Двустаен апартамент в кв. Дружба 2
Новото строителство в кв. Дружба 2 промени пазара на двустайни: вместо панел с парно получавате нова сграда с асансьор, но нерядко на газ или термопомпа. Обявите за двустаен тук започват от €104 800, но средата на пазара е около €178 900 за 70 кв.м. С кредит купувачът в квартала трябва да има към €44 000 в брой: самоучастие плюс разходи.
В нашата класация по цена на квадрат Дружба 2 е 43-ти от 103 квартала, като броим от най-евтиния. Сградите в офертите имат средно по 8 етажа, а предлаганият двустаен най-често е на 4-ти етаж. Близо 46% от офертите са за апартаменти в строеж, така че тук често купувате проект, а не готово жилище. Медианната площ е 70 кв.м, малко над градските 69.
В кв. Дружба 2 идват хора, които заменят панела с нова сграда и приемат по-бавния път до работа. Цената на квадрат тук е на обичайното градско ниво. По-долу са цените, площите, сградите и сметката за покупка, извадени от обявите на imot.bg към септември 2026.
Цена на квадрат и цена на апартамент в кв. Дружба 2
Медианата на 238 обяви за двустаен апартамент в кв. Дружба 2 е €178 900. Долната пета от обявите стига до €154 800, горната тръгва от €216 600. По този показател Дружба 2 е в средата на класацията: 43-ти от 103 квартала. Медианата на квадрат е €2 484/кв.м, тоест практически равно на градските €2 516/кв.м.
Ето какво имаше най-долу в списъка: 42 кв.м за €104 800 (€2 495/кв.м; на 2-ри от 8 етажа, в блок от 1980 г., с парно от ТЕЦ); €130 000 за 44 кв.м, на 2-ри от 8 етажа, в блок от 1980 г., с парно от ТЕЦ; €131 900, 61 кв.м на 5-и от 10 етажа, в строеж, със срок 2028 г. Обърнете внимание, че ниската цена на сградите в строеж идва заедно с месеци чакане.
- до €100 хил.0 обяви (0%, в града 2%)
- €100–150 хил.37 оферти (16%, в града 28%)
- €150–200 хил.125 обяви (53%, в града 42%)
- €200–250 хил.65 оферти (27%, в града 18%)
- €250–300 хил.8 обяви (3%, в града 6%)
- над €300 хил.3 обяви (1%, в града 4%)
Разпределение на офертите по цена тук; в скоби е делът от всички 238 оферти и същият дял за столицата.
Всички суми са офертни. На практика сделката често се затваря с 3–7% под обявеното, особено при обяви, които стоят от месеци.
€5 400–€12 500 е реалният марж за двустаен в квартала на медианна цена, по-голяма отстъпка се постига само при стари обяви или ремонт. Честната цена тук стои близо до €2 484/кв.м за типична сграда и етаж; над €2 857/кв.м иска обяснение: нова сграда, гледка, паркомясто.
Разпределение на 238 обяви за двустайни в кв. Дружба 2 по обявена цена (imot.bg, септември 2026).
Наблюдения от обявите: Дружба 2
238 обяви, €178 900 медиана, 70 кв.м средна площ. Зад тези числа за Дружба 2 стоят няколко повтарящи се неща.
Типичната обява
Ако съберем медианите, типичната обява в кв. Дружба 2 е двустаен от около 70 кв.м на 4. етаж в 8-етажна сграда, в нова сграда, с парно от ТЕЦ, за около €178 900. Отклоненията от този модел обикновено обясняват и отклоненията в цената. ТЕЦ се посочва в 99% от обявите с отопление.
Къде още да гледате
Кръгът около Дружба 2: кв. Дружба 1 на 0,9 км, кв. 7-ми 11-ти километър на 1,4 км и кв. Димитър Миленков на 1,9 км. Кв. Дружба 1 е около €2 312/кв.м.
Ценовите прагове
С бюджет €200 хил. тук покривате 162 от 238 обяви. С €150 хил. остават 37. Добавете около 3,5% разходи над цената.
Какво се обещава
Прочетохме текстовете: 13 споменават обзавеждане, 17 изтъкват гледка, 1 предлага паркомясто или гараж и 2 използват думата „лукс“. Останалите обяви в квартала описват основно площ, етаж и отопление.
Сградите
В новите кооперации тук таксата за поддръжка и паркомястото рядко са в обявата. Питайте за тях преди капарото. В строеж медианата е €179 200 за 80 кв.м.
Колко високо
Типичната сграда в кв. Дружба 2 е 8-етажна, типичният етаж 4. Последните етажи (24) искат проверка на покрива. При висок блок питайте за асансьора.
Купуване от собственик в кв. Дружба 2
Собствениците в кв. Дружба 2 пускат сами 9 обяви, или 4% от всички; градският дял е 7%. Интересното е, че собствениците обявяват средно €2 578/кв.м, над общата медиана от €2 484/кв.м. 35 обяви обещават покупка без комисиона; уточнете кой всъщност стои зад тях. 6 обяви са от строители, а там комисиона по правило няма, но и пазарлъкът е по-труден.
Признаци, че зад обявата стои собственик:
- Търсене по снимка бързо показва дали апартаментът не е обявен от няколко агенции наведнъж.
- Обявата стои месеци и цената се намалява на стъпки: собствениците реагират по-бавно от агенциите.
- Няма воден знак на агенция върху снимките и липсва вътрешен номер на обявата.
€4 300–€6 400: толкова струва комисионата от купувача при €178 900 и 2–3% плюс ДДС. Без агенция все пак проверката на проверката на собствеността остава ваша; адвокат за €150–400 е по-евтин от която и да е грешка.
При сделка от собственик предварителният договор се пише от адвокат, не от шаблон от интернет; капаро от €8 900–€17 900 оправдава такава предпазливост.
Не сме агенция. Попълнете заявката и ще ви пратим отсети обяви от собственици тук плюс списък какво да проверите.
Търсите двустаен апартамент? Кажете ни какво ви трябва
Средните цени на сайта важат за квартала. Заявката ги превръща в конкретни двустайни за вашия бюджет, етаж и тип строителство.
- Работим по квартал и бюджет
- Без обаждания, ако не искате
- Данните ви не отиват при брокери
70 кв.м и какво значи това в кв. Дружба 2
Медианната площ на двустаен в кв. Дружба 2 е 70 кв.м, при 69 кв.м за столицата. Най-голямата група е над 75 кв.м, с 41% от обявите. Големите двустайни над 75 кв.м са 41%, при 28% за града, което практически винаги значи много ново строителство.
- до 55 кв.м6% (София 11%)
- 56–65 кв.м29% (София 27%)
- 66–75 кв.м24% (София 34%)
- над 75 кв.м41% (София 28%)
Дял на двустайните по площ тук спрямо целия град.
Около 70 кв.м дава просторен хол и спалня, в която влиза и бюро, особено ако постройката е по-стара и площта е близка до чистата. 70 кв.м в обявата срещу 56–60 кв.м под краката ви: толкова е обичайната разлика между застроената и чиста площ. Тъй като 46% от обявите в квартала са в строеж, сравнявайте цената на полезен квадрат, не на застроен.
Градът потвърждава стария закон: по-малкото жилище върви по-скъпо на квадрат, с близо 13% спрямо голямото. Приложено към Дружба 2: приблизително €2 800/кв.м за малкия и €2 400/кв.м за големия апартамент. В кв. Дружба 2 сметката изглежда така: към €153 000 за 55 кв.м срещу €193 000 за 80 кв.м, при €2 484/кв.м средно. Ако бюджетът е фиксиран, по-просторната площ в по-стара сграда нерядко излиза по-изгодна от малка в нова.
Примерни сметки за покупка в кв. Дружба 2
Колко пари в брой трябват за двустаен в кв. Дружба 2? Зависи от цената, затова ги сметнахме три: €155 хил., €179 хил. и €217 хил. Сценариите: „По-евтин вариант“ през агенция, „Типичен двустаен“ през агенция и „По-горен клас“ директно от собственик. Кредитът е при 2,6%, срок 30 години. Адвокатската проверка е сметната за €200, банковата оценка за €200.
| По-евтин вариант | Типичен двустаен | По-горен клас | |
|---|---|---|---|
| Обявена цена | €154 800 | €178 900 | €216 600 |
| Самоучастие по кредита | €23 220 (15%) | €35 780 (20%) | €43 320 (20%) |
| Вноска при 2,6% за 30 г. | €527 | €573 | €694 |
| Банка и адвокат | €1 058 | €1 116 | €1 266 |
| Нотариус, Имотен регистър | €1 055 | €1 179 | €1 367 |
| Продавач | агенция | агенция | собственик |
| Ипотечен кредит | €131 580 | €143 120 | €173 280 |
| Агенция (3% с ДДС) | €4 644 | €5 367 | няма |
| Колко квадрата | около 62 кв.м | около 72 кв.м | около 87 кв.м |
| Данък при покупка | €4 644 | €5 367 | €6 498 |
| Нужни пари в брой | €34 621 | €48 809 | €52 451 |
Нотариус и вписване излизат €1 055–€1 367, данъкът €4 644–€6 498. Вноската расте от €527 до €694, а парите в брой от €34 621 до €52 451.
За сравнение, наемът на двустаен в квартала е около €650 месечно, повече от вноската в средния сценарий. При 3% вместо 2,6% вноската за €178 900 става около €603. Пробвайте вариантите в калкулатора.
Дружба 2 по седем признака
Средно място за покупка на двустаен: Дружба 2, точка по точка.
- Цена спрямо София3
Медиана €178 900 за двустаен и €2 484 на квадрат, почти колкото средното за града. Дружба 2 стои в средата на пазара.
- Избор на обяви5
С 238 обяви Дружба 2 дава избор почти за всеки бюджет. Цените са от €104 800 до €345 175.
- Ново строителство4,5
188 обяви са за нови сгради (79%): 110 в строеж и 78 с Акт 16 от 2021 г. насам. На зелено квадратът е €2 213.
- Транспорт4
Линия М4 минава наблизо, но без станция в границите. Наземните спирки в кв. Дружба 2 са 23. Трамваят добавя 5 спирки.
- Ежедневие3
7 супермаркета, 4 аптеки и 2 училища тук по картата. Голямото пазаруване е с кола.
- Зеленина и паркове1,5
21 детски площадки в квартала по картата.
- Потенциал за отдаване3
Наем около €650 при цена €178 900 дава брутно 4,4% годишно, при 4,5% за София. Наемите са по 85 обяви.
Общата оценка 3,4 е средна от 7 показателя с данни. Най-високо Дружба 2 стои по избор на обяви. Най-ниско: зеленина и паркове 1,5.
- + Избор на обяви тук: 5
- + Ново строителство в кв. Дружба 2: 4,5
- − Зеленина и паркове: 1,5, компромис
Точките в този квартал се смятат автоматично от обявите и OpenStreetMap и се обновяват с данните.
Детски градини, аптеки и зеленина в кв. Дружба 2
В кв. Дружба 2 най-нужното е наоколо, но за по-специфичните неща ще се пътува до съседите. Ето какво има в кв. Дружба 2 на разстояние, достижимо пеша, според OpenStreetMap.
- Пазаруване. 7 супермаркета и 7 малки магазина и фурни.
- Лекар и аптека. Картата показва 4 аптеки, един медицински обект и една болница.
- Кафе и вечеря. Кафенета и ресторанти: 11.
- Паркове и площадки. OpenStreetMap показва 21 площадки и 14 игрища и зали.
- Училища и градини. OpenStreetMap отбелязва 2 училища.
Броят на обектите е от OpenStreetMap и може да се разминава с реалността с година-две; разходката на място е по-точна. Кафе и обяд в близост има (11 обекта по картата), а нощен живот тук почти няма. Зеленината в квартала се усеща и в цената: купувачите с деца питат първо за парк. Ако имате деца, проверете прием и разстояние до градината още преди огледа.
Разходете се в делничен ден около училището тук: колите на родителите казват много.
Ликвидност и момент за покупка: Дружба 2
С 238 обяви в извадката кварталът е сред по-оживените пазари в София. Това работи и в двете посоки: по-лесно купувате, по-късно и лесно продавате. Новото строителство е 79% от предлагането в кв. Дружба 2. Цената на квадрат обикновено расте с всеки акт, поради това ранният етап е по-изгоден, но с повече риск.
В Дружба 2 68% от обявите са до €200 хил., а до €150 хил. остават 37 обяви. Под €150 хил. изборът на практика приключва. От 6 925 двустайни в базата ни за София 238 обяви са тук, тоест 3,4%. Медианната площ е 70 кв.м при 69 кв.м за града.
Докогато търсите, месец по месец в наем струва приблизително €650 в квартала. Шест месеца чакане правят €3 900, практически като част от таксите. Сделките тук тази година се правят само в евро. Цените вече се обявяват в евро, а закръгляванията при превалутирането понякога вдига цената с някоя стотица. Колкото и да звучи банално, пролетта и есента носят повече нови обяви, а август и декември са по-тихи. Ако имате време, оползотворете тихите месеци за по-добра цена.
Преди да тръгнете на огледи в кв. Дружба 2, вземете отрано одобрение от банка. Без кредит покупката може да приключи и за десетина дни. Ако не искате да пропуснете нова обява, опишете бюджета си в заявка и ще ви изпращаме подбрани оферти.
Документи при покупка на двустаен в Дружба 2
Продажбите „на зелено“ в кв. Дружба 2 са 110 обяви от 238. При такива сделки книжата са различни: вместо само нотариален акт гледате разрешение за строеж, актове и договор със строител.
| Сграда | Обяви | €/кв.м |
|---|---|---|
| В строеж („на зелено“) | 110 | €2 213/кв.м |
| Акт 16 след 2021 | 78 | €2 671/кв.м |
| Строени 1990–2020 | 19 | €3 000/кв.м |
| Преди 1990 | 14 | €2 926/кв.м |
- Когато продава дружество. Ако продава фирма, уточнете регистъра на фирмите: кой подписва и дали несъстоятелност.
- Архитектурен план. Ако няма план трудно ще защитите площта при препродажба.
- Разсрочване на плащанията. Плащанията е добре да са обвързани с етапите (Акт 14, 15, 16), не с месеци.
- Схема или скица от АГКК. Показва номера и границите на обекта. Трябва да съвпада с акта.
- Бележка от управителя. Дълговете на етажната собственост нерядко остават на новия собственик де факто.
- Ипотека или гаранция на строителя. Проверете дали парцелът не е ипотекиран към банка, която финансира строежа, и кога ще се заличи ипотеката за вашия апартамент.
- Семейно положение и наследници. Ако апартаментът е купен по време на брак, трябва подпис и на съпруга.
Всичко това се поръчва за няколко дни, а спестява години разправии. Не се съгласявайте на „да го видим при нотариуса“. Документите се поръчват за три-четири дни: най-напред акт и скица, след това тежести, последно данъчна оценка за нотариуса.
Съседи, едностаен и тристаен: как се сравнява Дружба 2
| Район | Разстояние | Двустаен (медиана) | €/кв.м | Източник |
|---|---|---|---|---|
| Дружба 2 | тук | €178 900 | €2 484/кв.м | 238 обяви |
| Дружба 1 | 0,9 км | €177 000 | €2 312/кв.м | 238 оферти |
| Горубляне | 2 км | €149 700 | €2 109/кв.м | 24 оферти |
| Младост 4 | 3,3 км | €190 300 | €2 708/кв.м | 151 обяви |
Разликата между Горубляне и Младост 4 е €599/кв.м, което при 70 кв.м дава около €42 000. С Дружба 1 цените са практически равни, така че определят избора постройката и пътят. Сравнявайте и сградите, не само цените: по-евтиният квадрат често е по-старият фонд.
Разликата между едностаен (€115 800) и двустаен тук е €63 000, а срещу нея купувате отделна спалня. За тристаен в квартала пригответе около €275 400; на квадрат това е €2 398/кв.м срещу €2 484/кв.м за двустаен апартамент. Ако семейството ще расте, пресметнете дали двустаен апартамент сега и смяна след пет години е по-евтино от тристаен днес.
За Дружба 1 картината е: 238 обяви, 80 кв.м медианна площ, €2 312/кв.м и 16% стар фонд. Когато двете места ви устройват, разликата в цената е чиста икономия, а не отстъпка.
Какво ни питат за Дружба 2
Има ли двустаен до 100 000 евро в кв. Дружба 2?
В извадката ни в кв. Дружба 2 няма нито една. Най-ниската цена е €104 800, а медианата €178 900. В цяла София под €100 хил. са 157 двустайни, предимно в периферията и околните села. В нашата подредба на 103 квартала Дружба 2 е 43. по евтиност. Ако бюджетът е €100 хил., заявката ще покаже реалните опции. 110 от 238 обяви тук са за сгради в строеж.
Лесно ли ще продам после двустаен в кв. Дружба 2?
Зависи от сградата повече от района. В кв. Дружба 2 110 от обявите са в строеж, така че ще се конкурирате с нови сгради. Не можем да предскажем цените, никой не може честно. При продажба до 3 години след покупка проверете данъчните последици. Средните етажи се продават най-бързо. Документите в ред ускоряват продажбата.
Изгодно ли е да купя двустаен в кв. Дружба 2 за отдаване под наем?
При наем около €650 и цена €178 900 брутната доходност в кв. Дружба 2 е около 4,4% годишно. За София средната е 4,5%. Нетната е по-ниска след данъци, празни месеци и ремонти. На картата тук има 18 автобусни спирки. Двустайните се отдават по-лесно от тристайните. В нашата подредба на 103 квартала Дружба 2 е 43. по евтиност.
Продават ли се обзаведени двустайни в кв. Дружба 2?
Обзавеждането влиза в цената, но рядко се оценява от банката. В кв. Дружба 2 такива оферти са 13. Двустаен под наем в Дружба 2 върви около €650 месечно. Вградената кухня е единственото, което наистина вдига цената. Кв. Дружба 2 е на около 8,9 км от центъра на София. Старите мебели често са по-скоро разход за изнасяне. Опишете уредите в договора.
На кой етаж обикновено са двустайните в кв. Дружба 2?
Медианният етаж на обявите в кв. Дружба 2 е 4., а сградите обикновено са 8-етажни. 31 обяви са на партер или първи етаж, 24 на последен. В София партерът е около €2 385/кв.м, а средните етажи €2 562. За сравнение, едностайните в Дружба 2 са с медиана €115 800. Средните етажи се препродават най-лесно.
Удобен ли е кварталът Дружба 2 за ежедневни покупки?
По картата в кв. Дружба 2 има 7 супермаркета, 4 аптеки и 5 малки магазина. Проверете пешеходния път от блока. Кв. Дружба 2 е на около 8,9 км от центъра на София. Близкият магазин е плюс при отдаване под наем. Разходете се до магазина по време на огледа, това казва много за мястото. Училищата тук са 2, детските градини 0.
Колко детски градини има в кв. Дружба 2?
Има малко: 2 училища. Детските площадки са 21. Двустаен за млада семейна двойка тук е около €178 900. Картата не казва нищо за качеството на училището. Тристайните в Дружба 2 са с медиана €275 400 по 154 обяви. Близостта до градина спестява време всяка сутрин. Двустаен е добър старт, но с второ дете става тесен.
Разширете търсенето
Добър двустаен на честна цена рядко стои дълго, затова гледайте поне два-три съседни района. Ето какво има около Дружба 2.
- кв. Дружба 1€2 312/кв.м
- кв. Горубляне€2 109/кв.м
- кв. Димитър Миленков≈ €179 хил.
- кв. Младост 4€2 708/кв.м
- кв. 7-ми 11-ти километър€2 765/кв.м
- кв. Младост 1А€2 791/кв.м
- с. Бусманцинаселено място
Може да ви е интересно
Прочетете преди огледа
Заявка за кв. Дружба 2
Средните цени на сайта важат за квартала. Заявката ги превръща в конкретни двустайни за вашия бюджет, етаж и тип строителство.
- Безплатно, без договор
- Само актуални обяви
- Отговор до един работен ден
Източник: собствено преброяване на публичните обяви за двустайни апартаменти за продажба — 238 в кв. Дружба 2 — плюс OpenStreetMap за спирки, магазини и паркове. Разделението „собственик/агенция/строител“ е по телефон и текст и може да греши в единични случаи. 26 септември 2026 г.