Двустаен апартамент в кв. Княжево
В кв. Княжево се строи от двайсет години насам, така че двустаен апартамент в панел е рядкост, а затворените комплекси не са. Квадратният метър в двустаен апартамент в кв. Княжево се обявява типично за €2 704/кв.м, над €2 516/кв.м за града, с цели 7%. Всеки €100 000 тук се равнява на приблизително 37 кв.м, а типичният двустаен апартамент е 74 кв.м.
Медианната площ е 74 кв.м, малко над градските 69. 78% от двустайните жилища в квартала са „на зелено“, което значи договор със строител и изчакване на Акт 16. Повечето обявите тук са за сгради в строеж (78%), и това дърпа медианата на квадратен метър надолу. В средата на 103 квартала: 63-то място по цена на квадратен метър. За сравнение ще гледате и Бояна (3,2 км), Павлово (3,4 км) и Горна баня (3,3 км).
При наем от €550 на месец двустайният в кв. Княжево носи приблизително 3,4% брутна доходност, при 4,5% за града. Цената на квадрат в този квартал е на обичайното градско ниво. Страницата е за купувача: колко да отделите, какво купувате за тези пари и кое да проверите преди капаро.
Колко пари трябват за двустаен в Княжево
Колко от 32 обяви в кв. Княжево достигате с всеки таван:
- До €100 000: в извадката тук няма нито една обява; при €2 704/кв.м сумата стига едва за 37 кв.м.
- До €150 000 влизат 5 оферти (16%).
- До €200 000 са 18 обяви; толкова пари стигат за приблизително 74 кв.м в квартала.
- До €250 000: 30 обяви (94%).
Общо в брой за медианния двустаен апартамент тук ще ви трябват най-малко €37 000, преди ремонт и обзавеждане.
Банките финансират до 80–85% от цената, така че за медианния двустаен в кв. Княжево от €193 100 ви трябват €29 000–€39 000 собствени пари. Разходите по сделката (данък при придобиване, нотариус, вписване, адвокат) са към 4–5%, тоест €8 000–€10 000. Кредит от €154 500 при 2,7% за 30 години означава вноска от към €630 на месец, а за 25 години приблизително €710. Сменете лихвата и срока в калкулатора, за да видите своята вноска.
Ако бюджетът ви е под €162 800, в този квартал търсите по-дълго или ще трябва да приемете отстъпка с етажа и състоянието.
Цена на квадрат и цена на апартамент в кв. Княжево
Типичната цена за двустаен в кв. Княжево е €193 100, изчислена като медиана на 32 обяви. Ако отрежем крайностите, остава диапазон от €162 800 до €213 200. Квадратът излиза €2 704/кв.м, с 7% над общоградската медиана от €2 516/кв.м. В класацията ни по €/кв.м (1 = най-евтин) кварталът заема 63-то място от 103.
- до €100 хил.0 обяви (0%, в града 2%)
- €100–150 хил.5 обяви (16%, в града 28%)
- €150–200 хил.13 обяви (41%, в града 42%)
- €200–250 хил.12 обяви (38%, в града 18%)
- €250–300 хил.2 обяви (6%, в града 6%)
- над €300 хил.0 обяви (0%, в града 4%)
Обяви по ценови диапазон тук; в скоби е делът от всички 32 оферти и същият дял за София.
Най-евтините обяви в момента на скрейпа: €112 000, 50 кв.м на последния, 3-ти етаж, в сграда от 2004 г.; €120 000, 60 кв.м на партер в сграда с 1 етажа. Партерът и ниските етажи са честа причина за по-ниска цена, не единствено състоянието. Това са поискани, а не платени цени. Разликата при реалната сделка обикновено е няколко процента в полза на купувача.
Когато обява в квартала е над €213 200, питайте какво конкретно оправдава разликата от €20 000 спрямо медианата. Не се срамувайте да предложите приблизително €13 500 по-малко от €193 100: собствениците тук обикновено очакват отстъпка.
Разпределение на 32 обяви за двустайни в кв. Княжево по обявена цена (imot.bg, септември 2026).
Княжево: за кого си струва
За кого има смисъл двустаен апартамент в кв. Княжево? Зависи от бюджета и от това колко ще останете.
Първо жилище
Вноска приблизително €630 при 80% кредит за 30 години и €39 000 собствени пари: това е входният билет тук. Почти колкото за града, така че изборът е по-скоро за локацията, не за парите.
С пари в брой
Без банка сделката минава за две-три седмици, а собствениците ценят това: отстъпка от €5 800–€13 500 при €193 100 е реалистична. Само не спестявайте проверката на тежестите: без кредит никой няма да го поиска вместо вас.
Покупка от план
78% от обявите в квартала са в строеж, по €2 704/кв.м. Удобно е за хора, които могат да изчакат Акт 16 и поемат риска срещу по-добра цена.
По-възрастни купувачи
Децата купуват двустаен тук за родителите си: тишина, 3 аптеки в близост и по-малко стълби, когато постройката е по-нова.
Първо жилище? Прочетете как става кредитът, преди да тръгнете на огледи в кв. Княжево.
Една заявка вместо двайсет обаждания до брокери
Ако продавате двустаен, също пишете: ще ви кажем къде стои цената ви спрямо обявите в района и колко бързо се движат сходните.
- Данните ви не отиват при брокери
- Без обаждания, ако не искате
- Какво да проверите в документите
Кредит за двустаен в Княжево: числата
Кредитът за двустаен в кв. Княжево се смята бързо, ако знаете три числа: цена, самоучастие и лихва. При €193 100 съдейки по 32 обяви от септември 2026 и лихва 2,6% вноските излизат така.
| Самоучастие | 25 години | 30 години |
|---|---|---|
| 20% (€38 620), кредит €154 480 | €701 | €618 |
| 15% (€28 965), кредит €164 135 | €745 | €657 |
Сумата в брой, който трябва да имате в деня на покупката: самоучастие €28 965 плюс към €7 400 такси, общо около €36 400. За 30 години при 2,6% ще върнете приблизително €72 400 лихва върху €164 135 главница. Ипотеката има и свои разходи: оценка на имота €150–250, застраховка и понякога такса обработка до 1%, при кредит от €164 хил. до €1 641. Банките следят вноската да не минава приблизително половината от нетния доход на домакинството. В кв. Княжево това значи поне €1 300 нетно на месец за вноска от €657.
Вноската срещу наема: двустаен под наем тук се дава за около €550 на месец по 11 обяви. Вноската е с €107 над наема, цената на това, че жилището става ваше. Калкулаторът смята същото с вашата лихва и самоучастие.
В какви сгради са двустайните в кв. Княжево
| Сгради | Обяви | Цена | Цена/кв.м | Кв.м |
|---|---|---|---|---|
| 1990–2020 | 2 | няма медиана | ||
| Акт 16 от 2021 г. насам | 4 | €250 000 | €3 650/кв.м | 69 кв.м |
| В строеж („на зелено“) | 25 | €193 100 | €2 704/кв.м | 77 кв.м |
Купуването „на зелено“ спестява 26% на квадрат: €2 704/кв.м срещу €3 650/кв.м за готово.
ТЕЦ: 0%, газ: 100%. Газът и локалното отопление са голяма част от пазара, така че питайте за сметките през зимата. Високи блокове над 10 етажа в обявите няма; средната сграда е 6-етажна. 1 обява са на последен етаж и 8 обяви на партер или първи, а там пазарлъкът е по-лесен. Колко обещават продавачите в кв. Княжево: „лукс“ в 2 обяви.
При новите сгради тук искайте Акт 16 или Удостоверение за въвеждане в експлоатация и уточнете таксата за поддръжка.
Питайте продавача за:
- Имало ли е влага от покрива или от съседите и кога са отстранени.
- Каква е таксата за входа или за поддръжката на комплекса и кое покрива.
- Кои са съседите: собственици или наематели.
- Има ли таван и паркомясто, и влизат ли в цената.
- Има ли асансьор и преди колко време е ремонтиран.
Княжево в числа за купувача
Редакционна оценка на кв. Княжево за купувач на двустаен, на 8,9 км от центъра.
- Цена спрямо София2,5
63. място от 103 квартала по цена на квадрат (1 = най-евтин). За 74 кв.м това прави около €193 100.
- Избор на обяви3,5
Среден пазар: 32 оферти в извадката ни. Средната площ е 74 кв.м.
- Ново строителство4,5
90,6% ново строителство в кв. Княжево при 63% за цяла София (в строеж и с Акт 16). С Акт 16 медианата е €250 000.
- Транспорт3
12 автобусни спирки и 2 трамвайни по OpenStreetMap; 8,9 км до центъра. Трамваят добавя 2 спирки.
- Ежедневие2,5
Основното е наблизо: 3 супермаркета, 3 аптеки и 2 училища.
- Зеленина и паркове4
5 парка между блоковете тук. Княжево е известен със зеленината си.
- Потенциал за отдаване2
3,4% брутно за Княжево, при градски 4,5%.
Княжево е балансиран вариант без големи изненади: 3,1 от 5. Плюсът, който се вижда веднага, е ново строителство: 4,5. Най-ниско: потенциал за отдаване 2 и цена спрямо София 2,5.
- + Ново строителство в квартала: 4,5
- + Зеленина и паркове тук: 4
- − Потенциал за отдаване: 2, компромис
- − Цена спрямо София: 2,5, компромис
Това е наша оценка по формула за кв. Княжево. Отзиви от хора тук няма и не публикуваме такива.
Детски градини, аптеки и зеленина в кв. Княжево
В кв. Княжево основното е наоколо, но при по-специфичните неща ще се ходи до съседите. Числата по-долу са по OpenStreetMap за границите на квартала, на 8,9 км от центъра на София.
- Вечер навън. Кафенета и ресторанти: 8.
- Зеленина и спорт. 5 парка и градинки, 5 детски площадки и 2 спортни места и игрища.
- Образование. OpenStreetMap показва 2 училища.
- Аптеки и лекари. OpenStreetMap брои 3 аптеки и 2 медицински обекта.
- Пазаруване. 3 супермаркета и 6 малки магазина и фурни.
С малко училища и градини на картата Княжево е по-удобен за двойки без деца или за отдаване. Преди капаро обиколете кв. Княжево вечер и в събота: картата не отразява шума и паркирането. Кафе на крачка има (8 обекта по картата), а шумните заведения в кв. Княжево не са проблем. Зелените места и площадките (10 на картата) направиха тук приятна разходката с количка.
Минете в 8 сутринта около градината в квартала: колите на родителите казват много. Попитайте съседите за джипито и стоматолога; OpenStreetMap не знае всички кабинети.
Сметката на практика
Три сценария за Княжево: €162 800, €193 100 и €213 200. Продавачите са различни („По-евтин вариант“ директно от собственик, „Средният случай“ през агенция и „По-скъпият вариант“ от строител), за да се види цената на комисионата. Адвокатската проверка е сметната за €350, банковата оценка за €250.
| По-евтин вариант | Средният случай | По-скъпият вариант | |
|---|---|---|---|
| Цена на жилището | €162 800 | €193 100 | €213 200 |
| Ипотечен кредит | €138 380 | €154 480 | €170 560 |
| Площ при медианната цена на квадрат | около 60 кв.м | около 71 кв.м | около 79 кв.м |
| Данък при покупка | €4 884 | €5 793 | €6 396 |
| Продавач | собственик | агенция | строител |
| Месечна вноска (2,6%, 30 г.) | €554 | €618 | €683 |
| Самоучастие по кредита | €24 420 (15%) | €38 620 (20%) | €42 640 (20%) |
| Нотариус, Имотен регистър | €1 113 | €1 243 | €1 363 |
| Агенция (3% с ДДС) | няма | €5 793 | няма |
| Банка и адвокат | €1 292 | €1 372 | €1 453 |
| В брой преди ключа | €31 709 | €52 821 | €51 852 |
€31 709 в брой за по-евтиния вариант срещу €51 852 за по-скъпия: разликата е €20 143. За сравнение, наемът на двустаен тук е около €550 месечно, по-малко от вноската в средния сценарий.
Най-големият разход над самоучастието е данъкът: €5 793 при €193 100. Ставката в Столична община е 3%.
€554, €618 или €683 месечно: за всяка от тези вноски банката ще гледа дохода ви. Сметнете точно в калкулатора.
Огледът: Княжево отвътре
Медианният двустаен в кв. Княжево е на етаж 2 от 6, с площ към 74 кв.м. Фондът тук е главно ново строителство, и чеклистът е нагласен с това.
- Погледнете терасата на покрива и мазетата на сградата, не само жилището.
- При някоя от 1 обява на последен етаж огледайте тавана за петна и попитайте кога е ремонтиран покривът.
- Новите сгради ползват фирма за поддръжка. Таксата е постоянен разход, включете я в бюджета.
- Сметнете довършването отгоре; „на замазка“ значи още доста хиляди евро.
- Съседите и входът: кой живее над вас, има ли кучета.
- Вземете ролетка. Разликата между застроена и чиста е 15–20%.
- Един оглед е емоция, два са проверка.
- Погледнете на коя страна са прозорците на спалнята и хола.
- Ключовете и таблото: колко са и къде са сложени.
Три въпроса, които спестяват втори оглед: какви са сметките зимата, има ли ремонт на входа и какви мебели остават. Всеки дефект обърнете в евро; при €2 704/кв.м квадратът е скъп, и ремонтът не е евтин.
Инвестиция в двустаен в кв. Княжево: колко носи наемът
Двустаен под наем в кв. Княжево се предлага за към €550 на месец, медиана от 11 обяви. Брутната доходност излиза 3,4%, под средното за столицата (4,5%).
| Какво | За година |
|---|---|
| Наем €550 × 12 | €6 600 |
| Ремонти и износване | −€300 |
| Данък върху наема | −€594 |
| Празен период (един месец) | −€550 |
| Нетно | €5 156 |
| Нетна доходност върху €200 500 | 2,6% |
Наемателите на двустайни най-често са двойки и млади семейства, които остават по-дълго от студентите. С кредит сметката е друга: при 20% самоучастие и 25 години вноската е приблизително €709 на месец, значи всеки месец доплащате приблизително €159 от джоба си. С 2,6% нетно печалбата идва основно от възможен ръст на цената. Това е повече сейф, отколкото бизнес. Изплащането само от наем отнема около 39 години, без да смятаме промяната в цената.
Най-близките пазари с данни за наем: кв. Карпузица (4%, 1,9 км) и м-т Гърдова глава (3,9%, 2,2 км). Наемните цени в съседни места се разминават по-слабо от покупните цени. Без метро наемателите тук търсят паркомясто и спирка наблизо. Един наемател за дълго дава повече от максимален наем с честа смяна.
Къде купувачите на двустаен се подхлъзват в кв. Княжево
Най-много проблеми не идват от сградата, а от бързането. Ето рисковете, които виждаме най-често.
- Ипотеки и възбрани. Ипотека, възбрана или висящо дело минават с имота. Заличаването трябва да стане най-късно в деня на покупката.
- Изчезналите квадрати. Уточнете как се смята цената при отклонение в площта; при €2 704/кв.м всеки квадрат е €2 704.
- Бързото капаро. Капарото най-често е 5–10%, тоест €10 000–€19 000 в кв. Княжево. Превеждайте го по банков път, с договор и след проверка на собствеността.
- Пари в плик. Кешът не оставят следа; при спор за €193 хил. това е последното, което искате.
- Предварителен договор без срокове. Предварителният договор трябва да има срок за нотариуса, клауза за кредита и какво става с капарото, ако банката откаже.
- Обява-примамка. Някои обявите тук стоят, за да звъннете; при среща същият вече е продаден, а ви предлагат друг.
- Двойна продажба. Ако продавачът отлага нотариуса без причина, погледнете дали не преговаря паралелно.
- Изкуственото бързане. „Друг купувач“ е класическият натиск; сериозният продавач оставя време за проверка.
Адвокат за €150–400 звучи излишен до момента, в който се окаже нужен. Продавач, който ви кара да ги прескочите, сам ви казва нещо.
Често задавани въпроси за двустаен в кв. Княжево
Колко струва двустаен апартамент в кв. Княжево?
Типичната оферта за двустаен в кв. Княжево е около €193 100, по 32 обяви за двустайни тук в извадката ни. Повечето цени са между €162 800 и €213 200. На квадрат това е €2 704, с около 7,5% над средното за София (€2 516/кв.м). Площта на типичния двустаен тук е около 74 кв.м. В.з. Беловодски път е на 1,6 км от Княжево.
На зелено или с Акт 16 да купя двустаен в кв. Княжево?
В кв. Княжево в строеж квадратът е около €2 704 (25 обяви), а с Акт 16 около €3 650 (4). Разликата е цената на чакането и на риска. Проверете строителя и разрешението за строеж. Медианите са €193 100 и €250 000. Акт 14 е груб строеж, Акт 15 е завършване, Акт 16 е въвеждане в експлоатация.
Какво да проверя при двустаен в строеж в кв. Княжево?
В кв. Княжево 25 от 32 обяви са в строеж. Рискът е в забавяне и в качеството. Проверете разрешението за строеж, строителя и предишните му обекти. Плащайте на етапи, свързани с актовете. По цена на квадрат Княжево е на 63. място от 103 квартала (1 = най-евтин). Попитайте за неустойка при забавяне.
Струва ли си двустаен в кв. Княжево като инвестиция?
При наем около €550 и цена €193 100 брутната доходност в кв. Княжево е около 3,4% годишно. За София средната е 4,5%. Под средното за града. Двустайните се отдават по-лесно от тристайните. Обзавеждането вдига наема, но и първоначалната инвестиция. Автобусните спирки тук по OpenStreetMap са 12. Данъкът върху наемния доход намалява нетната доходност.
Нови сгради или стари блокове преобладават в кв. Княжево?
29 обяви са от 32 в кв. Княжево за ново строителство (91%): 25 в строеж и 4 с Акт 16 от 2021 г. насам. Стари сгради почти не се предлагат. От 1990–2020 г. са 2. В нашата подредба на 103 квартала Княжево е 63. по евтиност. При сгради в строеж проверете разрешението за строеж и графика на плащанията. При готова сграда поискайте Удостоверение за въвеждане в експлоатация.
Удобно ли е да се придвижвам от Княжево без кола?
По OpenStreetMap в кв. Княжево има 12 автобусни спирки и 2 трамвайни спирки. Метро няма, така че разчитате на наземния транспорт. Проверете линиите до работата си. Нощните връзки са различни от дневните, проверете ги, ако работите на смени. Честотата на линиите вечер е различна от тази сутрин. Удобният транспорт помага и при отдаване. Двустаен близо до спирка се продава по-лесно.
Как да проверя двустаен в кв. Княжево преди покупка?
Проверете нотариалния акт, скицата от кадастъра, данъчната оценка и удостоверението за тежести от Имотния регистър. В кв. Княжево 29 от обявите са ново строителство, там поискайте и Акт 16 или разрешение за строеж. Адвокатската проверка струва €150–400. Съпругът на продавача също трябва да подпише, ако имотът е семейна имуществена общност. Разстоянието от Княжево до центъра е около 8,9 км. Не подписвайте предварителен договор без проверка. Капаро без проверка е най-честата грешка.
Разширете търсенето
Продавачите и брокерите не винаги пишат точните граници на квартала. Проверете и съседните страници — част от обявите са там.
- кв. Бояна€2 498/кв.м
- кв. Павлово€2 342/кв.м
- кв. Горна баня€2 189/кв.м
- в.з. Бункера≈ €207 хил.
- кв. Овча купел€2 302/кв.м
- в.з. Беловодски път≈ €179 хил.
- с. Владаянаселено място
Други места около София
Наръчници
Заявка за кв. Княжево
Средните цени на сайта важат за квартала. Заявката ги превръща в конкретни двустайни за вашия бюджет, етаж и тип строителство.
- Съвпадения по етаж, площ и бюджет
- Безплатно, без договор
- Тухла, панел или ново строителство
Цените за кв. Княжево са изчислени от 32 обяви за продажба на двустайни апартаменти в района в imot.bg, събрани през септември 2026, и от отворената карта OpenStreetMap за транспорт и магазини. Това са офертни цени, не сключени сделки. Обновено 26 септември 2026 г.