Обзавеждате ли двустаен, който ще отдавате: какво показват наемите в София
Изненадата: мебелите не се плащат отделно
Логиката на наемодателя звучи желязно. Купувам диван, легло, маса и пералня, значи наемателят ще плаща повече. Пазарът в София не мисли така. Медианният наем на двустаен, обявен като обзаведен, е €630 на месец. При всички останали обяви е €650. На квадратен метър картината е същата: €9,71 срещу €9,99. Суровото сравнение обаче смесва кварталите. Може обзаведените просто да са повече в по-евтините райони. Затова направихме това, което правим навсякъде в блога: сравнихме обзаведени и останали обяви вътре в един и същ квартал. Сравнението стана възможно в 86 квартала. Медианната разлика е −1,2%, а обзаведените са по-скъпи само в 39 от тях.
899 обяви, €9,7 на кв.м.
2 767 обяви, €10 на кв.м.
За двустаен с медианния наем от €650 тази разлика прави около €7 на месец, и то в минус. На практика нула. Мебелите не носят премия, която да се вижда в обявите.
Уловката в преброяването
Тук трябва да сме честни докрай, защото числото изненадва и лесно се тълкува грешно. Само 24,5% от обявите за наем казват в първите си редове, че жилището е обзаведено. Изрично „необзаведен“ или „без мебели“ пишат едва 16. За останалите 2 751 обяви, или 75%, текстът просто мълчи. Какво има в мълчаливите обяви? От огледите знаем отговора: в повечето случаи поне основно обзавеждане. В София наемателят на двустаен приема кухнята с уредите, леглото и гардероба за нещо подразбиращо се, а наемодателят не смята за нужно да го пише. Затова по-точната формулировка на находката е следната. Обявите, които се хвалят с мебелите, не вземат повече от обявите, които не се хвалят. Това също е показателно. Ако мебелите носеха пари, собствениците щяха да ги изтъкват по-силно.
обяви
- пише „обзаведен“ 24,5%
- пише „необзаведен“ 0,4%
- не казва нищо 75%
Броим думите в началото на текста и отметката за обзавеждане, където сайтът я показва.
Находката не значи, че съвсем празен апартамент ще се отдаде за същите пари. Значи, че на пазара, който виждаме, обзаведеността не е отделна стока със своя цена. Тя е стандарт. По наши наблюдения липсата ѝ по-скоро удължава търсенето на наемател, отколкото сваля наема с точна сума.
Квартал по квартал
Между отделните квартали разликите са по-големи от медианата, но и извадките са по-малки. Във Витоша обзаведените обяви са с +9,4% на квадрат над останалите, в Център с +6,1%. В Лозенец е обратното, −6,2%, а в Кръстова вада −3,3%.
- Кръстова вада (31 / 89)−3,3%
- Лозенец (30 / 90)−6,2%
- Манастирски ливади (27 / 93)+2%
- Младост 4 (19 / 101)−1,8%
- Овча купел (25 / 95)−3,1%
- Студентски град (31 / 89)+0,2%
- Център (37 / 83)+6,1%
- Витоша (22 / 98)+9,4%
В скоби: обяви с „обзаведен“ / останали обяви за наем в квартала. Показваме осемте квартала с най-много обяви за наем.
Едно обяснение пасва на картината, макар да е наблюдение, а не измерване. В Центъра по-често се отдава на хора, които идват за няколко месеца и наистина плащат, за да влязат само с куфар. В Лозенец и Кръстова вада голяма част от новите апартаменти се отдават с обзавеждане по подразбиране, а наемателите там сравняват по-скоро сградата, паркомястото и гледката. Всички тези разлики са в рамките на няколко процента. При стотина обяви на квартал не бихме строили бизнес план върху тях. Още една подробност за купувача, който мисли за отдаване. Двустайните под наем са малко по-малки от продаваните: медианно 65 кв.м срещу 69 кв.м. Компактният двустаен се отдава по-лесно, а мебелите в него са по-малко и по-евтини.
При продажба мебелите се доплащат, при наем не
Сега идва интересното сравнение с другата страна на пазара. В статията за обзаведения двустаен за продажба видяхме, че обявите, които продават жилището с мебелите, искат с +20,3% повече на квадрат от необзаведените в същия квартал. Наемателят не доплаща нищо, а купувачът доплаща около една пета.
- При продажба+20,3%
- При наем−1,15%
Продажби: сравнение в 73 квартала. Наеми: сравнение в 86 квартала.
Двете числа не си противоречат. Продавачът оценява ремонта и мебелите по това, което е дал за тях, и ги слага в цената. Наемателят ги приема за даденост, защото всички оферти около него са обзаведени. Изводът за купувача, който ще отдава, е практичен. Ако купите обзаведен апартамент, за да го пуснете веднага под наем, плащате мебелите при покупката, но не си ги връщате чрез наема. Връщате си ги само с това, че не харчите за обзавеждане отначало. Оттук идва и аргументът за пазарлъка. Ако продавачът иска допълнително за обзавеждането, а вие ще отдавате, кажете го спокойно: наемът в квартала няма да ви върне тази сума. Предложете да вземете жилището без мебелите или ги оценете отделно, по днешната им пазарна стойност, а не по касовите бележки.
Кога обзавеждането се изплаща
Ако купувате празен апартамент, въпросът е колко да вложите и за колко време ще си го върнете. Калкулаторът оставя на вас две неща: колко отгоре смятате, че ще вземете на месец, и с колко месеца на година ще се скъси празният период между двама наематели. Данните ни казват, че първото число в София е близо до нула. Второто не може да се измери от обявите, затова е изцяло ваше допускане.
Наемът по подразбиране е медианата за двустаен под наем в София (€650). По-високият наем и по-краткият празен период са ваши допускания: по нашите данни медианната разлика в наема е около €7 в минус.
Сметката обикновено показва едно от двете. Или мебелите се изплащат за повече години, отколкото ще издържат, или се изплащат само ако спестят месец-два празен период. Затова обзавеждайте с мисъл за износването: здрави и лесни за смяна неща, а не скъпи дизайнерски мебели, които наемателят няма да оцени по-високо от съседната обява.
Разумният минимум, който наемателите търсят
На огледите на двустайни под наем един списък се повтаря. Без него жилището трудно се сравнява със съседните, а с него не губите пари за излишни вещи.
Две неща почти липсват в обявите за наем и си струва да ги имате предвид. Домашни любимци се споменават в 7 обяви от 3 666, а „без комисиона“ в 96. Ако приемате наематели с куче или котка, вероятно е добре да го напишете още в първия ред, защото тази група има малко избор. Как изглежда сметката, когато сравнявате наема с вноска по кредит, показахме в наема срещу вноската, а колко носи едностаен срещу двустаен под наем, в едностаен или двустаен за отдаване. Повече за покупката с цел отдаване има в двустаен като инвестиция, а разходите по самата сделка в разходите при покупка.
Мебелите в двустаен под наем: нашата оценка
Обзавеждането като вложение при отдаване на двустаен
Редакционна оценка на Двустаен.com по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.
- Премия в наема1
Медианно −1,2% спрямо останалите обяви в същия квартал.
- Сравнимост със съседните оферти4
Обзаведеният двустаен влиза в същата група като повечето обяви и се сравнява по-лесно.
- Изплащане на вложението2
Без по-висок наем мебелите се връщат само чрез по-кратък празен период.
- Износване2
Мебелите под наем остаряват бързо и се подменят на няколко години.
- Прозрачност на обявите2
Само 24,5% казват, че са обзаведени, а 75% мълчат.
- Аргумент в пазарлъка при покупка4
При продажба мебелите се доплащат с +20,3%, а наемът не ги връща.
- Разлики между кварталите3
От −6,2% до +9,4% сред осемте квартала с най-много наеми.
- Надеждност на данните3,5
Сравнение в 86 квартала, но с много обяви без информация за обзавеждането.
Мебелите в двустаен под наем са стандарт, а не източник на по-висок наем. Обзавеждайте разумно и евтино за поддръжка, а при покупка не доплащайте за мебели, които наемът няма да ви върне.
Търсите двустаен апартамент? Кажете ни какво ви трябва
Попълвате кратка заявка: квартал, бюджет, кредит или кеш, срок. Връщаме ви подбрани актуални обяви за двустайни, с предимство на тези от собственици, ориентир дали цената е честна и какво да проверите в документите.
- Съвпадения по етаж, площ и бюджет
- С предимство от собственици
- Само актуални обяви
Често задавани въпроси
По-висок ли е наемът на обзаведен двустаен в София?
Според нашите данни не. В рамките на един и същ квартал обзаведените обяви са с −1,2% на квадратен метър спрямо останалите, при сравнение в 86 квартала.
Колко е медианният наем на двустаен в София?
Около €650 на месец за обявите без отметка „обзаведен“ и €630 за обявените като обзаведени. Това са офертни наеми, не сключени договори.
Струва ли си да обзаведа двустаен, който ще отдавам?
Основно обзавеждане обикновено да, защото така жилището се сравнява със съседните оферти. Скъпото обзавеждане рядко се връща чрез по-висок наем.
Колко обяви за наем казват, че са необзаведени?
Само 16 от 3 666. Повечето обяви изобщо не споменават обзавеждането в началото на текста.
Защо при продажба обзаведеният двустаен е по-скъп, а при наем не?
Продавачът включва мебелите и ремонта в цената, която иска, и в същия квартал обзаведените обяви за продажба са с +20,3%. Наемателите в София приемат обзавеждането за стандарт и не доплащат за него.
Как да пресметна дали мебелите ще се изплатят?
Разделете вложеното на годишната полза: по-високия наем и спестения празен период. Сравнете резултата с живота на мебелите, който при отдаване обикновено е няколко години.
Какво минимално обзавеждане очакват наемателите?
Оборудвана кухня, пералня, легло с гардероб, диван и маса, осветление, пердета и климатик, ако няма парно. Всичко отгоре е по ваша преценка.
Трябва ли да купувам обзаведен двустаен, ако ще го отдавам?
Ако мебелите са в добро състояние и не ви ги таксуват отделно, спестявате време. Ако продавачът иска доплащане за тях, наемът няма да го върне. Това е сметка, не съвет за покупка.
Още от блога
- Обзаведен двустаенОбзаведен двустаен: колко от надценката е за мебелите и колко за всичко останалоОбзаведените двустайни в София се предлагат с +20,3% на кв.м над необзаведените в същия квартал. Колко от това са мебели и как да ги впишете в договора.
- Наем или вноскаНаем или вноска: в кои квартали на София кредитът за двустаен излиза по-евтино от наемаСметнахме вноската по кредит за медианен двустаен и я сравнихме с медианния наем в 97 квартала. В 53 от тях вноската е под наема при лихва 2,8%.
- Едностаен или двустаенЕдностаен или двустаен за отдаване: колко носи втората стая по кварталиСравнихме брутната доходност на едностаен и двустаен в 38 квартала на София: 4,4% срещу 4,3%. Какво не влиза в сметката.
- Наеми срещу продажбиКъде двустайните се отдават и къде се продават: съотношението наеми към продажби по кварталиНа 100 обяви за продажба на двустаен в София се падат 53 за наем. В кои квартали се отдава, в кои се продава и какво значи това за доходността.
- Голям или малък строителГолям проект или малка кооперация: какво казват обявите за двустайни в строежСравнихме 385 двустайни от големи проекти с 1 998 от малки продавачи в строеж: цена, срок, етажност и газ. Разликите са по-малки, отколкото мислите.
- Преустроени гарсониериДвустаен в обявата, едностаен в акта: преустроената гарсониера52 обяви за двустаен в София са преустроени гарсониери, почти всички от 38 до 50 кв.м. Какво пише в акта, как гледа банката, как да се пазарите.
- Непреходни стаи„Непреходни стаи“: думата, с която старият двустаен се защитава„Непреходни стаи“ пише в 168 обяви за двустайни, най-често за стари сгради. В същия квартал сред старите сгради те не са по-скъпи (−4,8%).
Наръчници по темата:
Числата са от собствено преброяване на 6 925 обяви за продажба на двустайни апартаменти в София и околността (imot.bg, септември 2026). Това са офертни цени, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район, за да не се смесва ефектът на мястото с ефекта на признака. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.