Когато един телефон продава една трета от квартала: двустаен при доминиращ продавач
Какво точно броихме
Погледнахме всеки квартал с поне 20 обяви за двустаен, общо 84. За всеки преброихме телефоните за контакт и намерихме този с най-много обяви. Делът му от обявите в квартала е мярката за концентрация. Самите номера и имената зад тях не публикуваме и не са важни за извода. Мярката има ограничения. Телефонът не е фирма: една агенция може да продава апартаменти на много различни собственици, а един строител може да ползва няколко номера. В големите квартали събирахме до около 240 обяви, така че делът е в извадката, не на целия пазар. Част от обявите са дубликати на един апартамент, публикуван от няколко места, нещо, което разгледахме в дублираните обяви. Как изглежда пазарът на телефоните в целия град, има в кой публикува обявите. Тук гледаме квартал по квартал.
Кварталите, в които един номер държи най-много
- Банкя (47)43%
- м-т Камбаните (20)35%
- Надежда 2 (108)35%
- Дружба 1 (238)34%
- Овча купел 1 (105)30%
- Овча купел 2 (150)30%
- Княжево (32)28%
- Люлин център (39)26%
- Модерно предградие (55)24%
- Люлин 10 (89)22%
В скоби: брой обяви за двустаен в квартала в нашата извадка. Квартали с поне 20 обяви.
Най-високият дял е в Банкя, 43% от 47 обяви. Банкя е отделен град със собствен малък пазар и там една нова сграда лесно доминира. В м-т Камбаните обявите са само 20, така че делът е ориентир. По-показателни са големите квартали. В Дружба 1 един телефон държи 34% от 238 обяви, в Надежда 2 35% от 108, а в двете части на Овча купел по около 30%. Това са места с активно строителство, където една голяма сграда или комплекс пуска на пазара десетки двустайни наведнъж. Къде изобщо се строят двустайните, показахме в новото предлагане. Едно изключение заслужава внимание. В Модерно предградие доминиращият номер държи 24%, а от обявите му 0% са в строеж. Там концентрацията идва от продавач на готови жилища, най-вероятно агенция, а не от нова сграда. Защо това има значение. Когато доминиращият е строител, обявите му са за апартаменти, които още не съществуват, и всички идват с едни и същи документи, един предварителен договор и един срок. Когато е агенция, зад номера стоят различни собственици с различни документи. Първият случай е една голяма проверка, вторият са много малки.
Другата крайност: пазар от стотици собственици
На обратния полюс са кварталите, в които никой не доминира. В Център най-активният номер държи едва 4%, а 232 обяви идват от 143 различни телефона. В Изток делът е 3%, а всяка от 34 обяви е с различен телефон.
238 обяви от 81 телефона. Най-активният държи 34%.
232 обяви от 143 телефона. Най-активният държи 4%.
Разликата е в устройството на пазара, не само в числата. В Център купувате от собственик или от агенция, която представлява един собственик. Всеки има своя причина да продава, своя срок и своя представа за цената. В Дружба 1 голяма част от предлагането е една сграда с една ценова листа. Типичните три най-активни номера в квартал държат заедно 25% от обявите.
9,5% от 84 квартала с поне 20 обяви имат телефон с поне 25% от обявите за двустаен
По-скъп ли е доминиращият продавач
Логично е да се притесните, че който държи пазара, диктува цената. Данните показват обратното. В 8 квартала с продавач с поне 25% медианната разлика между неговия квадрат и този на останалите е −5,6%.
- Банкя (43%)+1,7%
- м-т Камбаните (35%)+20%
- Надежда 2 (35%)−5,1%
- Дружба 1 (34%)−8,6%
- Овча купел 1 (30%)−9,7%
- Овча купел 2 (30%)−6,1%
- Княжево (28%)+19,6%
- Люлин център (26%)−25,1%
В скоби: дял на най-активния телефон. Квартали, в които той държи поне 25% от обявите.
Причината не е щедрост. Медианно 99% от обявите на доминиращите продавачи са в строеж, а апартаментът в строеж обикновено е по-евтин на квадрат от готовия в същия квартал, защото купувачът чака и поема риск. Сравнявате нова сграда на зелено със стари и готови жилища около нея. Отстъпката е цената на чакането, не на конкуренцията. Има и изключения. В Княжево доминиращият номер е +19,6% над останалите, при 32 обяви. Там една нова сграда сред по-стара и по-евтина застройка изглежда скъпа. Затова сравнявайте нова с нова, а не нова със старо. Малката извадка също трябва да се има предвид. Кварталите с доминиращ продавач са едва 8, а в някои от тях обявите са малко над двайсет. Числото −5,6% е ориентир за посоката, а не точна отстъпка, която можете да поискате.
Какво значи това за пазарлъка
С продавач, който има десетки апартаменти, пазарлъкът е различен. Той не бърза да продаде точно вашия, но трябва да продаде всички. Затова рядко сваля цената на един апартамент, защото това ще стане цена за целия вход. По-лесно дава условия: по-малка първа вноска, паркомясто или мазе в пакет, довършителни работи. Как изглеждат тези условия в обявите, има в разсроченото плащане и промоцията с краен срок. Вашият аргумент е времето и сравнението. Ако една сграда държи една трета от квартала, след година същата сграда ще е готова и ще има втора вълна: препродажби от купувачите на зелено. Тогава предлагането ще е по-раздробено. Как цените на сградите в строеж се движат с наближаването на края, разгледахме в годината на завършване, а как поскъпват етажите в една сграда, в стълбата на цените. При раздробен пазар е обратното. Всеки собственик е отделен случай и отстъпката зависи от неговата ситуация. Там помага да знаете колко дълго стои обявата и дали собственикът вече е купил друго жилище. Повече за покупката директно от собственик има в двустаен от собственик.
Широкият списък, който се оказва тесен
Най-практичното следствие е за избора. Ако в квартала има 238 обяви, а 34% от тях са на един номер, вие не избирате между 238 апартамента. Избирате между няколко десетки собственици и една голяма сграда, в която двустайните си приличат. Ако тази сграда не ви харесва, кварталът изведнъж става много по-малък. За кварталите с много ново строителство вижте и двустаен в Дружба и двустаен в Овча купел, където концентрацията е най-видима. Преди огледа минете през списъка по-долу.
Концентрацията сама по себе си не е лош знак. Голяма сграда от един строител може да е добре направена и честно оценена. Просто знайте с кого разговаряте: с човек, който продава своя дом, или с продавач, който има още трийсет като него.
Квартал с един продавач: нашата оценка
Концентрацията на продавачите като фактор при покупка
Редакционна оценка на Двустаен.com по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.
- Колко е разпространено2,5
8 от 84 квартала имат телефон с поне 25% от обявите.
- Ефект върху цената3,5
−5,6% спрямо останалите, главно защото обявите са в строеж.
- Ограничаване на избора2
Широкият списък в квартала може да се окаже една сграда и няколко десетки собственици.
- Възможност за пазарлък по цена2
Строителят рядко сваля листата за един апартамент.
- Възможност за пазарлък по условия4
Схема, паркомясто и довършване се договарят по-лесно.
- Надеждност на метода2,5
Телефонът приближава продавача, но не е фирма.
- Лекота за проверка от купувача4
Достатъчно е да подредите обявите по телефон.
- Риск при покупка3
Рискът е този на всяка покупка на зелено, не на концентрацията.
Един продавач с голям дял в квартала обикновено е строител с нова сграда, а цените му не са по-високи. Проблемът е изборът: списъкът изглежда широк, а е тесен. Сравнявайте нова с нова и договаряйте условия, а не само цена.
Опишете двустайния, който искате да купите
Преглеждаме обявите вместо вас и махаме дублираните, изтеклите и „примамките“ с нереална цена. Получавате кратък списък с реални двустайни и сравнение с медианата за квартала.
- Работим по квартал и бюджет
- Съвпадения по етаж, площ и бюджет
- Отговор до един работен ден
Често задавани въпроси
Как да разбера дали един продавач държи много обяви в квартала?
Подредете обявите по телефон за контакт или погледнете профила на продавача в сайта за обяви. Ако десетки обяви са с един номер, вероятно е една сграда или една агенция.
Колко е типичният дял на най-активния продавач?
Медианно 11,5% от обявите за двустаен в квартала. Трите най-активни номера заедно държат около 25%.
В кои квартали един продавач държи най-много?
Банкя, м-т Камбаните, Надежда 2 и Дружба 1, с дялове от 34% до 43% в нашата извадка.
По-скъп ли е доминиращият продавач?
Не. В кварталите, където държи поне 25%, медианната разлика е −5,6% на квадрат, главно защото обявите му са в строеж.
Лошо ли е да купя от продавач с много апартаменти?
Не непременно. Важно е да сравнявате с други нови сгради и да проверите документите. Концентрацията стеснява избора, но не значи по-лошо жилище.
Мога ли да се пазаря със строител, който продава цяла сграда?
По-лесно по условия, отколкото по цена: схема на плащане, паркомясто, мазе, довършване. Намалението на един апартамент става цена за целия вход.
Телефонът винаги ли значи един продавач?
Не. Агенция може да представлява много собственици с един номер, а строител може да ползва няколко номера. Мярката е приблизителна.
Къде пазарът е най-раздробен?
В Център и Изток, където най-активният номер държи 4% и 3% от обявите.
Още от блога
- Кой публикува обявитеДесет телефона и една четвърт от пазара: кой всъщност публикува обявите за двустайни1 916 телефона стоят зад 6 925 обяви за двустайни, а 10 от тях публикуват 25,5%. Какво означава това за цената и за купувача.
- Дубликати в обявитеЕдин апартамент, пет обяви: колко от двустайните в сайтовете са дубликатиСверихме 6 925 обяви за двустайни: 28,9% попадат в групи вероятни дубликати. Колко реални апартамента остават и как да ги разпознаете.
- Разсрочено плащанеДвадесет сега, осемдесет при ключовете: какво стои зад схемите на плащане при двустаен107 обяви за двустаен в София предлагат схема на плащане, най-често 20/80. Струва ли повече, колко рискувате преди Акт 16 и как да пресметнете вноските.
- Ново предлаганеКранове и панели: къде в София се строят двустайни и къде пазарът е само старПреброихме 3 601 нови двустайни в 95 квартала: къде е строителството, къде новото е под 5% и какво значи това за пазарлъка и ремонта.
- Непреходни стаи„Непреходни стаи“: думата, с която старият двустаен се защитава„Непреходни стаи“ пише в 168 обяви за двустайни, най-често за стари сгради. В същия квартал сред старите сгради те не са по-скъпи (−4,8%).
- Голям или малък строителГолям проект или малка кооперация: какво казват обявите за двустайни в строежСравнихме 385 двустайни от големи проекти с 1 998 от малки продавачи в строеж: цена, срок, етажност и газ. Разликите са по-малки, отколкото мислите.
- Цени на 900Цени, които завършват на 900: какво казват окончанията в обявите за двустайниПреброихме окончанията на 6 925 цени на двустайни: 10,9% завършват на 900, 990 или 999. Кой ги ползва и как да настроите филтрите.
Наръчници по темата:
Числата са от собствено преброяване на 6 925 обяви за продажба на двустайни апартаменти в София и околността (imot.bg, септември 2026). Това са офертни цени, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район, за да не се смесва ефектът на мястото с ефекта на признака. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.