широк център · 233 обяви · септември 2026

Двустаен в кв. Банишора — какво получавате за парите

Преброихме обявите в кв. Банишора една по една: медиана €165 000, типична площ 68 кв.м, 119 от тях в строеж. По-долу — цени, сгради, кредит и съвети за огледа.

Заявка — търся тук Към числата

€165 000медианна цена, двустаен

€2 500на кв.м

233обяви за двустайни

68 кв.мтипична площ

При 233 оферти в извадката ни двустаен апартамент в кв. Банишора струва от €62 000 до €300 444, а медианата е €165 000. В кв. Банишора сградите са смесени: кооперации от средата на миналия век, отделни блокове и нови сгради на мястото на стари къщи. Всеки €100 000 тук купува към 40 кв.м, а медианният двустаен е 68 кв.м.

Парното от ТЕЦ е посочено в 93% от обявите, в които изобщо пише какво е отоплението. Всяка втора-трета обява в квартала е за сграда в строеж (51%), и това дърпа медианата на квадрат надолу. Медианната площ е 68 кв.м, под градските 69. В средата на 103 квартала: 47-мо място по цена на квадрат.

В кв. Банишора купуват професионалисти, които работят в близост, и семейства, които продават тристаен в покрайнините, за да се преместят по-близо. Инвеститорите тук смятат с наем към €630 на месец, което дава брутно 4,6% годишно. Числата на страницата са офертни, от собствен скрейп през септември 2026, а не цени на реални сделки.

Цената на двустаен в Банишора

Медианата на 233 обяви за двустаен апартамент в кв. Банишора е €165 000. Разликата между 20-ия и 80-ия персентил е €65 100: от €134 900 до €200 000. От 103 квартала, за които има достатъчно оферти, 46 са по-евтини на квадрат от Банишора. €2 500/кв.м е медианната цена на квадрат тук, без съществена разлика от €2 516/кв.м за целия град.

до €100 хил.9 оферти (4%, в града 2%)
€100–150 хил.79 обяви (34%, в града 28%)
€150–200 хил.100 обяви (43%, в града 42%)
€200–250 хил.38 оферти (16%, в града 18%)
€250–300 хил.6 обяви (3%, в града 6%)
над €300 хил.1 обява (0%, в града 4%)

Разпределение на обявите по цена в квартала; в скоби е делът от всички 233 оферти и същият дял за София.

Ето какво имаше най-долу в списъка: двустаен апартамент от 42 кв.м в сграда от 2015 г. за €62 000, на партер в сграда с 18 етажа; €71 900, 44 кв.м на партер в сграда с 12 етажа, в сграда от 2010 г.; 47 кв.м за €86 000 (€1 830/кв.м; на 1-ви от 5 етажа). Партерните жилища традиционно са с отстъпка и това личи и тук. Имайте предвид, че това са цени от обявите, не от нотариалните актове; пазарлъкът обикновено сваля 3–7%.

Не се срамувайте да предложите около €11 600 по-малко от €165 000: продавачите тук най-често залагат отстъпка.

Колко мога да дам€165 000 · 322 712 лв

—от обявите са на или под тази сума

Разпределение на 233 обяви за двустайни в кв. Банишора по обявена цена (imot.bg, септември 2026).

Годината на сградата и цената в кв. Банишора

Банишора: цена според годината на постройката
Период	Обяви	Медиана	€/кв.м	Площ
Преди 1990 (панел, ЕПК, стара тухла)	20	€140 400	€2 694/кв.м	53 кв.м
1990–2020	21	€135 000	€2 683/кв.м	48 кв.м
Акт 16 от 2021 г. насам	47	€188 000	€2 708/кв.м	70 кв.м
В строеж („на зелено“)	119	€165 000	€2 308/кв.м	69 кв.м

От офертите с посочено отопление 93% са на ТЕЦ и 1% на газ, при 64% ТЕЦ за града. Сградите в кв. Банишора са средно 12-етажни, но 126 обяви са на 10 и повече етажа. 16 обяви са на последен етаж и 32 оферти на партер или първи, а там пазарлъкът е по-лесен.

Разликата между стария фонд (€2 694/кв.м) и новите сгради с Акт 16 (€2 708/кв.м) тук е 1%. Купуването „на зелено“ спестява 15% на квадрат: €2 308/кв.м срещу €2 708/кв.м за готово.

При новото строителство в квартала искайте Акт 16 или удостоверението за въвеждане и проверете месечната такса за поддръжка.

Попитайте собственика за:

Има ли саниране на сградата и преди колко години е сменян покривът.
Работи ли асансьор и преди колко време е ремонтиран.
Типът конструкция: панел, ЕПК, пълзящ кофраж или тухла; от нея зависят звукоизолацията и преустройствата.
Кои са хората във входа: живущи или краткосрочни гости.
Има ли преустройства по конструкцията в апартамента или в съседните.

Как се стига до Банишора

В кв. Банишора има вход на метро (М2), а метрото е най-силният аргумент за цената на двустаен апартамент тук. Наземният транспорт е 20 автобусни спирки и 8 трамвайни спирки по картата на OpenStreetMap.

Съседните Сердика и Надежда 1 са на 2,2 км и 2,1 км, а това разширява избора от спирки и магазини. Двустаен на пет минути от метро винаги има купувач и наемател, дори в по-слаби години.

Паркомясто или гараж се споменава в 7 оферти от 233 в кв. Банишора; при другите питайте отделно. Съседният Сердика без метро в близост излиза по €2 115/кв.м, при €2 500/кв.м тук. Колелото тук е сериозна алтернатива: 1,7 км до центъра се изминават за минути.

Няколко неща за транспорта при огледа:

Шумът от главната улица, трамвая през нощта.
Колко минути пеша са до първата спирка и до входа на метрото от входа на блока.
Колко близо е безопасен път за колело или тротоар до училището.

Преди капаро пробвайте пътя до работа поне веднъж в час пик.

Бюджет, квартал, срок — останалото е наша работа

Попълвате кратка заявка: квартал, бюджет, кредит или кеш, срок. Връщаме ви подбрани актуални обяви за двустайни, с предимство на тези от собственици, ориентир дали цената е честна и какво да проверите в документите.

Данните ви не отиват при брокери
Две минути за попълване
Сметка на кредита и разходите

Подай заявка

Какво виждаме в обявите в кв. Банишора

Банишора в 233 обяви: от €62 000 до €300 444. Ето какво се повтаря между тях.

В описанията

От 233 описания в кв. Банишора 12 споменават обзавеждане, 18 изтъкват гледка, 7 предлагат паркомясто или гараж и 11 използват думата „лукс“. Паркомястото почти винаги е с отделна цена.

Какво дава най-ниската цена

Долу в ценовата стълбица тук стои обява за €62 000 (42 кв.м, партер, строеж 2015 г.). Такива оферти изчезват първи, но и крият най-много въпроси. Медианата в квартала е €165 000.

Бюджетни граници

До €150 хил. са 88 обяви, до €200 хил. 188, до €250 хил. 226 от общо 233. Над €300 хил. видяхме 1. Най-евтината е €62 000, най-скъпата €300 444.

Фондът

При новото строителство тук обявите често са с визуализации вместо снимки. Поискайте да видите вече завършена сграда на същия строител. 233 обяви в кв. Банишора са в извадката.

Колко високо

48 от 233 обяви са на „неудобен“ етаж, партер или последен. Там цената на квадрат обикновено е по-ниска. При висок блок питайте за асансьора.

Площите

Най-малкият двустаен в извадката в този квартал е 40 кв.м, най-големият 112 кв.м. Средата е около 65–70 кв.м. При €2 500/кв.м всеки 10 квадрата повече струват около €25 000.

Как се представя кв. Банишора, ако купувате двустаен

4,1от 5

Как кварталът Банишора стои за човек, който купува двустаен апартамент: 4,1 от 5.

Цена спрямо София3
47. място от 103 квартала по цена на квадрат (1 = най-евтин). Банишора стои в средата на пазара.
Избор на обяви5
233 двустайни за продажба в кв. Банишора, 197 от тях през агенции. Средната площ е 68 кв.м.
Ново строителство4,5
В строеж 119, завършени след 2021 г. 47, от 1990–2020 21, по-стари 20. С Акт 16 медианата е €188 000.
Транспорт5
Метро в самия квартал (М2). Наземните спирки тук са 28. Метрото е най-силният аргумент при препродажба.
Ежедневие4,5
10 супермаркета, 14 аптеки, 1 училище, 3 детски градини и 3 медицински центъра в квартала по картата. Плюс 19 малки магазина, 4 фурни и 5 хранителни магазина.
Зеленина и паркове3,5
4 парка и 2 градинки между блоковете тук.
Потенциал за отдаване3
Двустаен под наем в кв. Банишора носи около €630 на месец, тоест 4,6% годишно преди разходи. Метрото помага да се намери наемател.

Банишора се справя добре в повечето точки: 4,1 от 5. Най-силни в този квартал са избор на обяви (5) и транспорт (5). Нито един показател не пада под 3.

+ Избор на обяви тук: 5
+ Транспорт в квартала: 5

Това е наша оценка по формула за кв. Банишора. Отзиви от хора тук няма и не публикуваме такива.

Агенция или собственик в кв. Банишора

Собствениците в кв. Банишора пускат сами 8 обяви, или 3% от всички; градският дял е 7%. Интересното е, че собствениците искат средно €2 545/кв.м, над общата медиана от €2 500/кв.м. „Без комисиона“ пише в 14 оферти, но това не винаги значи собственик. При 28 оферти от строители голяма част от пазара тук е без посредник по определение.

Директната покупка спестява 2–3% + ДДС, тоест между €4 000 и €5 900 при цена €165 000. Спестените пари е добре да отидат за адвокатска проверка на титула и ипотеките и възбраните.

Няколко знака, че говорите със собственика:

Обявата стои месеци и цената се сваля на стъпки: собствениците действат по-бавно от агенциите.
Собственикът може да покаже нотариалния акт и данъчната оценка още на първия оглед.
Огледът се договаря директно, без формуляр и без „ще ви върна обаждане от офиса“.

Капаро от €8 300 до €16 500 в квартала е нормално; преди да го дадете, поискайте справка за тежести с дата.

Ако искате подбор на обяви с предимство от собственици тук, напишете бюджета си във формата „Заявка“. Не струва нищо; не сме агенция и не искаме комисиона.

Данъци и такси при покупка на двустаен в кв. Банишора

Смятаме върху €165 000: това е медианата за двустаен в Банишора (€2 500/кв.м), по 233 обяви за двустайни в извадката ни. Над него купувачът плаща данък, нотариус, вписване и най-често проверка от адвокат.

Нотариалната такса е по тарифа и расте с цената; за €165 хил. очаквайте около €950 с ДДС. Още €165 (0,1%) са за вписване на акта. Данъкът при придобиване в Столична община е 3%, за €165 хил. това прави €4 950. Базата е по-високата сума от цената в акта и данъчната оценка.

Банишора: таксите върху €165 000
Перо	Ориентир
Адвокатска проверка	€300
Общински данък 3%	€4 950
Имотен регистър, 0,1%	€165
Нотариална такса	€950
Общо, без посредник	€6 400
Комисиона 2–3% + ДДС	€3 960–€5 940
Общо с агенция	до €12 300

Адвокатът струва €150–400, а задължителна по здрав разум. Комисионата е отделна тема: 2–3% + ДДС, или €3 960–€5 940. В извадката ни 8 обяви в кв. Банишора изглеждат публикувани от собственик, а 14 обяви пишат „без комисиона“. Общата сума при покупка без кредит е към €171 400; с агенция става €177 300.

Стойност при препродажба: Банишора

Медианата на площта в кв. Банишора е 68 кв.м, при 69 кв.м за София. Най-ликвиден е обичайният размер, 66–75 кв.м.

Площ на двустайните: Банишора срещу София
Площ	Обяви	Дял
до 55 кв.м	44	19%
56–65 кв.м	47	20%
66–75 кв.м	101	43%
над 75 кв.м	41	18%

В нашата класация по €/кв.м Банишора заема 47-о място от 103. Метростанцията в квартала (М2) е най-силният аргумент при бъдеща продажба. Сравнете в Банишора: в строеж €2 308/кв.м, строени преди 1990 €2 694/кв.м. Новото изпуска част от надценката, щом стане „вторично“, старото вече я е загубило.

За сравнение, тук едностаен струва към €118 700, тристаен приблизително €263 700. Двустайният е средата, която търсят и семейства, и инвеститори. Трудно се препродават ниските етажи и таванските без асансьор; в квартала те са 48 обяви от 233. Щом купувате такъв, искайте отстъпка на входа. Цена близо до градската (€2 500/кв.м срещу €2 516/кв.м) означава, че се вървите с пазара. Който и двустаен да изберете тук, кухнята и прозорците вдигат най-сигурно от вложеното.

Етаж, шум и паркиране в кв. Банишора

Медианната обява в кв. Банишора е на 6-и етаж в сграда с 12 етажа, а 126 обяви са в блокове с 10 и повече етажа. Горе е по-спокойно, но зависите на асансьора.

Партер, среден, последен: Банишора и градът
Етаж	Обяви	Дял
Партер или първи	32	14%
Среден	185	79%
Последен	16	7%
10+ етажа в сградата	126	54%

Автобусните и трамвайните спирки тук са 28, бензиностанциите 1. Зелените площи наблизо (6 по картата) поемат част от шума. Тишината в квартала се решава от улицата. По картата: нула бара и 26 места за хранене и кафе. Двустаен над заведение е с по-ниска цена неслучайно.

Дневният шум е друга история: по картата са отбелязани 4 училища и градини и 29 детски площадки. Проверете къде точно са спрямо прозорците. 7 обяви в базата ни предлагат паркомясто или гараж; при останалите паркирате на улицата. Новото строителство тук невинаги означава добра шумоизолация; питайте за стените между апартаментите. Отидете вечер и постойте пет минути в тишина.

Отвъд шума, мислете и за слънцето: стаи към булеварда значат трафик денонощно, към двора деца следобед. При 233 обяви в кв. Банишора има от какво да изберете и по посока.

Къде още да гледате, ако търсите в кв. Банишора

Разширете търсенето към кв. Орландовци (€121 хил.) и кв. Фондови жилища (€131 хил.). Разликата с Банишора е €44 300 при типичните цени.

Ако разширите търсенето от кв. Банишора
Място	Км	Медиана	€/кв.м
кв. Банишора (тук)	0	€165 000	€2 500/кв.м
кв. Фондови жилища	0,8	€131 000	€2 712/кв.м
кв. Зона Б-18	0,9	€192 000	€2 628/кв.м
кв. Света Троица	1,1	€178 000	€2 685/кв.м
кв. Триъгълника	1,4	€169 400	€2 566/кв.м
кв. Зона Б-5-3	1,5	€246 800	€3 171/кв.м

Филтър до €200 хил. хваща 80% от обявите в кв. Банишора; по-нисък таван от €135 хил. оставя около 20%. Директно от собственик: 8 обяви в базата. Строителите продават директно 28 обяви. Практичен старт тук: цена до €200 хил., площ от 56 кв.м и сортиране по дата. Огледите правете денем за светлината и повторете вечер за шума.

Другият тип пазар в съседство е с. Кубратово (€121 хил., €1 818/кв.м). Съпоставете и пътя до работа, не само медианата. Или опишете бюджета и изискванията си в заявка: ще ви пратим подбрани двустайни с предимство от собственици, безплатно. Не сме агенция и не взимаме комисиона.

Често задавани въпроси за двустаен в кв. Банишора

Лесно ли ще продам после двустаен в кв. Банишора?

Зависи от сградата повече от района. В кв. Банишора 119 от обявите са в строеж, така че ще се конкурирате с нови сгради. Не можем да предскажем цените, никой не може честно. При продажба до 3 години след покупка проверете данъчните последици. 119 от 233 обяви в кв. Банишора са за сгради в строеж. Средните етажи се продават най-бързо. Документите в ред ускоряват продажбата.

Колко време се пътува от Банишора до центъра?

По права линия около 1,7 км. С метрото (М2) пътят е най-предвидим. В пиковите часове времето може да се удвои. Времето до работа е по-важно от разстоянието до центъра. Кв. Фондови жилища е на 0,8 км от Банишора. По цена на квадрат Банишора е на 47. място от 103 квартала (1 = най-евтин).

Какъв бюджет ми трябва за двустаен в кв. Банишора?

Зависи от сградата, но ориентирът е €135 хил.–€200 хил. Медианата в кв. Банишора е €165 000, по 233 обяви за двустайни тук в извадката ни. Към цената прибавете около 3,5% разходи по сделката. Не забравяйте резерв за ремонт или обзавеждане. Ако бюджетът е твърд, попълнете заявката и ще търсим и в съседните райони. На зелено в Банишора са 119 обяви от 233. Комисиона на агенция не е включена в тези суми. Кв. Фондови жилища е на 0,8 км от Банишора.

Има ли луксозни двустайни в кв. Банишора?

Горната петина в кв. Банишора е над €200 000. Над €300 хил. са 1 оферти. За тези пари очаквайте до 112 кв.м, нова сграда и по-добро разположение. Проверете дали паркомястото е включено. Таксата за поддръжка в новите комплекси може да е осезаема. Едностаен тук се предлага около €118 700 (20 обяви). Застроената площ при луксозните сгради включва и големи общи части. При скъп имот проверката на документите е още по-важна.

Има ли двустаен до €150 000 в кв. Банишора?

Да, но не са мнозинство: 88 от 233. До €200 хил. стигат 188. Разликата между двата прага тук е 100 обяви. Най-ниската цена в извадката е €62 000. Под €150 хил. често попадат панелни апартаменти, които искат ремонт. От кв. Банишора до центъра по права линия са около 1,7 км.

Какви документи да проверя при покупка на двустаен в кв. Банишора?

Първо тежестите: ипотеки, възбрани и искови молби. После титулът на продавача, скицата и данъчната оценка. При сградите в строеж (166 от обявите в кв. Банишора) проверете разрешението за строеж и договора със строителя. Двустаен под наем в Банишора върви около €630 месечно. Капаро без проверка е най-честата грешка. Най-близкото съседно място е кв. Фондови жилища, на 0,8 км. Не подписвайте предварителен договор без проверка.

Каква вноска да очаквам, ако купя двустаен в кв. Банишора с ипотека?

При цена €165 000, кредит 80% и лихва около 2,6% за 30 години вноската е около €528 на месец. За по-евтин вариант от €134 900 е около €432. Сметнете собствения си сценарий в калкулатора. На зелено в Банишора са 119 обяви от 233. В нашата подредба на 103 квартала Банишора е 47. по евтиност. Вноската не включва застраховките по кредита. При лихва 3% вноската е около €557.

Има ли много евтин двустаен в кв. Банишора?

€62 000. Толкова е най-евтиният двустаен, който видяхме в кв. Банишора: 42 кв.м, партер, строеж 2015 г. Медианата е €165 000, така че разликата е €103 000. Ниският етаж е честа причина за по-ниска цена. Сравнете цената на квадрат, не само общата сума. По цена на квадрат Банишора е на 47. място от 103 квартала (1 = най-евтин). Поискайте номера на нотариалния акт и проверете тежестите още преди огледа.

Двустайни в съседните райони

Добър двустаен на честна цена рядко стои дълго, затова гледайте поне два-три съседни района. Ето какво има около Банишора.

От другия край на града

Наръчници

Подбрани обяви в кв. Банишора

Средните цени на сайта важат за квартала. Заявката ги превръща в конкретни двустайни за вашия бюджет, етаж и тип строителство.

Данните ви не отиват при брокери
Сметка на кредита и разходите
Тухла, панел или ново строителство

Искам подбрани обяви

Цените за кв. Банишора са изчислени от 233 обяви за продажба на двустайни апартаменти в района в imot.bg, събрани през септември 2026, и от отворената карта OpenStreetMap за транспорт и магазини. Това са офертни цени, не сключени сделки. Обновено 26 септември 2026 г.