Двустаен апартамент в Дружба 1 и Дружба 2: какво се продава и на каква цена

Едно име, два различни пазара

Търсачката събира Дружба 1 и Дружба 2 в една заявка, но когато седнете да сравнявате обяви, разликата се вижда бързо. В Дружба 1 67,2% от двустайните са в строеж, а медианната площ е 80 кв.м. В Дружба 2 делът на строящите се е 46,2%, но пък 78 обяви са за сгради, въведени след 2021 г., тоест можете да влезете веднага.

На квадратен метър Дружба 1 излиза €2 312/кв.м, Дружба 2 €2 484/кв.м. Част от тази разлика е оптична: новите проекти в Дружба 1 се обявяват със застроена площ, в която влизат общите части, и цената на квадрат изглежда по-ниска, отколкото ще я усетите в жилището. Средното за София е €2 516/кв.м.

• Дружба 1: място 34 от 103. Класиране по цена на квадрат сред кварталите с поне пет обяви, 1 е най-евтиният.
• Дружба 2: място 43 от 103. Малко по-високо, защото тук има повече готови нови сгради и по-малко апартаменти „на зелено“.
• Метро М4. Линията минава през двата квартала, което тежи в цената на всяка обява на пешеходно разстояние от станция.
• ТЕЦ: 81% и 99%. Дял на парното сред обявите, които изобщо посочват отопление. Газ почти няма.

Панел, нови сгради и „на зелено“: цени по сегменти

Таблицата разделя обявите по година на въвеждане. Така се вижда откъде идва медианата: в Дружба 1 тя се дърпа от 160 апартамента в строеж, в Дружба 2 от готовите сгради с Акт 16.

Старият фонд в Дружба 1 е обявен средно за €155 000 при 65 кв.м, докато строящите се двустайни там са около €179 000, но с 80 кв.м застроена площ. На квадрат панелът е по-скъп от „на зелено“, което изненадва много купувачи. Причината е проста: за панела плащате жилище, в което можете да влезете утре, с чиста площ, близка до написаното. При строящия се блок плащате по-рано и чакате. Повече за тази логика има в сравнението панел, тухла и ново.

Колко квадрата получавате в Дружба

Разпределението по площ е най-ясният знак, че двата квартала продават различен продукт. В Дружба 1 преобладават обявите над 75 кв.м, и 95,4% от тях са в строящи се или нови сгради, където застроената площ включва дял от стълбища и коридори. В Дружба 2 тежестта е в средата, 56–75 кв.м.

Практическият съвет: когато видите 80 кв.м в нов блок, питайте колко е чистата площ по архитектурен план. Разлика от 15–20% е нормална, но при двустаен това са 12–15 квадрата, които не можете да обзаведете. Подробно за мерките има на страницата колко квадрата е нормален двустаен.

Етажност, височина и отопление

Медианната обява в Дружба 1 е в сграда с 25 етажа, а 133 от 238 са в сгради с 10 и повече етажа. Това е необичайно дори за София, където типичната обявена сграда е на 6 етажа. В Дружба 2 медианата е 8 етажа, а високите сгради са 63.

Високото строителство има своите плюсове, най-често гледка и повече светлина. Има и неща за проверка: брой и марка на асансьорите, такса поддръжка, как се управлява етажната собственост с над сто апартамента. В обявите тези неща не пишат, питате ги на огледа.

Партер и първи етаж в Дружба 1 се продават в 14 обяви, последен етаж в 5. За Дружба 2 числата са 31 и 24. Парното доминира и в двата квартала, така че сметката за отопление ще зависи най-много от това дали блокът е саниран и дали има индивидуални разпределители. Какво точно да огледате, сме събрали в чеклиста за оглед.

Наем и доходност, ако купувате за отдаване

Двустаен под наем в Дружба 1 е обявен средно за €640 на месец, в Дружба 2 за €650. При сегашните продажни медиани това дава брутна доходност 4,3% и 4,4%. Градската е 4,5%.

Тоест Дружба не е квартал, в който наемът изпреварва цената. Близостта до метрото и летището прави квартала лесен за отдаване, но продажните цени вече отразяват това. Ако целта е чисто инвестиционна, сравнете с кварталите в горната част на таблицата на доходността по квартали.

За сравнение с другите размери: едностаен в Дружба 1 е обявен средно за €128 100, тристаен за €279 900. Скокът от две към три стаи тук е €102 900, повече от цената на цял едностаен в някои крайни квартали.

Съседните квартали като алтернатива

Ако Дружба не пасне на бюджета или на изискванията, най-логично е да погледнете съседите. Ето как стоят по същите мерки.

кв. Горубляне и кв. Враждебна излизат по-евтино на квадрат от Дружба 2. Обърнете внимание на броя обяви: при под 20 медианата е ориентир, не правило, и една-две скъпи обяви я местят.

Какво има в долния край на цените

Най-ниските обявени цени за двустайни в извадката ни изглеждат така:

• Дружба 1: €95 000 за 40 кв.м, 3. етаж от 8, сграда от 1980-те
• Дружба 1: €119 000 за 42 кв.м, 11. етаж от 16, сграда от 1990-те
• Дружба 1: €127 500 за 43 кв.м, 7. етаж от 15, без посочена година
• Дружба 2: €104 800 за 42 кв.м, 2. етаж от 8, сграда от 1980-те
• Дружба 2: €130 000 за 44 кв.м, 2. етаж от 8, сграда от 1980-те
• Дружба 2: €131 900 за 61 кв.м, 5. етаж от 10, в строеж

Под €165 000 в Дружба 1 и под €154 800 в Дружба 2 е най-евтината една пета от предлагането. Там попадат предимно по-стари сгради, малки площи или ниски етажи, както се вижда и в списъка. Нищо от това не е проблем само по себе си, стига цената да го отразява, а не да го крие.

Търсите двустаен в Дружба

Опишете в безплатната заявка бюджета, дали държите на готова сграда или можете да чакате, и колко близо до метрото искате да сте. Ще ви върнем подбрани актуални обяви от двата квартала, с предимство за тези от собственици, ориентир дали цената е в рамките на пазара и списък с документите за проверка.

Не сме агенция и не взимаме комисиона, не се обаждаме по телефона. Отговорът идва по имейл.

Често задавани въпроси

Проверете вашия квартал

Числата по-долу са медианната цена на квадрат за двустаен; „≈“ означава оценка от съседните квартали.

• кв. Дружба 1€2 312/кв.м
• кв. Дружба 2€2 484/кв.м
• кв. Младост 1А€2 791/кв.м
• кв. Младост 4€2 708/кв.м
• кв. Горубляне€2 109/кв.м
• кв. Враждебна€1 970/кв.м
• кв. 7-ми 11-ти километър€2 765/кв.м
• кв. Слатина€2 717/кв.м
• кв. Подуяне€2 705/кв.м
• кв. Христо Ботев≈ €177 хил.
• кв. Димитър Миленков≈ €179 хил.
• кв. Младост 1€3 069/кв.м

Всички 136 квартала → · Села и градове около София → · Таблица с цените →

По темата

• Двустаен в Младост
• Двустаен на зелено
• Панел, тухла или ново
• Квадратура на двустаен
• Двустаен за инвестиция