Двустаен апартамент в кв. Люлин 6

Който е живял в панел, знае какво да очаква в кв. Люлин 6: радиатори на парно, хол към терасата и спалня към другата страна на блока. При 80 оферти в извадката ни двустаен тук струва от €93 000 до €355 000, а медианата е €148 000. С кредит купувачите в квартала трябва да разполагат с към €36 000 в брой: самоучастие плюс разходи.

В търсенето практически винаги влизат и Люлин 5 (1,2 км), Люлин 7 (0,9 км) и Люлин 8 (1,3 км). Сградите от офертите имат средно по 8 етажа, а предлаганият двустаен по правило е на 4-ти етаж. Всяка втора-трета обява тук е за сграда в строеж (40%), и това дърпа медианата на квадрат надолу. Старият фонд е 35% от офертите в кв. Люлин 6, и именно там са голяма част от по-ниски цени. В най-евтината третина на 103 квартала: 20-о място по цена на квадрат.

Купуват предимно млади двойки за първо жилище и семейства, които тепърва ще растат. При наем от €560 на месец двустайният в този квартал връща приблизително 4,5% брутна доходност, при 4,5% за града. Ако бързате, вижте първо цените и бюджета, а после сградите и документите.

Бюджет, самоучастие и вноска в кв. Люлин 6

Ето колко от 80 обяви за двустаен в кв. Люлин 6 влизат във всеки бюджет:

• До €100 000 има 3 обяви; при €2 149/кв.м тази сума стига за към 47 кв.м.
• До €150 000: 49 обяви, или 61% от всички, около 70 кв.м при медианната цена на квадрат.
• До €200 000: 78 обяви (98%), което значи по-голямата част от пазара.
• До €250 000 покривате 99% от обявите; 1 обява искат над €300 000.

С медианните €148 000 тук купувате около 65 кв.м в стар блок или 80 кв.м в сграда в строеж. Коридорът €126 500 – €161 200 в квартала показва реалистичния бюджет: под долната граница гоните изключение, над горната плащате нещо повече.

€22 000–€30 000 самоучастие: толкова изисква кредиторът за двустаен апартамент тук на цена €148 000. Данъкът и таксите прибавят €6 000–€7 000 към цената; нотариусът идва по тарифа, данъкът е в процент. Ориентировъчната вноска за €118 400 (80% от цената) е €480 на месец за 30 години. Сменете лихвата и срока в калкулатора, за да видите своята вноска.

Цената на двустаен в Люлин 6

Типичната цена за двустаен в кв. Люлин 6 е €148 000, смятана като медиана на 80 оферти. Долната пета от офертите стига до €126 500, горната тръгва от €161 200. Медианата на квадрат е €2 149/кв.м, тоест с 15% под градската медиана от €2 516/кв.м. От 103 квартала, за които има достатъчно оферти, 19 са по-евтини на квадрат от Люлин 6.

Ето какво имаше най-долу в списъка: €93 000 за 44 кв.м, на 1-ви от 8 етажа, в блок от 1980 г., с парно от ТЕЦ; €95 000, 46 кв.м на 4-ти от 8 етажа, с парно от ТЕЦ; 47 кв.м за €99 500 (€2 117/кв.м; на 4-ти от 8 етажа, в блок от 1980 г., с парно от ТЕЦ). Най-евтините обяви често са за апартаменти за основен ремонт, така че добавете минимум €300–500 на квадратен метър.

Обявената цена е началото на разговора. Отстъпка от 3 до 7% е нещо обичайно, а при стари обяви и повече.

€4 400–€10 400 е реалният пазарлък за двустаен в квартала на медианна цена, повече се иска при стари обяви или ремонт.

Люлин 6: за кого си струва

Няколко профила, за които Люлин 6 има смисъл, с числата отдолу.

Каквото и да е намерението, документите са едни и същи: проверка на имота преди капаро.

Правилният двустаен е този, що пасва на следващите няколко години, не на днешния ден.

С кредит в кв. Люлин 6: какво излиза месечно

Голяма част от купувачите на двустаен в кв. Люлин 6 ще теглят кредит. Цена €148 000, лихва 2,6%, два варианта за самоучастие и два срока за Люлин 6.

Най-често спира хората не вноската, а началната сума: самоучастие €22 200 плюс към €5 700 такси, общо към €27 900. Сметнете и банката: оценител за €150–250, застраховка на имота и такса обработка от 0 до 1% (до €1 258 тук). Основният праг на банките е вноската да е под половината от дохода. В кв. Люлин 6 това значи минимум €1 000 нетно на месец за вноска от €504. Лихвата най-често е плаваща. Ако се вдигне с един пункт, до 3,6%, вноската за 30 години става €572.

За сравнение, наемателите в квартала плащат към €560 за двустаен, по 18 обяви. Наемът е над вноската с €56. Ако имате самоучастието, аргументът за покупка е силен. Сменете параметрите в калкулатора, ако банката ви предлага други условия.

Годината на сградата и цената в кв. Люлин 6

ТЕЦ: 98%, газ: 2%. Парното е нормата, а сметката се определя от абонатната станция и изолацията. Сградите тук са средно 8-етажни, но 5 обяви са на 10 и повече етажа. Ако не ви пречи партер (3 оферти) или последен етаж (4 обяви), имате повече избор и по-добра цена.

В кв. Люлин 6 тухлата от 90-те и 2000-те (€2 627/кв.м) бият стария фонд (€2 274/кв.м) с 16%. 32 обяви в квартала са в строеж, с медиана €1 850/кв.м и средна площ 82 кв.м.

При стария фонд тук уточнете дали постройката е санирана и в какво състояние са покривът и тръбите.

Въпроси за постройката в кв. Люлин 6, преди капаро:

• Има ли асансьор и преди колко време е подменян.
• Има ли преустройства по конструкцията в апартамента или на съседите.
• Колко е месечната такса за входа или за поддръжката на комплекса и какво покрива.
• Кои са хората във входа: собственици или краткосрочни гости.
• Санирана ли е сградата и кога е сменян покривът.

Как се представя кв. Люлин 6, ако купувате двустаен

Люлин 6: услуги и места за разходка

Люлин 6 има своята инфраструктура за всеки ден, а за останалото са Люлин 5 и Люлин 7. При двустаен апартамент купувачът гледа най-вече за училище, магазин и аптека; в кв. Люлин 6 ситуацията е следната.

• Лекар и аптека. Една аптека, 2 медицински центъра и кабинета и една болница на картата.
• Кафе и вечеря. 5 заведения по картата: кафенета, ресторанти и закусвални.
• Зеленина и спорт. OpenStreetMap отбелязва 2 парка и градинки, 10 площадки и 18 игрища и зали.
• За децата. OpenStreetMap показва 2 училища и една градина.
• Магазини. 3 супермаркета и 5 малки магазина и фурни.

Ако имате деца, уточнете прием и разстояние до училището още преди огледа. Зелените места и площадките (12 на картата) направиха тук приятна разходката с количка. 5 заведения наоколо са достатъчни за кафе пеша, без в квартала да е шумен квартал. Когато всичко е на крачка, колата може да остане на паркинга през седмицата, а това е икономия, което не личи в цената. Броят на обектите е от OpenStreetMap и може да изостава с реалността с година-две; разходката на място е по-точна.

Три примерни бюджета

Три сценария за Люлин 6: €126 500, €148 000 и €161 200. Продавачите са различни („Скромният вариант“ директно от собственик, „Средният случай“ директно от собственик и „Горната петина“ от строител), за да се види цената на комисионата. Проверката на документите: €300; оценка €150.

€30 928 в брой за по-евтиния вариант срещу €39 282 за по-скъпия: разликата е €8 354.

Ако банката даде 35 години, вноската за €148 000 пада до около €456. Калкулаторът смята и други комбинации. Наемът тук е около €560; вноската за медианата е €504. Вноската излиза по-лека от наема.

Данъкът се плаща върху по-високата от договорената цена и данъчната оценка. Тук е €3 795, €4 440 и €4 836.

Огледът: Люлин 6 отвътре

От 80 обяви в кв. Люлин 6 3 обяви са на партер или първи етаж и 4 обяви на последен. Огледът иска половин час, ако знаете къде да гледате. Вземете фенерче, ролетка и списъка.

• Банята: вентилация, отток на пода, следи от теч при съседа отдолу.
• При някоя от 4 обяви на последен етаж погледнете тавана за петна и попитайте кога е ремонтиран покривът.
• Огледайте рамките: конденз по тях показва слаба вентилация.
• Попитайте за годината на строеж още преди огледа.
• Ако гледате една от 3 обяви на ниските етажи, попитайте за влага от мазето и кой ходи покрай прозорците.
• Контактите и бушоните: какви са и къде са разположени.
• Съседите и входът: кой живее над вас, има ли шумни наематели.
• Отидете повторно: първо денем за светлината, веднъж вечер за шума и паркирането.
• Мазето или таванското помещение: влиза ли в цената и в акта.

Всеки дефект преведете в евро; при €2 149/кв.м квадратът е скъп, и ремонтът не е евтин. Въпросите към продавача тук: от кога е ремонтът, какви са задължения към входа и кога може да освободи жилището.

Инвестиция в двустаен в кв. Люлин 6: колко носи наемът

В кв. Люлин 6 имаме и двете страни на пазара: 18 обяви за наем с медиана €560 и продажби към €148 000. Разделено на цената от €148 000, това са 4,5% брутно на година; градското ниво е 4,5%.

31 години наем: толкова връщат €153 700 при нетни €4 925 годишно. Това са €410 на месец чисто. Данъкът върху наема е 10% след признати 10% разходи и се декларира всяка година, даже при един наемател. Ако купите с кредит (20% свои, 25 години, около 2,7%), вноската е €543, а наемът от €560 я покрива с €17, преди данъци и празните месеци. €4 925 чисто на година при €153 700 вложени е обичайно за София. Разликата я правят състоянието и наемателят.

Без метро наемателите в кв. Люлин 6 гледат паркомясто и спирка наблизо. Обзаведен двустаен се отдава по-бързо, необзаведен задържа по-дълги наематели. Съседните пазари с данни за наем: кв. Люлин център (5,2%, 0,6 км) и кв. Люлин 7 (4,3%, 0,9 км). Разликите произтичат главно от покупната цена, не от наема.

Рискове и измами при покупка в кв. Люлин 6

Най-много проблеми не тръгват от сградата, а от бързината. Няколко дни проверка не са излишни.

• Наследници и съпрузи. Поискайте удостоверение за наследници, ако имотът е от наследство, и уточнете семейното положение при покупката.
• Съсобственост. Имот на няколко братя рядко се продава гладко; проверете съгласието на всички писмено.
• Пари в плик. Сума от €148 хил. не се пренася в плик. Плащайте по банков път или през доверителна сметка.
• Цена, която е твърде добра. €93 000 при медиана €148 000 е знак: или апартаментът има проблем, или обявата е за друг имот. Проверете, преди да се зарадвате.
• Един имот, двама купувачи. Уточнете Имотния регистър точно преди сделката; вписан предварителен договор ви дава защита.
• Предварителен договор без срокове. Без клауза за неодобрен кредит авансът от €7 хил.–€15 хил. виси.
• Бързото капаро. Продавачът иска €7 000–€15 000 „за да свали обявата“, преди да сте видели тежестите. Капарото давайте срещу подписан договор и след справка в Имотния регистър.

Пазете всяко плащане по банков път и всяка уговорка на хартия.

Въпроси за покупка в кв. Люлин 6

Ако търсите и около Люлин 6

Търсенето само в един квартал отрязва половината варианти. Съседите по-долу са на няколко спирки.

• кв. Люлин 5€1 958/кв.м
• кв. Люлин 7€2 515/кв.м
• кв. Люлин 8€2 219/кв.м
• кв. Люлин център€2 048/кв.м
• в.з. Люлин≈ €142 хил.
• кв. Люлин 4€2 153/кв.м
• с. Иваняненаселено място

Още райони

• с. Локорско≈ €119 хил.
• с. Белопопци≈ €105 хил.
• кв. Сердика€2 115/кв.м
• кв. Бакстон€2 815/кв.м

Прочетете преди огледа

• Двустаен в София
• Кредит за двустаен
• Оглед на двустаен
• Двустаен от собственик
• Квадратура на двустаен
• Панел, тухла или ново
• Разходи при покупка
• Двустаен до €50 000