Половината обяви мълчат за нещо: какво липсва в обявите за двустаен

Пълна е само всяка втора обява

Сайтовете за имоти имат готови полета за годината, отоплението, етажа и етажността. Продавачът ги попълва или ги пропуска. Ние преброихме колко от тях са празни във всяка обява за двустаен в нашата извадка. Резултатът е почти точно половин на половин. 3 457 обяви, или 49,9%, имат и четирите полета. В 2 951 липсва точно едно, а в 517 липсват две или повече. Обявите, в които не е попълнено нито едно от четирите, са 14, рядкост, но ги има.

Пълните обяви не са по-скъпи. Медианата на квадрата в тях е €2 541/кв.м, с +1% спрямо всички. Тоест прилежният продавач не иска повече, а небрежният не иска по-малко. Разликата е само в работата, която остава за вас. Откъде идват празнините? От това, което виждаме, причините са прозаични. Агенциите често копират обявата от един сайт в друг и полетата се губят по пътя. Собствениците пишат дълъг текст и забравят формата. Строителите пускат десетки обяви наведнъж по един шаблон, в който отоплението още не е решено. Само 15 обяви са толкова кратки, че почти нищо не казват. Проблемът не е в краткостта, а в празните полета.

Кое липсва най-често

Трите полета липсват по различни причини, и затова ги разглеждаме поотделно. Отоплението липсва навсякъде, годината най-вече при старите сгради, а етажът почти никога. Когато етажът все пак липсва, това рядко е случайно. Едно уточнение за метода. Броим само структурираните полета на обявата, онези, които сайтът показва в горната част. Понякога продавачът е написал годината или отоплението в свободния текст по-надолу. Ние четем само началото на текста, затова част от „липсващите“ данни може да се намерят, ако отворите обявата докрай. Направете го, преди да пишете на продавача.

Отоплението: почти всяка втора обява мълчи

2 952 обяви не казват как се отоплява жилището. Липсата е малко по-честа в строящите се сгради, 45,5%, отколкото в готовите, 40,1%. При новото строителство причината понякога е честна: отоплението още не е изградено или строителят не е избрал доставчик. При готовото жилище обаче продавачът знае отговора. Какво значи всеки вид отопление за сметката и за цената, разказахме в ТЕЦ или газ. Тук важи по-простото правило. Попитайте писмено, а при ново строителство поискайте и класа на енергийна ефективност от проекта. Ако в старото жилище е посочено „локално“, питайте какво точно стои в стаите: климатици, печка или електрически радиатори. Разликата за зимата е голяма. В обявите за строящи се сгради има и друг нюанс. Отоплението там често се решава на етап проект, но се променя по време на строежа. Ако в рекламата е „газ“, а в договора не е записано нищо, нямате на какво да се позовете. Поискайте видът отопление да е описан в приложението към предварителния договор, заедно с останалите довършителни работи.

Годината: липсва там, където е най-нужна

В нашите данни годината е посочена във всички обяви за строящи се сгради, защото е и срокът за въвеждане. Сред готовите жилища тя липсва в 23,4% от обявите. Това са предимно стари сгради, а при тях годината казва много: вид конструкция, вероятно състояние на щранговете, дали има асансьор. Тук данните дават изненада. В 96 квартала сравнихме обявите без година с останалите на същото място. Обявите без година са с +4,6% на квадрат и са по-скъпи в 64 от тези квартали. Обяснението не е, че липсата вдига цената. Без година са главно готовите стари жилища, а в сравнението срещу тях влизат и строящите се сгради, които обикновено са по-евтини на квадрат. Годината се проверява лесно: в нотариалния акт, в скицата от кадастъра или в удостоверението за въвеждане в експлоатация. Ако продавачът не я знае, поне знае дали блокът е панел, тухла или ЕПК. Как се различават те, има в панел или тухла.

Етажът: липсва рядко, но с причина

Етажът и етажността липсват само в 129 обяви, 1,9%. В нашите данни двете полета изчезват винаги заедно. Сравнихме тези обяви с останалите в същия квартал в 31 квартала и разликата е −5,2%, като по-скъпи са само в 8. Извадката е малка и числото е ориентир, но посоката е логична. Етажът се пропуска най-често тогава, когато не помага на продажбата. Партерът и последният етаж под плосък покрив са типичните примери. Защо купувачите искат отстъпка за тях, показахме в партера и последния етаж. Ако обявата не казва етажа, приемете, че е един от двата, докато не чуете друго.

Какво да поискате, преди да тръгнете на оглед

Празното поле не е причина да отхвърлите обявата. Повечето продавачи просто не са попълнили формата докрай. То е причина да изпратите едно съобщение, преди да отделите час за оглед. Ето какво питаме ние, когато обявата е непълна. Пишете кратко и с номерирани въпроси. Така отговорът също идва номериран и веднага виждате какво е пропуснато. Едно съобщение с осем въпроса работи по-добре от осем телефонни разговора, а и остава написано. Ако отговорите противоречат на документите по-късно, съобщението е вашата бележка какво ви е било казано.

Ако продавачът отговори бързо и конкретно, това е добър знак. Ако отговорът е „ще видите на огледа“, вземете го предвид. Пълният списък с документи за самата сделка е в проверката на имот, а какво да гледате, когато вече сте в апартамента, в огледа на двустаен. Още нещо често отсъства, без да е отделно поле: застроената и чистата площ. За тях вижте застроената и чистата площ. А ако се чудите как да прецените самата цена, след като вече знаете годината, етажа и отоплението, сравнете я с квартала в статията за входната цена. Добри места за начало са Младост 4 и Дружба 1, където обявите са много и сравнението е надеждно.

Непълните обяви: нашата оценка

Често задавани въпроси

Страниците на кварталите

• кв. Център€2 779/кв.м
• кв. Студентски град€2 781/кв.м
• кв. Малинова долина€2 374/кв.м
• кв. Банишора€2 500/кв.м
• кв. Манастирски ливади€2 758/кв.м

Всички 136 квартала → · Таблица с цените →

Още от блога

• Думите в обявата„Лукс“ не струва нищо, „уютен“ струва много: какво казват думите в обявата за двустаенСравнихме обяви за двустайни в един и същ квартал: „лукс“ не вдига цената (−0,2%), а „уютен“ и „светъл“ вдигат. Какво всъщност издават думите.
• ТЕЦ или газТЕЦ, газ или нищо: какво казва обявата за отоплението на двустайния36,7% от обявите за двустайни в София посочват ТЕЦ, 18,2% газ, а 42,6% не казват нищо. Къде е газът и колко струва разликата.
• Партер и последен етажПартер, първи и последен етаж: колко отстъпка дават реално обявите за двустаенПартерът в София е с −4,3% спрямо другите етажи в същия квартал, последният етаж почти без разлика, а в старите блокове е по-скъп.
• Входна ценаПрагът на квартала: от колко започва нормален двустаен и какво получавате на тази ценаКолко струва най-евтиният нормален двустаен във всеки от 95 квартала и града около София и какво получавате на тази цена: площ, етаж, състояние.
• Гараж и паркомястоГараж и паркомясто към двустаен: в цената ли са и колко струват отделно117 обяви за двустаен в София споменават гараж или паркомясто, но рядко казват дали е в цената. Колко струва отделно и колко добавя към вноската.
• Застроена и чиста площОбявени 72 кв.м, собствени 58: коя площ плащате, когато купувате двустаенВ 117 обяви с две посочени площи обявената е медианно с 18,3% по-голяма. Как общите части вдигат реалната цена на кв.м и как да я пресметнете.
• Партер под наемПартерът и последният етаж под наем: къде отстъпката при покупка става доходностПартерът се купува с −4,3% спрямо средните етажи в квартала, а под наем не поевтинява. Сравнихме 3 666 наема и продажбите етаж по етаж.

Наръчници по темата:

• Проверка на имота
• Оглед на двустаен
• Панел, тухла или ново
• Квадратура на двустаен

Всички статии в блога →