Двустаен в с. Бусманци: цени и какво да проверите
В с. Бусманци търговията с имоти е от къщи и дворни места, а апартаментът е изключението. Бусманци няма собствена статистика, а най-близките 241 обяви дават медиана €177 000 и €2 313/кв.м. В с. Бусманци типичната цена е €177 000, а медианата на квадратен метър €2 313/кв.м, и двете като оценка; площта стои към 80 кв.м.
Цените в с. Бусманци са по-ниски, а това е и основната причина хората да погледнат насам. За Бусманци следенето на обявите е по-важно от парите: двустайните апартаменти се появяват не особено често. В с. Бусманци OpenStreetMap показва 40 автобусни спирки, 2 училища, 4 магазина и 3 жп спирки или гари. Съседи по карта са Казичене (2,9 км), Димитър Миленков (2,1 км) и Дружба 1 (3,4 км).
В с. Бусманци търсят хора, които работят от вкъщи част от седмицата и не мерят минутите до офиса. Купувачите тук най-често имат връзка с мястото: работа в близост, роднини или вила в района. Всички суми по-долу са обявени цени; при реална сделка обикновено се договаря малко по-ниско.
Двустаен в с. Бусманци: обявени цени през 2026
За Бусманци ползваме оценка по съседство: най-близките райони с оферти за двустайни. 241 обяви от с. Казичене (2,9 км) и кв. Дружба 1 (3,4 км) дават медиана €177 000 и €2 313/кв.м. Ориентирът е сглобен от 3 обяви в с. Казичене и 238 обяви в кв. Дружба 1. Съседът Дружба 1 има 238 обяви, медиана €177 000 и €2 312/кв.м, като 16% са в сгради отпреди 1990 г.
Разстоянието е малко, така че оценката е разумна, но конкретният апартамент може да се отклонява с 10–15%. Всички суми са офертни. На сделката най-често се сваля между 3 и 7%.
Разликата от медианата за София (€173 200) е €4 000 нагоре.
Средният двустаен в съседство е 80 кв.м за €177 000; ако в с. Бусманци се появи доста по-ниска цена, потърсете уловката в документите. При €177 000 пазарлък от 3–7% прави €5 300–€12 400, колкото струват данъкът и таксите по сделката.
Следете обявата две-три седмици: когато цената падне, продавачът е отворен за разговор.
Разпределение на 241 обяви от най-близките райони по обявена цена (imot.bg, септември 2026).
Имотите в с. Бусманци: къщи, блокове и двустайни
Двустаен апартамент в с. Бусманци е изключение: повечето хора в Бусманци живеят в къщи с дворове. Летището в съседство носи работа, но проверете и шума около конкретния адрес. Цените тук остават по-ниски, а това е основната причина хората да търсят насам. При търсене ще влязат и Казичене, на 2,9 км, Димитър Миленков, на 2,1 км и Дружба 1, на 3,4 км.
Формално Бусманци е в Столична община: местният данък при покупка е 3%, и адресната регистрация е софийска. В с. Бусманци двустайният остава по-бавна за продаване стока, ето защо купувайте с мисъл за години. Цената на квадрат в селото е €2 313/кв.м срещу €2 516/кв.м в столицата; за 80 кв.м разликата е към €16 000.
Три проверки тук:
- Питайте дали постройката има Акт 16 и как е узаконена; в малките места строежите без документи не са рядкост.
- Разпитайте за водоснабдяването през лятото: в някои места около София водата спира в жегите.
- Уточнете интернета: оптика в с. Бусманци не винаги има.
Двустаен в с. Бусманци при толкова малко обяви
Нула оферти за двустаен в с. Бусманци в момента на скрейпа означава едно: търсенето е въпрос на време. Ориентирът €177 000 идва от 2 съседни места, най-далечното на 3,4 км. Димитър Миленков е само на 2,1 км: ако Бусманци е компромис, вижте и там.
Няколко практични съвета:
- Споделете с хората в Бусманци, че търсите: магазинът и съседите често знаят преди сайтовете.
- Питайте на място: в тихите места много апартаменти се продават от уста на уста, чрез съседи и познати.
- При малък пазар препродажбата също е бавна: предвидете, че ако някой ден продавате тук, може да чакате месеци.
- Когато се появи обява в селото, сравнете я с диапазона €162 000 – €190 900 от съседите, но мислете за конкретната сграда.
Когато бързате, тук не е адресът: отделен подходящ двустаен може да се появи след месеци.
Можем да следим вместо вас: оставете заявка с бюджета и ще ви пратим, когато се появи подходящ двустаен в с. Бусманци или в съседство.
Пътят от Бусманци до София
11 км до центъра звучат близо, но сутрин те нерядко са 35 минути, а не 15. Най-близкият квартал на София е Димитър Миленков, на 2,1 км; оттам започва градският трафик. При всекидневно пътуване това са към 5 000 км годишно и около €45 гориво на месец.
На картата в с. Бусманци има 40 автобусни спирки, а влакът (3 спирки) е алтернатива на колата. При 35 минути в една посока пътят е над 25 часа месечно; решете колко струват за вас. Проверете пътя в делничен ден в 8:00, преди да платите капаро за Бусманци.
При препродажба следващият купувач ще пресметне същото, така че пътят е заложен в цената тук за постоянно. Дружба 1 с линия М4 е на 3,4 км от Бусманци, и от там центърът е на минути с метро. При пазаруване, аптека или училище често се ходи до Казичене (2,9 км) и Димитър Миленков (2,1 км); сметнете и тези пътувания.
Нощните прибирания от София в селото с обществен транспорт нерядко са невъзможни.
Как се стига до Бусманци
Метро до Бусманци не стига, а до центъра на София има 11 км. 40 спирки на автобус и 3 жп спирки или гари: толкова отбелязва OpenStreetMap в с. Бусманци. Между спирките са „гара Искър“ и „РВД“. Ако ви трябва метро, то е в Младост 1 (М1/М4), 5,4 км по права линия. Жп спирките в близост: Искър и Софийска Света гора.
С кола до центъра най-често се пътува между 15 и 35 минути, в зависимост от часа. Съседните Казичене и Димитър Миленков са на 2,9 км и 2,1 км, което разширява избора от спирки и магазини. Паркомясто тук най-често не е проблем, но пътят до София е всекидневен разход.
Влакът нерядко е пренебрегнат: 3 жп спирки в селото могат да спестят задръстванията на входа на София. Отдалечеността от 11 км е и причината цената тук да е под софийската. Ако някой от семейството няма кола, Бусманци означава разписания и прекачвания; обмислете го предварително.
Преди да дадете капаро разберете:
- Колко близо е безопасен път за колело или тротоар до училището.
- Колко минути пеша има до най-близката спирка от конкретния вход.
- Шумът от главната улица при затворени прозорци.
Искате само актуални обяви, без дубликати и без изтекли?
Не сме агенция и не взимаме комисиона. Заявката е безплатна: пишете какво търсите, ние връщаме съвпаденията и въпросите, които да зададете преди капарото.
- Работим по квартал и бюджет
- Съвпадения по етаж, площ и бюджет
- Без обаждания, ако не искате
Какво се продава в с. Бусманци
В с. Бусманци обявите за двустайни са малко, затова тук повече разчитаме на съседните райони и на картата.
Съседите
Кръгът около Бусманци: кв. Димитър Миленков на 2,1 км, с. Кривина на 2,7 км и с. Казичене на 2,9 км. Сред съседите е и с. Казичене.
Откъде са числата
Собствените обяви са малко, затова смятаме по 241 обяви от с. Казичене и кв. Дружба 1. Така излиза около €177 000 за двустаен в с. Бусманци. Сделка тук може да излезе и доста по-ниско.
Защо хората търсят тук
Бусманци се свързва с летището. Това влияе на пазара повече от броя на обявите: търсят се и имоти за сезона, не само за постоянно живеене. Сезонността влияе на наемите повече, отколкото на цените.
Какво е отбелязано наоколо
OpenStreetMap отбелязва в селото обекти като 65. ОУ „Св. Св. Кирил и Методи“, Парк "Гаргите" и Св. Успение Богородично. Това са добри ориентири, когато проверявате колко далеч е конкретният блок. Имената са каквито са в картата, понякога непълни.
Фондът
Когато тук се обяви двустаен, това най-често е нова малка сграда с 3–4 етажа или преустроен етаж от къща. Документите на такива имоти искат повече внимание. Питайте за годината на строеж още по телефона.
Около жилището
Бусманци е на 11 км от центъра, с 40 автобусни спирки, 4 магазина, 2 училища, 1 детска градина и 1 аптека. Ежедневието тук често минава през съседните места. 1 детска градина в с. Бусманци.
Разстоянието
От Бусманци до София: 11 км по права линия, има и влак. Пробвайте пътя в час пик, преди да дадете капаро. Спирките тук са 40.
Как се представя с. Бусманци, ако купувате двустаен
Как селото Бусманци стои за човек, който купува двустаен апартамент: 2,6 от 5. 2 показателя не оценяваме, вместо да гадаем.
- Цена спрямо София4
€2 313/кв.м по обявите в с. Казичене, с 8,1% под средното за София. Собствените обяви в с. Бусманци са под 5.
- Избор на обяви1
Нито една обява за двустаен тук в извадката ни. Кв. Димитър Миленков е на 2,1 км от Бусманци.
- Ново строителствон/д
Няма достатъчно данни за Бусманци. В града като цяло почти всяка втора обява е за сграда в строеж.
- Транспорт3
11 км до центъра; на картата: 40 автобусни спирки и 3 жп гари. Влакът е предвидим в час пик.
- Ежедневие1,5
За повечето неща се пътува: 1 аптека, 2 училища и 1 детска градина.
- Зеленина и паркове3,5
Умерено зелено в селото: 6 парка и 1 детска площадка. Най-известният е Парк "Гаргите".
- Потенциал за отдаванен/д
Само 2 обяви за наем на двустайни тук. Доходност не смятаме.
Средно 2,6 от 5 за Бусманци. Най-високо Бусманци стои по цена спрямо София. Компромисът в с. Бусманци е избор на обяви (1) и ежедневие (1,5).
- + Цена спрямо София тук: 4
- + Зеленина и паркове в селото: 3,5
- − Избор на обяви: 1, слабо място
- − Ежедневие: 1,5, компромис
Формула върху данни за Бусманци, не потребителски отзиви. Средната (2,6) е само от показателите с оценка.
Кой продава двустайните в Бусманци
В с. Бусманци офертите са прекалено малко, за да преценим кой продава; в цяла София частните продавачи са едва 7% от обявите за двустайни. В с. Бусманци голяма част от сделките минават без агенция, чрез познати и местни оферти.
Няколко сигнала, че говорите със собственика:
- Текстът е по-скромен, понякога с правописни грешки, ала с повече истина за състоянието.
- Обявата без комисиона в текста още не значи собственик; понякога агенцията просто взима цялата комисиона от продавача.
- Обявата стои месеци и цената се сваля на стъпки: собствениците реагират по-бавно от агенциите.
Комисионата от купувача обикновено е 2–3% плюс ДДС. При двустаен за €177 000 това са €4 200–€6 400. Спестените €4 200 и отгоре е добре да отидат за юридическа проверка на титула и ипотеките и възбраните.
Капаро от €8 900 до €17 700 в с. Бусманци е обичайно; преди да го дадете, поискайте справка за тежести от същата седмица.
Търсите двустаен тук без посредник? Напишете бюджета в заявката; подбираме офертите от собственици ръчно.
Данъци и такси при покупка на двустаен в с. Бусманци
€177 000 е числото, от което тръгваме за с. Бусманци (11 км от центъра), по оценка от съседните райони, 241 обяви до 3,4 км. Над тази сума купувачът плаща данък, нотариус, вписване и практически винаги проверка от адвокат.
Данъкът при придобиване в Столична община е 3%, за €177 хил. това прави €5 310. По правило го плаща купувачът, освен ако не сте се уговорили друго. Около €1 000 са за нотариуса, с ДДС. Вписването струва €177; тези суми не подлежат на пазарлък.
| Перо | Сума |
|---|---|
| Нотариална такса | €1 000 |
| Имотен регистър, 0,1% | €177 |
| Данък при придобиване, 3% | €5 310 |
| Адвокатска проверка | €300 |
| Сума без комисиона | €6 800 |
| Комисиона 2–3% + ДДС | €4 248–€6 372 |
| Всичко с комисиона | до €13 200 |
Комисионата от 2–3% плюс ДДС (€4 248–€6 372) е единственото договаряемо перо. При сделка директно със собственика е нула. Адвокатската проверка на документите струва €150–400, а задължителна по здрав разум. Закръглено: цената плюс 3,8% отгоре без агенция и 7,5% с агенция.
Банката ще поиска оценка на имота (€150–250) и застраховка; таксата за обработка е от 0 до 1%.
Кой двустаен в с. Бусманци се препродава най-лесно
Над 75 кв.м е типичният двустаен в кв. Дружба 1 (3,4 км), най-близкия пазар с данни (151 обяви). Това е размерът, който пазарът тук познава, и при препродажба ще се сравнява с най-много конкуренти.
| Площ | Обяви | Дял |
|---|---|---|
| до 55 кв.м | 10 | 4% |
| 56–65 кв.м | 43 | 18% |
| 66–75 кв.м | 34 | 14% |
| над 75 кв.м | 151 | 63% |
Метро в с. Бусманци няма, поради това стойността пазят други неща: спирка, паркомясто, училище наблизо (по картата училищата са 2). С. Бусманци е на 11 км от центъра, и купувачите тук се броят по-трудно. Колкото по-встрани е мястото, толкова повече решава състоянието на самия апартамент. Сравнете в съседство, в кв. Дружба 1 на 3,4 км: в строеж €2 262/кв.м, строени преди 1990 €2 462/кв.м. Новото изпуска част от надценката, щом стане „вторично“, старото вече я е загубило.
Цена близо до градската (€2 313/кв.м срещу €2 516/кв.м) означава, че се движите с пазара. Какво се препродава бавно: партер (14 обяви в кв. Дружба 1 (3,4 км), най-близкия пазар с данни), последен етаж без ремонтиран покрив (5 обяви) и северни апартаменти. Ако купувате такъв, търсете по-ниска цена още сега. При препродажба тук ще се сравнявате и със съседите: с. Казичене (€179 хил.) и кв. Димитър Миленков (€179 хил.). Каквото и да купите в селото, семпъл ремонт се харесва на повече хора от скъпия.
Кой двустаен в с. Бусманци ще е по-тих
В кв. Дружба 1, на 3,4 км от Бусманци обичайният двустаен е на етаж 5 от 25, по 238 обяви. Партер и първи етаж поемат шума от входа и тротоара, последният етаж топлината от покрива.
| Етаж | Обяви | Дял |
|---|---|---|
| Партер или първи | 14 | 6% |
| Среден | 219 | 92% |
| Последен | 5 | 2% |
| 10+ етажа в сградата | 133 | 56% |
По картата в с. Бусманци има 12 заведения за хранене, кафе и нощен живот. Заведенията са събрани на едно място, извън тях е спокойно. Автобусните спирки тук са 40. Апартамент на главната улица е удобен, но оглушителен в час пик; вторият ред сгради е добър компромис.
Училищата и градините в селото са 3, площадките 1, игрищата 7. За семейство това е предимство, за човек, който работи от дома, не винаги. Паркирането е въпрос за всяка конкретна сграда; питайте за подземен гараж или място в двора. Шумоизолацията тук зависи почти изцяло от строителя, не от мястото. Попитайте съседите кой е отгоре.
Тишината нерядко е в двора: спалня към двора и хол на юг или изток е разпределението, което искат повечето купувачи. По картата в с. Бусманци се виждат 6 парка и градинки; изглед към дървета обикновено значи и по-малко трафик.
Често задавани въпроси за двустаен в с. Бусманци
Каква вноска да очаквам, ако купя двустаен в с. Бусманци с ипотека?
При цена €177 000, кредит 80% и лихва около 2,6% за 30 години вноската е около €567 на месец. За по-евтин вариант от €162 000 е около €519. Сметнете собствения си сценарий в калкулатора. При лихва 3% вноската е около €597. Банките предлагат и срок до 35 години. Вноската не включва застраховките по кредита. Кв. Димитър Миленков е на 2,1 км от Бусманци.
Колко е двустаен в с. Бусманци в левове?
Около 346 182 лв по фиксирания курс 1,95583. Диапазонът е 316 844 лв–373 368 лв. От 1 януари 2026 г. цените се обявяват в евро, типичната тук е €177 000. Обявите в левове от миналата година не са сравними пряко. Курсът е фиксиран и не се променя. Данъчната оценка вече също е в евро.
Какъв бюджет ми трябва за двустаен в с. Бусманци?
Зависи от сградата, но ориентирът е €162 хил.–€191 хил. Медианата в с. Бусманци е €177 000, като оценка по съседство, от обявите в с. Казичене и кв. Дружба 1. При кредит 80% от цената самоучастието е около €35 400. Не забравяйте резерв за ремонт или обзавеждане. От с. Бусманци до центъра по права линия са около 11 км.
Как се сравняват цените в с. Бусманци с цяла София?
По цена на квадрат с. Бусманци е малко по-евтино (€2 313/кв.м). Градската медиана е €2 516/кв.м, най-евтините квартали са около €1 650–1 700, а най-скъпите над €4 500. Разстоянието от Бусманци до центъра е около 11 км. Средното за града включва и околните села, където апартаментите са по-евтини. Не забравяйте, че в София почти половината обяви са за сгради в строеж, които са по-евтини на квадрат. Сравнявайте квадрат с квадрат, не цена с цена. Най-близкото съседно място е кв. Димитър Миленков, на 2,1 км.
Колко голям е обичайният двустаен в с. Бусманци?
Около 80 кв.м. Числото е оценка по съседство. Панелните двустайни обикновено са 55–65 кв.м, а новите 65–80 кв.м по застроена площ. Поискайте разпределение, двустаен от 60 кв.м може да е по-удобен от такъв от 75. Най-близкото съседно място е кв. Димитър Миленков, на 2,1 км. От с. Бусманци до центъра по права линия са около 11 км. Тесният коридор изяжда ценни квадрати.
Как ще ми помогнете да намеря двустаен в с. Бусманци?
Чрез заявката на страницата. Преглеждаме обявите в с. Бусманци и в съседните райони, отсяваме дублираните и ви изпращаме най-подходящите. Без телефон, без комисиона. Кв. Димитър Миленков е на 2,1 км от Бусманци. Не продаваме имоти, само помагаме с информация. Можете да посочите и дали искате само сгради с Акт 16. Разстоянието от Бусманци до центъра е около 11 км.
На какво разстояние от центъра е с. Бусманци?
С. Бусманци е на 11 км от центъра. Малко по-далеч от града. Двустаен тук е около €177 000. Сметнете колко часа месечно ще прекарвате в път. Времето до работа е по-важно от разстоянието до центъра. Разстоянието е по права линия, по пътя е повече. Кв. Димитър Миленков е на 2,1 км от Бусманци.
Съседите на Бусманци
Добър двустаен на честна цена рядко стои дълго, затова гледайте поне два-три съседни района. Ето какво има около Бусманци.
- с. Казичене≈ €179 хил.
- кв. Димитър Миленков≈ €179 хил.
- кв. Дружба 1€2 312/кв.м
- с. Долни Богров≈ €103 хил.
- с. Кривина≈ €177 хил.
- с. Герман≈ €150 хил.
Други места около София
Полезно при покупка
Подбрани обяви в с. Бусманци
Средните цени на сайта важат за квартала. Заявката ги превръща в конкретни двустайни за вашия бюджет, етаж и тип строителство.
- Тухла, панел или ново строителство
- Само актуални обяви
- Без обаждания, ако не искате
Методика: медиана на офертните цени, събрани от съседните райони, докато станат поне 15; площта е по обявите (при новото строителство обикновено застроена). Подробности в методологията. Последно обновяване: 26 септември 2026 г.