Партерът и последният етаж под наем: къде отстъпката при покупка става доходност
Как сравнихме етажите, без да смесваме кварталите
Наемите идват от второ наше преброяване: 3 666 обяви за наем на двустайни в София, събрани по същото време като обявите за продажба. Това са поискани наеми, не платени. В най-големите квартали скрейпът спира около 120 обяви, така че броят не е целият пазар, а извадка от него. Средни етажи наричаме всичко от втория до предпоследния. Партерът и последният етаж се сравняват с тях вътре в един и същи квартал и чак после взимаме медианата на разликите. Така не мерим Лозенец с Люлин. Партерите под наем са рядкост. Преброихме 93 такива обяви, едва 2,5% от всички наеми, при 4,7% сред обявите за продажба. Затова сравнение има само в 17 квартала, в които има поне две партерни обяви и поне три на средни етажи. Последният етаж е по-чест: 326 обяви и 58 квартала със сравнение.
- Партер, цена на кв.м при продажба−4,3%
- Партер, наем на кв.м+14,1%
- Последен етаж, цена на кв.м при продажба−0,2%
- Последен етаж, наем на кв.м+0,7%
Медиана на разликите по квартали. Продажби: 41 и 86 квартала. Наеми: 17 и 58 квартала. Наемите са поискани, цените са офертни.
Партерът при покупка и при наем
При продажбите картината е позната и сме я описали подробно в статията за партера и последния етаж. Партерът се предлага с 4,3% по-евтино на квадрат от средните етажи в същия квартал, а по-скъп е само в 14 от 41 квартала. В суровите градски медиани разликата е −6,6%, защото към нея се добавя и това, че партерите по-често са в по-евтини места. При наемите очакването е същото, а числата не го потвърждават. В 12 от 17 квартала партерът се предлага по-скъпо на квадрат от средните етажи. Ако махнем квартала и погледнем целия град, медианният партерен наем е €10,00/кв.м, а на средните етажи €9,93/кв.м. Казано просто, отстъпката, която виждате при покупката, при наема почти я няма.
- Младост 4 (3 срещу 99)+15,5%
- Студентски град (3 срещу 91)+7,7%
- Овча купел (4 срещу 88)−11,7%
- Банишора (2 срещу 89)−19,1%
- Малинова долина (6 срещу 84)−3,2%
- Витоша (4 срещу 86)+2%
- Манастирски ливади (6 срещу 83)−6,2%
- Център (4 срещу 83)+42,5%
Осемте квартала с най-много обяви в сравнението; в скоби са партерните обяви срещу тези на средни етажи. Оцветени са кварталите, в които партерът е по-евтин. При 2 до 6 партерни обяви на квартал всяко число е ориентир.
Подредбата е пъстра. В Център партерните обяви са 4 и са с +42,5% над средните етажи, което вероятно говори повече за конкретните апартаменти, отколкото за етажа. В Банишора (−19,1%) и в Овча купел (−11,7%) партерът е по-евтин, както подсказва логиката. Медианата от 17 квартала не е правило и не бихме строили бизнес план върху нея. По-сигурното заключение е по-скромно: под наем партерът не е видимо по-евтин, а по-евтин е само в 5 от кварталите.
Защо наемателят не плаща по-малко за партер
Първото обяснение е подборът. Под наем излизат партерите, които собствениците смятат за годни за отдаване. Тъмните, влажните и тези над шумен магазин по-често стоят празни или направо се продават. От 93 партерни наема 13 споменават двор или градина още в първите редове на обявата, а най-много партерни наеми има в Бояна (8). Това не е типичният партер в панелен блок до булеварда. Второто обяснение е в самия наемател. Той мисли за година-две напред и не плаща за онова, което ще се случи при препродажба. Купувачът знае, че един ден ще продава партер и ще трябва да даде същата отстъпка. Наемателят не носи този риск. За някои хора партерът дори е удобство: без чакане на асансьор, а с дете или куче излизането е по-лесно. Ако ви привлича жилище с излаз навън, имаме отделен текст за двустайния с двор, а за стопаните на кучета и статия за купувачите с куче. Третото обяснение е най-скучно: малката извадка. Четири или пет обяви в квартал могат да обърнат медианата. Освен това 53 от партерните наеми не казват нищо за отоплението, така че не знаем и колко от тях са в нови сгради. Посоката приемаме сериозно, точния процент с резерва.
Какво прави това с брутната доходност
Брутната доходност е годишният наем, разделен на цената. Ако партерът се купува с 4,3% по-евтино, а се отдава на същата цена като средния етаж, доходността му е с около 4,5% по-висока, без да е по-хубав апартамент. С разликата в наема от сравнението, +14,1%, тя набъбва до 19,2%. Втората цифра е на ръба на това, което извадката понася. Първата е по-реалистична. В проценти изглежда така. При двустаен от 65–74 кв.м медианната брутна доходност в града е 4,22%, изчислена от медианния наем и медианната цена на завършените обяви. Подробностите по площи са в доходността по площ. Партер със същия наем и отстъпка 4,3% стига до 4,41%. Това е брутно, тоест без данъци, такси, ремонти и празни месеци. И не е съвет да купувате партер. Това е аритметика.
медианен наем €650, медианна цена €185 000
цена около €177 000
Брутно, преди разходи, данъци и празни месеци. Наемът е поискан, цената е офертна.
Отстъпката по подразбиране е медианата от сравнението на продажбите. Разликата в наема е оставена на нула нарочно: медианата +14,1% е от 17 квартала и е само ориентир.
Плъзнете отстъпката според конкретната обява, а разликата в наема оставете на нула, докато не видите поне няколко сравними партера под наем в същия квартал. Как изглежда същото сравнение между едностаен и двустаен, сме показали в едностаен или двустаен за наем.
Последният етаж: нула и в двете посоки
При последния етаж изненади няма. Под наем той е +0,7% спрямо средните етажи в 58 квартала, като е по-скъп в 30 от тях, а в останалите 28 е по-евтин или наравно. При продажба разликата е −0,2% в 86 квартала. Две нули дават нула: доходността на последния етаж е практически като на средния, с около +0,9% отгоре. Рискът обаче не е нула. Покривът, който тече, жегата под плочата през юли и асансьорът, който не стига до горе, са проблем на наемателя всеки ден, а на собственика при всяко напускане. Един празен месец в годината сваля брутната доходност с една дванадесета, тоест повече, отколкото печелите от който и да е етаж. Кои етажи купувачите ценят най-високо, сме подредили в най-изгодния етаж, а сградите без асансьор имат отделен текст.
Ако купувате партер, за да го отдавате
Числата подсказват, че партерът може да е по-добра сметка за отдаване, отколкото за живеене. На огледа обаче сметката се прави и с носа, и с ръцете. Ето какво проверяваме, преди да приемем, че отстъпката е чиста печалба.
- Влага и миризма. Отворете гардеробите и шкафа под мивката, погледнете ъглите зад мебелите. Мухълът гони наематели по-бързо от всяка цена.
- Решетки и входна врата. Наемателите питат за сигурността още на първия оглед, а застрахователят ще попита също.
- Какво има над и до вас. Магазин, заведение или вход към гаражи под прозореца означава шум до късно. Отидете и вечер, не само на обяд.
- Дворът. Ако го има в обявата, проверете в документите дали е ваш или само ползван. Целият списък е в проверката на имот.
- Изходът. Когато продавате, партерът пак ще е с отстъпка. Сметнете доходността заедно с нея, не само с наема. Повече за тази логика има в двустаен като инвестиция.
Ако искате сами да сравните партерни наеми, започнете от Малинова долина и Манастирски ливади: там и в двете ни извадки има достатъчно обяви. Разходите по самата покупка, които също влизат в сметката, са събрани в разходите при покупка.
Партер и последен етаж за отдаване: нашата оценка
Партерът и последният етаж като жилище за отдаване
Редакционна оценка на Двустаен.com по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.
- Отстъпка при покупка4
Партерът е с 4,3% по-евтин на квадрат в същия квартал и е по-скъп само в 14 от 41 квартала.
- Наем спрямо средните етажи4
Под наем партерът не е видимо по-евтин: по-скъп е в 12 от 17 квартала.
- Надеждност на данните за наема1,5
Само 93 партерни обяви и 17 квартала със сравнение.
- Брутна доходност на партера3,5
При същия наем и медианната отстъпка доходността е с около 4,5% по-висока.
- Последният етаж като отдаване2,5
Наем +0,7% и цена −0,2%: в числата няма нито бонус, нито наказание.
- Риск от празни месеци2,5
Влагата на партера и жегата под покрива са честите причини наемател да напусне.
- Препродажба2
При продажба партерът пак ще е с отстъпка, затова част от печалбата при покупката е привидна.
- Нужда от проверка на място2
Влага, шум и сигурност се виждат само на оглед, при това вечер.
За отдаване партерът е по-добра сметка, отколкото за живеене: купува се по-евтино, а наемът му не пада видимо. Последният етаж е неутрален. И при двата решава състоянието на конкретния апартамент, а данните за наемите са достатъчни само за посока, не за точна цифра.
Бюджет, квартал, срок — останалото е наша работа
Попълвате кратка заявка: квартал, бюджет, кредит или кеш, срок. Връщаме ви подбрани актуални обяви за двустайни, с предимство на тези от собственици, ориентир дали цената е честна и какво да проверите в документите.
- Ориентир за цената на кв.м
- Безплатно, без договор
- Сметка на кредита и разходите
Често задавани въпроси
По-евтин ли е партерът под наем?
Не видимо. В 17 квартала със сравнение медианата е +14,1% спрямо средните етажи, а по-евтин е само в 5 от тях. Извадката е малка и числото е ориентир.
С колко по-евтино се купува партер?
С около 4,3% на квадрат спрямо средните етажи в същия квартал, като медиана от 41 квартала. Цените са офертни.
Каква е брутната доходност на партер?
При същия наем като на средния етаж и медианната отстъпка тя е с около 4,5% по-висока. За двустаен от 65–74 кв.м това е 4,41% вместо 4,22%, преди разходите.
А последният етаж?
Под наем е +0,7%, при продажба −0,2% спрямо средните етажи. Доходността е практически същата като на средния етаж.
Колко партерни апартамента се дават под наем?
В извадката ни 93 от 3 666 обяви за наем на двустаен, или 2,5%. При продажбите делът е 4,7%.
Защо партерите под наем не са по-евтини?
Вероятно заради подбора: под наем излизат по-хубавите партери, част от тях с двор (13 от 93 го споменават). Наемателят и не носи риска при препродажба.
Какво да проверя на партер, който ще отдавам?
Влагата, решетките и вратата, шума вечер и дали дворът е ваш по документи. Проверете и как ще го продадете след години.
Това съвет ли е да купя партер за отдаване?
Не. Това е аритметика върху поискани наеми и офертни цени. Брутната доходност не включва данъци, разходи и празни месеци.
Още от блога
- Партер и последен етажПартер, първи и последен етаж: колко отстъпка дават реално обявите за двустаенПартерът в София е с −4,3% спрямо другите етажи в същия квартал, последният етаж почти без разлика, а в старите блокове е по-скъп.
- Най-изгодният етажКой етаж е най-изгоден: цената на двустаен етаж по етаж, в рамките на кварталаСравнихме 6 680 обяви за двустайни с медианата на квартала им: партерът е −4,6%, 8.–10. етаж +2,8%, а средата почти няма разлика.
- Едностаен или двустаенЕдностаен или двустаен за отдаване: колко носи втората стая по кварталиСравнихме брутната доходност на едностаен и двустаен в 38 квартала на София: 4,4% срещу 4,3%. Какво не влиза в сметката.
- Доходност по площДоходност по площ: защо малкият двустаен носи повече на всяко вложено евроНаемът расте по-бавно от цената. Брутната доходност пада от 4,89% при малките до 3,81% при двустайните от 75–89 кв.м. Сметка по пет групи площ.
- Най-евтините обявиПод прага на евтиното: какво всъщност са най-евтините обяви за двустаенРазглобихме най-евтините 5% от обявите за двустаен: под €111 900. Малки, извън града, в строеж или без година. Какво точно купувате на тази цена.
- Думите в обявата„Лукс“ не струва нищо, „уютен“ струва много: какво казват думите в обявата за двустаенСравнихме обяви за двустайни в един и същ квартал: „лукс“ не вдига цената (−0,2%), а „уютен“ и „светъл“ вдигат. Какво всъщност издават думите.
- Застроена и чиста площОбявени 72 кв.м, собствени 58: коя площ плащате, когато купувате двустаенВ 117 обяви с две посочени площи обявената е медианно с 18,3% по-голяма. Как общите части вдигат реалната цена на кв.м и как да я пресметнете.
Наръчници по темата:
Числата са от собствено преброяване на 6 925 обяви за продажба на двустайни апартаменти в София и околността (imot.bg, септември 2026). Това са офертни цени, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район, за да не се смесва ефектът на мястото с ефекта на признака. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.