Всичко пеша: какво казва картата за магазините около двустайния

Какво точно преброихме

Картата е OpenStreetMap, доброволният атлас, на който стъпват много навигации и приложения. За всеки квартал взехме обектите в границите му от девет вида: супермаркети, малки и денонощни магазини, хранителни магазини, фурни, аптеки, всички останали магазини, пазари, пощи с офисите на куриерите и банки с банкоматите. После ги разделихме на площта в квадратни километри. Така голям квартал с много магазини, пръснати на голяма площ, не изпреварва малък, в който всичко е на две пресечки. В тези 68 квартала картата познава общо 4 167 такива обекта.

Две уговорки, преди да стигнем до цените. Първо, картата е доброволна и не е пълна. Толстой и Триъгълника излизат с нула обекта, а това почти сигурно е празно място в картата, не в квартала. Второ, площта е известна за 68 от 100 района с поне осем обяви, затова сравнението е само за тях. Числата по-долу описват тенденция, а не точния брой магазини около конкретен вход.

Трите третини на картата

Подредихме кварталите по гъстота и ги разделихме на три почти равни групи. В най-рядката третина медианата е 7,2 обекта на km², в средната 26,7, в най-гъстата 74,4. Цената на квадрат върви в същата посока.

Между крайните групи разликата е +11%. Коефициентът на корелация между гъстотата и цената е 0,34, тоест слаба до умерена връзка. Виждате я в средните стойности, но не можете да я приложите към отделен квартал. Банишора е сред най-гъстите, с 97,8 обекта на km², а квадратът там е €2 500/кв.м, почти колкото градската медиана от €2 516/кв.м. Драгалевци е в другия край на картата с 1,4 обекта на km² и въпреки това е на €2 783/кв.м.

Защо това не е цената на магазина под блока

Най-гъстите квартали са и най-близо до центъра. Медианното им разстояние до него е 3,7 км, при 5,8 км за най-редките. Те са и по-стари: обявите в ново строителство са 39% в гъстата третина срещу 78% в рядката. В новите квартали в периферията първо се строят жилищата, а магазините идват след години. Новото строителство пък е по-евтино на квадрат заради степента на завършеност, което описахме в годината на строеж. Затова ниският квадрат в рядката третина идва от мястото и от сградите, а не от липсата на фурна.

Опитахме да махнем поне разстоянието. Разделихме кварталите на три пояса според отдалечеността от центъра и във всеки пояс сравнихме по-гъстата половина с по-рядката.

Разликата остава във всеки пояс и е най-голяма в пояса 4–7 км: +19,9%. Но и там по-гъстата половина е по-стара, с 53% ново строителство срещу 77% в по-рядката. Картата и цената си приличат, защото и двете следват възрастта на квартала. Честният извод е, че в оборудвания квартал плащате повече на квадрат, без да можем да кажем колко от това е за магазините.

Къде картата вижда най-много

Начело са Борово, Красно село и Център. Борово и Красно село са малки по площ и плътно застроени, с магазини в партерите на блоковете. Малката площ вдига гъстотата, затова не четете класацията като списък на най-добрите квартали за пазаруване. По-точно е да я четете като списък на местата, където всичко е близо едно до друго.

В другия край са Обеля, Орландовци и Модерно предградие. В тях съответно 82%, 84% и 87% от обявите са в ново строителство. Магазинът там често е в бъдещия партер, който още не е отдаден. Ако търсите в такъв квартал, вижте и къде се строят новите двустайни, и бъдете готови за няколко години с колата.

Сметката без кола

Едно от малкото неща, които тук се смятат лесно, е колата. Ако в пешеходния квартал можете да минете без втора кола или изобщо без кола, спестявате всеки месец. Калкулаторът сравнява тези спестявания с разликата в цената на вашата площ между най-рядката и най-гъстата третина.

При примерните стойности излизат около 7,7 години, по-малко, отколкото повечето хора очакват. Сметката е груба: не включва времето в задръствания, нито това, че колата се продава и връща част от парите. Но показва, че изборът на квартал е и избор на транспорт. Същият въпрос, само че с много по-дълъг път, разгледахме в двустаен извън София.

Разходката, която картата не прави вместо вас

Картата брои обекти. Тя не казва дали тротоарът е проходим с количка, дали магазинът работи в неделя и дали до аптеката трябва да пресечете булевард без светофар. Затова преди огледа направете десетминутна разходка от входа на блока във всяка посока.

• Хлябът и аптеката. Засечете с телефона колко минути са до най-близката фурна и аптека. Над десет минути в едната посока на практика означава, че ще пазарувате с колата.
• Тротоарите. В старите квартали те често са заети от паркирани коли, в новите понякога още не са направени. С бебешка количка или с пълни торби това се усеща веднага.
• Пресичанията. Широк булевард между блока и магазините удължава всяко отиване. За шума и прахта от голямата улица има отделен текст за жилищата на булевард.
• Партерите. В новите сгради търговските площи на партера понякога стоят празни години след нанасянето. Попитайте продавача какво е предвидено там и дали вече има наематели.
• Неделята. Минете още веднъж в неделя следобед. Квартал, в който всичко работи само в делник, не е пешеходен за семейство, което пазарува през уикенда. Какво показва картата за градините и училищата, разгледахме в кварталите за семейство.

Ако двете разходки ви убедят, сравнете цената с цените по квартали и запишете какво сте видели по списъка за оглед. Зеленината е друга карта, а дали паркът от обявата е наистина наблизо, проверявахме в „близо до парк“. При двустаен на зелено питайте и за партерите, защото там пешеходният квартал тепърва ще се прави.

Пешеходният квартал: нашата оценка

Често задавани въпроси

Страниците на кварталите

• кв. Борово€3 238/кв.м
• кв. Красно село€2 914/кв.м
• кв. Център€2 779/кв.м
• кв. Белите брези€3 309/кв.м
• кв. Банишора€2 500/кв.м
• кв. Драгалевци€2 783/кв.м
• кв. Обеля€1 693/кв.м
• кв. Орландовци€1 792/кв.м
• кв. Модерно предградие€1 703/кв.м

Всички 136 квартала → · Таблица с цените →

Още от блога

• Близо до парк„До парка“ в обявата за двустаен: паркът се хвали, но не се доплаща„Парк“ има в началото на 227 обяви за двустаен. В същия квартал разликата в цената е +0,3%. Кои паркове се споменават и как да проверите обещанието.
• На булевард или на улицаДвустаен на булевард: шумът не личи в цената, адресът личи432 обяви за двустаен в София назовават булевард. В същия квартал те не са по-евтини. По-скъпи са обявите, които назовават улица.
• Ново предлаганеКранове и панели: къде в София се строят двустайни и къде пазарът е само старПреброихме 3 601 нови двустайни в 95 квартала: къде е строителството, къде новото е под 5% и какво значи това за пазарлъка и ремонта.
• Семейна картаСемейната карта на София: градини, училища, площадки и цената на квадратаДетски градини, училища и площадки по OpenStreetMap в 100 района, сложени до цените на двустайните. Къде картата е празна и какво да проверите сами.
• Двустаен с дворДвустаен с двор: колко плащате за тревата и чия е тя129 обяви за двустаен в София споменават двор. Квадратният метър е под градската медиана, а дворът често е само право на ползване. Какво да проверите.
• Без асансьорПети етаж без асансьор: колко отстъпка дава пазарът за стълбитеВ старите 4–5-етажни сгради горните етажи не са по-евтини: +3,2% спрямо долните в същия квартал. Кога стълбите са проблем и кой да не купува горе.
• Едностаен или двустаенЕдностаен или двустаен за отдаване: колко носи втората стая по кварталиСравнихме брутната доходност на едностаен и двустаен в 38 квартала на София: 4,4% срещу 4,3%. Какво не влиза в сметката.

Наръчници по темата:

• Цени на двустайни
• Оглед на двустаен
• Двустаен на зелено
• Двустаен в центъра

Всички статии в блога →