Когато цената на квадрат излиза точно кръгла: двустаен, сметнат по ценова листа

Обратната сметка

Повечето хора гледат обявата отгоре надолу: квартал, обща цена, снимки. Опитайте обратното. Вземете цената, разделете я на квадратурата и вижте какво излиза. Обикновено получавате число с няколко знака след запетаята, което никой не е избирал. Понякога обаче излиза точно 2 500. Ако 68 кв.м струват €170 000, това почти сигурно не е случайност. Някой е започнал от цената на квадрат, умножил е по площта и е обявил резултата. Така работят ценовите листи в новото строителство: всеки апартамент има квадратура и цена на квадрат за своя етаж, а общата сума е просто произведение. За да не броим очевидните съвпадения, махнахме случаите, в които и цената е кръгла на хиляда, и площта е кръгла на десет. При €173 200 и 69 кв.м кръгъл квадрат се получава и без никакво намерение. Такива обяви има още 214 и не са в преброяването.

Колко обяви са сметнати от квадрата

Ако продавачите определяха цената като обща сума и не мислеха за квадрата, точно кратно на €50 на квадрат би се паднало на около 2% от обявите. Намираме 6,5%. Още по-показателно е, че 899 обяви имат цена на квадрат, която е цяло число без никакви стотинки, а 1 148 са кратни на десет.

Това значи, че в поне 13% от обявите някой е мислил в евро на квадрат, а не в обща цена. При кратните на 50 евро намерението е най-ясно, затова по-нататък говорим само за тях. От тях 188 имат и обща цена, кръгла на хиляда: продавачът е подбрал квадрата така, че и сумата да изглежда добре.

Любимите числа на пазара

Кои кръгли стойности се срещат най-често, не е изненада. Първо е €2 500 с 58 обяви, следват €3 000 с 42 и €2 000 с 30. Стъпалата са стотици: 364 от 447 обяви са на кръгла стотица, а останалите 83 са на половинка като 2 450. Медианата на цялата група е €2 500/кв.м, почти колкото градската €2 516/кв.м, тоест кръглите цени не са запазени за скъпия или за евтиния край на пазара.

Психологията е същата като при общата цена, която разглеждахме в цените, завършващи на 900, само че с обратен знак. Там продавачът крие прага, като спира малко под кръглата сума. Тук го показва: 2 500 е число, което звучи като норма за квартала, като нещо, за което не се спори. Точно затова си струва да го оспорите. Забележете и колко малко са различните стойности. Десетте най-чести кръгли цени покриват 264 от 447 обяви. Пазарът мисли в няколко стандартни стъпала, между които всяка обява трябва да избере.

Строителят или собственикът

Очакването е, че това е навик само на строителите. Данните го потвърждават наполовина. От обявите с кръгъл квадрат 67,1% са в сгради от 2020 г. насам или в строеж, а 53,5% са в строеж в момента. Само че и в цялата извадка новите са 63,5%, така че разликата не е голяма.

Собственикът на стар апартамент също мисли в квадрати. Отваря обявите в квартала, вижда, че съседите искат около 2 500, и умножава. Разликата е, че строителят има листа за цялата сграда, а собственикът има един апартамент и едно число, което му се струва справедливо. Групата е и доста раздробена. Обявите с кръгъл квадрат идват от 277 различни телефона, а петте най-активни държат 18,8% от тях. Не е един голям продавач, който изкривява картината. Кой изобщо публикува обявите, сме разгледали отделно в кой публикува обявите.

Кръглото число не е по-високо

Остава въпросът дали кръглата цена е по-скъпа. Сравнихме обявите с кръгъл квадрат с останалите в същия квартал. Стигнахме до 77 квартала с достатъчно обяви и от двата вида. Медианната разлика е +0,7%: по-скъпи са в 41 квартала, по-евтини в 36. На практика нула.

В Банишора разликата е −4,9%, в Студентски град +7,9%, в Овча купел +5,6%. Стойностите в квартали с десетина обяви, като Център или Оборище, скачат силно в двете посоки и не значат много. Изводът е скромен, но полезен: кръглото число говори за метода, по който е сметната цената, а не за нивото ѝ.

Пазарете квадрата, не сумата

Тук е практическата полза. Ако цената е сметната от квадрат, продавачът мисли в квадрати и отстъпката също трябва да е в квадрати. „Можем ли да говорим за 2 450 вместо 2 500?“ звучи като дребна корекция в неговата листа. Същото, казано като обща сума, звучи като атака срещу цената. Обратното също важи. Всяко евро на квадрат се умножава по цялата площ. Затова първо проверете самата площ. Ако в обявените квадрати влизат общи части, цената на квадрат важи и за тях: колко точно, обяснихме в застроената и чистата площ. Колко често самата квадратура е закръглена, има в кръглата квадратура.

Обърнете внимание колко малко звучи и колко много прави. Петдесет евро на квадрат при 68 кв.м са €3 400. При строител с ценова листа обаче не очаквайте той да промени листата заради вас. По-често отстъпва на условия: схема на плащане, паркомясто, довършване. Как изглежда това при промоциите, има в промоцията с краен срок, а дали в цената е включен ДДС, в цената без ДДС.

Три въпроса, когато видите кръгъл квадрат

• Каква е цената на квадрат на другите етажи? Щом има листа, има и стълба. Как се движи цената по етажите в една сграда, показахме в стълбата на цените.
• Коя площ е умножена? Застроена с общите части, застроена без тях или чиста. Поискайте таблицата с площите към проекта.
• Колко е медианата в квартала? Сравнете числото с цените на двустайните в София и с разпределението в оценката на обява. Кръглото число не значи, че е средно за района.

При покупка на зелено листата е официалният език на строителя и отстъпките се търсят около нея, не в нея. Повече за този етап има в двустаен на зелено. А ако квадратурата ви се струва странна за двустаен, сверете я с типичната квадратура.

Кръглата цена на квадрат: нашата оценка

Често задавани въпроси

Районите, за които стана дума

• кв. Банишора€2 500/кв.м
• кв. Студентски град€2 781/кв.м
• кв. Овча купел€2 302/кв.м
• кв. Манастирски ливади€2 758/кв.м
• кв. Обеля 2€1 800/кв.м
• кв. Оборище€4 000/кв.м
• кв. Център€2 779/кв.м
• кв. Хаджи Димитър€2 644/кв.м

Всички 136 квартала → · Таблица с цените →

Още от блога

• Цени на 900Цени, които завършват на 900: какво казват окончанията в обявите за двустайниПреброихме окончанията на 6 925 цени на двустайни: 10,9% завършват на 900, 990 или 999. Кой ги ползва и как да настроите филтрите.
• Застроена и чиста площОбявени 72 кв.м, собствени 58: коя площ плащате, когато купувате двустаенВ 117 обяви с две посочени площи обявената е медианно с 18,3% по-голяма. Как общите части вдигат реалната цена на кв.м и как да я пресметнете.
• Кръгла квадратура„Около 70 квадрата“: защо площта в обявата за двустаен често е закръгленаПлощите в обявите за двустаен завършват на 0 или 5 много по-често от случайното. Защо „около 70 кв.м“ е оценка и къде да намерите истинското число.
• Цените по етажи в сградаЕтаж по етаж: как строителят цени двустайните в една и съща сградаВ 126 групи обяви, които приличат на една сграда, квадратът поскъпва медианно с 0,7% на етаж. Как строителят цени етажите и как да изберете.
• Наем или вноскаНаем или вноска: в кои квартали на София кредитът за двустаен излиза по-евтино от наемаСметнахме вноската по кредит за медианен двустаен и я сравнихме с медианния наем в 97 квартала. В 53 от тях вноската е под наема при лихва 2,8%.
• Лекар и аптека наблизоАптеката под блока: кои квартали са покрити и какво казва това за ценатаПреброихме аптеките, кабинетите и болниците по OpenStreetMap в 100 квартала на София. Къде има, къде липсват и защо разликата в цената е корелация.
• Дубликати в обявитеЕдин апартамент, пет обяви: колко от двустайните в сайтовете са дубликатиСверихме 6 925 обяви за двустайни: 28,9% попадат в групи вероятни дубликати. Колко реални апартамента остават и как да ги разпознаете.

Наръчници по темата:

• Цени на двустайни
• Двустаен на зелено
• Квадратура на двустаен

Всички статии в блога →