Квадратура на двустаен апартамент: какво е нормално и как се мери

Как се разпределят площите

Графиката е по всички 6 925 двустайни в извадката. Най-гъсто е между 61 и 75 кв.м. Под 50 кв.м двустаен рядко има, а от тези, които има, 54,5% са в сгради отпреди 1990 г. Над 90 кв.м влизаме в територията на големите двустайни: 69,6% от тях са в нови или строящи се сгради.

Една уговорка: площта е това, което продавачът е написал. В старите сгради обикновено е по нотариалния акт, в новите почти винаги е застроената площ.

Половината двустайни са между 62 и 77 кв.м. Една десета са под 55 кв.м, друга десета над 86 кв.м. Ако търсите нещо извън тази рамка, обявите ще са малко и ще се конкурирате с други купувачи за тях.

Застроена срещу чиста площ

Застроената площ на апартамента включва стените и половината от стените към съседите. Площта в продажба при новото строителство е застроената плюс идеалните части от общите помещения: стълбище, коридори, асансьорна шахта, понякога фоайе. Чистата (полезна) площ е това, по което ходите.

Разликата между площта в обявата и чистата обикновено е 15–20%. При двустаен от 72 кв.м, колкото е медианата на строящите се, чистата площ излиза около 58–61 кв.м. Думата „застроена“ се среща изрично в 160 обяви, „чиста“ в 127.

Реалната цена на чист квадрат при строящия се двустаен е около €2 796/кв.м, ако приемем 18% общи части. Ако и при стария фонд махнем грубо 10% за стените, той излиза около €3 042/кв.м. Разликата между двата сегмента се свива от 19,4% на хартия до 8,8%.

Цена според площта

Всеки следващ диапазон е по-евтин на квадрат. Малкият двустаен до 55 кв.м е €2 812/кв.м, големият над 90 кв.м €2 300/кв.м. Разлика от 18,2%.

При сравнение на обяви не делете механично цената на площта. По-малкият апартамент почти винаги ще изглежда скъп на квадрат, а това не значи, че е надценен. Сравнявайте с медианата за същия диапазон площ и в същия квартал.

Типични разпределения

В текстовете на обявите „кухненски бокс“ се среща в 176 обяви, „отделна кухня“ в 20. Разликата не е само вкус: отделната кухня изисква повече площ и е по-честа в старите сгради, боксът е стандарт в новите.

Къде двустайните са най-големи и най-малки

Горе са квартали, където двустайните се строят или поне се обявяват големи, често със застроената площ на новите проекти. Долу са квартали с по-скромни жилища и по-ниска обща цена. Ако търсите простор за парите си, погледнете горните, ако търсите локация, ще трябва да приемете по-малко квадрати.

Ето и конкретни числа: в кв. Славия медианният двустаен е 81 кв.м, в кв. Красна поляна 1 само 49 кв.м. Разлика от 32 кв.м, колкото цяла спалня. При сравнение на цени между такива квартали цената на квадрат казва повече от общата сума.

Как да проверите площта

1. Поискайте архитектурния план на етажа и разпределението на апартамента с посочени площи по помещения.
2. Сверете площта в нотариалния акт или в предварителния договор с тази в обявата. При разлика попитайте коя от двете е написана и защо.
3. При новото строителство поискайте таблицата за идеалните части. Там се вижда колко квадрата от площта в договора са общи.
4. Сравнете със скицата от кадастъра за готовите сгради. Тя дава площта на самостоятелния обект.
5. На огледа измерете поне хола и спалнята с ролетка или лазерна рулетка. Не е обидно, продавачите са свикнали.

Повече за документите преди капаро има в проверката на имота.

Цената на чист квадрат: три примера

Коефициентите са допускания: около 10% стени при старите сгради, около 17–18% стени и общи части при новите. Дори с тези груби числа се вижда, че разликата в цената на реален квадрат между сегментите е по-малка, отколкото в обявите.

Затова, когато сравнявате обяви от различни сегменти, сметнете сами. Ако строителят не дава таблица с чистите площи по помещения, поискайте я. Тя е част от проекта и нормален купувач има право да я види преди договор.

При старите сгради проблемът е обратен: площта в акта понякога е по-малка от реалната, защото балконът е присъединен, таванът е приобщен или е добавена стая за сметка на коридора. Такива промени, ако не са узаконени, не се купуват законно, дори да ги виждате с очите си.

Още един детайл: терасите. В новите сгради те често се включват в площта с пълната си квадратура или с коефициент. Голяма тераса е приятна, но не е стая, и не бива да се плаща като стая.

Ако терасата е остъклена в стара сграда, попитайте дали остъкляването е узаконено. Тогава тя може да се ползва като част от стаята, но формално площта в акта не се променя.

Търсите конкретна площ

Напишете в заявката минималната чиста площ, която ви трябва, и бюджета. Ще ви изпратим подбрани обяви с изчислена цена на чист квадрат там, където разполагаме с данни, и въпросите, които да зададете на продавача. Безплатно. Не сме агенция и не взимаме комисиона.

Често задавани въпроси

Къде да гледате

Изберете квартал, за да видите разпределението на цените и какво да проверите на огледа.

• кв. Славия€2 296/кв.м
• кв. Лозенец€4 120/кв.м
• кв. Драгалевци€2 783/кв.м
• кв. Дружба 1€2 312/кв.м
• кв. Зона Б-19€2 581/кв.м
• кв. Връбница 1€2 452/кв.м
• кв. Свобода€2 249/кв.м
• кв. Толстой€2 444/кв.м
• кв. Люлин 8€2 219/кв.м
• кв. Красна поляна 1€2 558/кв.м
• кв. Люлин 5€1 958/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Панел, тухла или ново
• Двустаен или тристаен
• Двустаен на зелено
• Оглед на двустаен
• Цени на двустайни