Продава двустаен апартамент в с. Лозен

Обявите за двустаен в с. Лозен започват от €125 000, но средата на пазара е приблизително €168 000 за 64 кв.м. С. Лозен е на 16 км от центъра на София и тук двустаен апартамент в класическия смисъл е рядкост: продават се къщи, етажи и парцели. Всеки €100 000 тук се равнява на около 44 кв.м, а медианният двустаен е 64 кв.м.

В извадката в селото има 7 оферти, достатъчно за медиана, но не и за голям избор. В с. Лозен се строи ново, така че апартамент с Акт 16 не е невъзможен. Новите проекти тук са около 29% от предлагането, достатъчно, за да има избор, без да доминират. Около 29% от обявите са за сгради в строеж, останалото е готово жилище с история. Сградите в офертите имат средно по 4 етажа, а предлаганият двустаен апартамент по правило е на 2-ри етаж.

В с. Лозен търсят хора, които работят от вкъщи част от седмицата и не броят минутите до офиса. Купуват местни семейства, които излизат от родителския дом, и софиянци, които търсят по-ниска цена срещу пътя. Числата на страницата са офертни, от собствен скрейп през септември 2026, а не цени на реални сделки.

Цени на двустайни апартаменти в с. Лозен

€168 000: толкова струва типичният двустаен в с. Лозен, ако се съди по 7 оферти. Ако отрежем крайностите, остава диапазон от €144 000 до €169 000. На квадратен метър това е €2 253/кв.м, на 10% разстояние надолу от медианата за столицата.

Долният край на пазара изглеждаше така: двустаен апартамент от 60 кв.м в нова сграда от 2022 г. за €125 000, на 3-ти от 5 етажа; €140 000 за 64 кв.м, на 3-ти от 5 етажа, в нова сграда от 2024 г.; €160 000, 71 кв.м на 3-ти от 5 етажа, в нова сграда от 2024 г. Най-евтините оферти често са за жилища за основен ремонт, така че добавете минимум €300–500 на квадратен метър. Това са поискани, а не платени цени. Разликата при реалната сделка като правило е няколко процента в полза на купувача.

Добрата цена в селото стои близо до €2 253/кв.м за средна сграда и етаж; над €2 591/кв.м иска аргумент: нова сграда, гледка, паркомясто. €5 000–€11 800 е реалният пазарлък за двустаен апартамент тук на медианна цена, повече се иска при обяви, стояли с месеци или ремонт.

Съседи, едностаен и тристаен: как се сравнява Лозен

Разликата между Гара Елин Пелин и Панчарево е €1 296/кв.м, което при 64 кв.м прави около €83 000. Медианата в с. Лозен е €168 000, а в Панчарево е €203 900, разминаване от €36 000. Сравнявайте и сградите, не само цените: по-евтиният квадрат често е в по-стари блокове.

Едностайни тук не стигат за медиана; €168 000 за двустаен в селото срещу €120 000 за едностаен в града прави разлика от €48 000. Разликата до тристаен тук е €88 000: €255 500 срещу €168 000, според 21 обяви. Двустайният е най-лесният за препродажба формат: купуват го и млади двойки, и хора за отдаване, и хора, които намаляват жилището си.

Панчарево (6,4 км) има 10 оферти и медианна площ 73 кв.м; 40% от тях са в строеж. Таблицата служи главно при пазарлъка: цената в Панчарево е аргумент, който собственикът в с. Лозен едва ли ще оспори.

Двустаен апартамент в с. Лозен: какво да очаквате

С. Лозен не е пазар на жилища. Ако търсите двустаен апартамент тук, търсите една обява, не избор. В с. Лозен се появиха нови сгради, така че апартамент с Акт 16 не е невъзможен. Тишината в с. Лозен е реална, но значи и по-малко магазини наоколо. При търсене влизат и Герман, на 6,2 км, Панчарево, на 6,4 км и в.з. Врана – Лозен, на 6,2 км.

Цената на квадрат тук е €2 253/кв.м срещу €2 516/кв.м в столицата; за 64 кв.м разликата е около €17 000. Данъкът при придобиване в селото е общинският за столицата, 3%, защото селото е в Столична община. Купувачите на апартаменти тук са единици, така че и продажбата след години ще иска време.

Специфично за малките места:

• Уточнете интернета: оптика в с. Лозен не винаги има.
• Разпитайте за водата през лятото: в някои места около София водата спира в жегите.
• Проверете дали парцелът под постройката не е в спор между наследници.

Уточнете регулацията: празният парцел до сградата може скоро да бъде кооперация.

Лозен и пътят: сметката

20 минути в неделя, 40 в понеделник сутрин: толкова изглежда пътят от Лозен до центъра на 16 км. До най-близкия софийски квартал, в.з. Врана – Лозен, има 6,2 км. При всекидневно пътуване това са към 7 000 км годишно и приблизително €70 гориво на месец.

Без кола разчитате на 26 автобусни спирки; проверете разписанието преди покупка. Разстоянието е основната причина цената в с. Лозен да е под софийската. Всяка допълнителна минута път се отразява при препродажба. Помислете и за децата: училище в София и живот тук значи още по-дълъг път всеки ден.

С ученик в семейството Лозен иска график: 40 минути сутрин в едната посока са много за седемгодишен. В с. Лозен снегът и ремонтите прибавят минути, които навигацията не показва. Освен пътя до София има и къси пътувания до Герман и Панчарево, на 6,2 км и 6,4 км. Най-близкото метро е в Дружба 2 (М4), на приблизително 8,3 км: много хора оставят колата там и карат нататък под земята.

Площ, разпределение и цена на квадрат в с. Лозен

От 7 оферти в с. Лозен медианната площ излиза 64 кв.м. Най-голямата група е 56–65 кв.м, с 57% от офертите. До 55 кв.м са 0% (в града 11%), 56–65 кв.м са 57%, 66–75 кв.м са 29%, а над 75 кв.м са 14%.

Двустаен от 64 кв.м най-често има и тераса; уточнете дали е остъклена и дали е включена в площта. Питайте продавача за чистата площ по архитектурен план; при 64 кв.м застроена тя обикновено е 51–54 кв.м.

С растежа на площта цената на квадрат пада: в града най-малкият двустаен е с около 13% по-скъп на квадрат от големия. Пренесено към Лозен: приблизително €2 500/кв.м за малкия и €2 200/кв.м за големия апартамент. За Лозен това прави приблизително €138 000 за малкия (55 кв.м) и €175 000 за големия двустаен (80 кв.м). При €2 253/кв.м в селото един допълнителен квадрат е към €2 300, а 10 кв.м отгоре са приблизително €23 000.

Три примерни бюджета

Цената в обявата не е сумата, която ви трябва. За Лозен сметнахме три покупки: от €144 000 до €169 000. Кой продава: „Скромният вариант“ през агенция, „Медианата“ през агенция и „По-горен клас“ директно от собственик. Кредит 30 години, 2,6%. Адвокат €300, оценител €200.

Вноската расте от €490 до €541, а парите в брой от €32 346 до €41 165. Лозен е на 16 км от центъра, така че разходът за път е част от сметката, макар да не е в таблицата.

Нотариус и вписване излизат €994–€1 119, данъкът €4 320–€5 070.

При 3% вместо 2,6% вноската за €168 000 става около €567. Пробвайте вариантите в калкулатора.

Пътят до центъра от Лозен

За Лозен метрото е далечна тема: до центъра са 16 км. По картата в с. Лозен има 26 спирки на автобус. Спирки по OpenStreetMap: „село Долни Лозен“ и „Център Долни Лозен“.

Ако работите в София, изпробвайте пътя в делничен ден, преди да говорите за капаро. С кола до центъра най-често се пътува между 20 и 40 минути, в зависимост от часа.

Разстоянието от 16 км е и причината цената тук да е под софийската. Без влак Лозен разчита на автобусните линии и на колата. Ако някой от семейството няма кола, Лозен значи разписания и прекачвания; сметнете го предварително.

Преди капаро разберете:

• Колко време ви отнема пътят до работа в понеделник сутрин, а не в неделя.
• Колко минути пеша има до първата спирка от входа на блока.
• В колко часа тръгва последният градски транспорт вечер в селото.

Градината и работата в две страни правят двойно времето; пресметнете и този вариант. Попитайте съседите тук колко време им отнема пътят; отговорите не особено често съвпадат с навигацията.

Лозен в числа за купувача

Двустайните в с. Лозен отблизо

Прегледахме 7 обяви за двустайни в с. Лозен. Това не са мнения на купувачи, а неща, които се повтарят в самите обяви.

Доходност при отдаване: Лозен

За с. Лозен (към €2 253/кв.м) местни данни за наеми почти нямаме. Ползваме градския ориентир от €650 на месец, който в с. Лозен вероятно е завишен. Най-близо с данни за наем са с. Панчарево (€750, 6,4 км) и кв. Горубляне (€670, 7,2 км).

Казано иначе, при тези числа покупката се връща от наема за около 30 години. На месец чистото е около €477. С кредит картината е друга: при 20% самоучастие и 25 години вноската е около €617 на месец, а наемът от €650 я надвишава с €33, преди данъци и празните месеци. Сметката не включва кредит. С ипотека доходността на собствения капитал излиза по-добре, но и рискът расте. 3,3% нетно е нормално за София, но не и спектакъл. Стига, ако купувате с кеш и мислите дългосрочно.

За сравнение, в съседство: с. Панчарево с 4,4% брутно при наем €750 и кв. Горубляне с 5,4% брутно при наем €670. Без метро наемателите в селото гледат паркомясто и автобус наблизо. Добре подбран наемател за години дава повече от максимален наем с чести смяна.

Агенция или собственик в с. Лозен

Агенциите държат 100% от обявите в с. Лозен, строителите 0%, а собствениците 0%, при 7% за София. 0 обяви от собственици не стигат за собствена статистика тук.

Кое издава собственика:

• Огледът се уговаря директно, без формуляр и без „ще ви върна обаждане от офиса“.
• В текста се описват подробности, които брокерът не би знаел: кога е подменена дограмата, колко е платено за асансьора.
• Описанието е без клишета като „рядка възможност“ и „лукс на изгодна цена“.

€4 000–€6 000: толкова струва комисионата от купувача при €168 000 и 2–3% плюс ДДС. Част от спестеното отделете за адвокат: той ще поиска удостоверение за тежести и ще прочете нотариалния акт.

Капаро от €8 400 до €16 800 в селото е обичайно; преди да го дадете, поискайте удостоверение за тежести с дата.

Чрез заявката получавате актуални оферти за двустайни тук, първо от собственици, и оценка дали цената е честна.

Ако апартаментът е от наследство, проверете наследниците и съгласието на всички.

Какво може да се провали при сделка в Лозен

Рисковете при покупка са едни и същи в цяла София, но тежестта им зависи от фонда. Селото е главно с готови сгради, затова основният риск е в книжата на готовия имот.

• Предварителен договор без срокове. Шаблонът на агенцията обикновено защитава агенцията; впишете ваши клаузи.
• Скрити тежести. Възбрана от ЧСИ се вижда в регистъра; не я подценявайте.
• Плащане в брой. Сума от €168 хил. не се пренася в плик. Плащайте по банков път или през доверителна сметка.
• Фалшивият продавач. Сделки с пълномощно от чужбина са стар сценарий за измама; държте за среща с истинския собственик или видеовръзка.
• Бързото капаро. Не давайте капаро на ръка и без писмен договор, в който е описано кога и при какви условия се връща в двоен размер.
• Недовършено строителство. При покупка „на зелено“ в с. Лозен договорът е единствената ви защита: срок за Акт 16, неустойка, плащания по етапи.
• Подозрително евтината обява. €125 000 при медиана €168 000 е сигнал: или апартаментът има проблем, или обявата е за друг имот. Уточнете, преди да се вълнувате.

Адвокат за €150–400 звучи излишен до момента, в който не е. При €168 хил. два дни проверка струват по-малко от един прибързан подпис.

Често задавани въпроси за двустаен в с. Лозен

Ако търсите и около Лозен

Продавачите и брокерите не винаги пишат точните граници на квартала. Проверете и съседните страници — част от обявите са там.

• с. Герман≈ €150 хил.
• с. Панчарево€2 800/кв.м
• в.з. Врана – Лозен≈ €179 хил.
• с. Казичене≈ €179 хил.
• с. Кривина≈ €177 хил.
• с. Кокаляне≈ €190 хил.

Може да ви е интересно

• с. Опицвет≈ €125 хил.
• кв. Хиподрума€3 513/кв.м
• кв. Люлин 6€2 149/кв.м
• кв. Карпузица€2 436/кв.м

Наръчници

• Двустаен в София
• Кредит за двустаен
• Оглед на двустаен
• Двустаен или тристаен
• Двустаен до €50 000
• Двустаен в Дружба
• Квадратура на двустаен