Цена на двустаен апартамент в София: таблица по квартали

Цената накратко

Данните са от 6 925 обяви за двустайни апартаменти за продажба, събрани от imot.bg през септември 2026. Медианата е €173 200. Една пета от обявите са под €138 600, една пета над €219 000. Най-ниската цена, която видяхме, е €46 990, най-високата €754 000. На квадратен метър медианата е €2 516/кв.м, а средните 60% от обявите са между €2 086/кв.м и €3 077/кв.м. Ако обява е извън тези граници, това не значи, че е сбъркана, но си заслужава да разберете защо. Две уговорки. Първо, това са офертни цени, не цени на сделки. Второ, в най-големите квартали събрахме около 240 обяви, колкото позволява скрейпът, така че броят е долна граница на предлагането, а не пълно преброяване.

Всички 103 квартала с поне пет обяви

Таблицата е подредена по цена на квадратен метър, от най-евтиния към най-скъпия. Колоната „Средни 60%“ показва 20-ия и 80-ия персентил на цената: реалистичният коридор, в който ще намерите повечето оферти.

Кварталите, които липсват, имат по-малко от пет обяви. На страниците им показваме оценка от съседните райони и винаги пишем, че е оценка. Средата на таблицата е м-т Гърдова глава с €2 573/кв.м, почти точно на нивото на града.

Откъде идва разликата от 3,5 пъти

В най-скъпия край на таблицата са кварталите със стара тухла и малко нови парцели: кв. Изток, кв. Иван Вазов, кв. Изгрев, кв. Яворов и кв. Докторски паметник. Там квадратът е скъп не защото апартаментите са нови, а защото ново почти няма и всеки свободен двустаен има десетки кандидати. В най-евтиния край са кв. Ботунец, кв. Обеля, кв. Модерно предградие, кв. Суходол и кв. Обеля 1. Те са далеч от центъра, част от тях без метро, а предлагането е смес от панел и нови блокове с ниска себестойност на земята. Там в една и съща ценова група влизат апартамент от 80-те и апартамент в строеж. Между двата края е голямата маса. 56 от 103 квартала са между €2 200 и €2 900 на квадрат. В тази зона изборът се прави по транспорт, училище, етаж и година на сградата, а не по цена.

Етажът и отоплението в цифри

Разликата по етаж е умерена. Ниските етажи са с около 6,9% по-евтини на квадрат, последният с 2,5%. При отоплението числата отразяват не толкова вида отопление, колкото вида сграда: ТЕЦ има в утвърдените квартали, а газ предимно в новото строителство под Витоша, където топлопреносна мрежа често няма. 42,6% от обявите изобщо не посочват отоплението. Питайте винаги, и не само какво е, а колко е била сметката през зимата.

Селата и градовете около София

Като група селата и градовете около столицата са €1 891/кв.м, с 24,8% под града. Разликата обаче е много неравна. Най-евтин квадрат има в с. Маджаре, най-скъп в с. Панчарево. Местата в полите на Витоша и Лозенската планина са на нивото на добър столичен квартал, а градовете на 50–70 км са друг пазар, в който ежедневното пътуване до София рядко има смисъл. Всички села и градове са в списъка с населени места.

Обявена цена срещу цена на сделката

Никоя от цифрите на тази страница не е цена на сделка. Сделките в София обикновено се сключват с 3–7% отстъпка от обявеното. Това е наблюдение от практиката, не наше измерване. При медианата €173 200 това значи реална сума между около €161 076 и €168 004. Отстъпката зависи от това колко дълго виси обявата, дали продавачът има друга покупка, която чака, и дали купувачът идва с одобрен кредит. При апартаменти в строеж строителите рядко свалят цената, но дават отстъпка при по-голямо плащане в началото. При стари апартаменти, пуснати на цена над 80-ия персентил на квартала, пазарлъкът може да е и 10%. Данъчната оценка е трето число, което също ще видите, и обикновено е далеч под пазарната цена. Местният данък при покупка се смята от по-високата сума, така че на практика плащате 3% от договорената цена.

Как да ползвате таблицата при конкретна обява

1. Намерете квартала и вижте медианата на квадрат. Умножете по площта на апартамента, който гледате.
2. Коригирайте за етажа: партер и последен етаж обикновено са няколко процента по-долу.
3. Коригирайте за годината. Новото строителство на зелено е по-евтино на квадрат, защото площта е застроена и ключът е след година-две. Готовите апартаменти с Акт 16 са по-скъпи.
4. Ако цената е над 80-ия персентил, поискайте обяснение: ремонт, гледка, паркомясто, обзавеждане.
5. Ако е под 20-ия персентил, проверете документите по-внимателно от обичайното.

Сметката за бюджет с кредит и разходите за сделката е по-лесна в ипотечния калкулатор. Какво можете да купите при определена сума е разписано в двустаен до €150 хил..

Честна ли е цената, която гледате

Таблиците показват квартала, но не и конкретния апартамент. Ако имате предвид обява и не сте сигурни дали цената е разумна, пратете ни я в заявката заедно с бюджета си. Отговаряме с ориентир спрямо подобни обяви в квартала и с подбрани алтернативи на същата цена. Не сме агенция, не представляваме продавачи и не взимаме комисиона. Услугата е безплатна.

Често задавани въпроси

Проверете вашия квартал

Изберете квартал, за да видите разпределението на цените и какво да проверите на огледа.

• кв. Ботунец€1 628/кв.м
• кв. Обеля€1 693/кв.м
• кв. Модерно предградие€1 703/кв.м
• кв. Суходол€1 705/кв.м
• кв. Обеля 1€1 715/кв.м
• м-т Гърдова глава€2 573/кв.м
• кв. Изток€4 162/кв.м
• кв. Иван Вазов€4 489/кв.м
• кв. Изгрев€4 595/кв.м
• кв. Яворов€4 956/кв.м
• кв. Докторски паметник€5 723/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Двустаен в София
• Двустаен до €150 000
• Двустаен до €100 000
• Двустаен с Акт 16
• Двустаен в центъра
• Спешно продавам двустаен