Двустаен или тристаен (или едностаен): колко струва една стая повече

Три размера в едно сравнение

Най-интересният ред е цената на квадрат. Едностайният е €2 653/кв.м, двустайният €2 516/кв.м, тристайният €2 454/кв.м. Колкото по-голямо е жилището, толкова по-евтин е всеки допълнителен метър. Причината е, че баня, кухня и коридор ги има във всяко жилище, а те са най-скъпите квадрати за строене.

Това не значи, че тристайният е задължително по-изгодна покупка. Значи, че ако и без това ви трябва повече площ, третата стая идва на по-добра цена от първите две. Ако не ви трябва, плащате за квадрати, които ще отопляте, почиствате и данъчно декларирате, без да ги ползвате.

Обърнете внимание и на броя обяви: тристайните са 16% повече от двустайните. Изборът там е по-широк, а продавачите се конкурират повече.

Колко струва една стая повече

От едностаен към двустаен плащате средно €53 200 повече, от двустаен към тристаен €87 700. Вторият скок е по-голям, защото тристайните са значително по-големи: медианно 107 кв.м срещу 69.

Ако разделим разликата в цената на разликата в площта, всеки допълнителен квадрат при прехода към тристаен струва около €2 308/кв.м. Това е под средната цена на квадрат за двустайните, тоест допълнителното пространство идва с отстъпка.

В кредитни вноски това изглежда така: при 80% финансиране, 2,7% и 30 години вноската за медианния двустаен е около €562, за тристайния около €847 на месец. Разлика от €285 месечно, плюс €17 540 повече самоучастие.

Разликата по квартали

Скокът е най-малък в кв. Малинова долина (25,3%) и най-голям в кв. Център (75,7%). Там, където скокът е малък, тристайният често е по-добрата покупка на квадрат, стига да можете да платите разликата.

Таблицата показва медиани на квартално ниво, а те смесват стари и нови сгради. В квартал, където тристайните са предимно панелни, а двустайните предимно нови, скокът може да изглежда малък или дори отрицателен. Затова при конкретно решение сравнявайте обяви в сгради от една и съща епоха, по възможност в един и същ комплекс.

Кога двустайният е правилният избор

• Живеете сам или двама, без план за деца в следващите години. Тристайният ще е стая за гости и гардероб.
• Бюджетът ви е около €219 хил. или по-малко. До €200 000 двустайните в извадката са 5 008, тристайните едва 1 570.
• Купувате за отдаване. Наемът на двустаен е €650, а тристайният не носи пропорционално повече, докато струва с 50,6% повече.
• Искате конкретен квартал, в който тристайните са извън досега ви. Локацията се сменя по-трудно от броя стаи.

Някои купувачи решават въпроса с голям двустаен от 80–90 кв.м, в който хол и кухня могат да се разделят. Преди да разчитате на това, питайте архитект дали преустройството е възможно, и вижте какви площи и разпределения са типични.

Кога да скочите към тристаен

Ако имате или планирате дете, ако работите от вкъщи и ви трябва отделна стая, или ако вероятно ще останете в жилището над десет години, тристайният обикновено се оправдава. Смяната на жилище струва пари: данък придобиване, нотариус, евентуално комисиона и преместване. За двустаен на медианна цена това са няколко хиляди евро, които плащате отново при всяка покупка.

Разумна проверка: сметнете вноската по кредит за тристайния в квартал, който ви устройва, и я сравнете с дохода. Ако тя не надхвърля една трета от нетния доход на домакинството, рискът е управляем. Сметки има на страницата кредит за двустаен.

Помислете и за препродажбата. Тристайните се търсят главно от семейства, двустайните от много по-широк кръг: двойки, самотни купувачи, инвеститори, хора, които слизат от тристаен. В обявите тристайните са 8 032, двустайните 6 925, тоест при продажба тристайният ще има повече конкуренция.

А едностаен?

Едностайният е обявен средно за €120 000 при 46 кв.м. Той е най-скъп на квадрат (€2 653/кв.м), но най-евтин като вход. Подходящ е за първо жилище на един човек или за отдаване на студенти и млади хора.

Ако бюджетът е между двете, около €139 хил.–€150 хил., погледнете малките двустайни до 55 кв.м. Те са 760 обяви с медиана €135 000. Разликата с едностаен не е голяма, а спалнята зад врата е качествено различно жилище.

И обратното: ако сте на границата между малък двустаен и голям едностаен, сравнете разпределенията, не броя стаи в обявата. Едностаен от 50 кв.м с ниша за спане понякога е по-удобен от двустаен от 48 кв.м с две малки стаи. Цената на квадрат при двете е близка, разликата е в това как ще живеете.

Накрая, не подценявайте разходите за издръжка. По-голямото жилище означава по-висока сметка за отопление, по-висок данък върху имота и повече за поддръжка на входа, когато таксата се смята на квадрат.

Колко избор има при един и същ бюджет

До €200 000 двустайните са 5 008, тристайните 1 570. Тристаен в тази сума има, но 47,5% от тези обяви са в строеж. Около €250 000 изборът при тристайните започва да се нормализира.

Изводът е практичен: ако бюджетът е под €219 хил., тристайният е възможен, но изисква компромис с локацията. Ако е над €261 хил., въпросът вече не е „може ли“, а „трябва ли ми третата стая“.

Площ срещу брой стаи

Не всеки тристаен е по-голям от всеки двустаен. Големите двустайни над 90 кв.м са 425 обяви, с медиана €231 800. Долната една пета от тристайните е под €201 900. Медианната площ в тази евтина група е 90 кв.м, тоест съизмерима с голям двустаен.

Затова е по-точно да търсите по площ и разпределение, а не само по брой стаи. Двустаен от 85 кв.м с голям хол може да е по-удобен за двойка от тесен тристаен с две малки спални. А тристаен от 80 кв.м в добър квартал понякога струва колкото двустаен от 70 кв.м в по-скъп.

Не сте сигурни какво ви трябва

Опишете в заявката бюджета, кой ще живее в жилището и кои квартали обмисляте. Ще ви изпратим подбрани обяви и в двата размера, със сметка колко струва допълнителната стая точно там. Безплатно, без комисиона. Не сме агенция и не звъним.

Често задавани въпроси

Проверете вашия квартал

Изберете квартал, за да видите разпределението на цените и какво да проверите на огледа.

• кв. Малинова долина€2 374/кв.м
• кв. Манастирски ливади€2 758/кв.м
• кв. Овча купел€2 302/кв.м
• кв. Кръстова вада€2 866/кв.м
• кв. Витоша€2 486/кв.м
• кв. Дружба 1€2 312/кв.м
• кв. Дружба 2€2 484/кв.м
• кв. Банишора€2 500/кв.м
• кв. Център€2 779/кв.м
• кв. Студентски град€2 781/кв.м
• кв. Бояна€2 498/кв.м
• кв. Младост 4€2 708/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Квадратура на двустаен
• Кредит за двустаен
• Цени на двустайни
• Двустаен в София
• Двустаен за инвестиция