Двустаен апартамент за инвестиция: къде наемът покрива цената най-бързо

Как смятаме доходността

Брутната доходност е годишният наем, разделен на цената на жилището. Смятаме я с медианите по квартали от два наши скрейпа, на обявите за продажба и на обявите за наем, и двата от септември 2026. Показваме само кварталите, в които има поне 15 обяви за продажба и 10 за наем. Така са 78 квартала.

Две уговорки. Числата са офертни, реалните сделки и при продажба, и при наем обикновено са малко по-ниски. И брутната доходност не брои разходите, които показваме по-долу. Тя е добра за сравнение между кварталите, не за обещание колко ще получите.

Наемната извадка е 3 666 обяви за двустайни под наем, продажната 6 925. В големите квартали и двете са ограничени до няколкостотин обяви, което е достатъчно за стабилна медиана, но не значи, че това е целият пазар.

За град София: €650 × 12 = €7 800 годишно, разделено на €173 200, прави 4,5%. С други думи, наемът връща цената за около 22 години.

Кварталите с най-висока брутна доходност

Горната част на класацията е предвидима: кв. Обеля 2, кв. Красна поляна 1, кв. Люлин 8 и кв. Орландовци. Това са квартали, където продажните цени са ниски, а наемите не падат пропорционално, защото наемателят плаща за достъп до града, не за адреса.

Уловката е в самите медиани. В много от тези квартали голяма част от обявите за продажба са в строеж, а там цената е по-ниска, но наем няма, докато сградата не получи Акт 16. Готовото жилище в същия квартал обикновено е по-скъпо и реалната доходност при него е по-ниска от показаната. Сметката за готовите сгради е в секцията по-долу.

Къде наемът изостава най-много

В престижните квартали наемите са само малко по-високи от средните, а цените на квадрат са почти двойни. кв. Лозенец и кв. Изток са примери. Там купувате запазване на стойност и лесна препродажба, не паричен поток.

Нетна сметка за медианния двустаен

Нетната доходност на типичния двустаен излиза под 4%. Това е без ръст на цената, който исторически е бил основният източник на печалба при жилищата в София, и без кредит. Разбивката на всяка такса има в разходите при покупка.

Покупка на зелено като инвестиция

46,5% от обявите за двустайни в София са за жилища в строеж. Медианата им на квадрат е €2 293/кв.м, срещу €2 757/кв.м за вече въведените след 2021 г. сгради. Разлика от 16,8%, която изглежда като лесна печалба.

Част от нея е реална: плащате за чакане и за риск. Друга част е площта, защото строящото се се продава със застроена площ, а готовото често вече е измерено по-точно. И през двете-три години до Акт 16 няма наем, а парите стоят в стените. Ако сравнявате, съпоставете годишната печалба от отстъпката с пропуснатия наем. Повече има на страницата двустаен на зелено.

По-малкият двустаен или по-големият

Малкият двустаен до 55 кв.м е €2 812/кв.м, този над 90 кв.м €2 300/кв.м. Наемът обаче не расте пропорционално на квадратите. Наемателят на двустаен плаща преди всичко за две отделни помещения, затова за отдаване обикновено печели по-малкият и по-евтин апартамент, особено ако разпределението е добро.

За инвеститор, който избира между два апартамента в един квартал, по-практичният въпрос е за колко ще се отдаде конкретното жилище, не каква е медианата. Прегледайте наемните обяви в същия вход или улица, сравнете площ и обзавеждане. Това отнема половин час и струва повече от всяка градска статистика.

С кредит или с кеш

При 80% кредит за медианния двустаен (€138 560), 2,7% лихва и 30 години вноската е около €562 на месец. Обявеният наем е €650. Наемът покрива вноската, но разликата отива за данък, поддръжка и празни месеци.

Кредитът увеличава доходността върху собствените пари, докато цените растат, и я намалява, когато стоят. Сметки за различни лихви и срокове има на страницата кредит за двустаен.

Трезва сметка: ако наемът покрива вноската и разходите, имате жилище, което се изплаща само, а печалбата идва от погасената главница и от ръста на цената. Ако не ги покрива, доплащате всеки месец и залагате изцяло на ръста. Второто е спекулация, не инвестиция в доход, и е добре да го наричате с истинското му име.

Какво стои зад високата доходност

Сред десетте квартала с най-висока доходност 53,5% от обявите за двустайни са в строеж, а 11,5% в сгради отпреди 1990 г. При десетте с най-ниска доходност делът на строящите се е 27,6%, а на стария фонд 23,4%. Високата доходност в таблицата отчасти идва от евтините апартаменти на зелено, които свалят медианата на цената.

Когато махнем строящите се апартаменти, доходността в част от кварталите пада осезаемо, в други почти не се мени или дори расте. Там, където остава висока, високият процент е реален: цените на готовите жилища са ниски, а наемът е близо до градския.

Има и риск, който не се вижда в процентите: ликвидността при препродажба. В престижните квартали купувач се намира по-лесно и при спад на пазара, в периферните продажбата може да отнеме месеци. Наемателите в по-евтините квартали също по-често сменят жилището и търсят по-ниска цена, така че един-два празни месеца годишно са реалистично допускане.

Затова много инвеститори избират средата на таблицата: квартали с метро, наем около медианата и доходност 4,5–5%, където нито цената, нито наемът са крайни. кв. Хаджи Димитър, кв. Надежда 1, кв. Люлин 3 и кв. Надежда 2 са примери от тази група.

Подбор на двустаен за отдаване

В заявката напишете бюджета и дали ви интересува доходността или запазването на стойност. Ще ви изпратим актуални обяви в кварталите с добро съотношение цена/наем, с предимство за тези от собственици, заедно с ориентир за цената и списък какво да проверите. Безплатно. Не сме агенция и не взимаме комисиона.

Често задавани въпроси

Кварталите, за които става дума

Всеки от 136 квартала и 104 села около София има своя страница с цените, площите, сградите и какво има наоколо.

• кв. Обеля 2€1 800/кв.м
• кв. Красна поляна 1€2 558/кв.м
• кв. Люлин 8€2 219/кв.м
• кв. Орландовци€1 792/кв.м
• кв. Горубляне€2 109/кв.м
• кв. Сердика€2 115/кв.м
• кв. Люлин център€2 048/кв.м
• кв. Студентски град€2 781/кв.м
• кв. Медицинска академия€3 852/кв.м
• кв. Лозенец€4 120/кв.м
• кв. Изток€4 162/кв.м
• кв. Яворов€4 956/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Двустаен Студентски град
• Кредит за двустаен
• Разходи при покупка
• Двустаен на зелено
• Двустаен в Люлин
• Двустаен в Лозенец