече, понякога значително повече. В текстовете на обявите Акт 16 се споменава в 584 обяви, но 159 от тях са на сгради в строеж, където той е обещание със срок, а не факт. Акт 14 се споменава в 198 обяви. Затова в статистиката по-долу „с Акт 16“ означава обява за готова сграда с посочена година 2021 или по-късна, а не просто думата в текста.

Колко струва готовото спрямо останалото

Готовото ново строителство е по-скъпо на квадрат от строящото се с около €464. За двустаен от 70 кв.м това прави около €32 480. Интересното е, че сградите от 1990–2020 г. са още по-скъпи на квадрат (€2 876/кв.м). Причината е в местоположението: 35,1% от тях са в центъра и широкия център, срещу 25% при сградите с Акт 16, които са предимно в периферията и под Витоша.

Къде има най-много готови нови двустайни

Кв. Студентски град е начело с 91 обяви с Акт 16, следван от кв. Малинова долина и кв. Дружба 2. Там, където делът е висок, кварталът е в активно строителство от години и можете да сравнявате няколко готови сгради на една улица. В централните квартали готовите нови сгради са малко и всяка е по-скоро изключение.

Заслужава ли си надценката

Около 20,2% надценка на квадрат изглежда много, но срещу нея стоят конкретни неща. Не плащате наем, докато чакате. При медианен наем на двустаен €650 година и половина чакане струват около €11 700. Не поемате риска сградата да закъснее, строителят да фалира или проектът да се промени. Виждате истинския апартамент, а не визуализация: гледка, шум, съседни сгради, колко слънце влиза в хола. Кредитът също е по-лесен. Банките финансират готово жилище с Акт 16 без етапни плащания и без да искат гаранции от строителя. При апартамент в строеж част от цената обикновено се плаща от собствени средства преди кредитът да влезе в сила. Срещу това: готовите апартаменти от последните години често са довършени от строителя със стандартни материали, които купувачът сменя. Сметнете и това, ако планирате ремонт веднага.

Съвсем нови и вече обитавани

Повечето обяви са за сгради, въведени през последните две години. Най-вероятно голяма част от тях са остатъчни апартаменти на строителя или препродажби от хора, купили на зелено и продаващи с печалба веднага след Акт 16. Обявите в сгради от 2021–2023 г. са по-често препродажби на вече обитавани апартаменти, с обзавеждане и с ясна история на етажната собственост. Сградата, в която вече живеят хора от две-три години, има предимство: виждате дали асансьорът работи, какви са таксите за поддръжка, дали има пукнатини по фасадата и влага в мазетата. Питайте съседите на входа. Те казват повече от брокера.

Отоплението в новите сгради

Сред обявите с Акт 16 централното парно е в 395 обяви, газът в 262 обяви, локалното отопление в 26 обяви. Останалите не посочват. В сравнение с града газът е по-чест, защото много нови комплекси са извън обсега на топлопреносната мрежа. Ако сградата е на газ, питайте дали котелът е индивидуален за апартамента или общ за сградата и как се разпределя сметката. Ако е на ТЕЦ, проверете дали има индивидуални разпределители. При локално отопление с климатици сметката за ток през януари е най-важният въпрос към продавача.

Документите, които искате при нова сграда

• Копие от Акт 16 и разрешението за ползване или удостоверението за въвеждане в експлоатация. Без тях сградата не е приета, каквото и да пише в обявата.
• Нотариален акт на продавача, ако не е строителят. При строителя: нотариален акт за учредено право на строеж или за собственост на терена.
• Схема на самостоятелния обект от кадастъра с посочена площ и идеални части от общите части.
• Удостоверение за тежести. Строителите често кредитират строежа с ипотека върху терена, която трябва да е заличена за вашия апартамент.
• Протокол за степента на завършеност: до ключ, до шпакловка, какво влиза в цената.
• Правилник и такси на етажната собственост или договор с фирма за управление, ако има такава.
• Писмени гаранционни срокове от строителя за различните видове работи.

Пълната процедура за проверка е в проверка на имота преди капаро, а разходите при сделката в разходите при покупка.

Само готово, само с Акт 16

Ако не искате да чакате и да рискувате, напишете го изрично в заявката: само сгради с Акт 16, бюджет, квартали, етаж. Отсяваме обявите, в които Акт 16 е обещание, а не факт, и ви пращаме готовите апартаменти с ориентир за цената спрямо останалите в квартала. Не сме агенция на строител и не взимаме комисиона. Услугата е безплатна.

Често задавани въпроси

Цените по квартали

Всеки от 136 квартала и 104 села около София има своя страница с цените, площите, сградите и какво има наоколо.

• кв. Студентски град€2 781/кв.м
• кв. Малинова долина€2 374/кв.м
• кв. Дружба 2€2 484/кв.м
• кв. Витоша€2 486/кв.м
• кв. Кръстова вада€2 866/кв.м
• кв. Банишора€2 500/кв.м
• кв. Център€2 779/кв.м
• кв. Манастирски ливади€2 758/кв.м
• кв. Младост 4€2 708/кв.м
• кв. Бояна€2 498/кв.м
• кв. Драгалевци€2 783/кв.м
• кв. Овча купел€2 302/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Двустаен на зелено
• Проверка на имота
• Двустаен в София
• Панел, тухла или ново
• Кредит за двустаен