„Около 70 квадрата“: защо площта в обявата за двустаен често е закръглена
Последната цифра издава оценката
Има един стар трик от статистиката: ако хората мерят нещо, последната цифра е случайна. Ако го преценяват на око, тя се лепи за 0 и 5. Възрастта в анкетите, ръстът на рекрутите, теглото на пазара. Площта в обявите за жилища не прави изключение. Преброихме последната цифра на площта във всички 6 925 обяви. Ако всяка цифра се срещаше еднакво, щяхме да видим по около 693 обяви на цифра. Нулата се среща 1 178 пъти, петицата 926. Най-рядката цифра е 9 с 513.
Всички 6 925 обяви. При случайни последни цифри всяка колона би била около 693.
Важна уговорка за метода. В данните, които събрахме, площта е записана в цели квадратни метри, без десетични знаци. Затова не виждаме дали в акта пише 67,38 или 67,90. Виждаме само дали цялото число е подозрително кръгло, а това е долна граница на закръглянето, не цялото. Колко са закръглените обяви, може да се оцени грубо. Нулите и петиците заедно са с около 719 повече от очакваното, тоест приблизително 10,4% от всички обяви. Това е минимумът. Продавач, който закръглява 67,4 до 67, не оставя следа в последната цифра, а продавач, който пише 68 вместо 67, също. Реалният брой на площите, които не са преписани от документ, е по-голям.
Старият апартамент се закръгля повече
Разликата между старо и ново е ясна. В сградите отпреди 2020 г. площта завършва на 0 или 5 в 35,3% от обявите. В новите и строящите се в 27,5%. И двете са над случайните 20%, но старите са доста по-далеч.
2 529 обяви. Нула: 481, пет: 413.
4 396 обяви. Нула: 697, пет: 513.
При случайни последни цифри делът би бил 20%. Ново = в строеж или с година на сградата от 2020 г. насам.
Обяснението идва от огледите. Строителят има архитектурен проект и таблица с площите до втория знак след запетаята. Собственикът на панелен двустаен в Дружба 1 или Хаджи Димитър рядко държи акта под ръка, когато пише обявата. Пише това, което помни: „около 65“, „към 70“. Агенцията, която поема обявата, често преписва същото число, без да отвори документите. Новите също закръгляват, но по друг начин. Там проблемът не е паметта, а изборът на площ. Един и същ апартамент може да има чиста площ, застроена площ и площ с идеални части от общите части. Коя от тях ще стои в заглавието, решава продавачът.
Когато текстът и полето не са съгласни
В 230 обяви площта е написана с десетичен знак и в самия текст, обикновено като „застроена площ 55,03 кв.м“. Тези обяви ни дават рядка възможност да сравним две числа от един и същи продавач: това в полето за площ и това в описанието.
- Съвпадат с точност до 1 кв.м85 обяви
- В текста е по-малка144 обяви
- В текста е по-голяма1 обяви
Само обявите, в чийто начален текст има площ с десетичен знак: 230 от 6 925.
В повечето случаи числата не съвпадат. Когато в текста стои по-малкото число, полето за площ е с медиана 16,3% по-голямо. Типичната картина е проста: в описанието пише застроената площ на самото жилище, а в полето, по което се търси и се смята цената на квадрат, е площта с общите части. Това е тема, която разгледахме подробно в застроената и чистата площ, и няма да я повтаряме. Тук само отбелязваме, че двете числа рядко живеят в една обява, а когато живеят, обикновено се разминават.
Закръглената площ и цената на квадрат
Има ли закръглянето ефект върху цената? Сравнихме старите обяви с площ на 0 или 5 с всички останали в същия квартал. В 97 квартала медианната разлика е +4,3% на квадрат, положителна в 61 от тях и отрицателна в 36.
- Център (34)+34,6%
- Дружба 1 (31)+11%
- Хаджи Димитър (28)+9%
- Света Троица (25)−1%
- Лозенец (23)+1,1%
- Сухата река (23)+7,7%
- Манастирски ливади (21)+0,1%
- Западен парк (20)+11,3%
В скоби: брой стари обяви с площ на 0 или 5. Сравнението е с всички останали обяви в квартала, включително новите, затова е ориентир.
Числото трябва да се чете внимателно. Сравнението включва и новите сгради, които обикновено са по-евтини на квадрат, така че част от разликата идва от възрастта, а не от закръглянето. В Център разликата е +34,6%, но там и старите сгради са просто по-скъпи. В Дружба 1 е +11%, в Лозенец +1,1%. Има и аритметична причина, която си струва да имате наум. Ако площ от 67 кв.м бъде написана като 65, цената на квадрат изглежда по-висока, а ако бъде написана като 70, изглежда по-ниска. Закръгляването нагоре е по-изгодно за продавача, защото тогава квадратът изглежда по-евтин. Ние не можем да кажем в коя посока закръгля всеки продавач. Вие можете, с документа в ръка.
Колко струва един закръглен квадрат
Сметката е кратка. Въведете площта от обявата, площта от документа и цената. Калкулаторът показва какво става с цената на квадрат и колко пари стоят зад разликата.
Обявената площ 70 кв.м и площта по документ 67,5 кв.м са примерни стойности, не измерване. Цената по подразбиране е медианата за двустаен в извадката (€173 200).
Разлика от 2,5 кв.м не звучи като много. При медианна цена обаче това са около €6 186, сума, с която се купува добра кухня. Още по-важно е, че същото разминаване се пренася и в сравненията: ако съпоставяте два апартамента по цена на квадрат, а единият е с вярна площ, а другият с „около 70“, сравнявате различни неща.
Къде е истинската площ
- Нотариалният акт. Там е площта, която реално купувате, понякога заедно с идеалните части от общите части. Поискайте копие преди огледа.
- Схемата от кадастъра. Показва очертанията на обекта и площта по кадастралната карта. Ако се разминава с акта, питайте защо.
- Архитектурният проект и таблицата с площите. При ново строителство тук се вижда разликата между чиста, застроена и обща площ.
- Данъчната оценка. Съдържа площ, по която се изчислява данъкът. Удобна е за бърза сверка, но не е по-силна от акта.
1. В обявата пише 70 кв.м, в акта 66,8 кв.м. Коя площ купувате?
Купувате това, което е описано в документите за собственост. Числото в обявата е реклама и може да е закръглено или да включва общи части.
2. Площ, завършваща на 0, означава ли, че е грешна?
Нулата се среща и при точни площи. Просто се среща по-често, отколкото би трябвало: 17% вместо около 10%.
3. Сравнявате два двустайни по цена на квадрат. Какво проверявате първо?
Ако едната площ е чиста, а другата с общите части, цената на квадрат не е сравнима, колкото и точни да са числата.
На самия оглед не е нужно да мерите стени с ролетка, но погледнете дали разпределението отговаря на заявеното: дневната, спалнята, банята. Какво още да видите, има в огледа на двустаен, а документите от списъка по-горе са подробно описани в проверката на имот. За нормалните площи при двустайните в София вижте квадратурата на двустаен. Площта не е единственото число в обявата, което е по-скоро оценка. Какви полета липсват изобщо, събрахме в какво липсва в обявата, а как едни и същи думи се повтарят в хиляди описания, в думите в обявата. Ако цената на квадрат пък излиза подозрително кръгла, прочетете кръглата цена на квадрат.
Закръглената площ: нашата оценка
Колко да вярвате на площта в обявата
Редакционна оценка на Двустаен.com по 8 критерия. Това е наше мнение, основано на данните от обявите и на огледите, не отзиви на клиенти.
- Точност на обявената площ2,5
Около 10,4% от обявите са със закръглена площ над случайното.
- Разлика старо и ново3,5
35,3% срещу 27,5%: старите се закръглят по-често.
- Ефект върху цената на квадрат2,5
Ориентир +4,3% в същия квартал, смесен с ефекта на възрастта.
- Съгласие между текст и поле1,5
Само 85 от 230 обяви с две площи ги дават еднакви.
- Лекота на проверка4,5
Актът и схемата решават въпроса за минути.
- Риск при сравнение на обяви3,5
Различен вид площ прави цената на квадрат несравнима.
- Прозрачност на продавачите2
Рядко се пише коя площ е обявена.
- Полза от тази проверка4,5
Един квадрат разлика при медианна цена е около €2 510.
Площта в обявата е оценка, а при старите сгради по-често и закръглена. Не я ползвайте за точни сметки. Поискайте акта и схемата, сравнявайте еднакъв вид площ и смятайте цената на квадрат по документа.
Искате само актуални обяви, без дубликати и без изтекли?
Преглеждаме обявите вместо вас и махаме дублираните, изтеклите и „примамките“ с нереална цена. Получавате кратък списък с реални двустайни и сравнение с медианата за квартала.
- Сметка на кредита и разходите
- С предимство от собственици
- Без обаждания, ако не искате
Често задавани въпроси
Защо площите в обявите често са 60, 65 или 70 кв.м?
Защото продавачите често пишат площта по памет и я закръглят. Нулата е последна цифра в 17% от обявите, а при случайни цифри би била около 10%.
При стари или при нови сгради се закръгля повече?
При старите. Там 35,3% от площите завършват на 0 или 5, при новите 27,5%.
Коя площ е вярна, ако в обявата и в акта пише различно?
Тази в документите за собственост и в схемата от кадастъра. Обявата е реклама и може да е закръглена или да включва общи части.
Защо в текста на обявата пише една площ, а в заглавието друга?
Обикновено защото в текста е застроената площ на жилището, а в полето е площта с общите части. От 230 обяви с площ в текста 144 дават в текста по-малкото число.
Влияе ли закръглянето на цената на квадрат?
Да, аритметично: по-голямата площ прави квадрата да изглежда по-евтин. В данните старите обяви с кръгла площ са с +4,3% спрямо останалите в квартала, но това е ориентир.
Колко струва един квадрат разлика?
При медианна цена за двустаен от €173 200 един квадратен метър отговаря на около €2 510.
Трябва ли да меря апартамента на огледа?
Не е нужно. Достатъчно е да сверите разпределението със схемата и да поискате акта. Ако се съмнявате, архитект или геодезист може да измери.
Къде да видя площта при ново строителство?
В архитектурния проект и в таблицата с площите към предварителния договор. Там се вижда чиста, застроена и обща площ поотделно.
Още от блога
- Застроена и чиста площОбявени 72 кв.м, собствени 58: коя площ плащате, когато купувате двустаенВ 117 обяви с две посочени площи обявената е медианно с 18,3% по-голяма. Как общите части вдигат реалната цена на кв.м и как да я пресметнете.
- Думите в обявата„Лукс“ не струва нищо, „уютен“ струва много: какво казват думите в обявата за двустаенСравнихме обяви за двустайни в един и същ квартал: „лукс“ не вдига цената (−0,2%), а „уютен“ и „светъл“ вдигат. Какво всъщност издават думите.
- Какво липсва в обяватаПоловината обяви мълчат за нещо: какво липсва в обявите за двустаен50,1% от обявите за двустаен в София нямат поне едно основно поле: отопление, година, етаж. Кое липсва най-често и какво да питате.
- Кръгла цена на квадратКогато цената на квадрат излиза точно кръгла: двустаен, сметнат по ценова листа447 обяви за двустаен в София дават точно €2 500, €3 000 или друго кратно на 50 на квадрат. Цената е сметната от квадрата и пазарлъкът е там.
- Всичко пешаВсичко пеша: какво казва картата за магазините около двустайнияПреброихме магазини, аптеки, фурни, пощи и банки на km² в 68 квартала по OpenStreetMap. В най-гъстата третина квадратът е €2 781/кв.м. Защо това е корелация.
- Сграда до три етажаДвустаен в малка кооперация: какво печелите с тишината и какво плащате за нея241 от 6 925 обяви за двустаен в София са в сгради до три етажа. Къде са, колко струват и какво губите без асансьор и с малко съседи.
- Голям двустаенДвустаен колкото тристаен: кога големият двустаен е добра сделка472 обяви за двустайни от 90 кв.м нагоре, медиана €233 300. В същия квартал струват с 14,5% по-малко от тристаен. Кога има смисъл.
Наръчници по темата:
Числата са от собствено преброяване на 6 925 обяви за продажба на двустайни апартаменти в София и околността (imot.bg, септември 2026). Това са офертни цени, не сключени сделки. Сравненията „в рамките на един квартал“ сравняват обяви от един и същи район, за да не се смесва ефектът на мястото с ефекта на признака. Материалът е информационен и не замества правен или финансов съвет.